房地产企业的账务处理文档格式.docx

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（二）城市维护建设税和教育费附加：

以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。

（三）土地增值税：

是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×

适用税率－速算扣除额×

速算扣除率。

其中：

土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。

计算扣除项目有：

取得土地使用权所支付的金额；

开发土地和新建房及配套设施的成本；

开发土地和新建房及配套设施的费用；

旧房及建筑物的评估价格；

与转让房地产有关的税金；

加计扣除。

（四）房产税：

是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。

它以房产原值（评估值）为计税依据,税率为1.2%。

年应纳税额=房产原值（评估值）×

（1-30%）×

1.2%。

出租房屋税率12%。

（五）城镇土地使用税:

是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。

年应纳税额=∑（各级土地面积×

相应税额）。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

（六）印花税：

是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=计税金额×

税率,应纳税额=凭证数量×

单位税额。

土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。

凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。

在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

（七）契税：

契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。

征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。

计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。

应纳税额=计税依据×

税率

（八）企业所得税、外资和外国企业所得税：

是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。

应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×

适用税率。

（九）个人所得税:

是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。

房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。

其适用5%-45%的超额累进税率。

应纳税额=应纳税所得额×

适用税率-速算扣除数。

开发成本及期间费用的核算：

1、“开发成本”，主要包括：

（1）土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；

（2）前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；

（3）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；

（4）建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；

（5）公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。

可根据上述六项来设置三级明细科目

　　①开发土地成本费用：

　　借：

开发成本—土地开发

　　　贷：

银行存款

　　　　　或应付账款—XX公司

　　分配开发的间接费用

开发间接费用

　　结转开发土地成本费用

开发成本—房屋开发

　　②配套设施开发

　　计算公式：

　　某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

　　配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

　　发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

开发成本—配套设施开发

开发产品

　　支付的配套设施开发费用

开发成本-配套设施开发

　　同时领用库存设备或是材料开发

库存设备或库存材料

　　分配应负担的开发间接费用

　　结转配套设施开发成本

　　③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

　　④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

　　出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

　　　　　或应付账款—应付工程款

　　自已组织施工的

　　　　　应付工资

　　⑤代建工程开发成本：

是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

　　企业发生的各项代建工程费用支出

开发成本—代建工程开发

　　　　　或库存材料

　　　　　或现金

　　结转开发的间接费用

　　工程竣工后结转成本

开发成本—代建工程

　　移交委托单位后，根据移交手续

主营业务成本—代建工程结算成本

2、开发间接费用：

所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：

管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等

　　　　　或应付账款

　　　　　或应付工资

　竣工房屋开发成本的结转

开发产品

3、管理费用：

是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

4、财务费用：

包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用

5、销售费用：

为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。

主要包括：

产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；

产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用。

四、主要帐务处理过程

（一）房地产开发过程中发的土地费用、前期工程费、基础设施费、建安费等支出

借：

开发成本

贷：

银行存款、现金、原材料等

（二）开发完工

（三）预售房款

银行存款、现金

预收账款

（四）开发完工，结转预售房款

经营收入

（五）结转销售房屋成本

经营成本

（六）计提税金

经营税金及附加

应交税费-营业税

应交税费-城建税

其他应交款-教育费附加

（七）结转收入

本年利润

（八）结转税金

（九）结转成本、费用

经营成本、管理费用、销售费用、财务费用

　土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

速算扣除系数为5%；

　　（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

速算扣除系数为15%；

　　（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；

速算扣除系数为35%。

（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

　[例1]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。

企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。

为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。

当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。

另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。

则其应纳税额为：

　　扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×

5％+（600+1400）×

20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元

　　增值额＝3800-2830.9＝969.1万元

　　增值额占扣除项目比例＝969.1÷

2830.9＝34.23％

　　应纳税额＝969.1×

30％＝290.73万元

　　则企业应作如下会计分录：

经营税金及附加　2907300

　　贷：

应交税金--应交土地增值税　2907300

　　实际向税务机关缴纳土地增值税时作如下会计分录：

银行存款　2907300

　　近期土地增值税政策变动：

　　从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。