房地产估价师《案例分析》试题及答案卷七文档格式.docx
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B、超级市场
C、大型综合商场
D、便利店
9、各种零售业态中，商品结构以企业品牌为主的是（ ）。
A、家居中心
B、专卖店
C、超级市场
10、商业房地产的价值在（ ）空间范围内表现出明显的衰减性。
A、垂直
B、水平
C、局部
D、特殊
11、下列不属于影响商业房地产价格的主要区位状况的是（ ）。
A、楼层
C、临街状况
D、交通条件
12、下列房地产估价方法中，以预期收益原理为基础的是（ ）。
B、比较法
C、成本法
13、下列关于商务办公房地产特点的说法中，错误的是（ ）。
A、多为现代化的高层建筑
B、所处区位好
C、自营为主
D、功能齐全、配套设施完善
14、影响商务办公房地产价格的主要区位状况不包括（ ）。
A、集聚程度
B、交通条件
C、楼层
D、租户类型
15、在商务房地产估价方法中，不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下还可以用于租金估算的方法是（ ）。
16、商务房地产租金往往采用比较法获取，求取租金时需要注意的事项不包括（ ）。
A、租约问题
B、租金构成内涵问题
C、租金的支付方式问题
D、租房用途
17、下列关于旅馆房地产估价的表述中，错误的是（ ）。
A、旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让
B、旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值
C、旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估价
D、供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大
18、除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况是（ ）。
A、经营管理
B、建筑结构
C、建筑类型
D、建筑等级
19、在旅馆房地产估价中，选用估价方法时，（ ）主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。
C、长期趋势法
D、比较法
20、下列关于星级饭店净收益测算的表述中，正确的是（ ）。
A、当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益
B、当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中只需考虑扣除商业利润
C、当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益
D、当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润
21、采用收益法对餐饮房地产进行估价时，净收益测算中需要剥离非房地产带来的收益，当利用平均商业利润测算估价对象的客观收益时，应剥离（ ）。
A、平均商业利润
B、正常经营收入
C、非正常经营收入
D、超额利润
22、下列选项中，属于餐饮房地产所具有的特殊性的是（ ）。
A、地段选择的差异性
B、经营者的差异性
C、服务对象的差异性
D、管理水平的差异性
23、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2010年，现状用于商业，于2014年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
则对该宗工业房地产进行实物状况分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。
A、用地面积与形状
B、设备设施和用具
C、地质和水文条件
D、房地产用途
24、某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。
该大厦地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。
下列关于地下停车库价格特点的表述中，错误的是（ ）。
A、价格往往和车位数挂钩
B、价格和最初原始投入的紧密程度较低
C、同一地区同一类型房地产地下停车库单位价格容易出现较大的变化
D、价格受地上房地产租售状况影响较大
25、加油站一般主要采用的估价方法是（ ）。
A、比较法
C、收益法
二、简答题
1、居住房地产的特点有哪些?
2、简述商品房估价的技术路线。
3、简述房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理。
4、某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。
该商铺形状方正，权利状况完整。
注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用比较法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C三个交易实例。
实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;
实例B系兄弟之间转让;
实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模。
除以上情况外，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
根据选取可比实例的质量要求判断上述三个交易实例是否可以选作可比实例，若有可以选作可比实例的，说明应如何对它们的成交价格进行修正或者调整。
5、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。
现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。
已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为540万元、560万元和650万元;
依据最高最佳利用原则选取了650万元作为估价对象房地产的年净收益。
这样的做法有哪些错误?
6、2015年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题有哪些?
7、张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按规定各自承担。
1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。
仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。
2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。
8、某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。
若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
9、商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面?
10、房地产估价机构接受委托对某商住型商务办公房地产进行整幢房地产估价时应注意的问题有哪些?
11、估价对象为某三星级酒店，用收益法求取该酒店净收益时，应注意的问题有哪些?
12、工业房地产估价的常用方法有哪些?
13、简述工业房地产估价的技术路线及难点处理。
14、加油站房地产估价的特点有哪些?
15、甲公司2013年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为17500元/m2。
甲公司拟分两期建设30栋精装修高档住宅。
第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于2015年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。
拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为17800元/m2。
拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为17860元/m2，其余4栋无人承接，退还给甲公司。
第二期以130m2三室两厅为主，2016年6月当工程竣工后，建成的精装修住宅以19200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。
而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。
<
1>
、乙房地产估价公司评估出拍卖底价评估属于鉴定性评估还是咨询性评估?
2>
、乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些?
16、李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。
李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。
、该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?
估价时应采用哪种价值类型?
、该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?
请简述该方法的估价技术路线。
17、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。
已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;
依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
、这样的做法有哪些错误?
、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
18、某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
、评估该宗房地产价格时，如何来界定土地用途?
适宜选用那些估价方法?
、政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?
3>
、评估该宗熟地出让价格时，如何来界定土地用途?
适宜选用哪些估价方法?
三、阅读理解
1、某商业楼建筑面积为5000m2，于2012年3月1日建成投入使用;
该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。
业主于2013年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2013年3月1日起至2053年2月28日止。
在2014年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。
A、按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B、按建筑物耐用年限计算
C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D、按建筑物已使用年限计算
、采用收益法估价时，下述观点错误是（ ）。
A、收益年限应按价值时点时的土地使用权剩余年限计算
B、价值时点应设定为2014年3月1日
C、净收益中应扣除建筑物折旧额
D、应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
、估价机构评估出该商业楼在2014年3月1日公开市场价值为4000万元。
近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此趋势仍将继续。
另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。
估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。
A、2800
B、2940
C、4000
D、4200
4>
、假设在2015年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2014年3月1日的公开市场价值增加了500万元。
下列表述中正确的是（ ）。
A、原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B、原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C、业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D、该500万元可再次抵押
2、某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。
某房地产开发公司拟取得该宗土地。
出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
开发期
开发面积
开工时间
完成时间
开始销售时间
第一期
20万m2
第1年6月
第3年6月
第3年1月
第二期
15万m2
第4年6月
第5年6月
第5年1月
第三期
第6年6月
第6年1月
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2;
目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。
现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
、房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（ ）。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
、在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A、目前住宅市场价格
B、未来住宅市场价格，折现至价值时点
C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
、在确定开发成本时，应采用（ ）。
A、该开发公司测算的开发成本
B、现时的客观开发成本
C、各期销售时的客观开发成本
D、各期开发时的客观开发成本
、在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
A、销售费用、销售税费和开发利润
B、销售费用、销售税费和所得税
C、销售费用、销售税费和购地税费
D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
3、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的×
×
酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于×
市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
、商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是（ ）。
A、经营内容多，业态多样
B、产权分散复杂
C、装修高档且复杂
D、收益性
、下列属于影响商业房地产价格主要区位状况的是（ ）。
A、生活服务设施
C、集聚程度
D、环境质量
、下列属于影响商业房地产价格主要实物状况的是（ ）。
A、地段繁华程度
B、楼层
C、建筑密度
D、无形价值
4、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。
2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。
一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：
总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。
为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：
妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
、若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：
1：
0.7：
0.6：
0.5：
0.4：
0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（ ）万元。
A、11.43
B、11.77
C、22.86
D、23.53
、因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。
估价中正确的选择是（ ）。
A、若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析
B、若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析
C、若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用、房地产折旧额
D、若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用
、兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（ ）。
A、房屋所有权注销登记
B、房屋所有权初始登记
C、房屋所有权变更登记
D、房屋所有权转移登记
、若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（ ）。
A、该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权
B、如未通知承租人，则该抵押合同效力待定
C、如不办理抵押登记，该抵押合同无效
D、如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力
5、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。
建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。
甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。
自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。
2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
、如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（ ）。
A、该宗商业房地产的收益年限为28年
B、该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响
C、该宗商业房地产的收益年限为38年
D、该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响
、若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。
若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。
采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（ ）万元。
A、6625
B、7333
C、7571
D、8833
、下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中，正确的是（ ）。
A、项目改建投入的成本费用应包括：
工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B、项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C、项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D、项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题
6、某房地产估价机构采用比较法和收益法对一旅馆的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为5000元/㎡，收益价格为6000元/㎡，两个测算结果存在一定差异。
、下列关于旅馆房地产估价特点的表述中，错误的是（ ）。
A、转让少且一般为整体转让
B、功能单一
C、一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大
D、价值主要体现在接待客户的类型及其能力
、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（ ）。
A、空置率取值偏大
B、报酬率取值偏小
C、运营费用率取值偏大
D、租金增长率取值偏小
、旅馆房地产估价时，影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况是（ ）。
A、周围环境
B、位置
C、交通条件
D、地段繁华程度
四、论述题
1、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。
错处不超过4个。
如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。
本题最多扣至零分。
请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。
土地使用权出让年限为50年，容积率为5。
根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层;
其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。
该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格1500元/m2。
工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。
现需估价2006年9月1日的土地交易价格。
有关资料如下：
1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2.建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%。
按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。
4.商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2，建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2;
剩余的10%会在建成一年半后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5.房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
1.开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×
5=50000m2
住宅总面积=50000-9000=41000m2
（1）商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×
12×
（1-空置等租金损失率）=50×
（1-10%）=540元/m2
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×
（1-运营费用率）=540×
（1-24%）=410.40元/m2
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×
[1-1/（1+8%）47]×
1/（1+8%）2.5=4118.45元/m2
商铺开发完成后的总价=4118.45×
9000=3706.61万元
（2）住宅开发完成后的总价值=41000×
[30%×
2700/（1+12
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