华庭住宅小区房屋及公用设施维修养护方案文档格式.docx

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幕墙使用时间的推移，当前已有10%以上的工程出现了许多质量问题，波及检查的931个建筑，有90个出现问题。

此中包含幕墙玻璃碎裂、构造胶老化、五金件锈蚀以致破坏、

坠落等已属波及安全使用的严重质量问题。

所以，玻璃幕墙的保护是建筑物管理的一个要点。

对策：

建议甲方拜托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗漏、风压变形的”动风压三性能检测”检测一次。

做好玻璃外墙、金属零件资料储备工作，尽量采纳与本来一致的资料，保证外墙、金属零件表面饰面的零星修理与整体色彩和质量保持一致。

管理要点之二：

房子地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维涵保养

采纳预防为主的计划性维修保养和应急修葺保养相联合的原则，按期对房子和公用设备屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完满状况和防水性能等进行针对性的检查保养。

针对性地拟定保养举措和计划，实时做好房子和公用设备外墙、基础、屋面和勒脚等维涵保养工作。

如夏天到临前实时做晴天面、窗户和外墙等防水修理，除去墙面和金属

漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，保证房子和公用设备经受台风暴雨的侵袭。

针对一些单薄环节，拟定特意举措，进行防备，如在台风到临前做好门窗封闭工作，地下室等做好排水防水工作。

增强建筑物使用和装饰的安全宣传，严把装饰管理关，增强安全检查，根绝违章装饰。

增强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的保护工作，做好防损管理工作，实时修理破坏的饰面等。

要点管理之三：

外墙不锈钢资料、铝型资料、金属构件的保护

加大检查力度，将建筑物的巡逻、保养工作量化分解到人，实行质量专业控制；

采纳多重保障制度，平时保护、按期保养、平时巡逻和按期巡逻相联合，防患于已然。

做好玻璃外墙、铝型材、金属零件资料储备工作，尽量采纳与本来一致的资料，保证外墙、金属零件表面饰面的零星修理与整体色彩和质量保持一致。

做好外墙、金属零件漆面的洁净和防损工作，并采纳预防性保养等举措，减少大修次数，降低保护成本。

对施工过程进行严格控制、追踪管理，实时纠正任何有可能破坏建筑构造、危及配套设备安全的行为。

要点管理之四：

钢筋混凝土构造、砌体构造的修葺和养

护

按期对房子及配套设备进行勘探、判定，并依据勘探、判定结果，拟定科学保护保养方案并组织实行。

增强职工业务技术培训，提升维修技术。

做好资料特征的研究和技术储备工作，掌握其技术标准和参数，包含资料配比方案等。

要点管理之五：

装饰

资料的保养

认识掌握XX*华庭住所小区各样装饰资料的使用和保护特征。

增强外墙等饰面的平时性保护和检查工作，实时办理变色、零落、损坏，发现问题实时办理。

按期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄办理，对入口的黑色大理石平时要点检查，按期洁净、保护，更要注意在洁净、保护中，要使用适合的药剂，禁止使用对这些大理

石有破坏的洁净、保护资料和工具。

增强对橡木等木质墙面资料防潮、防白蚁的平时性保养和洁净卫生工作。

严格把好资料和维修质量的查收关，工程资料的采买严格依照质量查收控制程序履行。

实时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理，实时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作，防止污水等侵害房子设备。

房子本体及公用设备维涵保养范围

房子本体维涵保养范围是：

承重构造部位（包含柱、梁、楼盖、屋顶等）、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、洗手间、车库、设备机房的维修、保养和管理。

（电梯、消防设备、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、中央空调水质办理、上下水管道等设备设备的维

涵保养详见《2.设备管理》）。

公用设备维涵保养范围：

规划红线内的道路、室外管网、化粪池、水渠、垃圾房、路灯等。

房子本体及公用设备维涵保养计划

房子本体维涵保养计划：

房子本体维涵保养计划表

序号项目时间间隔次数维涵保养内容

1地基基础半年一1．检查地基有无超出同意范围的不

平均沉降。

2．检查基础有无开裂、损坏，勒脚有无损坏。

每季一1．合时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，

认识其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。

每年一1．检查房子基础构造性能能否完满以及地基沉

降总量状况。

2承重构造梁每季一1．检查有无变形、裂痕、腐化。

每年一1．检查整体构造性能能否完满。

板每季一1．检查有无曲折变形、裂痕、腐化。

柱每季一1．检查有无倾斜，变形、裂痕、腐化。

承重墙每季一1．检查有无孔洞、裂痕、腐化。

备注：

关于承重构造各零件，若出现因设计或不行抗拒

要素惹起的严重破坏，我们拜托专家进行剖析、计算，拟定

维修方案，由专业企业实行办理。

3非承重墙每个月一1．检查墙体能否平直、有无裂痕、

孔洞、风化等缺点。

每年一2．检查墙体构造性能能否完满。

4楼地面每季一1．检查楼地面能否平坦完满，有无空

鼓和破裂。

2．检查地面饰面资料有无松脱、空鼓、损坏，发现问

题实时办理。

3．改换大面积松脱、损坏的地面饰面资料。

每年一1．检查楼地面面构造功能的完满性。

5楼地面每季一1．检查楼地面能否平坦完满，有无空

6公共通道、门厅等每周一1．检查地面有无起砂、空

鼓、开裂、松脱；

发现异样实时修复。

2．公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异样

随时办理。

每半年一1．检查扶手、踏步有无破坏，发现异样随时

修复。

2．补换破坏的地板。

3．修复空鼓的地板。

每年一1．油漆扶手。

7外墙面铝型材、玻璃幕墙、大理石每周一1．修理外

墙饰面裂痕、零落部分。

2．改换破裂的玻璃外墙饰面，发现问题马上办理。

每半年一1．联合外墙冲洗作业，一并检查外墙面的使

用状况。

2．特别注意检查玻璃幕墙的玻璃能否有松动迹象。

每年一1．雨季时期对用户窗台进行密封保护检查，杜

绝雨水侵入。

2．关于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防

止渗漏面积扩大。

备注1．台风暴雨天气实时公布信息，提示用户关好、

锁好门窗。

2．狂风、台风、暴雨事后实时进行巡逻。

3．外墙冲洗采纳适合的洁净剂。

4．改换外墙饰面应按原设计要求进行。

3．建议每25年翻新外墙面一次。

8吊顶每周一1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损

坏实时修理。

每个月一2．增强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，

发现有水浸、腐化、胀裂、霉变的部分实时修复。

9门窗每个月一1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲

变形、霉变和腐败，发现总问题实时办理。

2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。

3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。

每半年一1．改换门窗的易磨损零件。

公用设备维涵保养计划：

公用设备维涵保养计划表

序号项目时间次数维涵保养内容

1路面路基每周一1．检查路面有无积水。

2．检查道路路面有无起壳、地鼓、裂痕。

3．检查路基有无塌陷。

4．发现异样实时办理或修复。

2路灯及线路每天一1．检查灯具完满状况，即坏即修。

每周一1．检查玻璃灯罩有无损坏。

2．有无金属灯架松脱现象。

3．灯口、灯栅有无破坏。

每季一1．检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。

2．金属灯架有无锈蚀。

3．发现异样即时办理或修复

每半年一1．油漆灯具支架。

2．检查路灯线路有无老化现象。

3.油漆灯具线管一次。

3泊车场（库）每天一1．检查路面有无积水。

2．检查泊车场所面有无起壳、地鼓、裂痕。

3．检查车道灯有无破坏。

4．检查行车指示标记能否正常。

5．发现异样即时办理或修复。

每个月一1．检查泊车线、行车指示线能否清楚、完好。

2．限速牌、指示牌能否齐备、完好。

3．检查挡车器能否正常。

4水渠池井每周一1．检查沟、渠有无拥塞现象，若有

异样实时疏导。

2．检查雨水篦有无异样。

每季一1．检查井底及池底能否有污物堆积，若有堆积

实时清污。

2．检查井壁有无裂痕及塌陷，若有异样实时修复。

3．检查沟、渠能否完满，若有异样实时修复。

4．井盖及雨水篦刷漆。

5．检查井盖完满程度，发现破坏实时修复或改换。

5雕塑、建筑小品每周一1．全面洁净。

2．检查有无损坏，若有异样实时修复。

3．检查有无乱刻乱划现象，发现问题实时办理。

6公共表记标牌等设备每周一1．保证表记清楚、无污

迹、无零落、无损坏，发现异样实时办理。

2．检查坚固程度，若有松脱，实时恢复。

每半年一1．检查完满程度，加固。

7管网每天一1．检查管线接头有无渗漏现象。

2．检查管线固定支架的松紧状况。

每周一1．检查管道保温层有无破坏。

2．管网支架完满。

每半年一1．管道刷漆。

2．检查或改换管网。

3．发现异样实时修复。

维涵保养实行细则

砌体构造的修葺与保养

砌体构造大批散布于房子建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下简单遭到侵害、开裂等破坏，致使透

水、渗漏，不单影响建筑物的外面观感，对房子的正常使用、保护、管理都会有不利的影响，严重的甚至能够影响到房子构造的安全。

电脑、通信、自动控制等网络设备的房间，内墙采纳了如静电障蔽等有关的技术办理和举措，关于这些部位墙体的维修和加固，除了保证墙体的持久性外，还要保证有关资料及设备的完好性。

砌体构造的修葺

（1）砌体裂痕的修葺

砌体裂痕的修葺，一般应在裂痕稳固此后进行，免得维修后又很快出现新的裂痕。

维修沉降裂痕和温度裂痕时，应第一考虑除去产生裂痕的隐患，防止频频多次的修理。

对强度裂痕则应采纳整体加固或拆掉重砌。

依据砌体裂痕的大小和范围，我们能够采纳高分子防水资料水泥混淆沙浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复。

（2）砌体腐化的维修

对腐化的砌体进行维修前，第一将已腐化的墙面、呈酥

松的粉状腐化层除去干净。

一般经过人工凿除，用钢丝刷清

除浮灰、油污和灰尘等，而后用压力水冲刷，依据受损程度，主要采纳剔砌、掏砌等方法维修已被腐化的砌体部分，最后从头修复墙面。

砌体构造的加固

跟着小区投入使用时间的推移，砌体构造的承重构件（如墙、柱等）可能出现开裂、腐化、变形，对经判定已达到危险程度的构件，我们将对砌体构造进行适合的加固，以保证房子建筑的使用功能。

依据砌体构造的破坏程度，可采纳增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或型钢等方法，提升砌体的强度，保护房子建筑的稳固性。

砌体构造的保养

为防备砌体构造受损，我们将做好以下保养和管理工作，保证砖砌体构造完满。

（1）按期检查，增强对砌体构造受潮和受腐化状况的观察和监督，查明原由并实时采纳举措，对简单被腐化的特别部位增强观察。

（2）对湿度较大或常常用水而简单产生渗漏问题的房间，如厨房、洗手间等，我们将侧重增强对防水层、给排水设备的保护，发现问题实时修复。

（3）常常检修屋面，保持屋面排水系统畅达，做到屋面不积水、不存杂物；

屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生破坏要实时修复，减少和稳固温度裂痕发展。

（4）保持室外场所平坦和必定的排水坡度，防备建筑物四周积水。

（5）禁止在墙上任意开洞直接排放污水或蒸汽等，防备墙体构造受浸润，减弱墙体的承载力。

（6）地基基础的破坏，在出现不平均沉降时就实时进行加固办理，免得造成构造破坏或扩大破坏。

（7）房子按设计要求使用，不得任意改变用途，特别需要时，若要改变其使用功能或更新改造，要先进行构造验算，需进行加固时要做加固办理。

钢筋混凝土构造的修葺与保养

钢筋混凝土构造的常有缺点和破坏是构造构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂痕及混凝土、钢筋被腐化等。

钢筋混凝土构造的修葺

（1）钢筋混凝土表面破坏的维修

钢筋混凝土构造构件，在房子建筑和使用过程中受到破

坏、侵害，惹起表面受损，依据破坏程度，我们采纳涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防备进一步风化、侵害和钢筋锈蚀，免得破坏构造或构件的核心部分，进而提升建筑物的使用年限和持久性。

（2）钢筋混凝土深层破坏的维修

当混凝土构造零件的破坏深度已超出了混凝土保护层

时，将严重削弱构件的有效截面，而且钢筋砼内的钢筋裸露在空气中惹起锈蚀，影响构件的强度和构造使用的靠谱性。

我们采纳环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修理、嵌填、喷注混凝土构造零件的蜂窝、孔洞和损坏部位，对其予以修复。

（3）钢筋锈蚀的维修

钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有渺小裂痕，或许

个别损坏较小，我们对裂痕或损坏处的混凝土保护层进行修理。

若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离许多时，我们采纳焊接或加钢筋网加固补强。

钢筋混凝土构造的加固

当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经判定成为危险构件时，应邀请具备资质的专业企业，经过对构件或构造的变形、破坏程度的检查和观察，对使用状态和四周环境的检查，以及对有关资料的验算、剖析，采纳增添板厚、配筋和增添支承点等方法，提升原构件强度，实现钢筋混凝土构造的加固目的。

钢筋混凝土构造的保养

钢筋混凝土构造是房子的重要构成部分，直接关系到房子的使用安全，所以管理处会高度重视钢筋混凝土构造的保养工作：

（1）对混凝土构造的变形缝、预埋件、给排水设备等的使用状况，进行按期检查。

发现腐化、渗漏、开裂

和垃圾杂物等状况即时办理。

对在混凝土构造上任意开凿孔洞的违章使用行为实时予以遏止。

对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等增设必需的防备举措。

（2）即时修理钢筋的混凝土保护层破坏部位，以防钢筋锈蚀。

若房子室内环境中存在侵害性介质或相对湿度较大

时，能够采纳增强通风的举措，并在构件处表面涂抹耐腐化层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防备。

（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设备以及地基基础等保护工作，发现问题实时办理，防止和减小由此对构造带来的不利影响。

（4）房子的使用应知足设计要求，提示用户不任意改

变房子用途和改变房子构造，禁止超载使用。

房子防水工程的修葺与保养

玻璃墙面涂料防水工程的修葺与保养

跟着使用年限的增添，玻璃墙面防水层在使用过程中，可能出现开裂、损坏、起鼓和剥离等破坏，惹起渗漏水。

在平时保护工作中，我们侧重对防水屋面的修葺与管理。

（1）玻璃屋面防水工程的修葺

关于防水资料的裂痕、局部损坏、起鼓和粘结不牢的缺

陷的办理，能够铲除缺点部位，从头涂上玻璃防水资料。

（2）屋面防水工程的保养①增强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管

和落水口的检查，发现异样实时维修。

②重视对屋面的打扫，保证屋面排水畅达。

③拟定屋面平时保养制度，实时做好屋面维修工作。

墙体防水工程的修葺与保养

（1）墙体防水工程的修葺

外墙体防水取决于外墙饰面和墙体构造的状况，XX*华

庭住所小区大楼的外墙资料主要采纳花岗石、玻璃和铝型材作为饰面资料，窗框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差，饰面资料局部零落、开裂，或许墙体构造的开裂致使饰面遭到破坏，外墙防水的第一道防线将失掉作用。

所以，我们会注意检查外墙饰面的状况，关于破坏、空鼓、零落的饰面板实时维修或改换；

外墙砖砌体上的构造裂痕和变形裂痕，我们采纳高弹性软体高分子防水资料嵌缝、密封、压力灌浆法修复；

外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严惹起渗漏，采纳高分子防水密封资料嵌填的方法进行修葺；

施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行办理，渗漏严重时，采纳局部高压灌浆进行加固堵漏。

（2）墙体防水工程的保养

①按期检查。

简单发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。

②成立技术档案。

对墙体的使用状况、破坏检查、维修等记录备查。

③合理施工。

禁止任意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体构造的行为。

④关于外墙体的防水工程，出现破坏，实时修复。

⑤按期冲洗外墙饰面。

地下室防水工程的修葺与保养

（1）地下室防水工程的修葺

地下室渗漏，一般状况下，大多是水压较小的慢渗漏水，关于孔洞和裂痕渗漏，先找出渗漏源，采纳直接堵漏法进行

修理；

关于水压较大的慢渗或快渗裂痕渗水采纳下线堵漏法修理；

关于水压较大的急流裂痕渗漏水采纳下半圆铁片堵漏法进行堵漏；

能有效除去渗漏水现象。

（2）做好地下室防水工程的保养工作。

（3）按期检查。

主假如检查地下室的防水单薄部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异样实时修复。

（4）成立技术档案。

（5）正确、合理使用地下室，禁止任意穿、凿、拆，免得破坏防水层。

房子装饰工程的修葺与保养

房子装饰工程包含外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。

经过对房子装饰工程的保护，既能够保持房子的雅观，创建优秀环境，又能够起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界不良环境的侵害，延伸房子的有效使用期。

按期检查，发现缺点实时办理。

要点检查板材饰面上部收头处，发现开裂实时修理，防止开裂扩大。

实时办理因房子其余部位渗漏或其余原由致使墙面潮

湿或渗水等状况，防备抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损

坏。

检查窗台等突出部位的坚固状况，注意有无饰面块料的损坏、零落和开裂。

同时搞好用户正确合理使用的宣传工作，不在块料饰面上钉钉子、随意打洞。

确需打洞时，由专业人员操作，免得破坏饰面。

禁止因硬物碰撞饰面，搬抬家具、重物可能碰撞饰面时，先对饰面进行保护。

对各种釉面砖进行擦洗时，采纳稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用强酸、强碱，免得破坏灰缝和釉面。

大理石板面有微细毛孔，它对有色液体拥有强汲取性，一旦有色液体倒在大理石板上，液体将会经过大理石板的微细毛孔渗透到大理石内层，使大理石变色，而且没法擦洗干净，所以，建议施工方先用环保防备剂进行办理，使有色液体没法进入大理石板内层，保证大理石面永不变色，光明如新。

按期进行冲洗，保持饰面干净。

外墙饰面邻近的铁质构件，要刷油漆防锈并按期检查漆

面完满状况，免得锈水流到饰面上造成污染。

按期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备能否有

漏水现象，有无虫、蚁、鼠患，实时除去隐患，保证安全。

注意保持优秀的通风条件，不要让吊顶长久受潮，特别注意

检查木面板的防潮、防蚁及防火。

增强正确、合理使用房子设备的宣传工作，防止人为的不合理使用造成的墙面不雅观和破坏。

公用设备的维修和保养

公共设备的维修和保养，主要以增强平时巡视检查，实时办理小的破坏和隐患为主。

搞好房子查勘工作

经过房子查勘工作，能够全面地认识房子建筑的完损状况，确立房子的完损等级，并为制定房子建筑的按期保护计划供给依照。

所以，我们将对房子进行按期查勘和季节性查勘工作，掌握第一手技