科技产业园临时绿化项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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226009
第一节概述
一、项目背景
21世纪，是一个生态文明的世纪。
当今世界经济发展的主流是实现可持续发展的绿色经济、环保经济。
环境、生态、绿化建设已经作为绿色GDP，成为一个城市、一个地区经济发展的竞争力和生产力。
创建“国家园林城市”是国家建设部倡导的一项战略举措，旨在改善城市生态环境，提高市民生产生活质量，促进人与社会的和谐发展。
来自我国城乡建设和住房保障部公布的资料表明，截止到2007年底，我国125个城市被命名为国家园林城市，仅占我国665个城市的19%，这表明我国城市绿化还有很大的发展空间。
此外，截止到2008年，我国城市化率大约仅为44.9%，而根据我国城市规划及经济预测，2020年我国城市化率最低值52%，期望值55%，乐观值60%，城市化的推进必将推动绿化苗木市场的繁荣。
城乡一体化和新农村建设已经成为绿化苗木的新增长点，房地产开发商为了提升项目的档次，创造鸟语花香的小区景观，对园林景观绿化的投入也越来越大，这必将导致市场对园林苗木需求旺盛。
2009年4月25日，XX科技产业园签约仪式在南京举行，XX市市长阎立与XX市市长丁大卫签署《XX市、XX市合作项目协议》。
同时，XX市、XX市政府以及中新XX工业园区、XX经济技术开发区、中新XX工业园区开发股份有限公司、江苏省农垦集团等在南京签署两市跨江联动合作开发战略协议书以及相关协议，标志着XX与新加坡和XX市的跨江合作进入了新的实质性阶段。
XX科技产业园是江苏省沿海开发和跨江联动开发的重点项目，是XX、XX两市跨江联动开发、推动区域共同发展的合作园区，是XX工业园区成功经验推广辐射的创新之区。
XX科技产业园规划用10至15年的时间，开发建设成为一个高科技、生态型的宜居新城。
该园总规划面积50平方公里，将分三期实施，其中一期开发面积9.50平方公里；
二期开发面积29.68平方公里；
三期开发面积11.50平方公里。
目前XX科技产业园正处于全面实施一期工程时期，大片土地还处于一级开发阶段，一期与二期以及一期与三期交接处均留有大量的空置土地。
本着充分利用土地资源、放眼长远的建设思想，拟将空置的1989.69亩空地规划建设临时绿化项目，种植花卉苗木，一方面可以为园区的生态工程建设、XX的“国家园林城市”创建添砖加瓦，同时也能使园区内闲置土地得到充分、合理的利用，实现用较低的投入产生最大的经济效益。
本项目正是在以上背景下提出来的。
二、项目建设单位基本情况
本项目的建设单位为XXXX科技产业园市政公用有限公司（以下简称“市政公司”），公司成立于2010年6月，公司法人为XX，注册资金人民币300万元，由XXXX科技产业园控股发展有限公司和XXXX科技产业园地产经营管理有限公司共同组建。
其中市政公用公司投资180万，XXXX科技产业园地产经营管理有限公司投资120万。
股东出资比例表如下表1-1-1所示：
股东出资比例表表1-1-1
序号
股东
出资额（万元）
比例（%）
1
XXXX科技产业园控股发展有限公司
180
60.00
2
XXXX科技产业园地产经营管理有限公司
120
40.00
合计
300
100.00
市政公司在园区综合管理办公室领导下，接受园区综合管理办公室授权，代表园区接收并管理园区50平方公里范围内由中新XXXX公司或其他单位建成移交的市政公用设施（即道路、桥梁、雨水管道、河道、绿化、桥梁隧道、雕塑、公交站台和果壳箱等）的维护管理和环卫保洁工作。
市政按照《公司法》的要求，构建起了一整套包括董事会、监事会、经营管理层在内的公司治理结构，建立绩效考核体系，完善市政设施的配套服务，不断改善园区的投资环境，以促进园区的开发建设。
根据公司发展需要，目前设置市政管理部、环境卫生管理部、园林绿化管理部、行政人事部、财务部五个部门，随着园区建成的推进，逐步增设路灯管理部、设施管理部、景观管理部、合约部等部门，远期如自行开发市政基础设施，再增设市政建设部等。
公司组织结构图如下：
公司组织结构图 图1-1-1
三、项目基本情况
（一）项目建设地点
本项目位于XXXX科技产业园内，地块分为14个地块，其中1#~4#地块位于纬4路以南，占地227179平方米（约340.77亩）；
5#~7#地块位于纬七路以南，通九河以北，经九路以东，经十路以西，占地290770平方米（约436.15亩）；
8#~11#地块位于团结河以西，纬十路以南，经十一路以东，占地368368平方米（约552.55亩）；
12#~13#地块位于纬十三路以北，纬十六路以南，经十一路以东，团结河以西，占地228676平方米（约343.01亩）；
14#地块位于纬七路以北，纬四路以北，经十路以东，通九河以西，占地211477平方米（约317.21亩）。
（二）项目建设内容及规模
本项目总面积约1989.69亩，拟进行临时绿化项目，种植香樟、国槐、栾树、榉树、大叶黄杨球、龙柏球、刺柏球、红叶石楠球、火棘球、红花继木球、麦冬、鸢尾、南天竹、茶梅、八角金盘、马蹄金、樱花、金桂、垂丝海棠、石楠树、海桐、紫薇等苗木，并进行道路铺设及沟渠开挖等配套工程。
项目共有14个小地块，各地块沿主干道侧留出20米宽度的空间作为道路绿化（暂不规划），第一排以乔木为主，间距6米/株，乔木中间插入球冠，并种植3米宽色带；
第二至四排以灌木为主，间距3米/株；
内部其他区域均种植小规格乔木，间距4米/株。
具体建设内容如下表所示：
建设内容及规模表1-1-2
品名
单位
数量
苗木种植
1.1
国槐（高度：
250－300cm；
胸径6.1－8.0cm，蓬径181-200cm）
株
2385
1.2
301－350cm；
胸径8.1－10.0cm，蓬径201-250cm）
1.3
351－400cm；
胸径10.1－12.0cm，蓬径251-300cm）
322
1.4
栾树（高度：
251－300cm；
5140
1.5
1.6
512
1.7
香樟（高度：
401－450cm；
胸径7.1－8.0cm，蓬径151-200cm）
17440
1.8
胸径9.1－10.0cm，蓬径151-200cm）
7600
1.9
胸径11.1－12.0cm，蓬径201-250cm）
1274
1.10
榉树（高度：
8175
1.11
1.12
大叶黄杨球（蓬径101-120cm）
1042
1.13
1.14
龙柏球（蓬径101-110cm）
1.15
刺柏球（蓬径101-120cm）
624
1.16
红叶石楠球（80-100mm）
248
1.17
火棘球（蓬径101-120cm）
650
1.18
红花继木球（蓬径100-120cm）
794
1.19
麦冬（蓬径15-20cm）
M2
5620
1.20
鸢尾（蓬径10-15cm）
22990
1.21
南天竹（蓬径31-40cm）
14000
1.22
茶梅（高度41-50cm，蓬径31-40cm）
39465
1.23
八角金盘（高度30-40cm，蓬径31-40cm）
48000
1.24
马蹄金
176807
1.25
樱花（高度：
120－150cm；
干径2.1-3.1cm，蓬径60-80cm）
1930
1.26
金桂（高度：
211－240cm；
蓬径101-150cm）
3062
1.27
垂丝海棠（高度：
120-150cm；
干径2.1-3.1cm，蓬径100-150cm）
3740
1.28
石楠树（高度120-150cm，蓬径101-120cm）
1500
1.29
海桐（高度：
121－150cm；
蓬径101-120cm）
3876
1.30
紫薇（高度：
80-100cm，干径2.1-3.0cm，蓬径60-80cm）
4758
道路
m
6800
3
排水沟渠
3.1
1.8米宽、1.5米深沟渠
23365
3.2
1.2米宽、1米深沟渠
21448
4
围栏
18656
（三）项目建设期
项目规划建设期1年，运营期4年。
（四）建设投资
本项目投资总估算为3456.14万元人民币，所需资金由XXXX科技产业园市政公用有限公司负责筹措，其中项目资本金1456.14万元，银行贷款2000.00万元。
第二节可行性研究报告的编制依据和研究范围
一、可行性研究报告的编制依据
（一）《XX市城市总体规划（2008～2030）》；
（二）《XX市农业发展“十一五”规划》；
（三）《XX市农业综合开发“十一五”规划》；
（四）《XX市林业建设“十一五”规划》；
（五）XX科技产业园相关规划；
（六）《江苏沿海地区现代农业发展规划（2008-2020）》；
（七）国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（八）国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
（九）国家、省、市有关设计和建筑规范、标准；
（一十）国家及地方其它有关法律、法规、政策；
（一十一）建设单位提供的有关资料；
（一十二）研究过程中实际调查及收集的其它资料及会议纪要；
（一十三）XXXX科技产业园市政公用有限公司与XX市时代工程咨询设计管理有限公司签订的技术咨询合同书。
可行性研究报告的主要内容
根据国家有关要求，项目可行性研究报告的主要内容包括：
（一）发展规划、产业政策分析
（二）项目所在地概况及建设条件
（三）项目建设的必要性
（四）市场分析
（五）建设用地分析
（六）工程技术方案
（七）环境保护与劳动安全
（八）项目实施计划
（九）营销模式与管理维护
（一十）投资估算和融资方案
（一十一）经济影响分析
（一十二）社会评价及风险分析
第三节研究结论与建议
主要研究结论
（一）项目选址合理可行，符合《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；
项目所在地良好的自然条件，便捷的交通条件，完备的基础设施条件，雄厚的人才资源及科研优势，良好的区位优势，均是本项目建设的有利条件。
（二）本项目的建设是充分利用土地资源的需要，是产业园可持续发展的需要，同时也是优化园区环境的需要。
因此，本项目的建设是必要的。
（三）项目在施工期及运营期，加强管理，严格采取有关污染物治理措施及安全卫生措施，可以达到环境保护及安全的要求。
（四）本项目建设所需资金3456.14万元，拟由XXXX科技产业园市政公用有限公司申请银行贷款2000.00万元，其余所需资金由XXXX科技产业园市政公用有限公司进行筹措。
（五）本项目有非常显著的社会效益，改善了当地生态环境，增加了产业园区的绿化率，同时也为周边区域农业产业化提供了技术支撑，极大地推进了周边农业的标准化进程，有利于产业园的可持续发展。
项目主要技术经济指标
项目主要技术经济指标表1-3-1
名称
一
技术指标
总用地面积
亩
1989.69
1.10
1.12
4.1
4.2
5
6
建设期
年
二
主要经济指标
项目总投资
万元
3456.14
工程费用
2973.77
工程建设其他费用
173.03
预备费
251.74
项目资本金
1456.14
长期借款
2000.00
建设期利息
57.60
营业收入（经营期平均）
1775.37
营业税金及附加（经营期平均）
0.00
7
总成本费用（经营期平均）
395.50
8
利润总额（经营期平均）
1379.87
9
所得税（经营期平均）
10
税后利润（经营期平均）
三
财务评价指标
销售利润率
%
77.72
投资利润率
37.75
财务内部收益率（所得税前）
14.06
财务净现值（所得税前）
196.21
财务内部收益率（所得税后）
财务净现值（所得税后）
投资回收期（所得税前）
4.42
投资回收期（所得税后）
资本金收益率
24.94
利息备付率（偿还期内平均）
14.21
11
偿债备付率（偿还期内平均）
2.43
12
总投资收益率
159.03
13
项目资本金净利润率
94.76
主要建议
（一）本项目建设过程中，项目单位仍应加强与当地有关部门的联系，多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而保证整个项目建设的顺利实施。
（二）本项目建设资金的筹资方案需进一步落实。
投资方应加大筹资力度，保证建设资金及时足额到位。
（三）建设在项目运营过程中做好除草及防火工作，确保安全运营。
（四）建议在项目运营过程中，合理安排养护计划，定期进行除虫、松土、修剪等工程，并随时关注天气情况，做好防洪排涝工作，以防连续降雨天气造成大面积苗木死亡。
第二章发展规划、产业政策分析
第一节发展规划分析
一、XX市城市总体规划
《XX市城市总体规划（2008～2030）》提出了城市建设目标，其中的目标要点之一为：
大幅度增加园林绿地，大力提高城市绿化覆盖率和人均公共绿地水平，加强沿江老洪港、XX大桥北桥头区生态湿地的保护。
XX绿化总体规划图图2-1-1
XX市城市总体规划关于城市绿地系统规划中指出，绿地规划布局结构将依托XX市沿江组团式城市形态、自然地貌、河网水系、气候条件、人文古迹、城市用地和交通布局，形成以“一网、四圈、四楔、多点”为主体的网络型绿地系统布局。
其中的生产绿地规划为：
1、在现有苗木基地的基础上挖潜扩展，并积极鼓励发展集体和私营进行苗木种植，扩大市区生产绿地的总量。
2、结合新区建设和大交通建设，在城市边缘区，开辟新的苗木基地，并加强规划管理,控制和预留生产绿地的位置及用地规模，确保生产绿地的总量达标。
本项目为XXXX科技产业园内的绿化项目，符合XX市城市总体目标要求。
二、XX科技产业园规划
XX科技产业园规划面积50万平方公里，规划人口约30万，根据中新双方专家建设国际化城市的先进经验，将用十年的时间，开发建设成一个高科技、生态型、国际化、综合性的江海生态城，国际产业园。
总体规划概括为“一二三四”：
▲一核，即中央绿核。
▲两带，即贯通园区南北，以及斜向由区域绿心延伸而出的两条生态绿带。
▲三廊，即依托现有河道，分别自西、南、北三个方向汇聚至区域绿核的中央绿荫廊道。
▲四区，即区域中心、居住生活区、商务科技城、高科技产业园区。
（一）规划方案
产业园建设将分为三期进行实施。
1、一期工程
一期工程规划建设范围为东方大道以东，经十路和经十二路以西，纬四路以南，纬六路以北。
规划面积9.5万平方公里，九通一平基础设施将于今年10月底全部建成。
一期工程以沿海高速为界，将规划区划分为工业区和居住区，结合起步区布置西部科技综合发展区、商务园、教育园、高科技工业区等功能区。
2、二期工程
二期开发主要开发东部工业区和北部居住区，以及XX大桥以西滨江娱乐综合发展区等，结合新江海河布置重装备工业区、东部科技综合发展区、商务园、教育园、工业区和住宅区等，面积为29.68平方公里。
3、三期工程
三期以开发中心区和南部滨江娱乐综合发展区为主，结合中心区的建设开发高档次的住宅房地产业，全面提升园区的品质，面积为11.5平方公里。
XX科技产业园分期规划图图2-1-2
第二节产业政策分析
一、符合国家产业政策要求
2005年12月国务院批准《产业结构调整指导目录（2005年本）》，并由国家发展和改革委员会发布实施，《产业结构调整指导目录（2005年本）》由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。
本项目属于《产业结构调整目录（2005年本）》中鼓励类“一、农林业”中的“34.植树种草工程及林木种苗工程”和“37.森林、野生动植物、湿地、荒漠、草原等类型自然保护区建设及生态示范工程”。
本项目将建设利用闲置土地种植苗木，加强园区生态建设，因此，符合国家产业政策。
二、符合江苏省相关产业政策要求
（一）符合《江苏沿海地区现代农业发展规划（2008-2020）》要求
2009年6月，国务院常务会议通过《江苏沿海地区现代农业发展规划》（2008-2020），该规划空间区域范围为江苏沿海地区所有市，即XX、盐城和连云港三个市及所辖县（市）区的全部地域空间，规划包括种植业（含园艺、花卉）、林业、畜牧业、渔业等行业。
该规划“第二章总体规划”的“2.3发展目标”中要求：
结构不断优化。
大力优化农村经济结构，加速发展安全、生态、高产、优质、高效种植业和畜牧业，大力推进规模养殖业，加速发展园艺业和渔业，加速发展以农产品加工为重点的农村二、三产业。
规划“第三章空间布局”的“3.2高效特色农业产业带”中要求到2012年，园艺业的花卉苗木面积25万亩，销售额18亿，以及“重点发展耐盐、抗风、耐瘠薄的沿海景观树种；
发展株型优美、生长势快，富于季相、色相变化的彩叶树种、观赏灌木、乔木、半乔木
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