宁波富茂酒店可行性分析报告Word格式文档下载.docx
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接待国内游客3880万人次，同比增长12%；
旅游总收入500亿元，同比增长13%。
（资料来源：
宁波经济商情网、宁波广播在线）
2.海曙区概况
海曙区地处宁波市中心，东临奉化江，北濒余姚江，西南与鄞县接壤。
全区面积28.7平方公里，常住人口26.3万，辖8个街道办事处。
海曙区系中共宁波市委、宁波市人民政府所在地，是全市的政治、经济和文化中心。
海曙区历史悠久，境内有始建于唐长庆元年的鼓楼---海曙楼，海曙区因此而得名。
区内有全国重点文物保护单位天一阁藏书楼，省级文物保护单位明末清初大思想家黄宗羲讲学旧址白云庄，有建于唐代的天封塔、咸通塔，建于明朝的宁波城隍庙等等。
如果说千年历史奠定了海曙深厚的文化底蕴，那么，有成熟的商贸必将带来极大的商机，使投资者胜券在握。
海曙的商贸格局展现出强劲的核心力量。
全市主要金融机构、商检、海关等涉外管理机关驻设辖区，南苑、新园、华侨、金龙等涉外四星级以上宾馆亦汇聚于此。
区内的天一广场是目前国内规模最大的集购物、休闲、娱乐、文化于一体的Mall型商业广场，拥有以国际购物中心、新银泰百货、乐购、吉盛伟邦、苏宁、永乐、星巴克旗舰店等高端品牌为龙头的丰富业态，被喻为“商业航母”、“城市客厅”，其在开发理念、设计规划、商业规模和经营管理等各个方面的成功亦极大地推动了海曙商业地产的品质提升，在全国范围内也具有无可替代的示范性和超前性。
2005年，天一广场荣获“中国商业特色街”称号。
在天一广场周边新世界百货、长发商场、第二百货商店、城隍庙、开明街服装特色街等，以商家林立，业态各异主体商业街店紧紧围绕天一商区，形成了宁波城市的商贸核心。
三、市场调研
近年宁波酒店业整体发展状态良好，规模发展、结构调整、业绩良好，运营平稳，并出现了一些值得关注的特点和热点。
3.旅游酒店业规模结构
（一）规模发展
截止2007年12月，宁波市酒店总数达到214家，房间数达到23980间，床位数达到38950张。
从2003年至2007年酒店规模发展比较（如表4所示）中可以看出，宁波酒店业的规模一直保持较快速度的增长，酒店客房数量的年均增长速度达约为15%。
2007年星级酒店数量增加了20家，客房数量增加了4121间，床位数增加4127张，是自2004年以来增长数量最多的。
酒店业的快速发展反映出各界对于酒店的投资热情的高涨。
表一2003-2007年宁波酒店业规模变化一览表
年份
酒店数（座）
客房数（间）
床位数（张）
2003
150
13851
25140
2004
170
14597
25839
2005
178
16495
29499
2006
194
19859
34823
2007
214
23980
38950
（二）结构改善
截止2007年12月，宁波市星级酒店不同星级酒店的数量如表5所示。
从统计数据上看，至2007年底，五星级酒店客房数量占所有星级酒店数量的约8%，高中低档星级酒店比例约为1:
1:
3，可以说宁波整体酒店业的档次有了明显的提升。
同时由于经济型酒店数量迅猛增加，使得宁波酒店业在结构上更加适合自助游和普通商务游客的需求。
表二2006和2007年宁波不同星级酒店数、房间数和床位数
星
级
五星级
5
6
1440
1869
2416
3087
四星级
16
18
2889
3211
4886
5409
三星级
45
50
3624
4954
8014
8658
二星级
107
119
5847
7253
10060
12800
一星级
20
21
588
820
1049
1523
合
计
4.
酒店业经营业绩
（一）经营业绩整体走势
2007年，宁波整个酒店的营业收入达到362436.7万元，同比增长23.49%,，经营利润达到119266万元,分别比2006年增长23.49%和34.17%。
营业税金达到19263.87万元。
从整体发展趋势来看，宁波酒店业的营业收入保持持续的增长（如表三所示），自2004年以来，年均增长率达到12%。
表三
2004-2007年宁波及浙江省酒店业营收情况
年
份
营业收入（亿元）
营业税金（亿元）
经营利润（万元）
宁波
浙江
22.6417
132.90
1.1862
6.85
-8535.43
23.3893
145.12
1.2157
7.03
81404.90
29.2483
171.39
2.2964
9.80
88510.26
36.2437
（暂缺）
1.9300
119266.21
2007年全市星级酒店的平均出租率为62.04%，与2006年的62.74%基本持平；
年实际平均房价为294.29元/间天，略高于2006年的273.31元/间天。
年均出租率与浙江省酒店业的整体发展变化相比，基本保持一致，平均房价水平则保持高于浙江省平均水平。
表四2004-2007年宁波与浙江省酒店出租率和平均房价比较
年平均出租率（%）
年度实际平均房价（元/间天）
宁波市
浙江省
68.17
68.30
295.06
266.2
64.47
64.12
299.50
267.2
62.74
63.2
273.31
266.5
62.04
294.29
（二）经营业绩的季节变化特点
2007年1-12星级酒店出租率和平均房价水平的变化基本保持与往年相类似的规律。
从出租率的各月变化图来看（如图16所示），2月和9月出租率相对较低，表现出淡季的特点，而11月的出租率处于高水平，表现出旺季的特点，但整体上说出租率变化相对比较平稳。
相对来说，浙江省全省及杭州市的出租率变化都表现出较明显的季节性，尤其是杭州市的季节波动最为明显，在4、5月和10、11月这两个旅游黄金季节，出现明显的旺季。
从与浙江省全省及杭州市出租率比较来看，宁波市酒店业的淡旺季波动幅度明显比较小，平均出租率最高的11月和平均出租率最低的2月相比，也仅相差11%。
这与杭州最高出租率和最高出租率差值达到17.5%相比显得波动很小。
这与宁波市酒店业的主要客源市场以商务散客，而非旅游客人为主有密切的关系。
这一特点，一定程度上对宁波酒店业的健康发展有利，不太容易形成旺季酒店供应量不足，而淡季供给严重过剩的现象。
表五宁波、杭州及浙江省2007年各月份出租率比较
将宁波市平均房价的月份变化与杭州及全省相比较（如图17所示），也可以看出宁波市平均房价变化呈现出比较明显的特点。
杭州市及全省平均房价的月份变动与出租率变化比较一致，在出租率高的4、5月份和10月份，平均房价也是最高的，在6月则出现了平均房价的低谷。
但宁波市平均房价最高却出现在的6月、8月、10月中，8月和10月的出租率并不是全年最高的几个月。
出租率和平均房价的变化说明，宁波酒店的经营状况与传统的旅游淡旺季节变化之间的关系并不明显。
表六宁波、杭州及浙江省酒店平均房价的比较（单位：
元/间·
天）
（三）不同星级酒店经营业绩的差异
1、出租率及季节波动
将2007年不同星级酒店在总体出租率及出租率的季节波动进行比较（如表8所示），我们可以发现不同星级的酒店呈现出不同特点：
表七2007年宁波不同星级酒店出租率（%）
其他
1月
54.79
60.42
60.03
63.61
67.95
57.42
2月
48.80
53.93
51.90
58.96
71.79
60.44
3月
55.80
66.67
59.47
62.44
66.97
58.83
4月
64.40
66.17
63.83
63.01
68.28
55.37
5月
55.89
65.45
63.29
63.79
70.93
53.14
6月
60.62
60.69
63.57
65.84
70.52
59.69
7月
51.15
60.20
62.77
64.98
72.12
60.85
8月
47.09
62.69
61.97
64.84
71.37
57.63
9月
50.97
57.41
59.54
63.97
69.64
57.13
10月
61.12
63.40
62.57
66.78
63.52
11月
66.32
68.44
66.77
69.78
64.13
12月
61.41
61.06
64.41
67.22
69.1
56.51
全年累计
56.07
61.17
63.69
64.3
70.43
58.25
从平均客房出租率来看，在不同星级档次的酒店当中，五星级酒店的年平均出租率水平最低，年平均客房出租率为56.07%，全年有5个月份的出租率都低于55%，出租率在60%以上的只有5个月。
而一星级酒店的平均出租率最高，达到70.43。
此外，一星级酒店全年各月的出租率都高于65%，2月、5月、6月、7月、8月等5个月的出租率都高于70%，并且全年每个月的出租率都高于其它星级酒店。
从出租率的季节波动来看，虽然1-5星级和其他酒店中（除了一星级酒店外），出租率的最高值都出现在11月，但是不同星级酒店的最低值出现的季节各不相同，并且波动的幅度也有较大的差异。
五星级酒店出租率最低值出现在8月，而且波动幅度最为明显，最高的11月和最低8月相差了21.08%。
四星级、三星级和二星级酒店的出租率最低值都出现在2月，最大波动幅度分别为12.39%，16.54%，7.81%，并且在4-8月的出租率相对比较稳定。
季节波动幅度最小的是一星级酒店，最高出租率和最低出租率相差仅为5.34个百分点。
这种现象出现的原因，主要是由于不同星级酒店的主要目标顾客群体在季节分布上具有不同的特征。
5星级酒店以接待高端的商务散客、外国客人及高端会议客人为主，因此接待的高峰一般出现在商务活动、会展活动频繁的时段。
中档酒店（三星级），除接待商务散客外，旅游的客人也是比较重要的一部分，因此，在传统的旅游旺季，如4-6月和10月，会形成出租率的高峰期。
2、平均房价
2007年，宁波市五星级酒店的平均房价达到564.72元/间天，四星级平均房价达到415.69元/间天，三星级、二星级和一星级的平均房价分别为235.22元/间天、165.64元/间天、119.8元/间天。
总体上来说，各星级的平均房价较2006年都有不同程度的增长，其中5星级和1星级酒店平均房价增长最明显，分别达到4.98%和7.75%。
将宁波市不同星级酒店的平均房价与杭州及全省的平均房价相比较（如表9所示）可以看出，虽然宁波市星级酒店平均房价整体上高于浙江省平均水平，但从不同星级来看，五星级和三星级的价格略低于浙江省，更低于杭州市的平均房价，而四星级和一二星级反而超出全省及杭州市较多。
表八宁波与杭州及浙江省的平均房价比较
（单位：
宁波平均房价
杭州平均房价
浙江省平均房价
537.9
564.72
571.3
567.2
410.8
415.69
369.3
356.1
232.3
235.22
257.7
238.1
162.6
165.64
138.5
144.8
111.2
119.8
076.6
104.4
5.酒店发展的区域比较
宁波各区域经济水平、经济特点上的差异，使得各区域在酒店业发展中表现出一些不均衡性和差异性。
以下从各区酒店业的规模、业绩和运营情况三个方面进行比较。
（一）各县（市）区酒店业规模比较
从酒店客房数量和床位数所体现的酒店规模情况来看，各县（市）区中，以慈溪市的酒店业规模最大，客房数量达到了3518间，床位数达到5752张；
江东区次之，客房数量2361间，床位数为4014张。
而酒店业整体规模最小的是奉化市，客房数仅为796间，床位数1503间。
具体如下表10：
表九
各县（市）区酒店客房数和床位数汇总
县（市）区
海曙区
2177
3634
江东区
2361
4014
江北区
841
1385
北仑区
1249
2028
镇海区
804
1402
鄞州区
1479
2817
余姚市
2155
3653
慈溪市
3518
5752
奉化市
796
1503
宁海县
1064
1998
象山县
1014
1756
（二）各县（市）区酒店业经营绩效比较
将宁波各县（市）区酒店的平均出租率和平均房价进行比较可以发现（如表11所示），不同县（市）区的差异非常明显。
从累计客房出租率来看，余姚和慈溪自2005年来一直是最高的，而象山县则一直是平均出租率最低的，在2006年是唯一一个平均出租率低于50%的县。
但是从2007年的情况看，象山县的累计出租率有明显的增长，达到了52%。
从平均房价上来看，象山县却是6个县市中最高的一个，在2006年是唯一一个平均房价高于300元/间天的县市，在2007年达到平均房价359.99元/间天。
宁海县的平均房价次之，在2007年也攀升到了329.74元/间天。
究其原因，主要是因为象山和宁海两地主要以休闲度假型酒店为主，休闲度假客人的入住在时间分布上具有明显的集中性且消费水平相对一般客人更高。
表十2005-2007年宁波各县市区经营出租率和平均房价一览
累计客房出租率（%）
累计实际月平均房价（元/间天）
65.26
61.85
59.04
238.26
234.46
231.12
61.48
55.29
61.27
216.67
209.38
207.24
52.30
59.31
55.57
226.02
224.44
233.40
57.26
59.95
63.17
204.59
220.47
192.62
67.33
66.55
63.62
261.71
222.95
256.81
67.54
64.05
64.99
230.90
221.05
233.19
54.20
52.55
52.48
158.00
193.22
189.30
54.58
59.98
60.8
271.26
295.74
329.74
40.00
46.51
52.63
330.55
350.92
359.99
宁波市内海曙区和江东区的平均房价非常高，海曙区达到353元/间·
天，而江东区更是高达509元/间·
天，两个区的平均出租率也达到了65%。
这与这两个区的酒店星级结构有密切的关系，也与这两个区的地理位置和在宁波的经济地位有关。
（三）各县市酒店经营季节波动状况对比
从图18中2007年六个市县（宁波、奉化、余姚、慈溪、象山和宁海）的月平均出租率比较中可以看出，慈溪、宁波市区出租率波动不大，期中慈溪是各县市中平均出租率波动最小的，且一直处于较高的出租率水平，绝大多数月份的出租率在60－70%变动。
奉化和象山县的平均出租率则波动比较大，象山县是平均出租率波动最大的，最低月份平均出租率不足35%，而最高的7、8月则超过70%。
余姚和宁海波动幅度居中。
从各县市出租率的波动对比分析可以看出，各县市客源情况对酒店的出租率产生了比较明显的影响。
象山奉化的酒店以旅游客流为主，出租率的变化与旅游接待情况的关系非常密切，象山县每年的旅游接待高峰出现在温度较高，适合海滨旅游的7、8月，故此在这两个月出租率能达到70%，其他的月份由于气温的影响，不太适宜海滨旅游，旅游接待量明显下降，则平均出租率很低。
宁波、慈溪酒店接待的客人中，很大一部分是商务客人，受旅游季节影响变化比较小。
而慈溪，本地客人也比较多，所以季节波动也比较小。
6.2007年发展特征和热点
（一）两头热发展态势明显
从2007年宁波酒店规模和结构的变化数据中可以看出，高星级酒店和经济型酒店成为投资的热点，酒店业出现了明显的”两头热”发展态势。
1、高星豪华酒店建设掀起高潮
高星级酒店是一个地区的对外开放和重要形象窗口，一个地区高星级酒店的发展水平，一定程度上标志着该区域经济发展和对外贸易水平的高低。
自2002年以来，由于宁波经济发展速度加快，各种高层次的展会的需求拉动，宁波的高星级酒店发展进入了快车道，而2006年和2007年则显示出更加明显的发展势头。
2007年除了已经新增的1家5星级酒店外，据不完全统计，全市在建或拟建的豪华五星酒店共有25家，投资总额130亿元，每家酒店平均投资额5亿多元，平均客房数335间，预计三至五年后五星酒店的总供给将达1万间客房，对于高层次酒店客人的供给水平将大大提升。
2、经济型酒店迅速扩张
宁波的酒店业自2006年开始，出现了经济型酒店的快速增长。
一方面，国际国内连锁品牌纷纷进驻，如锦江之星、如家快捷、莫泰168等品牌都已经开出分店，美国速8也进入宁波。
另一方面，本地著名的南苑集团也在旗下开创了经济型酒店品牌“南苑e家”，在宁波乃至全浙江省进行布点，目前已经在浙江省开出20多家分店。
根据国内外经济型酒店的发展经验来看，品牌和连锁将成为经济型酒店竞争的主要法宝。
预计在未来的2年时间里，知名品牌的连锁经济型酒店仍然将在宁波展开“抢点”和“布阵”的激烈竞争。
（二）国际品牌加快抢滩进驻
宁波酒店业发展的另一个显著特点是国际品牌纷纷进入。
在浙江省酒店业里曾经存在一个现象，那就是国际品牌和管理公司与本地的业主之间的合作比较困难，不少合作都在中途中断或者解约。
近几年来，洲际、万豪、雅高、最佳西方、仕达屋、凯悦等国际著名的酒店集团比较快地进入了杭州等主要城市。
其中洲际、万豪、喜达屋、凯悦、卡尔森、雷迪森、香格里拉、温德姆等国际集团的酒店品牌均已落户宁波，喜达屋集团旗下的东港喜来登酒店、温德姆集团旗下的华侨豪生大酒店已经开业。
这些品牌分别以独资、合资、委托管理、特许经营等形式与宁波市的酒店业主进行合作。
随着国际品牌正式进入，中外酒店竞争融合速度加快，标志着宁波酒店业的国际化水平大为提升，也有利于促进宁波酒店业整体管理水平的提升。
（三）酒店集团化进程加快
集团化发展是当今酒店业的重要趋势。
集团化能够给酒店带来规模效应、管理协同效应和品牌效应，从而有力地提升酒店的竞争力。
此外，集团化程度的高低，也影响到整个行业的竞争力水平。
如果说在21世纪初，浙江省酒店业的集团化还主要是通过加盟国际酒店集团来实现的话，那么近几年来，浙江本土的酒店集团可以说表现抢眼。
目前，落足宁波的本土酒店业集团主要有宁波南苑集团股份有限公司，它们主要以管理输出的方式和自建的方式发展高星级酒店和经济型酒店，2007年，经济型酒店将达到20家。
另一家在宁波比较有影响力的是开元旅业集团，它们通过资本运作来实现集团化扩张，目前在宁波地区共有高星级酒店（包括在建酒店）4家（其中，宁海1家、宁波市区2家、镇海1家）。
此外，浙江世贸酒店管理有限公司通过管理输出的方式在宁波管理了多家酒店。
至2007年止，
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