施工总承包清单计价模式浅谈万达集团成本控制部 郑新锋Word文档格式.docx
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结合规划院提供的《项目概念规划指标一览表》，编制各业态面积表，并根据限额设计指标，计算钢筋、混凝土、模板的总用量。
分部分项目清单子目编制。
分部分项清单子目包括《工程量清单计价汇总表》、《各业态工程量清单计价表》、《工程综合单价表》及《工程综合单价组价明细表》。
在这些表中，最核心的是做好《工程综合单价表》、《各业态工程量清单计价表》的编制。
《工程综合单价表》由单价编号、项目、项目特征、计量规则、工作内容、单位、综合单价、补充说明组成，是分部分项目清单的核心。
《工程综合单价表》编制完成后，编制《各业态工程量清单计价表》表中的工程量。
每个工程量均应该结合当地已完项目及集团周边其他项目的结算情况，进行放量。
工程措施费的编制。
措施项目费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的人工费、材料费、机械费、管理费、利润、规费和税金以及合同中指出的或隐含的全面的风险、义务和职责。
由于本项目为总价包干的项目，编制该项清单子目时应该与招标文件中的措施项目费基本要求一一对应。
工程措施费允许施工单位进行增加清单项目。
施工总承包服务费的编制。
总承包服务费是总承包商为业主直接进行的专业分包商（独立分包、指定分包）、指定供应商提供的配合、协调、管理及竣工资料汇总整理等服务和对专业分包（独立分包、指定分包）、指定供应商进行安全、质量进度总负责所发生的成本、规费和税金。
专业分包工程暂估价是总承包服务费的计费基础，因此要编制好专业分包工程、材料供应暂定价款。
公司根据以往类似项目经验及工程结算金额，编制好各专业分包工程、材料供应价暂定价款。
工程量清单附表的编制。
工程量清单附表包括《人工单价表》、《施工机械单价表》、《常用拆除工程单价表》、《植筋单价表》、《砼/钢筋砼构件上水钻打孔单价表》、《墙地面堵洞单价表》、《墙地面开槽和恢复单价表》、《清单缺项、漏项计价费率表》、《混凝土、钢筋到工地材料费一览表》、《主要材料、设备产地来源、供应价及供货期》、《保修期间设计变更费》、《保修期间点工费》，共十二个表。
该部分主要规定的是零星项目单价，是指在施工过程中，完成发包人提出的施工图纸以外的零星项目或工作，零星项目单价不进入工程造价且不调价。
工程量清单附表为施工过程中发生变更、洽商、工程量清单缺漏项的造价确定，起到至关重要的作用。
万达清单计价模式清单标函分析的几个重点
1、标函分析步骤
算术误差的复核。
投标时要求施工单位在报价过程同时提供电子版，根据电子版文件进行复核，回标后应尽快对算术误差进行复核。
对各家投标单位商务情况进行对比。
包括总价单价分析、各分部分项工程总造价及单价分析、措施项目清单费用分析、总承包服务费分析。
根据对当地建筑市场价格的了解，编制清单合理价格。
标函分析前，应该到项目当地弄清楚项目税费、规费缴纳及政府的相关规定；
了解当地钢筋、混凝土、沙石、砌块等主要材料供应商名称及最低报价；
了解土方的价格，土方是否含渣土费，工地附近几个卸土场，距离是多远；
劳动保险如何缴纳，由谁缴纳；
了解同类工程的造价指标（包括土建、电气、水暖、措施费、建筑单位造价指标等）；
了解天气情况，冬、雨季的时间及长短；
了解项目现场条件、交通条件。
了解上述资料后，结合周边类似项目，编制合理价格，为标函分析做好基础工作。
不平衡报价分析。
不平衡报价是指施工单位在工程项目的投标总价确定后，调整投标文件中子项目的报价，在不抬高总价以免影响中标的前提下，实施项目时能够尽早、更多地获得结算工程款，并能够赢得更多利润的一种投标报价方法。
由于我们采用的是暂定量工程量清单，甚至有些工程量为零，这就为施工方投标时使用不平衡报价创造了条件。
因此，在标函分析中，分析施工单位存在的不平衡报价显得特别重要。
我们可以充分调查当地建材市场价格，并多参考集团类似项目单价，建立合理价进行对比，对各投标单位进行不平衡报价分析。
分析出现不平衡报价后，必须要求施工单位调整不平衡单价。
如基础土石方、天棚抹灰、一些项目在实际的工程中可能不会采用的项目，出现不平衡报价的可能性最大，尤其要注意出具标函分析报告。
经过上述的标函分析，出具初步标函分析报告，并向各投标单位发出清标疑问卷。
施工单位在回复完清标疑问卷后，再根据上述步骤，出具最终的标函分析报告，供招标领导小组定标参考使用。
2、标函分析中要注意的问题
工程量清单计价表中材料的损耗率，是否存在偏高现象，是否与计入到工程综合单价组价明细表中的一致；
工程量清单附表中的钢筋、混凝土的价格是否与工程综合单价组价明细表中的价格一致；
工程综合单价表中暂定料值的价格是否与工程综合单价组价明细表中的价格一致；
规费的费率是否一致，充分了解当地的规费的构成及具体的费率。
随着项目的推进，清单计价模式也在进行不断完善、改进，以更适应万达的发展
成本和招投标工作如何配合和支持项目进展
从项目运营的角度，项目公司首先是组织，符合组织的特性。
组织，是指为完成特定使命的人们，为了实现共同的目标而组合成的有机整体。
项目公司的共同目标就是工程如期交付入伙、通过销售实现利润，这个共同目标的实现是在集团与项目公司签订的目标责任书确定的工期、质量、成本的边界条件下来实施的，这些边界条件的实现需要设计、成本、工程、销售、财务等各业务部门之间的密切配合。
这些思想是参与项目的各部门人员都要铭记在心的工作前提，没有项目实施这一有效的载体，一切个人和部门的目标都变得没有意义。
成本部门对于项目的服务体现在两个方面：
第一，通过招标工作，为项目选择合适的施工单位，保证项目正常实施。
第二，保证项目公司在招标过程中，符合集团管理制度的要求，不违规，约束也是一种服务。
“成本部在项目公司是服务部门”这一理念在公司成本部的同仁中不断强化，我们必须在共同目的下，合作才能共赢。
二、招标计划切实可行
招标为项目服务，同时也需要工程、设计全面参与配合。
招标计划可行与否，需要和工程计划、设计计划紧密结合，并且要互相补位。
招标需要一定的前提条件：
设计提供技术要求；
工程提供具体工期、现场交付条件、项目经理的标准等重要指标；
财务要根据现金流制定付款条件等。
工程部在招标计划的编制中实际是主角，必须参与，没有工程部用心参与的招标计划一定会漏洞百出。
各个关键环节都要工程部来配合，入场时间的确认、施工单位的考核，尤其是如果技术条件不具备，需要修改招标计划的时候。
无锡项目的招标计划在2008年拟定的时候，特意请操作过项目的各成本部负责人来为我们进言献策，对招标过程的合理时间进行了把关，避免了闭门造车。
招标计划必须满足工程实施的安排，尊重工程安排，同时也要科学合理，“蹦一蹦，够得到”，合理并不是越早越好。
招标时间不是完全固定的时间安排，而是存在最早时间、最迟时间。
招标计划在实施过程中会由于前端条件的变化而有变动，这时候更需要各部门从全局的利益出发，适度调整本部门的工作计划，任何一个部门单一强调本部门的职能和权责，都会导致不能和谐共事，影响达成目标。
三、成功的招标在发标前就已经决定了
成功的招标包含以下几个方面：
1、供方合格、合适。
为什么强调合适？
不是所有的单位都可以满足我们的要求，标准低了不能履行合同，增加了施工管理的风险；
标准高了，会报价很高，在竞标中成为陪绑者，减少有效标的数量。
成功招标施工单位的报价应该是离散性很小的，离散性过大一定是在队伍选择、前期沟通上存在问题。
2、对标的物技术、商务条件掌握清楚、全面。
招标的结果在标前应该预估，如果不能做到心中有数，只能说明你对成本的预控还没有落实到实际行动上，这一点老公司会好些，新成立的公司或多或少都有问题。
我们正在要求招标专员和专业工程师对已经招标结束的结果进行总结和分析提炼，可以提供给兄弟公司作参考，避免大家犯同样的错误。
3、招标的工作时间合理。
施工单位要有足够的时间来消化招标文件的要求，仔细研究标书才能报出合理的价格，要注意节假日工作时间的无效性。
4、商务付款条件合理，符合行业常规。
标前沟通是必不可少的，在针对项目的考察过程中，和拟投标方沟通付款条件是否合适，否则会出现两种不利局面：
第一，付款条件太苛刻，施工单位不响应。
第二，即使会响应，也会加大风险金的比例，导致价格升高，成本增大。
5、程序合法、公正、合理。
符合集团制度是前提，这样才能保证招标结果能正常审批完成，履行合同。
无锡项目公司在2009年完成了82项各类招标，平均4.5天完成一个招标。
在招标中有49项达到了一次定标，仅有60%的比例，说明我们在标前的准备方面还有很大差距。
四、重视准备工作，厚积而薄发
1、重视合格供方的考察
①合适为度，清除不合适的投标单位，是招标顺利的前提。
无锡公司历届领导班子都重视供方的考察，有不合适的单位存在，在后期的评标过程中一定会给招标方带来难题，很多是与制度冲突的，必须重视入围投标单位的严肃性。
②考察不能走过场，要有针对性。
成本部、设计部、工程部等一起结合制度拟定考察工作的要求，我们分管工程的副总经理还特意编写了针对具体项目考察的要点，使每一次考察都有的放矢。
在考察前与被考察的单位沟通考察的要点，及时准备必要的材料，可以避免考察的无效性。
③工程部必须参与施工单位的考察。
施工单位是未来工程部的合作伙伴，该单位和项目经理是否具有顺利完成项目的能力，以及工程部要参与技术标的评比等方面，都要求工程部必须对投标单位的考察负起重任。
需要施工单位优化设计并有美学要求的，我们也邀请设计部参加考察。
④考察也是学习的过程。
考察需要大量的时间，公司在过去的两年中，基本上是安排在周末外出考察，在考察上占用了员工大部分的休息时间，但我们都认为是必须的。
考察可以使我们在技术上的不足得到弥补，我们在外墙保温单位考察过程中就有很多感触，从对该事物的无知状态，到考察结束时大家都成为该方面的专家，学到了知识。
2、管理力求标准化
管理的标准化我们关注两个方面：
第一，标准招标文本、合同文本的推广使用。
集团成本部在此方面做了大量的工作，已经发布了一类、二类招标的标准招标文件、合同条件等，要用好用足。
第二，招标动作要标准。
在无锡公司的各项工作中我们都力推标准化动作，经常对一些事件小题大做，力争举一反三，达到锻炼队伍、提高业务水平的目的。
3、重视员工素质的培养会在后期的管理过程中发挥巨大的威力
重视团队建设，把每个员工打造成项目经理；
建立学习型组织，让员工有不断进步的压力。
关心每个员工的成长，针对不同的工作状态采用不同的管理方法，起到好教练的作用。
我们的部门负责人不应只是业务骨干，还要成为好教练，希望员工在业务能力、管理能力等方面都得到全面发展，真心诚意为员工的未来职业生涯考虑。
企业制度在不断调整，人员在变化，人的思想也在变化，都需要不断学习，才能跟上企业发展的步伐，不断总结和提高是个人和团队提高效率和战斗能力的必然途径。
同时也要注意给予员工表达自己思想的机会和权利，工作高压而不能人际关系高压。
让员工在高压的工作状态下愉快地工作，避免来自于管理者个人工作风格的额外压力，是每个管理者需要关注的问题，保持畅通的交流才能及时掌握各项工作的推进情况，保证目标的实现。
高效工作、快乐生活是我们追求的目标。
4、利用一切机会宣讲万达诚信经营的理念，贯穿成本控制工作的始终
万达诚信经营的思想必须真正在招标工作中体现，在考察过程中和每一次清标答疑等交流机会中，明确万达的招标思想，极力避免不平衡报价，避免给未来的结算工作埋下隐患。
五、成本节约一念间
好多成本节约的事情都是因为多问个“能否再有更经济方案的可能性”那一念间而决定的。
如下几个方面需要注意：
1、充分用好外脑，利用一切资源优化成本。
外脑指我们的咨询公司、专业顾问、专业的施工单位等。
无锡公司历届领导都重视成本优化的工作，我们聘请了无锡当地的结构、电气安装、暖通安装的专家参与我们的图纸会审、方案论证等工作，从设计标准的源头上来把控投资成本，起到很好的效果。
另外，善用专业施工单位的技术专长也可以有很好的节约效果。
诚信的合作态度可以动员施工单位的技术力量为我所用，弥补了设计院和项目公司的技术短板。
这样的例子有很多，我们在电力外线的方案选型、路线调整等方面都有丰厚的回报。
电力咨询顾问给予我们的建议使我们的变电所改成了环网柜，他们对当地习惯和政策的把握对我们来说，是必要的技术完善。
2、全员参与才能实现，设计部是成本节约的主导力量。
成本部是对成本节约最敏感的部门，历来成为成本优化的牵头人，必须得到设计副总、工程副总在内的各部门员工的支持，尤其是设计部的无私支持。
所有的设计优化必须通过设计的调整才能实现，没有设计部的支持所有的努力都无法落实。
在无锡公司，全体人员都有成本节约的意识，有粗粮细作的理念，既要保效果，还要考虑成本的压力。
3、工程部的支持可以控制现场条件变化、减少签证。
工程部对成本控制的支持更多体现在加强现场管理、保证后续工程的施工时间和作业条件上，避免后续施工单位的索赔，减少签证费用，从而发挥有限成本的有效作用。
在控制成本的同时，考虑销售和品牌效应，争取更高的性价比。
无锡公司在整个项目控制过程中，没有一味采用低价、低端品牌来压低成本，而是根据营销部和工程部的建议，增加项目卖点，突出万达项目优质、高档的品牌形象。
门窗采用了中空玻璃进口断桥铝合金窗、欧文斯科宁保温体系等国内高端材料。
成本部在上述标准确定后，积极开动脑筋，将招标结果控制在目标成本内。
成本部为项目综合考虑，使公司各部门对成本部的工作更加支持，我们提出的合理节约方案都得到大家的拥护。
六、及时结算，支持项目的顺利实施。
无锡项目公司在2009年底集团要求的结算工作中，积极主动，72项结算在3个多月的时间里完成，得到了集团成本部的认可。
今年8月份大商业和酒店将开业，我们计划在10月份完成全部上述两个区的结算。
全部项目在12月底交房，我们计划在12月份完成全部项目的结算。
树正气，努力建立良性循环，才能结出好的果子。
招标工作是开头，结算工作才是成果。
既要兢兢业业，又要发挥我们积极向上的聪明才智，才能修成正果。
一切工作都必须建立在严格执行制度的基础上，在执行制度的大原则上必须与集团高度统一，制度的执行要融化在血液里，落实在行动上。
工程常见质量通病的控制
住宅用户对住宅工程质量最关心的是：
裂缝和渗漏，如何防止住宅工程中各种裂缝的出现，防止在屋面、外墙和厨厕等部位出现渗漏，是应该控制的工程质量重点，做好了才能成为让住户放心的精品工程。
一、裂缝
裂缝有很多种，一般的结构裂缝都可以避免，难的是建筑裂缝。
建筑裂缝主要是指内外墙体抹灰上的龟裂、水平裂缝、沿柱的竖直裂缝、不同材料间的裂缝等，是建筑中经常发生的通病。
出现原因是受到技术上不成熟、材料本身的缺陷、温度的变化、设计以及施工等因素的影响。
通过对工程裂缝的调查，我发现几乎所有的建筑都存在抹灰开裂的现象，大部分是温度变化引起的，仅仅是轻重程度不同而已。
1、墙面抹灰龟裂
墙面抹灰完成后，有时墙面会出现大面积细而密的呈龟裂状的裂纹，开裂较深而形成裂缝时往往伴随着空鼓、脱落现象的发生，一旦出现大面积空鼓、脱落，唯一的办法是返工重做，但返工重做部分就像在墙面打了一块补丁，很难恢复原貌，易在返工面周围出现收缩裂缝，既不经济也不美观。
分析原因主要有以下几种：
抹灰砂浆配比不合适，基层处理不干净或处理不当，基层表面平整度达不到要求，尤其是垂直度超标，造成抹灰层厚薄不均或抹灰层过厚。
另外还与施工环境有关，抹灰环境干燥又疏于养护，致使砂浆失水较快从而导致严重龟裂。
因此，墙面抹灰龟裂的防止措施有：
严格按配比拌制砂浆，尤其要控制水泥用量；
搅制设备要用专用的砂浆搅拌机；
抹灰的基层要处理，方法得当。
对于砖砌体来讲，一定要提前1-2天用清水浇透，至表面出现水光，然后阴干，手摸时有潮湿感时再进行抹灰。
在砌体施工时要严把砌体施工质量关，控制好砌体表面的平整度，尤其要控制好砌体的垂直度。
抹灰应分层进行，严格控制抹灰的总厚度和分层的厚度。
抹灰应该营造比较潮湿的环境，在高温干燥的气候条件下施工应该将门窗敞口进行封闭，必要时在地面上定期适量浇水。
天气异常酷热时，最好用薄膜将抹灰面封死进行养护，效果较为理想。
2、不同材料间裂缝
框架结构的工程在框架与填充墙之间经常出现裂缝。
这种裂缝的特点是在与梁柱的触面之间出现，裂缝较宽而深，并且对称出现。
伴随这种裂缝的出现，如果梁宽大于墙体宽度，则在梁底最易出现空鼓现象，严重时可引起梁底抹灰局部的脱落，很难全面预防。
出现的原因：
组砌不合理，砂浆的饱满度小于85%，拉结钢筋漏放甚至不放，浇水过多，施工一次砌体高度过大，砂浆标号低等。
各种材料之间膨胀系数的差别，必然引起结构热胀冷缩及内外胀缩不一致的变形，将抹灰拉裂。
对于不同材料之间裂缝的预防措施有：
降低砌筑时砌块的含水率，控制施工时砌块的含水率，严禁提前浇大量的水；
填充墙施工至接近梁底时要保留小于一砌块高度的空隙，使砌体充分收缩变形，抹灰前1-2天用侧砖或立砖斜砌顶紧；
在组砌砌块时，往往只注意水平缝砂浆的饱满度而忽视立缝砂浆的饱满度，尤其是柱与砌块之间的砂浆不饱满，饱满的立缝能阻止砌体变形，减缓裂缝的出现；
拉结筋虽能减少竖向裂缝的出现，但效果不是很理想，由于多方面的因素，裂缝还是时有发生，实践中最好在砌体中加设二至三道通长钢筋并设现浇带，这样对墙体形成有效约束，可大大减少竖向裂缝的发生；
砌体的胀缩，不同部位是不相同的，往往是两头大而中间小，在柱梁与砌块接触的部位易出现裂缝，因此在抹灰前宜在框架与砌体接触面上设置双层钢丝网片。
二、渗漏
渗漏的种类有很多，如屋面渗漏、外墙渗漏、厨房和卫生间渗漏、地下室渗漏等。
1、屋面渗漏
屋面渗漏的原因有很多，如为了片面追求建筑形式，将防水高度过于降低，造成其防水高度低于暴雨下的瞬时积水高度。
但大多数还是施工原因：
屋面防水施工没有严格按操作规程及设计要求精心施工，局部地方防水措施不当，如山墙女儿墙檐口、烟筒、雨水管防水层处施工时，未采取严密的防范措施而导致屋面渗漏水。
另外混凝土是非均匀材质，在板内布有许多大小不同的微细孔隙，这些空隙同样可引起渗漏水。
屋面施工引起的裂缝也是渗漏的主要原因，如结构变形引起的裂缝、地基的不均匀沉降、不同建筑材料的温差、施工裂缝，都能引起渗漏。
屋面渗漏的防治措施：
屋面结构因其处于特殊位置，在施工时应做出合理安排，尽量一次浇筑完成，防止产生施工缝；
屋面结构负弯钢筋一般较多，在浇筑混凝土时要注意保护，特别强调在板支座负筋绑扎好后，严格控制板支座负筋离板底的高度，减少和防止钢筋变形；
屋面结构的支撑和模板不可过早拆除，以防产生裂缝；
按要求设置屋面防水层，并注意施工质量，使其真正起到防水的作用；
适当增加屋面排水坡度，建议取2％左右，增加屋面平整度；
有条件时尽量设置内或外排水沟，采用带沟的排水方式，使屋面雨水及时排入雨水管，减少屋面积水现象；
屋面结构施工完成、主体工程即将完成，此时施工单位要注意屋面养护问题，避免造成屋面开裂，为屋面渗漏留下隐患。
2、外墙渗漏
外墙渗漏原因：
现在，外墙设计多为非承重空心砖结构，空心砖由于壁薄，中间多为大孔洞，空心率大，在运输与施工过程中易产生破损、缺棱掉角等缺陷，若在外墙施工中用了上述破损砖或由于需要对已砌外墙砌体进行凿打，人为造成外墙砖砌体破损，较易在外墙形成渗水处；
外墙装饰采用陶瓷面砖时，面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，造成面砖与砂浆局部脱离，面砖与砂浆间空隙部分易形成贮水容器；
面砖勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏使雨水从表面渗入，造成积水；
砌筑填充墙时为抢工期，一次砌筑高度过高，砂浆硬化沉实时将灰缝拉裂、斜顶砖挤砌不紧、砌筑砂浆不饱满；
外墙管道的预留孔密封处理不良；
外墙装饰基层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取适当加强措施而产生基层裂缝；
结构层表面太光滑，如未采取措施，使基层空鼓、龟裂、结合不良。
另外，基础不均匀沉降等各种原因造成的外墙墙体裂缝，使雨水直接从裂缝处渗入室内，也是造成渗水的重要原因。
外墙渗漏防治措施：
为提高砌体防水能力，朝外面的砖应选择棱角齐全的砖，且砌筑过程不得打砖。
外墙砌体砌筑完毕应尽量避免凿打，如有预埋暗管，砌筑砌体时可事先于安装管道位置两侧留通缝，缝间设置拉结钢筋，砌后浇细石混凝土。
对于外墙铺贴面砖的建筑物，在铺贴过程中一定要有挤浆工艺，且在勾缝前要全面检查空鼓情况，勾缝要保证密实度，勾缝完毕后要注意湿润养护，密缝擦缝不得遗漏，勾缝深度要严格控制。
严禁干砖上墙，严格控制砂浆配合比，保证砂浆饱满度，水平缝和竖缝砂浆均要饱满，同时以挤砌等方法来保证。
3、厨房、卫生间渗漏
厨房、卫生间渗漏的原因有很多，卫生间一般面积不大，又要安装各种卫生器具，各种管道都从卫生间内通过。
如果设计时选材不当、防水涂膜厚度不够、设防不到位、卫生器具布局不合理及节点部位设防不合理等，都有可能发生渗漏。
施工过程中管道预留洞位置不准确甚至遗漏，在管道安装时大范围剔凿，破坏了楼板砼的整体性；
管道堵洞操作方法不当，导致管道周围砼密实度差，成为水流向下一层的通道；
防水质量不好，如找平层施工时容易忽略地面找坡，再加上阴阳角部位尤其是阴角圆弧做得不好，管根部位圆弧做法不正确，找平层清扫不到位，影响防水施工质量。
成品保护不到位也是造成楼板渗漏的原因之一。
厨房、卫生间渗漏防治措施：
首先避免在结构中布设给排水管道，避免当结构发生不均匀沉降时破坏管道而发生渗漏。
高质量的施工是防渗漏最有效的途径。
预留穿管的孔洞应严格按规范要求做好防水套管或阻水圈；
管道安装完毕后，堵洞应由土建派专人与水电工配合完成。
管道在隐蔽前要逐间做灌水试验，试验方法必须满足相关规范的要求。
4、地下室渗漏
地下室渗漏原因主要有设计原因
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