阅海垂钓文化中心项目立项申请建议书Word文档格式.docx

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3、劣势分析

1）银川旅游市场线路较为单一,基本分为南线?

沙坡头、水洞沟、黄沙古渡等;

北线?

沙湖、影视城、西夏王陵等,阅海公园虽然为3A级旅游区,但知名度及服务特色不明显,多数消费群体还是集中在市区周边。

2）虽然政府及阅海事业集团都在加大规划建设力度,但5年内很难形成规模化设施配套及影响,按照现有的阅海公园周边环境设施情况及知名度看,还很难具备特色鲜明、范围较广的吸引力。

3）政府方面对本项目参与及要求较多,相对影响了我方自由操作的空间。

第二章垂钓文化中心市场定位分析

1、市场定位

银川市首家生态休闲式垂钓文化中心,集康体娱乐、休闲垂钓,商务运营为一体的综合性会所。

2、定位原则

安静、写意、轻松、畅翔。

3、定位思路:

1）以水资源及绿色文化为核心

以水资源为最大卖点,结合湿地及园林式的自然设计,幽雅、安静、写意,项目在设计过程中要紧紧围绕水及园林绿化作文章,突出绿色文化与生态设施的切合,同时突出现代人对时尚休闲与健康的全新追求。

现代都市人对泛舟、观鸟、垂钓充满向往,热衷于绿色文化活动。

近期举办的“爱鸟周”体验式旅游活动,鱼类增殖放流”等主题活动,均引起较大反响。

垂钓文化中心以阅海公园天然水资源,进行充分利用和深入挖掘,使项目具有核心竞争力和不可替代性。

2）生态垂钓文化中心

接待周期较短,一般在两天以内,以一天或数小时的接待为主;

与传统的经营模式不同,项目虽然以垂钓为经营主题。

但不可忽视餐饮、住宿、休闲、娱乐等配套功能的完善及文化产业的深挖掘。

项目占地面积达200亩,具有成为大型生态商业运营场所的条件。

同时,根据对区内相关行业的调查了解,产业链都有一个共同特点:

规模越大,规模效应越明显,在经营效益上越有保障。

此项目完全可以成为在区内甚至西北有较大影响力的垂钓文化中心;

主体经营项目包括:

大型室内、室外垂钓

演艺中心和特色餐饮;

特色种植养殖园

棋牌健身休闲中心

各式客房及会议配套。

4、客源定位分析

1）目标客源

主要为银川市三区两县客源。

项目距市中心车程30分钟,距开发区车程仅20分钟,这两个区域的客源是核心市场。

银川是外地消费者来宁旅游的发散地,在背靠阅海湿地公园并保证项目特色及宣传力度的同时,也可吸引一部分短线游客源。

由于高速公路交通发达,周边城市区域可进入性很强,因此可以把其作为二级市场来发展。

2）目标消费群

①政府单位

各级政府管理部门公费消费和职务消费,这部分消费者一般是行业的主要接待对象之一。

尤其行政中心及四套领导班子在开发区的落户,直接带来了大量的潜在消费者。

②大型企业

大部分企业的商务应酬,是酒店、会所和其他商务休闲场所的主要目标消费群。

这部分消费的特点是消费额比较高,消费面比较广。

③白领阶层及商务人员随着现代人工作节奏的加快,很多人因工作压力过大而处于亚健康状态,为缓解压力,他们往往会选择绿色、健康的休闲场所,缓解压力。

如众多企业老总、经理、公务员则可列入潜在的目标客源,当然这部分客源的消费频率不会太高。

还有越来越多从事商务活动的因劳累往往会选拔择休闲场所放松、休憩。

④家庭休闲娱乐消费

垂钓文化中心最基础考虑的就是家庭式消费的思路,北方地区由于冬季漫长、气候温差等关系,过去家庭成员大部分时间只能在室内活动,随着人们生活水平的逐渐提高,从单纯式的物质跨越到了精神层面的追求,开始喜欢周末及假期一家人在大自然中享受乐趣了。

⑤商务会议及比赛

随着经济发展与各类文化交流活动的增加,近年来,各种形式的会议尤其是商务会议需求不断上涨,很多会议的主题都与绿色环保有关,当然在一个天然的休闲垂钓文化中心的特色酒店里举行,是再合适不过的了。

区域性以及全国性的钓鱼比赛的开展,在逐步将阅海推向一个全国性的垂钓天堂,这样专业成具规模的垂钓中心就是不可或缺的。

3）目标消费群细分

①职业情况细分

从市区及阅海周边的客源构成情况来看,企业单位管理人员、公务员（含事业单位人员）和工商个体户比重最高,其次是专业性人员、学生和工人等。

上述消费群体构成中,企业单位管理人员、公务员（含事业单位人员）和工商个体户都是目前中国旅游休闲市场的主体力量之一,他们平时工作压力大、经济收入高、消费力比较强,同时对住宿、餐饮、娱（康）乐设备的要求也比较高。

这部分消费者是俱乐部目标消费群的核心,在项目设计中要充分考虑他们的消费特点。

为此,垂钓本项目设备要有较高档次,突出时尚性和新颖性。

开业后也要以他们为主要的市场开发对象。

为了有效争夺企业单位管理人员、公务员（含事业单位人员）和工商个体户中的高端市场,中心设高档会员区。

高档会员区设独立的接待台,设备设施质量和服务质量也有较高水平。

②性别比例细分

在垂钓行业中,男女客源比例差别较大,男性顾客往往是女性的数倍。

但近年来,随着家庭休闲活动的增加和公务等,参与到这项活动中的女性也在逐步增加,很多女性由陪同者发展为参与者,但男性仍然占据着90%以上的比例。

③年龄和文化程度细分

从全国各地的垂钓场所的客源构成情况来看,消费者往往以40-55岁的中年人士为主。

在消费者的文化程度方面,大专和大专文化程度以上比例达50%以上。

这些顾客都有一些共同的特点:

（1）对消费场所的要求较高,接受能力强,同时消费力度也比较强。

（2）受教育的程度高,对精神层次上的需求也比较高,同时消费能力也相对较高。

（3）在时间安排上较为灵活,保障了场所日常的入客率。

垂钓文化中心一定要把握这些消费特点,在建筑设计、文化品味、产品特色、服务内容等方面很下功夫,尽量突出垂钓休闲项目的文化内涵。

第三章垂钓文化中心的市场竞争态势及风险分析

市场经济的规律是“大鱼吃小鱼”,以200亩的垂钓文化中心形成的规模及硬件上的保障,在银川同行市场绝对处于优势。

如装修风格别具特色,在同行业中居引领潮流地位,加上与湿地环境的相结合,绝对会给市场形成一个不小的冲击。

总而言之,银川的休闲娱乐行业发展潜力是巨大的。

当然,在风险方面,若周边再有大量同行加入,势必会导致客源市场的饱和,产生对前景的忧虑,这是其一;

其二,因内外政治及经济出现突发性的变化,引起消费市场的激烈震荡,导致收益锐减。

当然,面对目前的竞争对手,无论在硬件档次及规模方面,我们都要占有绝对优势。

我们的目标是做银川最高档、最具影响力的生态垂钓休闲文化中心;

在前期规划初始,我们应着力于软件的建设及提高,如品牌形象的塑造、管理体制的健全、人员素质的提高、服务水平的提升、企业文化的建设等,以此拥有优秀的管理人员和训练有素的员工队伍,营运中严格按同行业的标榜实施,必定会取得更好的社会效益和经济效益。

相信阅海垂钓文化中心在未来的发展中能够乘风破浪,起到“巡洋舰”的作用。

垂钓文化中心的拟建规模及布局构想

1、建筑规模

项目建筑占地200亩,约13万平方米,南北长约650米,东西宽约200米,呈规则矩形。

北接阅海公园垂钓水域,东接新建的阅海公园南码头,西面、南面临满城北街阅海公园入口。

预计建筑用地50亩,绿化、水系面积150亩。

2、总体布局构想

垂钓中心可以以独特的装修格调如“海滩风情”等,旨在为广大的市区及周边消费者提供一个集休闲、娱乐、餐饮、度假于一体的异域风情式的生态园林垂钓文化中心。

针对各年龄层、各阶层及家庭式消费群体,营造一种时尚、健康、逸趣、自娱自乐的休闲空间。

整体以度假酒店及垂钓休闲项目为一体,全力打造银川市垂钓文化行业的旗舰。

具体要求:

1、营造家庭式生态垂钓休闲场所,满足大众化消费心理;

2、设计定位讲究动静结合、浪漫写意、层次感强;

3、突出项目的多元化、趣味化,形成最具特色的一站式休闲圣地;

4、体现人与自然的结合,返璞归真;

5、迎合消费者日益追求新鲜、追求刺激的消费心理;

6、传承垂钓及其它文化的集合;

3、主要场地规模及投资预算:

以银发改发[2009]422号文件,阅海垂钓文化中心占地为200亩,项目资金估算投资约约为992万元,故以下参照总价进行预算:

1）室内垂钓馆

面积:

3600平米（整体60×

60平米利用造型分割为6个独立块）

投资:

200万元（800元/平米）

2）室外垂钓池

6400平米（整体80×

80平米由中心点区分为东南西北4个区）

150万元

3）绿色餐饮中心

800平米（包含在酒店内）

4）休闲娱乐中心

600平米（包含在酒店内）

5）客房接待中心

1600平米（包含在酒店内,设标间及商务套间）

酒店面积:

3000平米投资:

300万元

6）VIP别墅区（如追加预算用以提升品质可考虑）

7）绿色种植养殖园

4000平米

100万元

8）其它配套设施（配电室、锅炉房等）

1000平米

建筑用地面积:

50亩（投资850万元）绿化水系面积:

150亩（投资150万元）

总投资:

1000万元可接待人数:

500-1000人

4、经营范围内具体项目

1）酒店项目

用餐、客房、会议室、KTV、棋牌、休息厅、网吧、休闲水吧。

2）垂钓项目

室内垂钓、室外垂钓、垂钓比赛区

3）生态项目

绿色生态种植园、绿色生态养殖园、

5、项目规划（暂略）

1、价目表（主要消费项目）

序号项目价格备注

1室内垂钓40-60元/天冬季主营

2室外垂钓30-50元/天

3餐饮（烧烤）室外

4餐饮（中西式）室内

5休闲娱乐亲近自然、合理减压

6种植、养殖绿色无公害消费

7

8住宿

9标准间188元/天

10商务套房388元/天

12多功能厅1800元/天

14别墅

2、收入预测

1）周末及节假日预计,平均上座率占可接待人数60%以上,计300人左右,人均消费按100元/人计算。

2）平时预计,平均上座率占可接待人数20%以上,计100人左右,人均消费按100元/人计算。

全年周末及节假日共计100天,取平均数为50天计算;

平时抛去淡季平衡点再取以平均数为100天计算;

则全年收入为:

（500人×

60%×

100元/人×

50天）+（500人×

20%×

100天）250万元/年

3、成本核算（主要大项）

序号项目预计成本备注

1人员工资（20人）3万/月

2水电费5000元/月

3冬季燃料费1万/月按5个月计算

4固定资产折旧按1000万投入分20年摊销

7广告宣传费20万/年前三年

9税金10万/年按百分之六点五计算

8其他维护费用10万/年

小计87万/年

4、年利润预测

250万元/年-87万元/年163万元/年

5、预计回收期:

投入÷

（年固定资产分析折旧+年利润）回收期限暂不计年固定资产折旧为:

1000万÷

163万/年≈6.13年

据宁夏旅游行业垂钓协会会长陈琪介绍,目前宁夏休闲旅游垂钓市场的规模逐步在延伸和扩大。

一是农家乐市场的建设项目有所增加,品位也逐步在提升,吸引了不少客人;

二是垂钓节的举办,带动了更多的钓鱼爱好者。

2007年宁夏银川市的钓鱼爱好者仅有四万七千多人,2008年增加到九万多人,2009年9月底增加到十二万三千多人,占银川市总人口的12%。

这些人群中93%是上班族,每人每年至少出钓20次。

十二万三千人一年可垂钓246万人次,如果按照每人每次消费109元吃、交通、钓饵、钓钩、钓鱼费、船费等,仅垂钓活动这一项,社会经济效益可达2亿6仟8佰多万元。

由此可见,市场潜力是巨大的,我们要根据阅海垂钓文化中心自身的优势与特点,结合银川市未来的发展趋势,确定项目往多元化、绿色、人文的发展方向。

远景目标是与宁夏休闲、旅游市场接轨,将垂钓文化中心的功能、文化与建筑环境完美结合、相互促进,使多元化、绿色、人文理念充分展现;

同时,在企业文化的基础上,大量培养专业人才,形成垂钓文化中心独特的“自我完善、自我发展”的企业内部机制,造就“垂钓文化模式”的优势群体,在后期的发展中取得良好的经济效益同时扩大社会效益及影响等。

垂钓文化中心的可行性阐述

1.1时机分析

主要分析结论

银川市缺乏多元化规模性的休闲垂钓场所,但目前中高档消费市场尚不够活跃。

政府同时批复的如:

阅海水生植物园、阅海水上休闲中心等另外6个园区还未投入建设,周边大环境尚未形成。

政府对这一片区的的政策指导性及规避性尚不了解。

1.2公司战略分析

垂钓文化中心作为公司的副产业发展,有利有弊;

响应政府及对城市生态文化建设的推动,产生的社会效应对公司的发展是有很大促进的,但从单纯的利润空间及运作模式看,在一个新的领域投入的物质及管理等又恰恰是不容忽视的,在没有完善的经营机制及市场前景前,需要做好更多前期的准备工作;

1.3.敏感性问题分析

前面涉及到的经济效益分析是参照市场及行业特性上进行的,尚

有许多未确定因素考虑,如:

政策扶持力度、土地价格及使用权、合作经营方式、周边其它配套设施的完善时间及情况等。

1.4.结论阐述综以上分析阐述,阅海垂钓文化中心的建设,是对银川市乃至全区垂钓业档次及文化上的一个提升,是一个标志性的工程,建成后将会对行业中高端市场形成较大的冲击;

作为一个提高公司社会效应的切合点,在考虑利润空间的前提下,可尝试性的进行合作和经营等,但就目前的时机而言,可选择后击而勃发,即先取得项目的开发主动权,尚待同期其它项目的开发和运行,及阅海湿地公园的大环境的形成,整体价值程度上有所提升,再深入挖掘本项目的文化特色及利益追求点等。

吉泰地产营销策划部

2010年6月22日