花园小区设备维修和养护服务方案Word下载.docx

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　　地坪应平整、牢固、无裂缝、起壳、下沉。

木地板无潮湿、无腐烂。

　　内粉刷

　　各种内粉刷及踢脚线无剥落现象，瓷砖不起壳现象，粉刷完好。

　　水、电、卫

　　a.各种照明

　　电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。

　　b.卫生设备

　　各种卫生器具设备完好，零件不损坏，使用方便。

　　c.给排水

　　上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。

　　落水

　　各种水落、水管无损坏，托钩铁脚完好，排水畅通。

　　沟路

　　a.路面、明沟

　　街坊路面无裂缝破损，平整完好；

室外明沟流水畅通。

　　b.下水道、窨井

　　下水道无阻塞，流水畅通；

窨井盖圈完好无损，与路面齐平。

　　供配电设备

　　电工

　　a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；

　　b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。

双电源柜“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；

　　c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

　　d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；

　　e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。

　　a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；

负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；

　　b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

　　c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

　　d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；

　　e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。

按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

　　f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

　　g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

　　h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

　　低压开关柜

　　a.耐压试验应符合规范规定；

　　b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好；

　　c.电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全；

　　d.接地线连接应紧密牢固，导电漆均匀无遗漏；

　　e.操作部分应灵活，接点和机械联锁的动作应正确；

　　f.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好；

　　g.接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好；

　　h.双电源箱能自动切换；

　　i.控制箱手动和自动操作均能运行。

　　照明设备

　　a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐；

　　b.开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险；

　　c.照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定；

　　d.防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具；

　　e.仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求；

　　f.移动的照明灯具是否用安全电压36伏或24伏。

　　防雷接地装置

　　a.接地电阻值应符合要求；

　　b.接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象；

　　c.接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。

　　机房环境

　　a.消防设施完备，有效；

　　b.内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍；

　　c.无乱堆杂物和易爆、易燃物品；

　　d.电工绝缘工具、绝缘鞋、手套、接地线齐全、有效、整齐。

　　给排水设备

　　管道工

　　a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；

　　b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。

生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；

　　c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》

　　　　花园小区设备维修和养护服务方案提要：

的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

　　d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；

　　e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。

　　a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

　　c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

　　d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；

　　e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。

　　i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；

　　j.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

　　供水泵

　　a.各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求；

　　b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活；

　　c.各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象；

　　d.电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠；

　　e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。

　　水箱及附件

　　a.各浮球阀自动启闭灵活、可靠；

　　b.各进出阀门启闭活络有效，无渗漏；

　　c.溢水管畅通，箱底排污阀良好；

　　d.减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效；

　　e.各管道设备等无锈蚀，无渗漏。

　　排水系统

　　a.各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞；

　　b.各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞；

　　c.各检查口标记清楚，操作方便；

　　d.各排水横管无倒返水，排水畅通。

　　污水处理系统

　　a.各专用鼓风机运行平稳，无异常声；

　　b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象；

　　c.压滤机运转正常、完好；

　　d.各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求；

　　e.各专用污泥泵运行平稳，无堵塞；

　　f.各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象；

　　g.气浮除渣设备完好；

　　h.各电机绝缘性能符合规定；

　　i.电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠；

　　j.消毒装置完好、有效；

　　k.电气接地保护可靠、安全；

　　l.经系统处理后，排放符合环保要求。

　　消防系统

　　日常巡视

　　a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。

设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；

　　b.安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。

　　定期检查

　　a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；

　　b.由设备主管组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；

送风、排烟系统测试；

电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。

记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。

　　维修保养

　　a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作；

　　b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。

消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；

　　c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

　　d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

　　c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

　　d.每周巡视消防设备,检查巡视记录；

　　e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。

　　g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门。

　　消火栓泵

　　a.消火泵符合出厂要求；

　　b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；

　　c.消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；

　　d.电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；

　　e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；

　　f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。

　　增压泵

　　a.增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。

　　消火栓及配套设施

　　a.各层消火栓箱及附件齐全完好；

　　b.启动报警按钮完好、性能可靠；

　　c.各层消火栓出水压力符合要求；

　　d.消防接合器齐全、有效，无泄漏；

　　e.户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；

　　f.消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。

　　喷淋泵

　　a.喷淋泵符合出厂要求；

　　b.管道附件齐全有效、各阀门启用灵活；

　　c.喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象；

　　d.电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好；

　　e.泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；

　　f.管道设备等无锈蚀，无渗漏。

　　喷淋头及管道

　　a.不同规格的喷头不得相互代用；

　　b.喷头规格、安装数量与竣工资料相符；

　　c.喷头、管道无渗漏、锈蚀；

　　d.管道内水压恒定，器件齐全、正确。

　　消防送风排烟设备

　　a.各防火阀门自动、手动开闭灵活有效；

　　b.各送风口完好、无堵塞、结灰；

　　c.送、排风机符合出厂要求；

　　d.送、排风机运转平稳，润滑良好；

　　e.各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠；

　　f.风机设备接地保护、防护罩安全、有效。

　　消防报警

　　a.消火栓泵运转应与报警联动；

　　b.喷淋泵运转应与报警联动；

　　c.报警装置应可靠、正常，堵绝误报。

　　烟、温感监视屏

　　a.各烟、温感探头完好，感应正确；

　　b.探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠；

　　c.备用电源完好，切换迅速有效；

　　其他消防设施

　　a.机房、设备灭火器按规定应配备到位；

　　b.车库、仓库应配备的灭火器材到位。

　　弱电设备

　　分承包方维保人员

　　a.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

　　b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；

　　c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。

　　a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；

　　b.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；

　　c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。

　　保安人员

　　a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；

　　b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。

　　a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；

　　c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。

对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；

　　d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；

　　e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。

按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门；

　　g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司公司主管部门；

　　h.按《应急预案》规定负责处理应急事件；

　　i.协助管理处经理做好分承包方的评审、评价和初选工作。

　　管理处经理负责组织对分承包商的评审和初选工作，每月组织对分承包商的评价。

　　摄像监控系统

　　控制台

　　-各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等；

　　-操作键盘灵活、可靠；

　　-电源锁开关完好。

　　显示屏

　　-各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求；

　　-各显示器接线清楚，无随意拉接线；

　　-监视器安装牢固、可靠。

　　电源设备

　　-交流稳压电源工作正常、稳定；

　　-各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为；

　　-高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉线；

　　-二路电源切换正常、可靠；

　　-设备接地保护、防护等安全、可靠。

　　摄像机

　　-各摄像机工作正常，配置数量齐全；

　　-带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求；

　　-各摄像机防护罩应齐全；

　　-各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。

　　录像机

　　-所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求；

　　-各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制。

　　保安防盗系统质量标准

　　可视对讲装置

　　-户内对讲装置能与大门通话。

可视信号良好；

　　-门卫能与户内通话。

可视良好、主机联系情况良好；

　　电子防盗门

　　-闭门器开闭灵活，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁上；

　　-电子密码锁好，且密码能修改；

　　-键盘无损坏，不渗漏；

　　-电源正常。

　　巡更系统

　　主机、序号机功能完好；

　　电源、充电体充放电正常；

　　配套附件完好。

　　周界报警系统

　　光电识别器性能良好；

　　信号传输线路良好；

　　声光联动控制良好。

　　收视系统

　　控制箱

　　-控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器工作正常；

　　-能接收各开路信号，并确保收视效果达到设计要求，无干扰信号；

　　-电源容量适当，无过载情况，熔丝匹配；

　　-设备接地保护符合规定。

　　天线

　　-主杆天线能接收各开路信号（设计确定）；

　　-天线安装牢固，辅助支撑齐全、有效；

　　-避雷器正常、可靠，测试符合规定。

　　监视等设备

　　-各调制器工作正常，确保信号强度；

　　-各录像机性能良好，能录制节目；

　　-各监视器工作正常，图像清晰。

　　线路终端

　　-各放大器性能可靠，接地保护符合要求；

　　-各分支器齐全、有效；

　　-各终端器齐全、固定可靠；

　　-线路敷设与固定合理，屏蔽良好。

　　维修服务承诺

　　【维修服务时限】

　　对一般急修项目，应在当天维修完毕，因故不能修复的（如：

特殊工艺要求、特殊材料采购等原因），应书面告知报修人，请求再次预约上门维修；

　　对一般预约维修项目，维修人员应约时不误，准时到达业户报修现场，二天内维修完毕，逢节、假日不顺延。

　　对较大预约维修项目，牵涉到公共部位、设施及可能影响其他业户生活、休息的维修项目，应在预约作业日期前一日通知业户，确保预约维修不误时；

维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业户不在家，应留《请求再次

　　预约上门维修（服务）通知单》，示意业户另约上门维修（服务）的日期、时间；

　　对供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目，应尽可能缩短维修时间，努力减少对业户生活及安全的影响。

对影响较多业户生活、休息的维修项目，应事先发布维修通告（紧急抢修项目可在事后说明），说明维修作业可能对业户造成的影响，请业户有所准备，取得业户的谅解和支持，并向业户表示歉意。

　　【维修服务收费】

　　以公司维修服务项目价目表为准，或根据市场价格与业户协议确定。

　　在有偿维修服务完工后，由维修人员开具发票，在发票上注明材料费用及人工费用，并请业户在《维修（服务）任务单》上签字确认、付费。

　　因维修质量问题造成的重复修理，不得另行收费；

因维修操作不当造成业户损失的，应按实赔偿。

　　【维修服务回访】

　　水、电急修项目24小时内回访；

　　涉及邻里间的维修项目24小时内回访；

　　有较大危险性的维修项目（如：

室内屋顶粉刷层大面积剥落，供水管道爆裂等）24小时内回访。

　　房屋渗漏水维修项目，应在维修完工第一个雨天后回访。

　　一般预约维修项目应在维修完工后三天内进行回访。

　　在回访中发现存在维修质量问题，应及时预约整改；

发现存在服务态度等问题，应责成有关维修人员登门道歉。

　　业户投诉接待

　　业户对维修服务有检查监督权及维修质量验收权，发现维修服务存在问题有权及时指出，如业户与维修人员无法达成共识，可向管理处投诉。

　　接待人员应认真、热情地接听业户的投诉，及时登记投诉要点，经过调查、处理，尽快给业户一个满意的答复。

　　投诉接待人员应对投诉的接听、处理的全过程作详细的记录，对重大投诉应及时向有关领导汇报。

　　2、公共部位、公共设施修缮养护管理

制度

　　【楼道】

　　对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。

每周一次

　　对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。

每月一次

　　对楼道、扶梯进行巡查：

　　a.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；

　　b.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；

　　c.楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；

　　楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。

　　对楼面进行巡查：

每季一次

　　a.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；

　　b.各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

　　【雨污水总管及屋面外墙】

　　对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落每季一次

　　对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。

　　对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。

每年二次

　　对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。

　　对外墙面勘查，保持外墙面无裂缝，装饰墙面砖无起壳脱落，凡因修补墙面所使用的材料应保持与原墙面相一致。

　　【小区内道路、侧石、围墙】

　　对区内路面，侧石进行巡检：

　　a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补