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年
06
月
20
日
SouthwestPetroleumUniversity
GraduationThesis
InfluenceoftheRealEstateRelated
PoliciesonHousingPrices
Grade:
2008
Name:
Specialty:
EngineeringManagement
Instructor:
HANLingfeng
SchoolofCivilEngineeringandArchitecture
2012-6
摘要
房地产业是我国国民经济的支柱性产业，虽然仍属于新兴产业，但是其发展之迅速是其他产业所不能比的，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。
在事物的发展过程中必定会随之产生很多矛盾，然而房地产的发展带来了不可忽视的问题－房价的飞速上涨，部分地区高房价现象已使居民们无法承担，泡沫现象也正在中国房地产业形成。
国家为保证房价的稳定和房地产业的可持续发展，不断的出台相关政策来进行宏观调控。
从1998年开始房地产的性质有了质的转变，从实物分配变为住房分配货币化。
在此类一系列的刺激政策之下，人们的购房欲望不断高涨，房地产业得到迅速的发展。
2003年全国房价已经陆续开始超出人们的承受范围，国家出台密集的房地产相关政策来控制房价的增长，打击投机性购房，土地囤积等现象的出现。
虽然政策不断的出台，但是基本对房价没有抑制的作用，更没达到预期的效果。
这种收缩性政策一直持续到2008年底，由于金融危机的影响，国家不得不出台扩张型政策来刺激不断下降的商品房成交量，使低迷的房地产市场得到复苏。
2009年3月房价由跌变涨，且呈V型反弹，一方面由于市场本身供求关系的影响，另一方面是宽松的政策起效快。
2010年4月出台的最为严厉的政策，使当前的房价有了新一轮的波动，对房地产市场是一场严峻的考验。
运用房地产经济学、宏观经济学等知识，结合国家房地产实际情况，采用定性分析为主，定量分析为辅的研究方法，对我国房地产政策及其效果进行分析。
对于金融政策、住房保障制度、土地政策和国家房地产政策制定、实施、监督等过程中的不足之处，提出详细的见解和建议，助于国家出台更适合我国国情的房地产政策，稳定房价，保证房地产市场的可持续发展。
最后通过地区间经济发展、供求需要、人文环境、交通状况等的对比和国家政策对房地产今后的影响，判断现阶段房地产的投资方向。
关键词：
房地产；
价格；
政策；
宏观调控
Abstract
Realestateindustryactsasupportingroleinnationeconomy.Althoughitisstillanewindustry,therapiddevelopmentsofotherindustriesarenotcomparable.Itplayedanimportantroleinstimulatingeconomicgrowthandimprovinglivingstandards.Intheprocessofdevelopment,somethingsmustgeneratealotofcontradictions,andsooverinvestmenttorealestatehasbroughtissuesthatcannotbeignored－therapidpricerise,highpricesthatresidentsinsomeareascannotafford,andtherealestatebubbleinChinaissteadilygrowing.
Inordertoensurethehousingpricestabilityandsustainablerealestatedevelopment,Chinahascontinuouslyissuedrelevantpolicychangesusedformacroeconomiccontrols.Since1998,thenatureofrealestatehasbeenaqualitativeshiftfromphysicaldistributionintothehousingassignmentcurrency.Insuchaseriesofstimuluspolicy,thedesireforpeopletobuyahousehasbeenrising,andtherealestateindustryhasdevelopedrapidly.Nationalrealestatepriceshavegraduallybeguntoincreasebeyondpeople’sreachin2003,andthestateissuedintensiverealestatepoliciestocontrolpricegrowth,andtocombatthespeculativepurchaseandlandhoardingphenomenon.Althoughtheintroductionofthepolicycontinued,itbasicallydidnotinhibitthepricerise,andhencedidn’treachtheexpectedresults.Thiscontractionpolicyuntiltheendof2008,whenduetotheinfluenceofthefinancialcrisis,countrieshadtointroduceexpansionarypoliciestostimulatethedecliningcommercialhousingturnover,allowingthesaggingrealestatemarkettorecover.InMarch2009,pricesrose,andshowedaV-shapedrebound.Ononesideistheimpactofmarketsupplyanddemand,andontheotherside,theloosepolicyhadtheirobviouseffects.InApril2010,Chinaintroducedthemoststringentpolicies,andsothecurrentpricehadanewroundofinstability,anotherseveretestfortherealestatemarket.
Wewillbeusingrealestateeconomics,macroeconomicsandotherknowledge,combinedwiththecurrentnationalrealestatesituation,mainlyusingqualitativeanalysis,quantitativeanalysisofsecondaryresearchmethods,andanalysisoftherealestatepolicyandeffects.Formonetarypolicy,housingsecuritysystem,landpolicy,andtheprocessofnationalhousingpolicydevelopment,implementation,supervision’sshortcomings,IproposethesedetailedsuggestionsandopinionstohelpputmorerealestatepolicythataremoresuitedtonationalconditionsofChina'
s,helptostabilizehousingprices,andensuretherealestatemarketsustainabledevelopment.Finally,throughcomparisonofregionaleconomicdevelopment,supplyanddemandneeds,humanecologicalenvironment,trafficconditionsandtheinfluenceonnationalrealestate,wewillthendeterminethedirectionofrealestateinvestmentsatthepresentstage.
Keywords:
MacroeconomicControls；
Price；
Policy；
RealEstate
目录
1绪论1
1.1问题的提出1
1.1.1论文背景1
1.1.2目的2
1.1.3意义2
1.2国内外研究状况2
1.2.1国外房地产政策研究概况2
1.2.2国内房地产政策研究概况4
1.3研究重点及内容6
1.4研究方法7
2相关理论基础8
2.1房地产、房地产业、房地产价格的概念8
2.2房地产宏观调控政策概念8
2.3房地产投资理论9
3房地产政策的重要性、目标与调控中存在的问题分析10
3.1房地产政策的重要性10
3.2房地产政策的目标11
3.3房地产宏观调控存在的问题11
4房地产政策与房地产价格之间关系的研究13
4.1房地产政策类型与其运行机制的分析13
4.1.1金融政策13
4.1.2土地政策14
4.1.3住房政策15
4.1.4税收政策15
4.2房地产价格的分析16
4.2.1房地产价格的构成16
4.2.2房地产价格的影响因素17
5自1998年起国家出台的相关房地产政策及其效果分析18
5.11998-2002年的房地产相关政策分析与评价18
5.22003-2006年的房地产相关政策分析与评价20
5.32007-2008年的房地产相关政策分析与评价24
5.42009年至今的房地产相关政策分析与评价28
6建立健全的房地产政策，保证房地产市场健康可持续发展34
6.1房地产宏观调控政策制定阶段34
6.2房地产宏观调控政策实施阶段35
6.3房地产宏观调控政策监督阶段35
6.4其他方面的建议36
6.4.1在住房政策方面36
6.4.2在金融政策方面37
6.4.3在税收政策方面37
6.4.4在土地政策方面38
7现阶段房地产投资重点及方向39
7.1地段因素39
7.2人文、地理环境因素40
7.3政策因素41
7.4区域因素41
8结论45
谢词47
参考文献48
1绪论
1.1问题的提出
1.1.1论文背景
近年来随着国家的强大、经济的飞速发展，房地产成为当今社会的热门话题，持续高温状态。
2003年8月12日，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出：
“以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。
房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。
由于国情的特殊，中国房地产业的走向与国家政策有着密切的联系，政府对国有土地享有所有权和管理权，因此政策的变动必然会引起房地产市场的一系列变动。
价格是影响房地产业发展的重要因素之一，研究政策对房屋价格的影响，应先了解房价上涨的根源和我国房地产市场的运行机制。
若房地产开发商的投资规模和速度相对放慢，则对房地产价格有一定的抑制作用。
国家出台的许多政策都可能会影响房价的变化，包括国家金融政策、土地政策、住房政策等。
然而中国房地产业的特殊性，使政策的效力往往大于法律的约束，政策的执行是逐级实施的，从而导致执法力度不到位、政策多变、透明度低等问题的出现。
为防止房地产市场出现泡沫、房屋价格不正常上涨，国家一直不断的出台新的房地产相关政策来进行宏观调控，其效果有好有差。
价格调控是房地产市场宏观调控的重要内容之一，如果其力度过大可能会造成全国性的通货紧缩，而过松的政策可能会使中国走日本的老路，最终导致中国房地产市场的泡沫越鼓越大。
房地产与我们的生活密切相关，当前政府正紧锣密鼓的出台一系列的政策来稳定房价，缓解供求矛盾，各种不同机制的政策都试图努力发挥其功效。
如：
2005年建设部房地产司司长谢家瑾指出，“随着中央稳定房屋价格各项调控措施的落实，政策效应逐步显现，部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，投机行为得到遏制，房价涨幅缓慢，住房供应结构有所改善，房地产趋于稳定。
”不过到目前为止，我国还没有研制出一套最适合于中国国情的政策体系。
国情复杂的中国，政策的颁布不仅要考虑到不同阶层人们的需求，而且要考虑到房地产的健康可持续发展。
政府部门应积极的采取经济手段、行政手段和法律手段共同来解决房地产市场存在的问题，保证中国房地产健康稳定的发展，从而促进国民经济的发展。
房地产市场处于成长之中，政府应该有所作为，但面对这样纷杂的市场环境，何时出击以及政策力度如何把握却是政府一直在摸索的过程。
1.1.2目的
了解房地产以前、现在的情况，和国家出台的相关房地产政策。
利用宏观经济学等知识，分析相关房地产政策对房屋价格的影响。
在此期间应进行多方面的研究，土地制度、住房制度、市场金融制度等。
本文主要以国家宏观调控为出发点，研究近年来房地产出台的相关政策以及政策对房屋价格的影响，评价其产生的效果和影响，分析政策中的不足，提出有针对性的建议。
然而房地产政策对投资房地产决策具有重大影响，通过评估房地产相关政策对房屋价格的影响，可对投资房地产可行性作出判断。
1.1.3意义
房地产业对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用，针对我国的具体情况和不断产生的新问题，结合理论和实践经验分析我国房地产相关政策基本经验和理论，丰富和提高了现有的理论基础。
价格是影响房地产业发展的重要因素之一，国家出台的许多政策都可能会影响房价的变化。
通过评估已实施的房地产相关政策，总结一系列的相关政策所产生的影响和作用，为将来房地产政策的制定提供参考。
有利于房价回归到正常的轨道，使我国房地产市场走向健康、稳定的道路，最终保证房地产业的可持续发展。
1.2国内外研究状况
1.2.1国外房地产政策研究概况
国外，特别是一些发达国家，其在房地产政策和管理上都有很多优势，且形成了一套完整的研究方案，调控手段成熟有效，有很多值得我国学习的地方。
由于中国国情的特殊，那些政策和法律系统是不能照搬的，但可以根据中国的实际情况加以借鉴，用这些成功的经验来改善我国的房地产市场发展的不均衡。
为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案，如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子，联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额—每人1.25美元乘以各州的人口总数，房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣；
法国政府长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，政府利用税款建造福利住房己经是家常便饭。
在美国，土地主要是以私有制为主，国有土地只占其中的一小部分，且法律保证其所有权不受侵犯，明确规定无论是私人所有还是政府、地方所有的土地，他们之间都可以自由的进行买卖和出租等行为。
土地是有偿使用，其价格由市场供求关系决定。
美国拥有科学的土地管理模式，但也是一步步探索出来的。
美国政府推行“小政府、大市场”的经济理念，就是指政府作用最小化、限定化，大力发展房地产市场。
政府扩大对房地产开发的管理表现在，预先制定城市发展规划和批准制度，立法、司法机构也加强对此的干预。
在住宅市场上，政府鼓励私人机构参与中低收入家庭的住房建设和经营管理，以缓解对住房的供求不平衡，同时减小国家压力。
在税收政策上美国非常的严厉，对不动产的税收占全部财产税收的80%，有效的防止了房地产投资的高涨，控制房价的平稳发展。
又如，出售一套满两年的自用居住住宅，若为单身，其售价与购入价之间不超过25万美元可免税；
若已婚家庭，价差不超过50万也可以免税。
对于房价相对稳定的美国，这意味着几乎每套住房的出售都是免所得税的，因此刺激着美国房地产市场的发展，扩大内需，推动了国内经济的可持续发展。
1999年美国加利福尼亚州伯克利大学Quigley采用供求平衡确定价格的模型，选择了房地产价格作为因变量，人口、就业、收入、房屋开工和许可的面积、房屋空置率和房地产抵押贷款情况作为自变量，通过回归分析的方法得出结论：
宏观经济因素对房地产短期价格影响不大，但对长期价格却起着重要的影响作用。
因房地产泡沫破裂而闻名的日本，在房地产的研究上也是很有贡献的。
日本属于亚洲国家中早期进入世界发达国家的，经过长时间的研究与发展其房地产市场已经趋于规范化和理性化，运用各种手段和方法，很大程度上解决了广大民众的基本住宅需求。
20世纪80年代，日本房地产价格飞速上涨，涨幅巨大，最终由于日本中央银行不断升息，且力度很大，在股市崩盘的同时楼市泡沫也破裂。
短期内房屋价格直线下降，跌至谷底，直到二十一世纪日本楼市才得到恢复，价格得到新一轮的上涨。
根据此次教训，日本制订了几条改革措施：
一是通过增加国债来投入建设昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产附加值。
二是放宽限制，开始放松对金融行业的诸多限制，帮助投资者建立了房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助资金。
三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发。
这些措施的实施使日本房地产市场注入了大量资金，增强活力，减少开发难度，降低市民进入房地产业的门槛，使日本的房地产市场迈入了新一轮的发展周期。
我国可以从中发达国家中借鉴和学习成功的地方，政府应该做好房地产市场的预测和分析，明白房地产的属性应该是解决人们居住和生活的产品，不能只看重回报率，同时避免投机性房地产投资动用高额贷款。
GeoffMeen和MarkAndrew（1998）认为影响住宅价格的主要动力因素是：
收入、利率、信用可靠性、税收结构、住宅供给、人口结构。
Jackson、White（2005）通过对英国房地产市行的分类研究，发现地理毗邻性不是影响房地产市场分类的重要因素，政府调控政策、开发商行为、市场结构、房地产需求和供给的变化等因素会影响房地产投资市场的分类结果。
Cheng、Black（1998）采用美国1978-1995年的需求因素数据对美国住宅市场进行分类，需求因素主要为不同年龄阶段的人口数，不同行业的就业人数及其增长率，家庭总数及其增长率，抵押贷款利率，房价收入比，房价。
采用这6类指标把美国住宅市场分为5个类别，分类结论表明各类之间具有显著性的差异，同一类的住宅市场具有很强的相似性。
Stephenmalpezzi和SusanM.Wachter（2002）认为过度或不适宜的管制将导致“供给不畅”并导致房地产价格上升，在更为严格的管制条件下，房地产市场波动更为剧烈，供给是决定是否发生泡沫的关键因素。
HarriganBruceD较详细地介绍了西方国家土地制度与住房政策、西方房地产法律、西方房地产金融及金融政策、西方房地产税收及政策以及西方国家对房地产怎样管理等内容。
1.2.2国内房地产政策研究概况
我国房地产是在特殊的背景下成长起来的，发展时间不长，本身比较脆弱，由于房地产市场的发展存在着较大的差异，不可避免的会产生许多问题。
如房价增长过快、住房结构失衡和住房体系薄弱，都会影响房地产的可持续发展，甚至国民经济的增长。
我国的发展模式与其他国家不同，政府对房地产市场的宏观调控实践经验也不多，房地产相关政策理论的研究与发达国家相比缺乏系统性和深度。
但是国内许多学者也都进行了一定深度的研究，提出了有关房地产政策的不同观点。
从1998年开始国家以各种形式的政策来调节市场和房价，有紧缩性政策和扩张性政策。
目前中国房地产市场宏观调控的明显特点就是，把政策的重点放在住房保障制度上，众所周知房地产非理性增长与当前的货币信贷体系密切相关，大量住房按揭使很多投资者参与到炒房当中，因此国家一直在严厉打击投机性购房。
1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，内容是认为我国房价过高，抑制了居民的购房需求，因此需加强和改善房地产调控，调整住房价格的组成，保持价格合理稳定，促进住房建设发展。
5年后，城镇住房制度、住房建设加速前进，住房条件有了较大的改善。
2005年国务院发布《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，其中包含八点意见稳定房价，即“国八条”，八点要求控制房价涨幅过快，大力调整和改善住房供应结构，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，认真组织对稳定住房价格工作的督促检查，要求各地政府加以重视。
2008年1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，指出：
土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；
土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。
通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。
黄鹏（2005）《对央行住房贷款调整及房地产政策方向的分析》，分析国家以往房地产政策存在的不足，评价了新近出台的贷款利率政策的优缺点，提出用行政性的供给政策和金融性的需求政策配套方式调整住房的市场结构，在保证“居者有其房”的前提下，挤压市场泡沫，以求促进房地产市场的健康发展。
建议调整土地供应结构，提高土地利用效率；
经济手段、法律手段和行政手段并举，抑制投资和投机性需求；
调整和改善住房供应结构,强化房产市场信息透明度；
严格控制城市拆迁规模，建立有效住房保障体系。
谢百三（2006）《我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策取向》，认为如果继续实行过猛的宏观调控政策则将对房地产市场、金融稳定乃至整个宏观经济形势等造成不利的影响。
房地产市场宏观调控政策要因地制宜，切忌搞“一刀切”。
房地产业是国民经济的支柱产业之一，对其调控务必小心翼翼。
同时对一些地区房价涨幅过大的原因也应认识清楚，如银行资金，外地购房需求等，认识到这些合理的因素，房地产市场调控才可能做到因地制宜。
建议未来政策的重心应转向巩固宏观调控成果、保持房地产市场稳定发展等方向。
王兵（2007）发表《关于当
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