深圳龙岗爱联吉祥路厂房承租可行性分析报告Word格式.docx
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项目周边由深惠路、彩云路、吉祥南路围成的一个区域，离深惠路约300米，左邻工厂厂房正在拆迁，正对面是一片空地（现为垃圾回收站）、右邻是一个多层厂房。
区域内以工业为主，设施较为破旧，项目所处的吉祥南路一带无大型住宅区，离项目500余米远的彩云路一带有数栋农民房。
商业业态多为士多店、湘菜馆、小旅馆、五金店等，除深惠路旁四海家居广场外，无大型商业。
三、周边物业租金情况
经实地了解，周边物业租金水平大致如下：
项目右邻厂房：
一楼为商业，面积300平，租金为8000元/月，25元/平·
月；
院内一楼为厂房，面积100余平，租金为1300元/月，单价13元/平·
创兆科技园（距本项目约300米，该科技园由多栋高层物业合围构成，建筑较新，现厂房已招满，无空置）：
一楼商铺：
面积60平米，月租金1600元/月，25元/平·
二楼以上厂房：
月均金8-9元/平·
月起（每高一层，每平米租金递减3-5元）；
项目左前方龙腾二路（距项目约300米）上的物业租金：
面积约300平，租金8000元/月，27元/平·
二楼网吧：
面积约300平，租金6000元/月，20元/平·
月。
经以上样本统计所知，该地段租金价位：
经以上样本数据，该地段总体租金水平如下：
一、工业厂房
厂房
楼层
参考租金（元/平·
月）
备注
一楼
13
南联第六工业区
（全新厂房），距项目约600米,租金包含物管费、垃圾清运费等杂费。
二楼
12
三楼
10
四楼
9.5
二、商业
26
商铺多为一楼小商铺，且多按间出租，大型商业办证困难。
商业较难做（KTV、网吧），半工半商（如4S店等）尚可。
20
15
总结：
一楼商铺在25-27元/平·
月之间，最高不超过30元平·
二楼以上商铺（按四层计）按25%递减，分别在20、15、12元水平上，四层租金均价为19元/平·
1-4层厂房（按4层计）租金均价分别在13、12、10、9.5元的水平上，四层平均为10.7元/平·
路边的厂房招租广告甚至还有6元/平·
月起租的。
四、经济性分析
方案一：
对物业进行适当改造后按商业物业出租，两个月押金，租金按月支付。
但前广场业主要无偿提供给承租方使用（即不算在租赁面积内），若需加建，业主要配合报建。
办理租赁合同备案时交给租赁管理所的租赁管理费等税费（约租金的8.2%）由业主方缴纳并提供发票给承租方。
（1）、转租租金按18.34元/平·
月均价,交给业主租金13.13元/平·
月均价；
（2）、物业整理费用（包括完善消防设施、补齐所缺水电管线等设施）按4万元计；
（3）、物业适当改造，以满足做商业的条件，按每平米80元的标准，计96万元，分10年分摊；
（4）、物业日常修缮及维护费，按5万元/年计；
（5）、招商人员工资、福利等，按3500元/人·
月，人数暂定1人，第一年招商期按8个月计，以后每三年招一次，按2个月计；
（6）、物管（保安）人员工资、福利等，按2000/人·
月，人数暂定6人计，三班倒，一班2人；
（7）、水工电2人，3500元/人。
十年租赁期内收支情况（各期收支预算见附表1）：
改造后出租十年收支表（方案1，按月付租）
单位：
元
年限
收入
成本
利润
第1年
869980
2460000
-1590020
8个月免租期,前5个月为物业定位、改造及招商期，后3个月为给租户的装修期，业主租金13.13元/月每平
第2年
2609940
2270000
339940
第3年
第4年
2297000
312940
续签合同,不考虑空置,租金不递增
第5年
339940
第6年
第7年
2393000
216940
第8年
第9年
第10年
合计
24,359,440
23,040,000
1,319,440
税费
400000
税后利润
919,440
每年净利9万
注：
业主第一年免租期8个月，除此外租期内空置、装修期等免租期由包租方承担，租期内业主租金不递增，业主年租金收益率5.4%，业主租金均价13.13元/月每平，转租租金18.34元/月每平。
结论：
经过测算，如果对物业进行适当改造后转租，给业主租金为13.13元/平·
月，我司转租后租金均价不能低于18.34元/平·
月，且第一年空置期、免租期总共不能超过8个月，不考虑后续空置期，同时业主租金不递增，每年将赢利9万元。
方案二：
对物业进行适当改造后按商业物业出租，签约时预付500万租金，交给业主租金13.13元/平·
月均价，逐月抵扣预付租金及利息（逐月递减后的累计利息），34个月内扣完，加上免租期8个月，则在第43个月起租金按月支付。
（3）、物业适当改造，以满足做商业的条件，按每平米80元的标准，计96万元，分8年分摊；
十年租赁期内收支情况（各期收支预算见附表2）：
改造后出租十年收支表（方案2，预付500万）
第1-42个月
7394830
6520014
874816
第43-48个月
1304970
1162360
142610
2270720
339220
2393720
216220
21,429,694
2,929,746
2,529,746
每年净利25万
业主第一年免租期8个月，租期内空置、装修期等免租期由包租方承担，租期内业主租金不递增，业主年租金收益率5.4%，业主租金均价13.13元/月每平，转租租金18.34元/月每平.
经过测算，如果对物业进行适当改造后转租，预付500万租金，抵扣完后按月付租，给业主租金为13.13元/平·
月，且第一年空置期、免租期总共不能超过8个月，不考虑后续空置期，同时业主租金不递增，每年将赢利25万元。
五、业态及招商分析
根据对现场环境的考察，可以预测，如果近期内该地段没有整体改造计划，将仍以小加工工业业态为主，缺乏必要的商业氛围，但是，如果要接手就必须按商业物业出租，需要付出更大努力。
考虑到该项目离深惠路较近，地势较为开阔，昭示性较好，较样本所列物业要有一定的优势，且周边无大型商业，但工业区、农民房的存在将为商业提供潜在需求。
初步建议业态定位为：
改变物业功能，按商业物业定位：
思路一：
厂房一楼、二楼做汽车4S店。
一楼用作销售展厅，二楼做汽车维修工厂，宿舍楼一楼做汽车4S店的饭堂，二楼用来办公，三、四楼用做维修工宿舍。
厂房三楼、四楼定位为网吧等休闲场所（但经调研得知，该区域办证困难）。
思路二：
将厂房、宿舍整体改造后按医院或学校招商。
经过这段时间带汽车4S店、KTV等潜在租户到现场实地考察，据租户反馈，该区域缺少有效的商业氛围，对目前在该区域做以上商业信心不足。
如果投入资金改造后转租将赢利，但是目前该地段除一楼外，其他楼层按商业招商难度较大，一旦空置期超过八个月，将达不到预算目标，有一定风险。
经查，该项目现物业中只有厂房（8860.8平米）有房产证，宿舍和设备房均无房产证，无法到登记机关办理相关备案手续，宿舍和设备房实际上可能无法出租，只能作为配套设施；
如果政府在租赁期内拆迁，业主方需在不影响租户正常经营的情况下协调解决。
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