物业技术标书Word下载.docx
《物业技术标书Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业技术标书Word下载.docx（66页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
发现他人有失、泄、窃密行为要坚决制止；
坚决与偷窃、盗卖秘密的行为作斗争；
秘密不准带出。
在规范性方面：
本公司具有完善的管理规范，将以严格而规范化的服务满足业主的需求。
在物业管理中将按本标书中企业管理的规范性实施服务。
我方将安排公司最优秀的员工和服务设备，按最高的服务级别，竭诚为业主服务，使物业服务达到高标准、高档次。
1.2对办公大楼的物业管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度，在实施前报告出入境管理局，经出入境管理局审核同意后方可实施。
我公司中标后，将及时把上述各项内容以书面文件形式报送出入境管理局，接受审核。
1.3服从出入境管理局对重要岗位的设置、人员录用的审批与管理，接受出入境管理局对我方的财务状况审查。
我公司中标后，将及时把重要岗位的设置、人员录用内容以书面文件形式报送出入境管理局，接受审批与管理。
若出入境管理局对我方的财务状况审查，我方将热情接待，积极配合。
1.4当发生特殊事件和紧急、突发事故时，接受出入境管理局对我方的直接指挥。
上述事件发生时，我方将积极、主动、稳妥地处理，但要坚决服从出入境管理局的指挥。
1.5保证对所录用的人员进行严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。
所有拟录用人员填写《拟聘人员政审表》，由公司人事部门进行审查，经相关网上查询和到派出所、居委会调查落实，对上岗资格证原件核实后，签定意见并盖章，然后方可录用。
1.6保证我方管理人员按岗位着装要求，做到统一着装，做到言行规范，注意仪容仪表和公众形象，对公众岗位的录用人员的体型、身高有明确规定。
我方将事先把统一着装的设计图样交业主同意后，进行成批定做服装。
我公司对员工的行为有严格的规范，教育员工注意仪表形象。
对公众岗位的录用人员的体型、身高规定如下：
男性身高不低于1.7米，体重不低于55公斤；
女性身高不低于1.58米，体重不低于45公斤。
五官、体型端正，面部无明显缺陷（如唇裂、疤麻、对眼、斜眼、斜肩、斜颈等），嗅觉不迟钝，无鸡胸，无腋臭，无明显八字步、罗圈腿，无纹身、少年白头、驼背，两耳无重听，无口吃，无重度平跖足，无各种残疾。
无精神病史。
1.7保证在做好工作的同时，尽心尽责地向出入境管理局提供合理化建议，以提高管理绩效和管理质量。
我方将对员工在管理工作中发现的问题和改进工作的设想随时加以研究、讨论，对认为可行的形成合理化建议，以书面形式提交给出入境管理局，以不断改进管理。
2对人员要求和配备的承诺
确保主要管理人员，具有中专以上学历，有较高的政治思想素质和组织管理能力；
经过物业管理专门培训，责任心强，服务态度好，工作经验丰富；
其他人员应经过岗前培训；
特殊工种应持证上岗。
做到人员相对稳定，根据项目情况编制组织架构，合理的配置人员。
与聘用人员签订劳动合同，按照《劳动合同法》规定投保。
共配置15人，其中主管1人，综合维修2人，绿化1人，保洁5人，保安6人。
确保全部工作人员，符合青岛市政府用工标准要求。
主管人员、综合维修人员1人、保安4人按规定交纳五险一金。
我方将按照业主要求的人数和对人员素质的要求安排工作人员，经业主审批后录用。
3对物业管理工作的承诺
3.1对安保工作的承诺
根据《青岛市单位内部治安保卫工作条例》，维护服务大楼的正常工作秩序，做好责任区内安全保卫工作，确保安全无事故。
具体做好以下工作：
负责大楼的安全保卫工作。
做好值班、站岗、巡逻等工作。
确保保安人员受过相关安全护卫知识与技能岗位培训；
身体健康，有较强的责任心。
保安人员公司规定进行系统的相关培训；
录用人员经过严格的体检和政审，并经过思想教育培训和考察，合格后方可上岗。
大门值班室、总监控室24小时值班；
值班过程中严禁脱岗，若值班人员临时有特殊情况需要离岗，必须报告公司安排人员替岗，凡擅离职守者一律按规定严厉处罚。
在岗执勤人员要做到精神抖擞，着装统一整洁，姿态端正，用语文明规范，服务热情、耐心、周到，严格履行岗位职责，杜绝因工作失职造成物业区域被盗和其他事件：
保证物业管理区域内停车场的良好秩序和车辆停放安全，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现意外事故，维护正常的工作、生活秩序。
避免与来访者发生冲突；
制定相关的岗位制度、做好值班室、监控室的值班和登记等工作；
在工作中严格执行公司的企业管理规范。
定时巡查并妥善处理突发应急事件：
设备房保持整洁，通风，无跑、冒、漏、滴和鼠害现象；
不定期巡视路面、围墙等，要求路面不积水，窖井不漫溢，围墙不倾斜，窖井盖无缺损，主要道路及停车场交通标识齐全、规范；
对易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施：
对可能发生的突发事件有应急预案。
事先准备好各种标识和警示标志以备使用；
根据楼内的具体情况，制定安保方案做好安全保密工作。
进驻服务区域后将根据业主的需求情况，经协商一致后制定具体的安保方案。
因本项目招标方业主为出入境管理局，要在安保方案中突出体现保密工作要求，并在工作中严格实施。
负责消防监控值班等消防安全工作：
定期检查消防设施、器材，并将检查，情况做好记录，问时向有关部门书面汇报；
定期组织保安人员和其他有关人员进行消防知识培训、演练，制定防火预案、疏散方案，一旦发生火情积极组织扑救和人员疏散。
我公司每季度一次进行消防教育培训，通过消防讲课教育、观看消防教育录像、进行消火栓使用演练、灭火器使用演练、消防指挥演练，具体掌握消防技能和消防应急能力。
负责车辆停放管理工作：
监管车场的出入车辆，记录违规车辆，负责保持车辆道路畅通，对进出车辆进行管理和疏导。
阻止其他车辆占用专用车位、协调车辆的停放工作。
保证车辆停放整齐，管理有序，保证车辆安全。
完成业主交办的其他工作。
对于车辆停放管理要有车辆停放排列示意图、按照业主的意图确定车辆停放位置安排。
负责升降国旗：
按照业主规定的时间和要求进行升降国旗。
负责大楼进出人员登记，严格检查验证和暂存物资管理及收发报刊、信函等工作，配合业主做好突发事件的协调处理工作，人员进出按业主的要求进行登记并查验证件，在收发工作中做好相关记录；
严禁空岗、脱岗、串岗、睡岗、打架斗殴、酗酒闹事、聚众赌博。
因我方人员疏于职守发生被盗、财产损失等情况，本公司承担责任，并同时对相关责任人进行教育和处罚。
3.2对物业设施、设备的使用、维护和管理的承诺
确保按照《设施、设备定期检查、保养计划表》和《机电设施、设备维修保养、运行操作规程》的内容要求进行定期检查、保养，并将结果记录于《设施、设备定期检查、保养记录表》内。
负责所有设施设备的运行、日常维修保养及管理工作，做好设施设备运行的定期检查、保养工作。
对合同要求负维修责任的设备发生故障时，简单故障应立即排除，确保机电设备的正常运行，无责任事故发生。
需中修或大修的设备负责提出维修报告，督导机电设备维修单位按维修合同进行维修，并检查维修质量。
超过保修期的设备我公司根据采购人要求组织维修或委托具有相应资质的专业公司维修，负责建立完整的机电设备运行、检修、资料数据档案。
为确保设备的维护、维修工作顺利进行，我方将为维修人员配备相应的检测仪器和工具和维护用耗材。
将建立设备维修计划，对保修设备的保修期、保修单位和维修单位做好备案，以保证维修工作及时到位。
用电系统管理工作：
依据国家电力法和电力部门的有关规定，指派具有管理资格的专业人员负责配电室、配电箱、用电线路、开关、灯具等设施的管理、值班、保养、维修、配件更换等工作，定期巡查检修，保证用电安全可靠，供电正常，根据需要和管理要求制定用电设施设备的大、中修计划，积极做好节电工作；
维护好配电系统的良好工作状态，确保区域内用电供应正常。
强电工，熟练掌握变配电系统的运行与维护，持有电工上岗证。
高压作业入网证。
弱电工熟练掌握消防、通讯、监控等相关弱电知识及技能，持有电工上岗证、电气维修证书。
我公司安排的强电工和弱电工均满足业主要求的资格条件和技术素质，并保证每周一次对电气线路和配件设施进行巡查检修。
重点检查内容包括供电质量检查、供电安全检查、弱电功能检查。
中央空调的管理工作：
做好供冷和供暖前的检修等准备工作，在供冷和供暖期间要经常巡检中央空调的运行情况，按照《设备、设施巡查内容与程序》及设备运行规定定时巡查机组，保证运行正常，供冷、供暖温度达到规定标准；
做好中央空调的维护保养，配合完成温控等功能的实现。
当发现异常情况时应及时报告并处理解决。
在供冷和供暖期间，每周一次进行中央空调的巡检，掌握空调运行情况，并做好巡检记录。
对不能达到供冷、供暖情况与相关标准对照，对温控功能进行检查，发现不能满足要求的及时报告并处理。
供水系统的管理工作：
负责生活用水、采暖系统和消防设施设备的管理，按规定定期巡查检修，每日巡查风机、风柜，注意地漏排水情况，皮带和机械转动部分是否需要加油或调整，并做好记录，生活水泵、循环水泵“运行”与“备用”交替更换，每季结束应对系统详细检修，包括机组保养，系统检查，发现故障立即排除，上下水管道畅通，避免跑冒滴漏现象的发生，积极做好节水工作：
做好排污泵的维护保养，维护好排水系统，达到检疫标准要求。
供水工熟练掌握供、排水系统的操作技能，土、木工程、机械、通风及管道维修等相关知识技能。
我方将安排具有业主要求的技术素质的专业供水工进行供水系统的管理工作，坚持每日巡查，每季详细检修，确保供水系统的良好运行。
安全消防设施的管理工作：
负责消防和安全监控中心设施设备的正常运行，做好日常维护工作；
定期检修，每月进行一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，每年进行一次消火栓。
喷淋系统测试，送风、排烟系统测试，电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。
发现故障立即排除，使设备始终处于良好状态，保证消防设备器材的安全和正常运行；
我方将保证按业主规定的周期进行安全消防设施的检修、测试。
为保证检修、测试的工作质量，要制定相应的工作方案和流程，配备精度满足要求的仪器，和满足检修需要的工具。
保证楼道和出入口的畅通无阻，在何人不得占用和封堵；
定期巡视，监督室内装修时的乱拉乱接临时用电线路等行为，监督电气焊等明火作业的安全，发现问题时及时劝阻，若不能解决，应及时向业主报告；
发生火灾时，应立即采取有效措施：
建立24小时巡查制度，能够对突发事件及时合理应对。
发现火灾后，要积极采用灭火器、消火栓、启动喷淋灭火系统等方式进行救火，做好人员疏散疏导救助工作。
当火灾较大，自救困难时，要及时拨打火警电话求助，并立即上报有关部门。
各类管线的维护管理工作：
做好日常维护工作，定期巡查检修，发现故障立即排除，使其始终处于良好状态。
当管路发生堵塞时，要及时采用管道疏通设备进行疏通。
当管路发生滴漏时，对管道中的渗漏一般应进行管道更换，对丝接和法兰连接的接点的滴漏应进行拆开，重新加密封材料后安装。
电梯设施设备的运行、维护管理工作：
执行设备日常维护、巡检制度，防止重大责任事故的发生。
配合电梯维保单位，每半月按《设施、设备周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养及电梯机房卫生清洁，设备发生异常和故障及时处理。
当发现异常情况时应及时报告相关部门及电梯维保人员，督促处理解决，能合理准确地处理突发事件。
我方将安排设备维护人员认真学习《电梯设备维修保养规程》，并按《设施、设备周期检查、保养计划表》进行相关工作。
3.3对房屋管理的承诺
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有巡查、维修、保养记录：
每年一次对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理。
属于小修范围的，及时组织修复；
属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划上报，根据业主决定组织维修；
对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，将重点检查房屋及其构件的裂缝、倾斜、沉降，栏杆、门窗等的强度和刚度，以保证使用安全。
每月1次对办公室门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持100％完好率。
做好相关巡查记录。
每年1次以上（应于雨季前安排）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。
定期检查屋顶，发现防水层有气臌碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案，上报业主协调安排专项修理；
若发现门窗关闭有问题，要及时对有问题的五金零件进行更换。
若发现门窗玻璃损坏时要及时更换；
墙体表层无明显剥落，地坪、地砖基本平整，如有缺损，及时修补，修补时要主要做好清理和湿润基层、做到表面平整，与周围颜色尽量一致；
物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。
公共配套设施、场地有明显标识；
物业区域内危险隐患部位设各安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示标识，每月检查1次，保证标识清晰完整。
各种标识的制作前先做好设计工作，绘图后经业主审批同意后进行制作。
3.4共用设施设备维修养护
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备完好率100％，急修及时；
有设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准；
设施设备标识齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；
属于小修范围的共用设施设备，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备，及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，报业主审批后，组织维修或者更新改造；
消防设施设备完好，保持消防器材能随时有效使用，消防通道畅通：
楼道灯完好率不低于98％，损坏的保证在一周内修复。
对楼道灯安排专人每周一次进行巡查，发现损坏的立即进行修复。
我公司承诺将安排技术素质好的人员，采用良好的仪器和工具，进行共用设施设备的维修养护，保证设备设施的运行状态良好，维修及时有效。
3.5对卫生保洁工作的承诺
认真做好卫生保洁工作，须保持责任区内的卫生清洁，创造一个舒适、整洁的环境。
卫生保洁实行划片定人定岗与巡回保洁相结合的办法，保洁人员服装规范统一，配戴工作牌。
卫生保洁工作做到责任到人，定人定时定区域进行卫生保洁工作，并做好工作记录，以提高责任心。
凡保洁人员未做到穿着统一服装，配戴工作牌者，均记行政批评一次，年累计记批评五次以上者作辞退处理。
负责公共区域卫生，做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等工作，保持无杂物，无杂草落叶，经常清洗楼前行车道及保持相关设施的清洁。
负责楼内外的垃圾及时收集装袋和运送，每天清运。
负责楼内大厅、楼道楼梯、走廊、会议室等公共区域地面、玻璃及所有附着物的卫生清洁。
保持墙面、地面清洁，无污物、烟蒂、水渍，楼梯扶手洁净，玻璃光亮清洁，附着物无灰尘、无污迹：
墙角无蛛网；
垃圾桶无满溢，无异味，无污迹。
定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源。
负责楼内的移动灭火器、垃圾桶等设施的卫生清洁；
做到无灰尘、无污物，保持清洁。
负责卫生间内镜面、地面、墙面、墙角、洗手盆、便地、杂物筐、拖布池等处的卫生清洁，保持洁净，地面无水渍痰迹、无异味、无污垢、无废弃物、无蜘蛛网，小便池内定期投放卫生球；
便器干净、便池无锈迹，纸篓每日倾倒并刷洗干净。
负责电梯门内外、内壁、操作面板的卫生清洁，定期清洗电梯地垫：
定期组织实施消毒和灭四害工作。
污水井定期检查，并视检查情况及时清掏。
楼道每天清扫、楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭。
大花板、公共灯具定期除尘。
室内玻璃、门厅玻璃定期清洁。
天台、屋顶保持清洁。
电梯轿箱保持整洁。
我公司确保每日对上述规定的部位进行清洁、除尘工作。
对各项工作要制定详细的作业指导书，采用适当的操作方法和工具材料进行保洁工作，以标准化、程序化的工作方式达到良好的净化质量。
3.6对绿化工作的承诺
负责园区内绿化工作，力求美观大方，保证苗木的成活率。
为此，安排具有绿化工作知识的人员负责绿化，对绿化工作提出详细的实施方案，针对现场的土质、环境条件、已有绿化作物，提出更新和补栽的具体意见。
根据实际情况，定期做好对花草树木的浇水、施肥、喷药、修剪、整形、灭虫、除杂草及越冬防护等工作。
各种操作均使用专业工具进行，所用肥料、药品均使用正规生产厂家生产的产品。
各项绿化工作均按实施方案规定的流程、时间和方法进行。
3.7对招标人其他要求的承诺
发现如下问题及时通知业主：
公共部位电灯、消防应急灯有损坏；
雨水、污水井缺损或出现排水不畅通；
水、电、暖、消防等设施设备出现问题；
做好楼宇节水节电工作，杜绝公共部位常明灯、卫生间常流水现象；
恶劣天气时加强巡逻，出现问题及时通知业主。
为保证上述信息及时有序地通知业主，我方规定现场所有物业从业人员发现问题后均应立即报告主管，主管接到报告后落实情况，及时通知业主。
做好其它与物业管理内容有关事项如节假日及其他重大事宜国旗、彩旗、花卉、横幅等布置。
对上述布置我方将事先做出布置方案，经业主同意后进行布置。
横幅可由计算机绘图软件进行设计，横幅机制作，也可由人工进行书法制作。
档案资料管理要做到：
在日常管理中建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。
所有物业管理人员均要将与自己工作相关的档案资料按实记录好，主管人员对各种资料进行监督、检查和汇总存档。
物业管理质量指标确保满足以下要求：
参照国家及省、市对物业管理示范项目的有关规定具体标准，结合我公司自身的管理服务水平制定相应的质量指标，具体承诺物业管理各项目达到的指标如下：
清洁保洁率达到99％；
停车场、路灯使用完好率达到99％；
房屋及配套设施公用设施场所完好率达到98％；
设备完好率达到100％；
物业使用人对物业管理的满意率达到95％。
投诉率低于1％。
业主满意率达到95％。
中标人为完成承诺指标采取的措施：
我公司将在执行公司物业管理规范的基础上，针对本物业区域的特点，制定专项服务方案，并全面实施，具体详见服务方案。
对其他要求的承诺：
针对本项目物业管理的综合说明（含管理理念）：
承蒙山东中钢招标有限公司受青岛市公安局的信任，有幸参加项目编号为：
SDSITC-0114908，项目名称为：
出入境管理局物业管理服务项目的投标，对我公司既是机遇也是挑战，我们愿意投标竞争青岛市公安局出入境管理局物业管理工作。
根据我们多年从事该楼物业管理的经验及我们的实力，我们有决心，有信心做好各方面工作，力争中标。
请各位领导、评委对我们盈隆物业公司进行全面考察，也给我们再一次施展才能，为公安系统服务的机会。
如果我们中标，我们将竭尽全力做好各方面工作。
本着让各位领导放心，让业主满意的原则，协调各方面的关系，力争创优，以优异的成绩向各位领导、评委汇报。
我们的服务承诺是：
1、以人为本的服务理念
在服务实践中，把服务理念深植于心，体现于行。
对每位业主要以亲友相待，以微笑的面孔和百倍的热情服务每一位来宾，努力营造高品质的工作环境，提供高品位的服务质量，使业主享受在高品位的服务之中。
2、个性化的服务项目
在为业主的服务中积极拓展“个性化”服务领域，将业主的每项工作要求都尽可能的完成，确保服务温馨到位；
针对前来办理业务的不同年龄段，提供不同层次、不同类型、不同内容、不同细节的个性化服务项目。
让社会各阶层的不同来客在这里能感受到“大家庭”的温暖，努力打造文化物业、亲情物业、温馨物业、平安物业、和谐物业。
3、以业主为中心的服务意识
我公司一直以来把尽一切可能让业主满意作为自身发展的目标，全身心为业主服务，想业主所想，急业主所急，通过各种方式渠道，让所有员工深刻理解并牢固树立“使业主满意”这一共同目标。
4、全面推进精细化管理
优质的服务结合办公大楼浓厚的人文气息，使精细化服务全面推进。
为了能创造更优越的环境，我们从业主利益出发，进一步完善大楼的优化环境，促使大楼环境更趋完美赢得业主好评和社会各阶层人群的认可与赞誉。
我公司对政府的责任、对业主的承诺。
用高质量的情感服务接待每位来宾，为业主提供一个温馨、洁净、安全、文明、舒适的办公环境，尽企业责任，共建和谐大厦。
物业管理企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度：
投诉处理流程
反
馈
工作考核流程
物业管理人员的配备方案（见投标主管人员和技术人员概况表）
物业管理服务用房及其他物资工具装备配置方案
需要配备保安、绿化人员更衣室一间，主管人员办公室一间，共60平方米。
物资工具装备配置如下表：
名称
数量
橡胶棒
6支
值班电筒（充电式）
9个
手电钻
1台
冲击钻
疏通机
电焊机
台钳
手推车
1辆
铝合金梯
2个
割管机
组合梅花套筒扳手
1套
应急抽水泵
脚手架
高空作业安全带
探照灯（维修照明用）
钳形表
兆欧表
接地电阻测试表（检查避雷设施设备）
管钳（维修水管用）
2把
大铁锤
电工工具（含电笔、十字和一字螺丝刀、工具包、万用表、钢丝钳、剥线钳、尖嘴钳、斜口钳、小铁锤、界刀、内六角扳手、活动扳手、卷尺等
泥水工工具（水桶、木抹子、窗纱筛子、孔径
升级会员 