上海房屋买卖合同纠纷Word下载.docx
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若担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，抵押借款合同应当与房屋买卖合同纠纷合并审理；
未提出诉讼请求的，仅处理房屋买卖合同纠纷。
二、以委托出售形式签订房屋买卖合同的效力
出卖人在借款时出具委托书，授权他人出售房屋。
事后因欠款不还，受托人凭借委托书与买受人签订的房屋买卖合同的效力认定。
倾向性意见认为，在委托书真实有效的情况下，相对人有理由相信代理人获得了有效的授权，代理人所作出的代理行为有效，其订立的房屋买卖合同应为有效。
但买受人明知或应当知道代理人没有代理权、与代理人恶意串通签订房屋买卖合同的除外。
至于恶意串通要件的审查，主要从委托内容、合同订立、履行是否符合正常市场交易习惯和流程等方面进行衡量。
三、以买卖形式将房屋过户，为本人或他人借款担保，该房屋买卖合同的处理。
1、债务清偿期届满前，以买卖形式将房屋过户，为本人或他人借款担保，该房屋买卖合同效力的认定。
倾向性意见认为，在债务清偿期届满之前，当事人之间约定的房屋买卖关系，看似正常交易，但就其本意而言，该合同往往是为担保借款债务而存在，房屋买卖并非原、被告真实的意思表示。
若无论债务人是否能够清偿债务，均需依买卖合同约定将房屋转移给相对方，实质上就是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质，应为无效。
但买卖合同中约定借款债务履行期届满时进行清算的除外。
2、债务清偿期届满之后，以房抵债的房屋买卖合同效力的认定。
倾向性意见认为，债务履行期届满后，债务人在无力归还借款的情况下，与债权人就债务清偿达成以房抵债合意，是其履行债务的一种方式。
双方签订房屋买卖合同后，一方当事人要求履行的，人民法院应予支持，但当事人虚构债务、或是规避宏观调控政策、或是违反法律行政法规强制性规定的除外。
四、房屋经连续多手买卖，对于后手房屋买卖合同的处理。
1、第一手房屋买卖合同被确认为无效后，对于第二手房屋买卖合同效力的认定问题。
倾向性意见认为，第一手房屋买卖合同被确认无效，第二手房屋买卖合同效力不受第一手合同效力认定的影响，如不存在其他无效情形的，确认有效。
但第二手买卖合同买受人是否可以获得房屋权利，应从善意取得制度的角度进行审查。
2、若后手买受人基于善意取得，则应采用何种标准确定其属于善意？
倾向性意见认为，善意取得的标准，应当采用严格标准，买受人不仅善意且无过失，要从合同签订是否符合常理、房价、履行等诸多方面进行全面审查。
3、后手买受人完成房屋产权登记后，要求在系争房屋内实际居住人员迁出如何处理？
倾向性意见认为，从产权登记情况来看，买受人已作为系争房屋的权利人登记在册，依法应享有占有、使用、收益、处分的权利，而实际占有人已非系争房屋的产权人无权在房屋内居住使用，买受人可基于物权请求权要求对方从房屋内搬离。
但在个案处理中，应注意考量房屋的实际居住人员是否享有居住房屋的权利，或房屋买卖合同是否存在虚假交易，以及房屋现实交付是否存在履行障碍等情况，予以区分处理。
五、关于无权处分人签订房屋买卖合同效力的认定
倾向性意见认为，当事人以出卖人对房屋没有所有权或完整所有权为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
因出卖人原因导致房屋不能办理转移登记的，买受人要求解除合同，并要求出卖人承担违约责任或者损害赔偿的，人民法院应予支持。
六、关于假冒权利人（如伪造产权人身份证、找相貌近似者冒充产权人交易等）签订房屋买卖合同后，买受人是否可以适用善意取得制度
倾向性意见认为，行为人假冒房屋权利人名义与买受人签订房屋买卖合同的情况下，房屋权利人并无交易房屋的意思表示，双方之间并不存在房屋买卖的合意，故房屋权利人主张合同无效的，人民法院应予支持。
买受人主张善意取得的，人民法院不予支持。
理由是善意取得制度的本质是以牺牲财产静态的安全来换取财产动态的安全，其理论基础在于物权的公示公信原则，即在不动产登记错误时，仍为第三人对不动产登记簿?
?
虚假权利外观的信赖提供适度保护，以保障交易秩序的安全。
但在冒名处分房屋过程中，买受人是基于行为人的欺骗行为，误以为是权利人出售房屋，故买受人是对交易主体身份的误信而不存在对虚假权利外观的信赖保护的基础事实，因而不能适用不动产善意取得制度。
七、买卖夫妻共有房屋的合同的问题
对于房屋登记在夫妻名下，买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同，买受人要求办理转移登记的，研讨会形成一致意见认为，夫妻一方对于共有房屋无处分权，故买受人要求办理产权登记的，人民法院不予支持。
八、关于被查封房屋买卖合同的效力认定
倾向性意见认为，当事人一方以房屋被有权国家机关采取查封等强制措施等为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持，但房屋未取得合法建造审批手续的除外。
九、关于“阴阳合同”中价格条款的效力认定
倾向性意见认为，当事人签订的房屋买卖合同与办理登记备案、抵押贷款等事宜提交的房屋买卖合同就相同事项约定不一致的，应以当事人真实意思表示来确定双方当事人的权利义务。
判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。
同时，若买卖双方存在做低房价等逃税行为的，将不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还会扰乱
了不动产交易的市场秩序，故对于房屋交易中签订“阴阳合同”规避纳税等行为，人民法院可建议相关部门予以处理。
十、隐名购房问题的处理
倾向性意见认为，借名人与出借人达成隐名购房协议，借他人名义签订房屋买卖合同、支付房屋价款。
在取得产权后，借名人请求确认房屋权属的，人民法院可以支持，但规避国家房产宏观调控政策情形的除外。
十一、户籍迁移违约金问题的处理
买受人依据合同约定主张出卖人承担逾期迁移户口违约责任的，出卖人经传票传唤拒不到庭参加诉讼，法院能否依职权对原告诉请的违约金进行调整？
倾向性意见认为，申请法院对违约金数额进行调整是当事人的诉讼权利，当事人经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，不利后果理应由当事人自行承担，法院不能依职权调整违约金。
篇二：
丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案
丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案
裁判摘要
房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。
如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。
善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；
根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。
因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。
出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。
在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
原告（反诉被告）：
丁福如（DINGFURU），男，48岁，新加坡国籍，住上海市长宁区虹梅路。
被告（反诉原告）：
石磊（STONESHI），男，62岁，美国国籍，住上海市长宁区水城路。
原告（反诉被告，以下简称原告）丁福如因与被告（反诉原告，以下简称被告）石磊发生房屋买卖合同纠纷，向上海市长宁区人民法院提起诉讼。
原告丁福如诉称，原、被告于2008年10月7日签订买卖合同，
约定被告石磊将上海市长宁区龙溪路189号801幢房屋（以下简称涉讼房屋）出卖给原告，建筑面积平方米，占用范围内的土地使用权面积平方米，价款人民币（下同）5600万元；
双方应于2008年11月8日前至房地产交易中心办理过户，否则被告应按原告已付房款的日万分之五支付违约金至实际过户交房之日。
上述合同签订后，原告依约向被告支付首期房款2100万元，第二期房款3500万元于双方办理过户后支付。
但因涉讼房屋附有违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记，故原告要求被告拆除违法建筑，恢复涉讼房屋原状并办理过户，未果。
原告认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告拒绝拆除涉讼房屋上的违法建筑，导致无法办理过户构成违约，应承担相应的法律责任。
现原告请求判令：
1.被告拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续；
2.
被告支付原告从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金（计算方式：
2100万元×
万分之五×
天数）。
原告丁福如提供以下证据：
1.《上海市房地产买卖合同》及《公证书》，用以证明原、被告之间就涉讼房屋的买卖关系；
2.房地产权证及房地产登记信息，用以证明被告石磊系涉讼房屋的产权人；
3.收款收据，用以证明原告丁福如已按约支付购房款。
被告石磊辩称：
上海市长宁区龙溪路189号801幢房屋系其与前
妻王慧敏于2002年11月购买的产权房，因存在设计结构与质量问题无法居住，长期空置。
2006年，王慧敏与其妹王慧莉在未征得被告同意、且未办理审批手续的情况下，委托工程队将上述房屋及地基全部拆除，开挖近600平方米的地下室，最终建成涉讼房屋，现有面积1917平方米。
2007年与王慧敏离婚后，涉讼房屋归被告所有，但被告对拆除、重建并不知情。
涉讼房屋系被告在中国大陆地区的唯一居住用房，作为美籍台湾同胞，在不知道违法建筑不能出售的情况下与原告丁福如签订买卖合同，现长宁区土地管理局于2008年10月18日对涉讼房屋作出行政查封，不予办理过户等手续。
原告明知涉讼房屋系违法建筑，仍诱使被告进入房地产买卖程序。
因原建筑已灭失，目前存在的是违法建筑，原、被告签订的买卖合同属无效合同，故不同意原告的诉讼请求，并反诉请求确认房屋买卖合同无效。
被告石磊提供以下证据：
1.
房地产权证及房屋买卖合同，用以证明被告石磊为涉讼房屋的产权人，当时签订买卖合同时，产权证上登记的平方米建筑已不存在；
2.上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处的证明，用以证明拆除原有建筑重建非被告石磊所为，系被告前妻的妹妹所为。
3.照片，用以证明涉讼房屋目前的状况；
4.原建筑设计图及现建筑设计图，用以证明原建筑已不存在。
5.房地产登记信息，用以证明涉讼房屋因附有违法建筑并结构
相连被上海市长宁区房屋土地管理局限制办理房地产转移手续。
原告丁福如对反诉辩称：
原、被告交易的是产权证上记载的房屋，被告石磊将房屋恢复原状后即可履行，即使买卖合同不能履行亦不能就此认定合同无效。
因此，不同意被告的反诉请求。
上海市长宁区人民法院依法组织了质证。
被告石磊对原告丁福如提交证据的真实性均无异议，但认为签订《上海市房地产买卖合同》时涉讼房屋已不存在，且被告实际收到的购房款只有100万元。
原告丁福如对被告石磊提交的证据1、5的真实性无异议，但对被告的证明目的存异议，认为建筑物并未灭失，被告只需恢复原状即可过户。
原告对证据3中目前房屋的照片及证据4中的原建筑设计图真实性无异议，对证据2、证据3中原房屋照片及被告自行制作的证据4中的现建筑设计图真实性有异议，且认为搭建行为发生在被告与其前妻婚姻关系存续期间，被告是否实际参与搭建与本案无关。
上海市长宁区人民法院一审查明：
被告石磊系涉讼房屋的产权人，该房屋登记的建筑面积平方米，类型为花园住宅，土地总面积平方米。
2008年10月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告丁福如受让被告石磊的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，被告房地产权证号为长2008002091，房屋类型花园住宅，建筑面积平方米，该房屋占用范围内的土地使用权平方米，转让价款共计5600万元；
被告应于2008年12月18日前腾出该房屋并通知原
告进行验收交接；
2008年11月8日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；
被告如未按约定的期限将上述房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止；
双方应在签订本合同并申请办理公证手续后当日，通过上海中原物业顾问有限公司部分首期房价款100万元，于2008年10月10日支付剩余首付款2000万元（该款项由中原公司代为保管至双方进交易中心后转付被告），尾款100万元由中原公司暂为保管；
原告以贷款方式支付剩余3500万元。
上述买卖合同经上海市东方公证处公证，公证处于2008年10月7日通过房地产信息查询系统向上海市房地产登记机构查询，该房屋无抵押及其他权利受限制的登记记录。
被告石磊按约支付房款。
2008年10月18日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。
涉讼房屋所属的上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于2008年11月10日证明涉讼房屋于2006年度被王慧敏（被告石磊前妻）的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未参与这次违章拆建
篇三：
二手房买卖合同纠纷的法律问题
二手房买卖合同纠纷的法律问题
最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。
本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、房屋中介结构操作不规范
1.委托合同签订不规范
一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2.逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》（现变更为《南京市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。
这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从2007年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。
存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。
由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。
如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。
在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。
二、房屋买卖合同的内容不完整
如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；
房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。
其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。
双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；
如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。
再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。
交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。
支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。
笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。
三、房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。
但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。
这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。
这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。
在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。
开发商逾期办理房产证，购房者应当如何向开发商主张违约责任？
案情简介
2005年4月12日，原告章国强与被告上海强隆地产公司签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定：
（1）原告章国强购买被告上海强隆地产公司开发承建的“天隆城小区”12号楼三单元b2003室商品房1套，房屋建筑面积平方米，总房款暂定为502000元；
（2）被告上海强隆地产公司应在办理了房地产初始登记手续、取得《新建商品房房地产权证》后，于2005年12月31日前将房屋交付给原告章国强使用。
如被告逾期交房，原告章国强有权按已付房价款的?
按日计算追索违约金；
（3）原告章国强认可被告上海强隆地产公司在取得《新建住宅交付使用许可证》后即具备该房屋的交付条件，被告上海强隆地产公司应在房屋交付后90天内取得“大产证”。
嗣后，原告章国强向被告上海强隆地产公司实际支付总房价款504528元。
2005年12月30日，被告上海强隆地产公司未履行交付房屋的义务，直至2006年4月1日才取得《新建商品房房地产权证》，于4月3日履行了交付房屋的义务，但被告在交付房屋时未取得房屋大产权。
2006年4月4日，原告与被告双方结清了自2006年1月1日至同年4月3日期间的违约金。
直至2006年11月14日，被告上海强隆地产公司才取得房屋的“大产证”。
原告章国强认为，2005年4月12日，其与被告上海强隆地产公司签订了《上海市商品房预售合同》一份，该合同约定，其向上海强隆地产公司购买商品房1套，房屋总价款为502000元（实际支付504528元），被告上海强隆地产公司承诺于2005年12月31日交付房屋，交付房屋时须办理房地产初始登记手续，取得《新建商品房房地产权证》（即“大产证”）。
但被告上海强隆地产公司却在2006年11月14日才取得房屋的“大产证”，其逾期办理产权证的行为已构成违约，理应根据购房合同的约定承担违约责任。
双方当事人在协商未果的情况下，原告章国强于2006年3月24日依法向上海市浦东区人民法院提起诉讼，要求被告上海强隆地产公司承担逾期办理产权证的违约金20260元。
被告上海强隆地产公司认为，双方签订的购房合同属实，本公司虽违约在前，但违约金的计算期间应从2006年1月1日计算至2006年4月3日。
因为双方在购房合同中已约定房屋交付的标志为取得《新建住宅交付使用许可证》，故该约定印证了其交房并不需要“大产证”。
而且本公司已将上述违约期间的违约金支付给原告，可以证实本公司已经承担了违约责任。
更何况，双方已在2006年4月3日办理了房屋交接书，故本公司不存在违约事实，原告向法院提起的诉讼请求没有法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告章国强的诉讼请求。
法院判决
上海市浦东区人民法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合同约定的内容符合法律的强制性规定，该合同合法有效，理应受到法律的保护。
在本案中，被告上海强隆地产公司未按合同约定在规定的期限内取得房屋的大产权，其交付房屋的条件存在瑕疵，故其行为构成违约，理应根据购房合同中的约定承担违约责任。
鉴于被告上海强隆地产公司已在办理“大产证”期间向房地产管理部门提交了相关的手续材料，但违约金计算的数额应扣除双方约定的给予被告上海强隆地产公司90天的宽限期及被告上海强隆地产公司先前已支付的违约金。
据此，上海市浦东区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第85条、第111条、第112条之规定，判决如下：
被告上海强隆地产公司应于本判决生效之日起10日内，向原告章国强偿付逾期办理房屋大产权证违约金16208元。
被告上海强隆地产公司不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉后认为，本公司根据购房合同的约定，取得《新建住宅交付使用许可证》后即已满足了房屋交付的条件，故不应承担取得《新建住宅交付使用许可证》至取得房屋“大产证”期间的违约金。
可见，一审法院认定事实和适用法律错误，故请求二审法院依法改判，驳回原告章国强的诉讼请求。
上海市第二中级人民法院经审理查明，上诉人上海强隆地产公司与被上诉人章国强于2006年4月3日签订《房屋交接书》后即交付了房屋，现被上诉人章国强向上海强隆地产公司主张自2006年4月4日起至同年h月13日止的违约金。
上海市第二中级人民法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。
在本案中，原告章国强按合同约定支付了房价款，被告上海强隆地产公司亦应当按合同约定交付房屋，取得房屋的“大产证”。
按双方购房合同中的约定，被告上海强隆地产公司应当在房屋交付后90天内取得“大产证”，但其未在合同约定的期
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