酒店式公寓运营方案计划书顶级推荐版已转换Word文件下载.docx

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3.2.2消费者希望酒店改变的原因16

3.23消费者居住酒店时的选择因素17

4竞争分析18

4.1现阶段我国酒店发展状况18

4.2竞争优势分析20

4.3政策法规22

5经营发展规划24

6市场销售29

6.1市场计划29

6.1.1市场进入29

6.1.2市场开发29

6.2销售策略29

6.2.1人员推销29

6.2.2广告30

6.2.3公关32

6.2.4沟通32

7项目的运营与管理33

7.1项目运营模式33

7.2治理结构35

7.2.1关于股东与股东大会35

7.2.2关于董事与董事会35

7.2.3关于监事与监事会36

7.3激励与约束36

8投资估算38

9经济效益分析40

9.1收入预测40

9.2成本费用预测46

9.3利润及投资报酬率预测48

10风险分析及对策51

10.1政策风险51

10.1.1风险51

10.1.2对策51

10.2市场风险51

10.2.2风险51

10.3行业风险52

10.3.1风险52

10.3.2对策52

10.4不可抗力风险52

10.4.1风险52

10.4.2对策52

10.5管理风险53

11风险资本的退出54

12结论55

1项目介绍1.1项目创意定位

1.1.1项目宗旨与理念

项目宗旨:

基于我国旅游和商务经济的崛起，住宿行业的蓬勃发展，对社会上物业进行升级改造、整合和统一的标准化管理，，充分综合长租和短租公寓的优势，突出自主和投资两大基础功能，打造投资型酒店式公寓服务连锁品牌。

项目理念:

安全快捷温馨自我

1.1.2项目创意

投资型酒店式公寓，意为"

酒店式服务，公寓式管理，规模化经营”，是上世纪中期从欧洲兴起的一种只做服务、非酒店经营的纯服务式公寓。

投资型酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，可针对性地提供机票、快递、小型会议服务等商务服务，是一种综合性很强的酒店式物业管理概念，集商住、酒店、会所等多种功能于一体。

投资型酒店式公寓在装修上统一为精装修，提供全套的家俱和电器,但其内部的设计也是个性化的，不流于一般形式，因为投资型酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

投资型酒店式公寓是旅游房产，我们推出了投资型度假酒店。

一方面，投资者可以像购买住房一样投资产业，可以从经营利润中分红，每一个客房都可以在一定时间内有独立的产权。

另一方面，它还号称”拥有自己的度假胜地”，提供了一种新的休闲度假方式。

它更成为中产阶级继本宅、别墅之外在风景区内置办的第三居所，一个家以外的另一个休闲娱乐、放松身心的”家

1.13项目定位

a.L品定位

投资型酒店式公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有”自用"

和”投资”两大功效。

”自用"

是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住环境和家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。

其最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。

”投资”方面，投资型酒店式公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。

因为此类投资对多数人来讲，回报空间很大。

通常，酒店的租金要比公寓高30%o而酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。

由于高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。

b.目标客户群定位

（1）客户群

1）个人：

异地工作、商务、旅游的人士；

在常驻地希望更私密、个性化租房服务的人士。

2）公司：

有大量出差、外派事务并希望降低其成本的实务型企业

（2）客户群特点

1）白领化：

服务对象多为高收入，有学历，重品味，追求时尚的青年白领人士。

2）投资型化：

住户可在公司分布在不同地段和城市具有相同居住条件、环境和服务的公寓间搬迁，只要带上随身衣物即可。

3）网络化：

租房的大部分商务过程可在网上实现，住户还可通过公寓统一配置的计算机享受现代化的网络生活。

1.2项目优势

投资型酒店式公寓正是迎合了广大白领阶层、都市人家庭和团体等群休闲度假消费的需求，使大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。

另一方面，投资型公寓仅仅出租公寓的时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的投资型时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受档次不同的住宿待遇。

这是其本身具有不可比拟的优势:

首先，酒店式公寓的硬件配套设施比一般的好。

它不仅有着像五星级酒店一样富丽堂皇和宽敞的大堂，也具有酒店里常见的餐厅、游泳池、健身房、桑拿房、商务中心等设备。

此外还有针对长期住户而准备的会所、美容室和儿童娱乐室。

而其提供的服务也与酒店的相当。

投资型酒店式公寓在硬件设施和服务上，兼顾了酒店、公寓和办公楼的长处。

其次，投资型酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。

除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向顾客提供家庭式的居住布局和家居式的服务。

真正实现宾至如归的感觉。

其最大的特点是：

比传统酒店更多了家的味道，将星级酒店的极致化人性服务，融入日常生活服务之中。

因此，酒店式公寓是集住宅、酒店、会所等功能为一体的，具有”自用”和”投资”两大功效的一种务业，而其本身仍然是公寓。

1.3项目规划及建设方案

13.1酒店规划设计

投资型酒店式公寓是目前在全国范围内尚不多见的物业类型。

它是集住宅、酒店、会所、服务多功能于一体的，具有"

自用”和”投资”两大功效。

与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。

所谓投资型酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。

除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住环境、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。

其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并增加了现代化办公设施，实现了网络一体化。

因此,备受商务人士的青睐。

针对不同消费群体，提供多种经营服务：

a.提供酒店式服务和管理

投资型酒店式公寓是一种提供酒店式服务的公寓，其物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。

我们对高收入者不同的消费观念，有针对性地推出了雪花公寓、白领公寓、金领公寓、钻石公寓。

（1）公寓类型

1）钻石型公寓——豪华享受型：

提供高档酒店式公寓，装修豪华，环境优雅，房型全部是套房，部分为跃式，空间面积远远大于一般酒店套房，实行完善的酒店式服务，全套的工作设备，是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等商务人士的最佳选择！

您可以用住三星级酒店的价格享受到五星级的待遇！

2）金领型公寓一一居家时尚型：

金领公寓是家居式公寓，它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

它的装修和设计采用居家式，房型为四室两厅一卫或三室一厅一卫，或两室一厅一卫，配套设施齐全，厨房、洗衣设施完备，专门为居家旅游的消费群体设置，同时也为合户的人群提供了私密空间。

让您在陌生的城市，也可以拥有一个温暖的家！

3）白领型公寓一一经济型

白领公寓一般是电梯公寓，配套设施齐全，厨房、洗衣设施完备，房型多为一室一卫或一室一厅，地理位置优越，公共交通便利，生活设施完善，实行自助式服务，在异地城市，您也可以感受到家一样的温馨和便捷。

4）雪花型公寓——实惠型

雪花公寓为便捷式公寓，主要为短期住宿的工薪阶层人士提供快捷式的公寓。

房型一般为酒店式的标准间，设施设备为四星级饭店的标准。

（2）特点

1）省钱而优质：

在同等住宿条件下，可比住酒店省40%—70%o当然，您也可以不改变现有的差旅预算，来选择比酒店好得多的豪华酒店式公寓套房。

2）温馨而舒适：

在外住宾馆久了，天天面对干篇一律布局俗套的标准间，真的好烦。

而投资型式酒店公寓的装修则很温馨高档，就象到了家一样，真是轻松自在。

您还可以根据自己的口味安排饮食，同时又省了一大笔外出就餐

费，更不用担心什么卫生、口味的问题。

出差旅游在外，东西南北都有您的家。

3）体面而气派：

时尚的公寓、豪华的设施、宽敞的客厅如同您在全国各大中城市安家置业一般，让您招待亲朋体面气派。

4）便捷而高效：

投资型式酒店公寓为您提供了高效的定房服务，无论您是我们的高级会员还是普通会员，您只需一个电话，或者通过APP,订房的一切琐碎事情通通搞定。

为方便频繁出差和长期在各个城市间奔波的移动办公一簇，我们投资型酒店式公寓还完善了交换系统，即当工作者需要在别的地方工作时,他可以提前24小时通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何议价投资型酒店式公寓的等值使用权。

这个服务网络扩大了商务工作客户的活动范围，受到了众多消费者的青睐。

b.商居两宜，兼具居住和办公两种功能。

简单地说，就是设于酒店内部公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：

其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，如客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全；

其二，它配有全套的家具电器。

同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。

它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公，不同的投资型酒店式公寓侧重点不同。

国外公司驻中国的商务代表，以及国内大型企业和长期住各地办事处代表，他们经常到各大城市进行商务活动，可为他们提供商住两用的场所。

在我们走访众多的商务人士中，分析”商住”之所以能吸引客户主要原因是：

第一、商有利可图，投资成本小，商住混用；

第二、住得舒服。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓各自的长处，因此更具竞争优势，备受商务人士欢迎；

第三、我们可以出售产权。

让住户拥有产权可以让业主居住得安心、放心。

必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。

投资型酒店式公寓与传统的酒店相比，最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主使用或者委托酒店物业管理公司统一经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店公寓。

现在的市场还出现了另一种形式的物业，就是公寓式酒店。

四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

但是此种物业也有其局限性。

它和投资型酒店式公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。

所以投资型酒店式公寓市场潜力巨大。

这种投资型酒店式公寓同时适应于企业或机构。

他们购投资型或买产权式投资型酒店公寓除了用于投资，更多的则用于员工休假、公司年会和接待宾客使用。

C.组团旅游和居家旅游

为了方便旅游者，我们投资型式酒店公寓还完善了交换系统，即当顾客希望在别的地方度假时，可以提前24小时通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何议价投资型酒店式公寓的等值使用权。

这个服务网络扩大了客户度假旅游的活动范围，受到了众多旅游者的青睐。

1-3.2经宫1范围及特色

a.住宿：

配套设施齐全，地理位置优越，公共交通便利，生活设施完善，实行自主式服务，让你再陌生的城市有一个温暖的家。

b.餐饮：

包餐、自助餐、风味餐、小吃、饮料等。

c.商务：

为商务旅游者从事商务活动提供各种方便快捷服务,设有一流办公场所和现代化商务服务设施。

d.会议：

为各种从事和参加各种会议的客人提供高效、优质、舒适和便利的服务，设有多功能智能型会议中心。

e.家居：

公寓内提供一切生活设施，包括厨房、灶具、餐具、饮具，客人可以利用自助服务设施，自己买菜做饭，像在自己的家，十分自由方便,让客人充分体会全新的居家理念—既有私密式空间,又有亲密式的相处。

f.度假：

为适应人们休闲度假需要，还可为旅游者提供健康娱乐和度假场所，配有齐全的康乐设施，如：

室内保龄球、台球、室内外游泳池及各种室内文娱设施等，可分别适应家庭度假、个人度假的需要。

2项目背景及可行性

2.1宏观经济配合

2.2进入十三五以来，我们经济发展呈现以下特点：

1、中国经济发展已经进入新常态，正从高速增长转向中高速增长，经济发展方式正从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济结构正从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的深度调整，经济发展动力正从传统增长点转向新的增长点。

认识新常态，适应新常态，引领新常态，将是“十三五“时期我国经济发展的大逻辑。

2、我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。

”这是根据国际国内环境变化,特别是我国发展条件和发展阶段变化作出的重大判断。

3、所谓高质量发展阶段,核心要求就是要把提高供给体系质量作为主攻方向，彻底改变过去主要靠要素投入、规模扩张，忽视质量效益的粗放式增长，以及由此产生的产能过剩、产品库存，杠杆增加、风险加大、效益低下、竞争力不足等问题，通过提高质量和效益实现经济的良性循环和竞争力提升。

4、高质量发展阶段将展现出以下阶段性特征:

第一，经济增速从过去9%左右的高速增长逐步下降到目前6%左右的增长。

第二，必须向追求高质量和高效益增长的模式转变。

第三，加快推进有利于发挥市场对资源配置起决定性作用的市场化改革。

总体上来说我国的经济稳步前进，将会产生更多的中产阶级，消费升级势在必行，从投资角度来讲，房产物业型投资更有信心。

2.3投资型酒店式公寓面临的良好机遇

目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善,经济运行质量不断得到提高。

在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。

2.3.1改革开放40年，我国旅游取得了举世瞩目的成就

旅游业改革开放40年来，取得了举世瞩目的成就，从世界旅游市场中的无名一族,成长为世界重要的旅游目的地和客源国。

40年来,中国旅游业改革开放经历了1978-1991年的对外开放和初步改革阶段、1992-2011年的对内开放和加快改革阶段、2012年到至今的双向开放和深化改革阶段；

40年来，中国旅游业的发展成就包括市场格局均衡发展，大众旅游时代来临、产业定位不断提升，旅游功能日渐丰富、供给体系逐步健全，出游品质显著提升、管理体制逐渐完善，旅游治理取得突破、旅游竞争力快速提高,国际影响显著增强，旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点

国内旅游行业的迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇，国内的”五一黄金周”、”十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展做出了巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。

2.3.2频繁的商务活动成为社会各消费阶层生活的一部分

a.随着现代科学技术发展速度的加快，企业之间的竞争越来越激烈,企业之间的交流也越来越频繁，商务活动就成了白领阶层生活的一部分,因此我们可以为他们提供一个舒适安定的生活环境。

b.随着中国改革开放持续推进和深入，大批的海外商人将会驻扎中国，也为发展外事旅游活动带来了广阔的市场。

c.随着个人可支配收入水平的提高,旅游消费水平和消费构成发生变化，人们对居住的空间和品味追求上升到更高的层次，都市人家庭、团体等集体休闲度假消费需求的上升，居民的工作与生活节奏的加快，因而要求摆脱生活压力、改换环境、解除疲劳的愿望十分迫切。

随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。

在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。

后小康人居主要可以分为三种情况：

—种是城市中心区的高密度、高容积的高层住宅；

第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；

第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。

投资型酒店式公寓正是迎合了广大白领阶层、都市人家庭、团体等群体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。

3市场分析

3.1外部环境分析

最近，全国各城市陆续公布了2018年经济发展成绩单，上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉和杭州经济总量位居全国前10名，排名与2017年相比没有明显变化。

引人关注的是，部分城市发展的细节变化，显现出区域经济发展的新趋势。

如北京GDP首次突破3万亿元、深圳经济总量预计跻身亚洲城市前五、中西部城市增速领先。

有关专家指出，随着区域经济发展水平的提高，城市在地方经济发展中扮演着越来越重要的”发动机"

角色，各省份也着力打造有竞争力的城市增长极。

2019年，中国各大城市将在整合要素、盘活资源、提升质量方面展开新一轮竞争.

2018年，中国不少城市均交出了亮眼的"

成绩单”，跨上了新台阶。

2018年，GDP”万亿俱乐部”城市继续扩容。

出乎意料的是，中原城市郑州以8%左右的经济增长速度、约10200亿元的地区生产总值,一跃成为全国第16个迈入GDP”万亿俱乐部”的城市，而且常住人口首次突破千万人。

始终位列一线城市的深圳，在追赶国际知名城市上更进了一步。

2018年，深圳市全社会研发投入占GDP比重、PCT国际专利申请量全国领先，数字经济发展走在全国前列，全年GDP突破2.4万亿元，同比增长约7.5%，经济总量有望首次超越香港并跻身亚洲城市前五。

更多的中心城市在高质量发展方面呈现亮点。

2018年，北京实现地区生产总值30320亿元，成为继上海之后第二个迈上”3万亿元”大关的城市，金融、科技服务、信息服务等优势行业贡献度不断提高；

成都在实现区域经济增速领跑的同时，单位GDP能耗迎近6年最大降幅，高新技术企业超过3000家.

综上所述，中国城市集群正在引领着中国经济的发展，在中国城市布局投资型酒店公寓市场潜力巨大，投资者也是信心十足。

3.2市场需求分析

3.2.1消费者分析

各人群要求改变旅店的比例

据调查，在消费者中，最希望旅店环境条件改善的是白领，它占到了八成，七成的办公人群对现有的酒店环境感到压抑呆板，而外出旅游的人群中近八成由于环境的不断变化而产生了旅游疲劳。

3.2.2消费者希望旅店改变的原因

近年来，随着公司日益多元化和日益壮大，所需外出联系业务及开会等的人数也越来越多，因此就需要为这些人群安排住处。

而现代医学研究表明人在换了环境之后，大部分会有失眠、睡觉不安稳的情况发生，而长期的睡眠不足不仅会影响人的心情，还会伤害人的身体，影响工作，港大医学院最近有研究发现，长期睡眠不足容易导致胃溃疡，并会刺激胃癌基因生长，研究人员还发现，虽然睡眠存在着个体差异，但平均每天睡眠时间在8小时以上，才能防止因睡眠不足积累而造成的神经行为和认知能力方面的损害。

3.23消费者居住旅店时的选择因素

白领们首选的地段就是繁华、购物交通便利的地方，而外出旅游的人们大多数更青睐的是依山傍水、鸟语花香、令人心旷神怡的地方。

另外调查数据显示90%消费者所考虑的首席因素就是住的舒适其次78%的消费者考虑的是入住结算方便快捷，再次63%的消费者考虑的是价格的合理性。

4竞争分析

4.1现阶段我国酒店的状况

国内酒店经营数据显示，新一轮增长周期已经启动。

根据国家旅游局公布的星级酒店收入及客房数据，国内星级饭店经历了一个完整周期后，2017年开始复苏。

一般而言，出租率是酒店行业周期变化的先行指标，从2012年至今，酒店行业出租率先出现负增长，随后平均房价也开始下跌；

自2014年下半年开始，出租率和平均房价保持底部震荡稳定，出租率同比增速开始恢复正值，预示着酒店行业已经见底。

国内三大酒店集团平均房价亦开始步入提升阶段：

继而推动RevPAR持续增长。

锦江17Q3出租率增速为3.77%，较低点2015Q4回升9.04个百分点；

华住17Q3出租率增速为4.49%,较低点15Q2增长10.42pct;

如家17Q3出租率增速为1.99%,较低点15Q2回升5.92个百分点。

目前国内三大酒店集团出租率已处于高位,2017Q3华住、如家、锦江分别达到93%、89%、84%O跌幅收窄，酒店业开始复苏三大酒店集团2017Q2价格开始上升1、供给增速放缓，消费升级带动需求增加供给增速已显著放缓，未来仍将保持低增速。

2013-2016年我国酒店供给CAGR为3.49%,较2003-2012年下降4.28个百分点。

未来，2016-2022年，酒店供给增速中枢进一步下降，预计2016-2022年

CAGR将降至1.51%0国内宾馆建筑竣工面积自2014年开始出现负增长，2015年竣工3143万平方米，较2014年下滑1.16%e从供给角度来看，国内酒店行业已经处于衰退阶段中后期。

中国酒店数量增速逐步放缓消费升级带动需求增加。

2016年中国实现旅游收入4.69万亿元，其中国内旅游收入3.94万亿,占GDP比重超过6%o2016年国内旅游人数达到45.78亿人次，2006年至2016年国内旅游人次年复合增速达12.6%,酒店业受益明显。

数据显示，我国酒店客房需求增速2014年起小于供给增速，需求与供给量之比稳中有升。

国内旅游人次连年上涨国内酒店需求增速超过供给增速二、中端酒店市场连锁化率有望提高高端消费下沉，大众消费中端化，中端酒店因此受益。

近年来我国限制三公消费的政策导致了原有高端酒店的客户下沉到中端酒店消费。

随着居民生活水平上升，在消费升级背景下，中端酒店越来越受到欢迎。

受到旅游业快速发展的影响，酒店作为子行业受益良多。

国内人均旅游花费持续增长我国中产阶级规模规模不断扩大国内中端型酒店占比34%左右，未来国内酒店业结构有望转化为橄榄型。

数据显示，国内中端酒店以客房口径计算占比34%左右，2011-2015年复合增长率5.1%,显著低于经济型酒店的60%占比及17.8%的复合增速。

美国自2008年以后酒店结构基本定型维持了3:

5:

2的比例，据预测未来我国中端型酒店占比会逐渐向40%靠拢，长期有望达到美国水

平。

美国高、中端及经济型酒店占比约为3:

2未来国内中端型酒店占比有望提升至40%中端酒店尚存在较大连锁化经营空间。