作业02doc文档格式.docx
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17'
-110°
11'
、北纬28°
10'
－32°
13'
之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，属亚热带季风性湿润气候。
辖区东西长470公里，南北宽450公里。
地界东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。
重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。
北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。
地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，成层性明显。
主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。
重庆中心城区为长江、嘉陵江所环抱，各类建筑依山傍水，错落有致，以“山城”著称于世。
2人口
全市总人口约3200万，其中非农业人口约1200万，常住人口城镇化率36.4%,主城区人口约600多万。
重庆人口众多，人民生活由温饱向小康度过，三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁，大规模的基础设施建设，生态环境保护和污染治理，老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求，抓住中国实行西部大开发战略的历史性机遇，重庆将按照建设"
三中心、两枢纽、一基地"
（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；
交通枢纽、通信枢纽；
以高新技术产业为基础的现代产业基地）的战略构想，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展。
因此市场潜力巨大。
3基础设施，工业，教育
重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。
重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。
重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、房地产建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。
科技教育力量雄厚，人才相对富集。
重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员。
基础设施功能完备，工业基础和科技教育力量雄厚对于推动地方经济的发展相当有利。
二城市规划
重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区）;
21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。
江北。
渝北。
北部新区，打造这个被称为“三北”的经济体将是主城下一步动向中的核心一不。
“三北”地区面积16665.5平方公里，人口122.75万，2003年该地区生产总值153亿，占全市6.8%，规模一向工业总产值268.3亿，占全市16.9%，固定资产投资占全市14.1%。
“三北”规划通俗的说就是将三块地区视为一个经济整体，优化市场资源配置。
实现产业一体化，合理布局。
“三北”经济体的定位。
为重庆的发展注入了活力，扩展更大的发展空间。
第二章经济环境分析
1重庆经济环境分析
众所周知，房地产是与国家政策密切相关的一个行业，政策方向的变动直接影响到这个行业的发展，作为这个行业的市场主体—开发商对政策的敏感度和运用力必然影响其项目运作的顺利程度。
所以，特将2008年重要的政策、法规以及政府新举措收集、整理如下：
一、金融政策分析
1、央行半年内连续五次上调存款准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%。
中国人民银行在今年上半年，连续5次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。
也是07年以来第15次动用这一货币政策工具。
此次调整后，普通存款类金融机构将执行17.5％的存款准备金率标准，创历史新高。
次数
公布时间
调整前
调整后
幅度
15
08年06月15日和25日
16.5
17.5
1%
14
08年05月20日
16%
16.5%
0.5%
13
08年04月16日
15.5%
12
08年03月18日
15%
11
08年01月16日
14.5%
10
07年12月08日
13.5%
9
07年11月10日
13%
8
07年10月13日
12.5%
7
07年09月06日
12%
6
07年07月30日
11.5%
5
07年05月18日
11%
4
07年04月29日
10.5%
3
07年04月5日
10%
2
07年02月16日
9.5%
1
07年01月5日
9%
分析：
央行年内5次上调存款准备金率，这一举措是为强化落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。
同时此举也在很大程度上也打压了房地产市场发展，在调控市场的同时加快了房地产市场的洗牌过程。
2、固定利率房贷首降
央行在多次上调存款准备金率对抗通货膨胀后，加息却不见动静。
利率水平没有提高，固定利率房贷的吸引力下降。
为留住客户，重庆市某商业银行降价吸引市民其固定利率房贷有3年以下到20年等不同的贷款档次，优惠利率每个档期下调了5到35个基点不等，平均下调幅度在4%左右。
该行固定利率优惠利率下调后已为同行业最低，但依然比央行基准利率优惠15%后的利率要高出许多。
调整固定利率房贷后部分情况，（优惠档）3年以上到5年期由6.86%下调至6.78%，5年以上到10年期由7.18%下调至6.93%，10年以上到15年期由7.58%下调至7.33%，15年以上到20年期的由7.93%下调至7.58%。
假设市民贷款20万，贷款期限为20年，以等额本息还款法计算，在未调整前，每月需要还款1664.18元，总共支付利息199402.64元；
调整后，每月需要还款1620.98元，总共支付利息189036.15元。
总计少支付利息近10367元。
二、土地市场分析
进入08年后，随着房市的低迷，土地交易市场也逐渐转冷，众多开发商在07年疯狂拿地后，过高的土地成本也致使开发商们密谋退地。
重庆退地传闻
高位满仓被套在重庆土地市场上演。
有重庆开发商割肉退地，以维持正常开发的现金流的消息开始在业界疯传。
可靠消息证实，本土开发商已有多家密谋退地。
亦有外报报道，去年重庆的地王之一香港信和也在准备退出其在三钢厂的地块。
至于哪个地块将会是重庆首例退出的土地？
哪个开发商将会是推动退地风波的第一块多米诺骨牌？
由于重庆土地交易中心秘密封锁消息，暂时还无法得知退地一事的具体进展。
退地开发商的两方面压力
重庆疑似退地的地块位置大多属于城市核心区域，在房地产火爆的市场局面下，都有可以预测良好的发展前景，以拍卖地块占多，且拍卖地块都有“面粉贵过面包”的现象，土地的楼面地价与周边房地产销售价格相差不大。
退地的开发商们巨大压力来源于两个方面，一是在2007年拿地过猛，二是在销售回笼资金不理想的情况下，出现巨额的开发资金缺口。
重庆土地拍卖遇冷
买下的土地想退回，相关部门计划推出的土地则遇冷。
来自重庆国土局土地交易信息称，今年5月，通过招牌挂共卖出13块土地，总成交金额5亿多，其中最大一笔是南方东银置地有限公司（以下简称“南方东银”）拿下的2.95亿的小龙坎地块，当月第二名拿地出让金为4950万元，是第一单的1/6，其中由房地产公司出手拿下的仅有6块地。
重庆嘉华拍卖公司有关人士表示，1~5月，嘉华拍卖一共只拍出了3块地，5月份拍出的九龙坡地块金额仅有几千万。
而去年1年所拍出的地块有20多块，其中包括弹子石70多亿的天价地和香港信和40多亿的地块。
土地交易已现全款交易
对于土地，开发商不敢轻易接招，相关部门也小心谨慎。
以南方东银拿下的小龙坎土地为例，土地出让方要求南方东银一次性付清土地出让金。
一般来说，大型地块都是分期付款的。
事实上，重庆一些开发商往往以土地作抵押向银行贷款，待房屋销售后再上缴出让金和归还贷款，有的甚至继续购买土地。
此次的拍卖将规定调整为全款交易，是否为规避退地的风险？
对此，重庆土地交易中心方面拒绝发表看法。
重庆首推出限价房土地
市地房局近日发布公告，公开出让部分地块的国有建设用地使用权，其中北碚静观的一块土地，首次限定了建设商品住宅的最高销售价：
2200元/平方米（套内）。
据悉，推出限价房土地，这在重庆还是首次。
这块土地位于北碚区静观镇城镇规划组团Ca分区，二类居住土地，面积5858平方米。
按规划要求，地上建筑总规模要控制在17574平方米以内，基本容积率不超过3，建筑密度不得大于35%，绿地率必须在30%以上。
与此同时，市物价局对该宗地块商品住宅最高销售价格进行了限制：
套内面积2200元/平方米。
市地房局表示，此宗土地经过“招、拍、挂”确定中标单位后，各项规划指标不得改变，公共服务设施数量不得减少。
市物价局表示，售房时，开发建设单位可以在限价内下浮销售，但不得擅自突破限价。
三主城区商品房成交量分析
简析：
07年7月受重庆直辖10周年和“经济特区”效应的利好刺激，重庆房地产市场进入销售高峰，特别是07年8月商品房成交量突破历史高位，达到246.69万㎡。
然而进入2008年后，受国家宏观调控和世界经济环境低迷的影响，市场观望气氛浓厚，成交量明显下滑，月成交量维持在100万㎡左右。
四重庆主城区商品房成交价格分析
从07年开始，重庆主城区商品房成交均价一路上扬，到2008年1月达到峰值，随后的几个月一直在4100元/平方米左右振荡，上涨势头减弱。
但受土地、建筑和人力成本的上涨，主城商品房相较去年同期仍全面上涨。
五重庆购房需求分析
一、57.76%的人表示会在一年内购房，购房时机的选择上，有57.76%的受调查者表示会在一年以内购房，这部分人购房的愿望比较强烈，是未来一年内商品房市场买方的主要力量。
此外，有20.52%的人选择在1—2年内买房，有18.50%的人表示会在两年后买房。
由此来看，重庆购房者的意愿较强烈，未来重庆商品房市场的成交量仍值可期。
二小高层、高层住宅最受购房者亲睐调查显示，购房者最亲睐的商品房物业形态是小高层，小高层楼盘的容积率相对较小，性价比较高，因此收到购房者的热捧。
在受调查者中，有41.41%的人表示会首先选择小高层住房。
其它物业类型的认同度从高到低依次为高层、花园洋房、多层、别墅，认同度分别为27.27%、15.82%、14.48%和1.01%。
三、面积90平方米以下的中小户型市场需求巨大受调查者最偏好的户型面积为51-70平方米区间段，选择这一区间段的人占总样本数的35.02%；
其次是71-90平方米区间段，选择这一区间段的人数占总样本量的28.28%，选择50平方米以下区间段的人也达到了14.14%。
面积区间选择人数最少的是201平方米以上和181-200平方米区间，选这两个面积区间的人仅为0.00%和0.67%。
从中不难看出，购房者偏爱的是中小型户型，调查数据显示，表示会选择90平方米以下户型面积的受调查者达到230人，占总样本数的77.44%。
四两居室住房最受购房者欢迎购房者在房屋结构偏好上依次为两室一厅、两室两厅、三室两厅、一室一厅、和三室一厅，在897名受调查者中，这几种房屋结构的认同度依次为41.41%、24.92%、13.13%、10.44%和8.42%。
一．渝中区
1、渝中区社经概况
渝中区位于长江和嘉陵江交汇的半岛之处。
北隔嘉陵江与北部新城相望，南隔长江与南岸区相对，西接沙坪坝区和九龙坡区。
户籍人口60万，常住人口70万，日均流动人口30万人次左右。
2007年，全区实现地区生产总值279.5亿元，财政收入16.3亿元。
按常住人口计算，人均地区生产总值达到39502元。
渝中区是全市的行政、商贸、金融中心，同时也是重庆市的水陆客运交通枢纽。
2、渝中区房地产开发状况
2006年渝中区完成全社会固定资产投资988012万元，房地产开发完成投资402391万元，占投资总额的40.7%。
2006年渝中区房屋建筑施工面积795.82万平方米，房屋建筑竣工面积191.77万平方米，其中住宅147.77万平方米。
二．江北区
1、江北区社经概况
江北区是重庆直辖市北部主城区，位于长江、嘉陵江北岸。
是重庆市规划的行政中心、经济中心、金融中心、商贸中心、文化中心、信息中心、科技中心，交通枢纽。
总面积221.28平方公里，常住人口64.02万人。
经济基础雄厚，地理位置优越，具有良好的投资环境，是国内外客商投资兴业、经贸通商的理想地区，是未来重庆的“浦东”。
2、江北区房地产开发状况
2006年江北区全社会固定资产投资完成155.6亿元，比2002年增长2.1倍；
02年至06年共完成房地产投资201.32亿元，竣工房屋面积达510.47万平方米；
已实施危旧房改造面积51万平方米，全区城镇人均住房建筑面积达到26平方米。
2006年江北区房地产开发投资额76.6242亿元，在全市四十个区县中名列第三；
销售商品房房屋面积为133.57万㎡，商品房屋销售额429651万，位全市第四。
通过对城市天际线、水际线的构筑，江北区已经初步形成色彩丰富、形式多样、层次分明的城市建筑群。
三、南岸区
1、南岸区社经概况
南岸区地处重庆市中心长江以南，北面长江环绕，南至李家沱邻巴南区，西面为重庆著名风景区南山。
东以鹅公岩大桥与九龙坡连接，占地22.85平方公里，依山傍水，是重庆唯一同时拥有江景和山景资源的区域，是重庆规划建设中的经贸和风景旅游重点区域。
2007年末全区总户数19.45万户，人口56.63万人，全区实现地区生产总值156.8亿元。
人均地区生产总值达22874元，城市居民人均可支配收入13750元。
2、南岸区房地产开发状况
2006年南岸区完成全社会固定资产投资1978035万元，房地产开发完成投资1130792万元，占投资总额的57%。
2006年南岸区房屋建筑施工面积219.45万平方米，房屋建筑竣工面积70.19万平方米，其中住宅55.11万平方米。
四．沙坪坝区
1、沙坪坝区社经概况
沙坪坝区位于重庆市区西部。
全区幅员面积396平方公里，人口74.65万。
其优越的地理位置、发达的交通、便捷的通讯，成为重庆人流、物流、信息流之要道。
也是重庆重要的物资集散地和商贸地，对周边具有较强的辐射力。
沙坪坝区具有悠久的历史，是重庆市科技实力雄厚，文化教育发达的科教文化区。
06年沙坪坝区实现国内生产总值1930456万元，人均地区生产总值达22199元。
2、沙坪坝区房地产开发状况
2006年沙坪坝区完成全社会固定资产投资1482894万元，房地产开发完成投资486291万元，占投资总额的32%。
2006年沙坪坝区房屋建筑施工面积584.77万平方米，房屋建筑竣工面184.20万平方米，其中住宅125.28万平方米。
五．九龙坡区
1、九龙坡区社经概况
九龙坡区位于重庆西南部，地理条件优越，城市功能完备。
水陆空交通便捷，是重庆的交通枢纽和物资集散地。
九龙坡港是长江上游最大的水运联运港；
成渝、川黔、湘渝铁路交汇于重庆南站；
成渝高速公路起始段横穿辖区东西；
李家沱长江大桥和鹅公岩长江搭桥紧连川黔、成渝公路。
国道、市道、城市干道公路网四通八达。
辖区内有重庆高新技术产业开发区和重庆九龙坡经济开发区。
07年九龙坡区国内生产总值达到3745555万元，占全市生产总值9.1%,按可比价格计算，比上年增长14.6%。
其中人均GDP为38523元，比上年增长12.6%。
九龙坡区现人口为78.89万人，其中非农业人口56.51万人，占到总人口的71.6%。
由于九龙坡区为重庆传统的工业发达区域，因此工业从业人员较多。
2、九龙坡区房地产开发状况
2006年九龙坡区完成全社会固定资产投资1514706万元，房地产开发完成投资737747万元，占投资总额的48.7%。
2006年九龙坡区房屋建筑施工面积1465.45万平方米，房屋建筑竣工面685.81万平方米，其中住宅452.25万平方米。
1、大渡口社经概况
大渡口区是重庆中心城区的重要组成部分，位于重庆市主城区西南部，滨临长江，气候温和，地势平坦，资源丰富，面积103平方公里，人口21.98万。
大渡口区人均GDP为22752元，年增长率为8.7%；
财政收入占GDP12.7%的比重；
社会消费品零售总额为170207万元，年增长率为8.0%；
城乡居民人均可支配收入8011.2元。
相比主城其它区，社会消费品零售总额和城乡居民人均储备略低于江北、沙坪坝、九龙坡和南岸区，高于渝北、巴南和北培区。
大渡口区是重庆重要的冶金、建材工业基地和物资配送基地。
2、大渡口区房地产开发状况
2006年大渡口区完成全社会固定资产投资605589万元，房地产开发完成投资183682万元，占投资总额的30.3%。
2006年大渡口房屋建筑施工面积109.96万平方米，房屋建筑竣工面50.97万平方米，其中住宅21.98万平方米。
市场购买行为的分析
影响消费者购买行为的主要因素有消费者自身因素、社会因素、企业和产品因素等。
分析影响消费者购买行为的因素，对于企业正确把握消费者行为，有针对性地开展市场营销活动，具有极其重要的意义。
1.消费者自身因素
消费者购买行为首先受其自身因素的影响，这些因素主要包括：
一是消费者的经济状况，即消费者的收入、存款与资产、借贷能力等。
消费者的经济状况会强烈影响消费者的消费水平和消费范围，并决定着消费者的需求层次和购买能力。
消费者经济状况较好，就可能产生较高层次的需求，购买较高档次的商品，享受较为高级的消费。
相反，消费者经济状况较差，通常只能优先满足衣食住行等基本生活需求。
二是消费者的职业和地位。
不同职业的消费者，对于商品的需求与爱好往往不尽一致。
一个从事教师职业的消费者，一般会较多地购买书报杂志等文化商品；
而对于时装模特儿来说，漂亮的服饰和高雅的化妆品则更为需要。
消费者的地位不同也影响着其对商品的购买。
身在高位的消费者，将会购买能够显示其身份与地位的较高级的商品。
三是消费者的年龄与性别。
消费者对产品的需求会随着年龄的增长而变化，在生命周期的不同阶段，相应需要各种不同的商品。
如在幼年期，需要婴儿食品、玩具等；
而在老年期，则更多需要保健和延年益寿产品。
不同性别的消费者，其购买行为也有很大差异。
烟酒类产品较多为男性消费者购买，而女性消费者则喜欢购买时装、首饰和化妆品等。
四是消费者的性格与自我观念。
性格是指一个人特有的心理素质，通常用刚强或懦弱、热情或孤僻、外向或内向、创意或保守等去描述。
不同性格的消费者具有不同的购买行为。
刚强的消费者在购买中表现出大胆自信，而懦弱的消费者在挑选商品中往往缩手缩脚。
2.社会因素
人是生活在社会之中的，因而消费者的购买行为将受到诸多社会因素的影响。
首先，社会文化因素对消费者购买行为的影响。
文化通常是指人类在长期生活实践中建立起来的价值观念，道德观念以及其他行为准则和生活习俗。
若不研究、不了解消费者所处的文化背景，往往会导致营销活动的失败。
任何文化还都包含着一些较小的群体或所谓的亚文化群。
它们以特定的认同感和影响力将各成员联系在一起，使之持有特定的价值观念、生活格调与行为方式。
这种亚文化群有许多不同类型，其中影响购买行为最显著的主要有：
一是民族亚文化群。
如我国除了占人口多数的汉族外，还有几十个民族，他们在食品、服饰、娱乐等方面仍保留着各自民族的许多传统情趣和喜好。
二是宗教亚文化群。
以我国来说，就同时存在着伊斯兰教、佛教、天主教等。
他们特有的信仰、偏好和禁忌在购买行为和购买种类上表现出许多特征。
三是地理亚文化群。
如我国华南地区与西北地区，或沿海地区与内地偏远地区，都有不同的生活方式和时尚，从而对商品的购买也有很大不同。
其次，社会相关群体对消费者购买行为的影响。
相关群体是指对消费者的态度和购买行为具有直接或间接影响的组织、团体和人群等。
消费者作为社会一员，在日常生活中要经常与家庭、学校、工作单位、左邻右舍、社会团体等发生各种各样的联系。
家庭是消费者最基本的相关群体，因而家庭成员对消费者购买行为的影响显然最强烈。
现在大多数市场营销人员都很注意研究家庭不同成员，如丈夫、妻子、子女在商品购买中所起的作用和影响。
一般来说，夫妻购买的参与程度大都因产品的不同而有所区别。
家庭主妇通常是一家的采购者，特别是在食物、家常衣着和日用杂品方面的购买，传统上更主要由妻子承担。
但随着知识女性事业心的增强，男子参与家庭和家务劳动风气的逐步兴起，现在生产基本生活消费品的企业如果仍然认为妇女是他们产品唯一的或主要的购买者，那将在市场营销决策中造成很大的失误。
当然在家庭的购买活动中，其决策并不总是由丈夫或妻子单方面做出的，实际上有些价值昂贵或是不常购买的产品，往往是由夫妻双方包括已长大的孩子共同作出购买决定的。
亲戚、朋友、同学、同事、邻居等也是影响消费者购买行为的重要相关群体。
这些相关群体是消费者经常接触，关系较为密切的一些人。
由于经常在一起学习、工作、聊天等，使消费者在购买商品时，往往受到这些人对商品评价的影响，有时甚至是决定性的影响。
此外，影响消费者购买行为的社会因素还包括一定的社会政治、法律、军事、经济等因素。
影响消费者购买行为的主要因素，除消费者自身因素、社会因素之外，还有企业和产品因素，如产品的质量、价格、包装、商标和企业的促销工作等。
消费者的购买决策过程人们购买一种商品的行为并不是突然发生的，在购买行为发生之前，购买者会有思维活动或行为来保证以后购买的商品自己能满意。
即使一个消费者把商品买到家里后，他还会进一步研究他所买的商品，看看性能如何，味道如何等等。
这样看来，与消费者购买行为相关的是一个完整的消费者的购买过程。
作为参与市场营销的企业来说，了解整个消费者的购买决策过程是很重要的，因为在消费者购买过程中，企业可以制定一些策略来帮助消费者满足自己的需要。
一、消费者的购买决策过程消费者的购买决策过程可以明显地分为五个阶段，它们是：
认识需要、信息搜索、评估选择、购买决定与购后评估。
1、认识需要消费者首先要认识到自己需要某种商品的功能后，才会去选择和购买，因此，认识需要是消费者购买决策过程中的第一个阶段。
在这个阶段里，消费者认识到自己的即时状态与理想中的状态的差距，所以就想消除这个差距。
许多因素都可以使人们认识到自己的需要。
当人们看到冰箱里空了，就会去买蔬菜、水果、饮料等来补充它，甚至空了的酱油瓶和醋瓶也会引起人们认识到需要一瓶新的酱油和一瓶醋。
正是因为许多因素都可以激发人们认识需要，因此进行市场营销的企业可以通过广告来激发人们对新产品的需
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