咸阳鸿建小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告书Word格式.docx
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名称
数据
单位
备注
1
规划总用地面积
13332.66
m2
20亩
2
用地面积
11833.93
18亩
3
建筑地基面积
4110.31
4
总建筑面积
43263.85
5
地上建筑面积
37103.40
综合楼建筑面积
19906.56
厂房建筑面积
17196.84
6
地下建筑面积
6160.45
7
容积率
3.14
8
总停车位
150
辆
地下停车位
135
地面停车位
15
9
建筑密度
34.7
%
10
绿化率
32.6
综合楼总建筑面积为22181.17m2，其中地上建筑16层，面积19906.56m2，地下建筑面积2274.61m2，提供地下停车位49辆。
项目主要规模及技术指标见表1-2。
表1-2综合楼建设规模及技术指标表
22181.17
其
中
16层
2274.61
1层
49
1.7投资估算
经估算，本项目总投资为5311万元，其中开发建设投资5058万元，预备费253万元。
资金来源为：
1、申请银行贷款1900万元，占总投资的35.8%；
2、企业自筹3411万元，占总投资的64.2%。
1.8研究结论
西咸新区，是一个位于西安市和咸阳市两市建成区之间的新区，是关中-天水经济区的国家区域发展战略的重点。
秦汉新城位于西咸新区的几何中心，是西咸新区五大功能组团的核心区域。
随着国家经济体制的不断调整，新兴经济体逐步涌现。
一大批小微企业企业孵化器和电子商务平台为促进科技成果转化，推动科技创新，实现产业结构调整，经济内生增长提供了重要载体。
因此本项目的建设为该区域发展相关链条产业提供了坚实的产业基础，进一步提升该区域的产业链整合与优化能力，增强秦汉新城核心竞争力，对“加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市”具有重大意义。
1、本项目投资主要用于建设小微企业孵化器综合楼，完善配套设施。
将有效地提高企业的资本有机构成，能做到投资少、见效快，并满足入孵企业和科技人才对孵化设施设备的需要，提高初创企业和创新人才的创业成功率。
2、企业重视环境治理，对每个环节都制定了专门的治理方案，严格执行建设项目和环境保护“三同时”制度，项目的实施不会给环境带来新的影响。
3、本项目立足秦汉新城的区位优势，结合秦汉新城具体情况建设小微企业孵化器，既有利于解决科技型小微企业发展的瓶颈问题，同时对解决农村剩余劳动力，城镇待业人员和企业下岗职工就业，维护社会稳定都将起到积极的推动作用。
4、本项目将为秦汉新城乃至整个西咸新区现有小微企业和即将入孵的小微企业和科技人才提供孵化平台，将进一步增加开发区“造血”功能，培育更多的高新技术企业和企业家人才，迅速壮大当地经济、社会发展实力，推进园区工业发展进程。
同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多科技人才和企业入孵，创造更多的就业岗位和发展机会。
5、本项目符合国家《产业结构调整指导目录》，对小微企业孵化器平台建设予以鼓励。
目前西咸新区管委会已出台了一系列培育孵化企业的政策，种子资金政策、贷款担保政策等。
因此本项目符合国家的产业政策。
总之，本项目建设符合国家产业政策和投资方向，符合咸阳市产业发展布局，市场前景广阔，建设规模合理，项目投资依据充分。
建设条件较好，工程技术方案先进可行，项目不会对环境产生影响，能达到安全规范要求。
项目投资测算准确，资金筹措到位，项目能获得较好的经济和社会效益。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1产业发展背景
1、我国企业孵化器的现状
孵化器是由于社会专业化分工而产生的旨在促进和实现高新技术产业化的社会经济组织，其主要作用是想打算创业的科技人员和处于创业初期的科技型企业提供必要的资源和服务，降低创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培育科技型企业和企业家。
它对推动高新技术产业发展、完善国家和区域创新的体系、繁荣经济发挥着重要的作用，具有重大社会经济意义。
中国企业孵化器经历了二十年的发展，已经进入稳定发展时期。
成为仅次于美国的孵化器大国。
尽管中国科技企业孵化器发展迅速，但任然存在着区域发展不平衡，孵化功能不完善，融资平台欠缺和人员素质偏低等多方面的问题。
中国的科技企业孵化器在不同地区之间、不同省份之间以及不同城市之间的数量差异较大。
中国的大部分科技企业孵化器过于集中的东部地区及少数中心城市，没有形成面向全国的辐射效应，极大地制约了中国孵化器事业整体上的协调发展。
其次，中国现有的企业孵化器基本上是由政府直接或间接提供大量资金专门兴建的，硬件设施完备，收费低廉，为在孵企业提供了良好的基本服务支持。
但是，除极少数企业孵化器对企业的具体运作提供全面支持外，绝大部分企业孵化器都无能力提供全方位的管理服务，孵化器的功能尚需增强。
此外，在债权性融资等方面，由于小微企业普遍无法提供可以质押和担保的有形资产，信用体系尚未建立健全，而银行风险规避的需要等因素，导致了中国小微企业基本上很难从银行等金融机构获得债权性融资。
而中国现有企业孵化器的许多管理人员来自于政府机关或者事业单位，服务意识不够，普遍缺乏经营管理能力，缺少创业经验，也缺乏高水平的技术能力和技术依托。
这是直接影响了科技企业孵化器的运作效率，影响孵化器的服务质量和水平。
2、企业孵化器的发展形势
（1）企业孵化器规模增长迅猛
截止2012年底，全国纳入统计的科技企业孵化器达到1239家（其中国家级435家），孵化面积超过4300万平方米。
通过企业孵化器建设，有力支持了全社会的创新创业活动，培育一大批高新技术企业和战略性新兴产业的龙头企业，为促进科技成果产业化，推动科技创新创业，实现产业结构调整，经济内生增长提供了重要的载体。
（2）企业孵化园建设成效显著
目前，陕西省已经建成国家级科技企业孵化器16家，省级孵化器7家，孵化面积超过80.7万平方米，入孵企业达2634家，累计毕业企业1545家，2013年实现销售收入70.66亿元，在孵化企业从业人员达到36000多人，涉及软件、光电、电子信息、生物医药、航空航天、数字医疗、新材料、现代服务、军民两用技术、农业等产业领域。
（3）企业孵化器逐步向县市区辐射发展
科技创新孵化器在促进地方经济发展、培育新的经济增长点等方面发挥了不可替代的作用，已成为建设创新型经济社会的助推器。
随着科技创新孵化器发展模式逐渐成熟，孵化器事业建设正从中心城市或国家高新区向有条件的县市区辐射，体现了创新创业与区域资源、产业方向和市场需求的有机对接。
2.1.2政策背景
1、国家及地方相关政策背景
为促进科技创新孵化器发展壮大，国家、陕西省制定了一系列扶持科技创新创业和发展孵化器事业的政策措施，体现了建设创新型经济的战略导向。
（1）《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）》明确提出，加大科技创新平台建设，优化高新技术产业化环境，积极扶持小微企业的技术创新活动，特别是科技型小微企业是富有创新活力但承受创新风险能力较弱的企业群体，西咸新区打造小微企业科技创新孵化器是深入贯彻落实国家政策的体现。
（2）《国家科技企业孵化器“十二五”发展规划》指出坚持政府引导原则，坚持孵化服务的社会公益目标，强化政府引导、公共财政支持的核心作用，充分发挥市场配置社会资源的基础性作用，引导多种管理体制和运营机制孵化器的发展，加大科技创新孵化器平台建设，优化科技资源配置，推进科技资源开放共享和高效利用，把科技进步和创新与产业升级紧密结合。
为西咸新区小微科技创业孵化园采取政府引导、市场运作的建设模式提供了政策依据。
（3）国家科技部《科技企业孵化器认定和管理办法》中明确规定了认定国家级科技孵化器的关于在孵企业、研发人才、成果专利、服务体系方面的建设要求，为西咸新区建设国家级科技创新孵化园提供了建设指导。
（4）财政部、国家税务总局《关于科技企业孵化器税收政策的通知》规定，自2013年1月1日至2015年12月31日，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；
对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。
西咸新区小微企业科技孵化器力争认定国家级，为在孵企业争取更多的财政支持。
（5）陕西省科技厅出台《陕西省科技企业孵化器认定和管理办法》中明确提出，鼓励和支持地方各级政府建立社会公益性创新服务机构，引导带动地方创新体系建设；
鼓励各类非政府组织、企业以及个人创办多种形式的科技企业孵化器。
省科技行政管理部门根据全省科技企业孵化器建设发展的实际需求，在相关科技计划中安排经给予支持。
2、项目所在地西咸新区秦汉新城政策背景
2009年6月，国务院批复颁发《关中—天水经济区发展规划》，明确提出加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市。
2010年12月，国务院印发《全国主体功能区规划》，提出推进西咸一体化进程和西咸新区建设。
为贯彻落实这两项规划，陕西省委、省政府决定组建西咸新区。
2011年6月，省政府在国务院新闻办召开新闻发布会，正式宣布了《西咸新区总体规划》。
自此，包括沣东、秦汉、沣西、空港、泾河五个新城在内的西咸新区管委会正式成立。
经过3年建设，城市骨架基本拉开、生态环境明显改善、招商引资成效显著、新兴产业集聚发展，固定资产投资过千亿元，初步形成了“核心板块支撑、快捷交通连接、优美小镇点缀、都市农业衬托”的发展格局，实现了新区发展的阶段性目标。
2014年1月6日，国务院批复同意设立西咸新区，明确了“把西咸新区建设成为我国向西开放的重要枢纽、西部大开发的新引擎和中国特色新型城镇化的范例”的发展定位，西咸新区成为首个以创新城市发展方式为主题的国家级新区。
为贯彻落实《国务院关于同意设立陕西西咸新区的批复》（国函[2014]2号，以下简称《批复》）和《国家发展改革委关于印发陕西西咸新区总体方案的通知》（发改西部[2014]296号）精神，2014年10月17日，中共陕西省委、陕西省人民政府印发《关于加快西咸新区发展的若干意见》（陕发[2014]10号，以下简称《意见》）。
这是陕西省委、省政府举全省之力推进西咸新区开发建设的重大举措，是指导今后一个时期西咸新区发展的纲领性文件。
《意见》进一步明确了国家赋予西咸新区的重要任务和措施，理顺了西咸新区的体制机制，为新区加快发展注入了强劲动力，提供了坚强保障。
《意见》指出，要统一思想，举全省之力推进西咸新区开发建设。
西咸新区位于西安市和咸阳市建成区之间，是关中—天水经济区的核心区域，区位优势明显，经济基础良好，具备加快发展的条件和实力。
《意见》要求，要全面落实国家赋予西咸新区的重要任务。
一是着力建设丝绸之路经济带重要支点，形成我国向西开放的重要枢纽。
二是加快项目建设，打造西部大开发的新引擎。
支持西咸新区建设以航空、高速公路、轨道交通等为主的立体化综合交通系统，制订关中城市群轨道交通规划，启动地铁延伸线建设，加快西咸北环线建设，完善城市路网与高速公路、轨道交通衔接。
完善西咸新区水资源规划，支持新区水资源供需保障工程建设，优化新区水资源环境。
中省重大产业项目优先向西咸新区布局，主动承接东部产业转移，鼓励科研院所、科技服务机构向西咸新区集聚。
支持沣东新城创建国家统筹科技资源改革示范基地，建设技术转移和知识产权交易平台，探索我国统筹科技资源发展的新路径。
依托沣西信息产业园，重点发展大数据服务产业，出台信息产业园区优惠政策，支持国家云计算服务创新发展试点示范建设，发展新一代信息技术产业。
建设泾河新城新能源新材料和高端装备制造业基地，打造战略性新兴产业高地。
引导社会资本发起设立西咸新区产业投资基金。
支持西咸新区建立国际合作产业园区，争取中国—新加坡西部现代服务业产业园落户新区。
三是统筹城乡发展，建设中国特色新型城镇化的范例。
依据《中共中央、国务院关于深入实施西部大开发战略的若干意见》、《关中-天水经济区发展规划》和《陕西省人民政府关于加快西咸新区发展的若干政策》等有关精神，西咸新区开发建设享受：
对设在西咸新区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税；
从事重点扶持的公共基础设施项目投资经营所得，以及符合条件的环境保护、节能节水项目所得，享受企业所得税“五免五减半”优惠；
内外资鼓励类产业、外商投资优势产业项目在投资总额内进口的自用设备，免征关税及进口环节增值税；
对投资西咸新区的资源型企业，其在陕资源开发中提取的环境保护、生态恢复等方面专项资金，准予税前扣除；
对西咸新区范围内实施合同能源管理项目的重点节能服务企业，暂免征收营业税、增值税和企业所得税；
创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市中小高新技术企业2年以上（含2年），符合规定条件的，可按其对中小高新技术企业投资额的70%抵扣该创业投资企业的应纳税所得额；
当年不足抵扣的，可在以后纳税年度逐年延续抵扣；
对技术先进性服务外包企业和示范园区实行税收优惠，支持其加强技术研发和自主创新；
对软件和服务外包企业中的居民企业，在一个纳税年度内，技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；
超过500万元的部分，减半征收企业所得税等税收减免政策。
优惠的政策必将吸引更多的企业入驻园区，带动园区的发展。
综合上述，在企业孵化器各地发展迅猛的形势下，为壮大西咸新区工业经济规模，促进土地集约利用、提升创新水平、优化产业结构、实现跨越发展，紧抓国家、省市关于企业孵化器发展扶持政策机遇，提出西咸新区小微企业科技创新孵化园项目建设，是深入贯彻落实国家、省市科技创新发展要求的现实举措，是实现西咸新区经济又好又快发展的必要抓手。
同时，项目所在地面临重大的战略机遇，具有相关的优惠政策，项目建设的政策环境良好。
2.1.3经济环境
本项目所在地西咸新区秦汉新城位于西安市和咸阳市建成区之间，是关中—天水经济区的核心区域，区位优势明显，经济基础良好，具备加快发展的条件和实力。
2011年6月，陕西省出台《西咸新区总体规划》，成立了西咸新区党工委、管委会，开发建设体制调整为“省市共建、以省为主”，发展步伐明显加快。
西咸新区按照“建设新城市、发展新产业、形成新业态，保护历史文化、保护耕地、保护农民利益”的要求，以项目建设为载体，创新城市发展方式，建设现代田园城市。
经过3年建设，城市骨架基本拉开、生态环境明显改善、招商引资成效显著、新兴产业集聚发展，固定资产投资过千亿元，初步形成了“核心板块支撑、快捷交通连接、优美小镇点缀、都市衬托”的发展格局，实现了新区发展的阶段性目标。
这是国家深入推进西部大开发、扩大向西开放、建设丝绸之路经济带、推进新型城镇化的重大战略举措，是国家赋予陕西的重大战略任务，是陕西发展的重大战略机遇。
秦汉新城位于西咸新区的几何中心，是西咸新区五大功能组团的核心区域，是西安（咸阳）国际机场、西安北客站和咸阳火车站三大交通门户必经之地，承载着连通世界、沟通新区的交通枢纽作用。
秦汉新城定位为“大西安国际商务区”，将休闲产业与商务发展相结合，构建大西安重要的休闲商务会展区和休闲度假基地。
“十二五”期间，秦汉新城重点打造四个示范区：
生态田园都市示范区，高端服务业产业聚集区，城乡统筹引领示范区和秦汉历史文化传承创新区。
截止2014年，秦汉新城已成功引进项目120余个，引进资金1592.48亿元，完成投资200余亿。
综合上述，本项目建设具有良好的政策背景及经济环境条件。
以技术创新经济的小微企业科技创新孵化园正逢其时，更是形势所需。
2.2项目建设必要性
2.2.1调整优化产业结构，提高工业规模与发展质量的必然途径
目前，受宏观产业布局调整影响，园区内部分工业企业外迁，拆迁，工业经济面临增长缓慢、固定资产投资规模缩减的巨大压力，区域经济难以实现跨越发展，另一方面，园区内工业经济主要以能源化工为主导，产业结构单一，不能满足秦汉新城乃至西咸新区经济的健康可持续发展需要，因此，要破解这一经济发展中的难题，发展多元化产业，必须建设能够承载区域经济发展的小微企业科技创新孵化园，平稳过渡现状工业企业搬迁问题，提升企业本身技术创新能力，扩大招商引资能力，提高固定资产投资规模，通过孵化器毕业的龙头企业引领园区产业升级，带动产业结构优化升级，加快培育和发展新兴产业，形成经济发展的新兴力量，为秦汉新城以及西咸新区经济社会提供“创业源、创新源、创税源”，实现工业经济又好又快发展。
2.2.2促进土地集约利用，壮大非公经济的必要手段
随着秦汉新城的进一步发展，区内不符合新城规划的小微企业和非公经济发展环境将受到严重制约，如果不为这部分企业解决发展用地问题，将面临企业流失，工业经济发展困境进一步凸显的风险，因此，为确保秦汉新城内小微企业不至外流，建设小微企业科技创新孵化园，实现土地资源的节约、集约、合理利用，建设高容积率标准化生产厂房，变相扩大了工业用地规模，破解土地“瓶颈”求发展，为小微企业搭建孵化平台，是秦汉新城经济发展的需要，更是西咸新区经济发展面临的迫切需求，同时，科创孵化园建设降低了创业门槛，为“个转企”、“小升规”创造良好的发展平台，吸引周边、省市乃至全国科技型小微企业来秦汉新城投资，培育工业经济主体，进一步促进了非公经济的发展。
2.2.3推进秦汉新城经济发展的需要
随着秦汉新城规划建设的逐步实施，园区内也面临有部分不符合新城规划的企业需要外迁的难题，在没有适合足够的发展用地情况下，企业搬迁推进缓慢，直接阻碍其规划建设实施的步伐。
建设小微企业科技创业孵化园，积极承接新城产业转移，为新城内搬迁企业提供发展环境，促进新城规划建设的顺利实施。
另一方面，秦汉新城未来经济要实现借力发展，发挥“国际门户”区域优势，必须以两城产业发展为导向、发展与新城产业相互协作与相互配套的产业，孵化器毕业的高新企业，将可再落户新城内发展，形成秦汉新城的滚动循环发展。
因此，建设秦汉新城小微企业科技创新孵化园，是以更高更新的发展境界服务新城、共建大西安，是实现渭城与新城在更高层次上的共赢，实现秦汉新城转型提升、跨越发展目标的必要措施。
2.2.4统筹城乡协调发展，促进新城镇化发展必由之路
新型城镇化是统筹城乡发展的关键之举，是扩大内需、优化结构、改善民生的重要载体。
新型城镇化的核心是解决“人”的问题。
建设西咸新区小微企业科技创业孵化园，培育和激发全民创业热情，推动创业带动就业、解决失地农民的社会保障问题，是深入贯彻落实“双带双进”城乡统筹发展新模式的重要举措，是改善民生、构建和谐社会，提升城市发展活力的必由之路。
2.2.5是园区小微企业发展的需要
建立社会主义市场经济机制，实行以公有制为主体，多种所有制共同发展的经济形式，为我国小微企业的发展开辟了广阔的天地。
但是，随着经济的全球化和社会的信息化，小微型企业，由于其业主尚处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力与大项目、大企业相比，基本没有优势。
小微企业孵化器就是一个为创业企业提供创业环境、创业服务的场所，而孵化服务是指在特定的区域内、在特定的产业领域对经选择的小微企业项目提供房屋、金融、商务、信息、咨询、休闲、生活配套等各项服务，降低其小微企业产业化的风险，提高产业化的成功率。
本项目通过小微企业孵化器项目的实施，为区内小微企业和即将入孵的小微企业提供孵化平台，将推动开发区内小微企业的发展。
2.2.6实现小微企业经济效益与社会效益的双赢，有利于维护社会稳定
近几年来，秦汉新城工业快速发展，有色金属、机械电子、食品饮料等产业具备了相当规模，形成了特色鲜明的主导产业和带动作用强的龙头企业。
但是，随着世界经济一体化和经济全球化的发展,
大多数小微型企业由于处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力差，难以实现产业化和规模化。
小微企业孵化园建成后，一方面可以为入孵小微企业提供孵化场地，使其利用所提供的公共技术设施和公共技术服务，尽快形成产业化经营；
另一方面可以为其提供金融、商务、信息、咨询、生活配套等各项服务，降低小微企业产业化的风险，提高产业化的成功率。
实现小微企业经济效益与社会效益的双赢。
同时，给城镇待业人员和企业下岗职工找一条出路，安置部分职工就业，为政府安置就业分担一定压力，减少不安定因素，有利于维护社会稳定。
第三章市场需求分析
3.1国内外企业孵化器发展现状
3.1.1国外企业孵化器发展现状
美国不仅是孵化器的发源地，也是世界上孵化器发展最成功和最完善的国家。
据美国企业孵化协会近期发表的报告指出：
87%的孵化器毕业企业5年后仍在运营，而80%的一般小企业都在5年内倒闭。
美国750个孵化器为经济发展增加了约19000个公司，245000个就业机会。
美国孵化器产业的发展大致可以分为四个阶段，形成了四种不同的孵化器运行模式：
1、着眼于企业组织创立的阶段。
这一时期的大多数孵化器都由政府和园区合作建立，以非盈利性机构的形式存在，基本上以混合型的孵化器为主。
孵化器主要功能集中在场所和基本设施的提供、基本企业管理职能的配备以及代理部分政府职能。
孵化器对新创企业的管理支持是非常基本的，主要是为创业者建立新创业工作所必须的管理职能。
2、从单个孵化器转向孵化系统。
政府部门、企业界、研究教育机构、社会团体的全面协作组织孵化器，孵化器的经营主体转向多元化；
企业支持项目从帮助企业组建的建立转向保证企业的生存和发展。
3、孵化器的企业化运作。
孵化器的经营由具有企业管理经验的管理者来承担。
孵化器的服务对象由内向外扩张，许多孵化器向孵化器外部的企业提供支持和服务以获取收益。
服务形式多样化，孵化的经营重心由孵化新创企业转向涵盖市场机会的识别以创建企业本身。
4、创业孵化集团的出现
创业孵化集团融合了风险投资、多元化控股集团和孵化器的功能。
除了向新创企业提供办公场所和相应的互联网设施，创业孵化集团的企业管理咨询支持和服务也包括企业发展和技术开发、市场营销、竞争研究分析、法律顾问、会计等。
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