某房地产项目工程新建可行性研究报告Word格式.docx
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各项经济技术指标如下：
类别
单位
总用地面积
建筑总面积
住宅总面积
商业及配套设施面积
学校建筑面积
幼儿园建筑面积
容积率
建筑密度
绿地率
停车位
总户数
一、地理位置分析
本项目位于龙王塘口区西南端，龙王塘经济开发区内，毗邻海景家园住宅小区、华美园小区、樱桃园、威海交通大学科技园、交通大学信息工程学院等项目。
本项目近邻旅游景点鸡冠山自然保护区及樱桃园。
鸡冠山自然保护区内建有鸡冠山温泉度假村，樱桃园内拥有天然无污染浴场——月亮湾海滨浴场。
本项目距离龙王塘新港较近，周边拥有众多高等院校如威海交通大学及辽宁对外经贸职业学院，比较适宜建设住宅项目，其消费者将有可能是龙王塘新港内部的工作人员及这些院校的教职员工等。
龙王塘经济技术开发区目前已经提出要建设以加工制造业为主导、以渔航物流业为依托，以旅游和教育产业为两翼的新型生态产业区，确定了重点发展的八大产业园区，即船舶产业园、船舶配套产业园、服装电子产业园、食品医药产业园、精密电子产业园、化工产业园、中小企业产业园以及物流园区。
这些园区发展起来以后，其内部中外企业的工作人员，将有可能形成对住宅、商业项目的强烈需求，本项目与其距离较近，很可能成为其首选目标。
目前威海到龙王塘口区的快轨项目正在规划中，该项目竣工后，将大大缩短龙王塘口区与威海市中心的距离，往返两个区域的时间将缩短，届时本项目的交通便利性也将随之增强。
“烟台—威海”的火车轮渡码头距离本项目约3公里，目前正在建设之中。
该项目纵贯渤海海峡，北起羊头洼港，南至山东半岛北部烟台市四突堤，海上直线距离147公里。
整条通道北起哈尔滨，南至上海，贯通东北、环渤海经济圈和长江三角洲三大经济区，穿越黑、吉、辽、鲁、苏、浙、沪7个省市。
该项目第一艘轮渡计划于2006年7月投入使用。
配合烟大轮渡工程，沈大高速公路将向西延伸至羊头洼港，修建土羊高速公路，该公路通过轮渡工程于烟台相连，形成由同江至三亚、贯穿整个中国东部的公路大通道。
以上两项工程竣工后，本项目将大大缩短与龙王塘中心区、威海市中心的距离，同时也将缩短威海市与国内其他省市的距离，极大地改善客运及货运运输的快捷性。
本项目区域内及周边区域内目前还有一些政府配套设施及高等学府正在建设之中，这些项目建成后，区内人口将有大幅度的增加，相应的交通条件也将快速得到改善。
与“烟大轮渡”相邻的“羊头洼港区”是威海市政府规划的11大港区之一，加上现有的龙王塘新港，建成后本项目区域的水上交通将十分发达。
上述各个工程竣工后，本项目在区域内的海上与陆地交通网络将非常畅通，区域内居民及旅游、商务人士来往将更加便利，无疑将极大地增加本项目的吸引力。
（一）基地条件
本项目地块面积较大，呈长方形形状，具有一定的深度和宽度，比较利于进行建筑物的布置。
本项目靠近海边，毗邻月亮湾海滨浴场，拥有良好的海景和浴场资源，同时项目南侧和东侧均靠近山丘，故本项目规划可以充分利用海景和山景资源。
（二）周边环境
本项目相邻项目较多，住宅项目如海景家园（一期、二期）、华美园、威海交通大学信息学院（已投入使用，含教学楼、学生公寓和住宅）、杨家村动迁住宅楼和龙王塘经济开发区供热公司，除此之外还有部分在建项目，包括吉林大学（在建）、交通大学学生公寓和教工楼以及海景家园三期（在建）。
本项目北侧为威海交通大学科技园，地势较高，包含学生公寓和教工楼，该学院计划招生人数10000人，目前已有3400名学生在读。
交通大学隔山后侧还有吉林大学及辽宁对外经贸职业学院。
项目东北侧主要为山丘，山林茂盛、具有一定的高差起伏的地理特点，使本项目拥有良好的山丘自然景观资源。
海辉街北侧尚有伯阳小学，是该区域唯一一所中小学。
通过海辉街向东可通往铁山镇中心。
沿兴发路向南延伸可通往鸡冠山自然保护区，位于本项目南侧，这里有旅游度假区鸡冠山温泉。
除此之外，本项目南侧景观主要以山丘为主。
本项目西侧靠海，有旅游景点樱桃园，樱桃园内的月亮湾海滨浴场，海岸线长800米，是威海市唯一的无污染浴场，环境优美，该浴场二期还有500米长的海岸线正在规划之中。
综合来看，本项目周边已经初步形成规模，住宅面积已达40万㎡，高等院府已开学三所，在建二所。
随着开发区大环境的不断完善，本项目的发展潜力巨大。
三、项目优势、机会分析
（一）优势分析
a）龙王塘口区具有厚重的人文历史资源
龙王塘历史悠久。
1880年，清政府在此兴办北洋水师，建军港、修炮台、筑船坞、扎营盘，龙王塘口成为军事要塞。
1894年的中日甲午战争和1904年的日俄战争，都在龙王塘口历史上留下了沧桑一页。
形成了牧羊城遗址、东鸡冠山景区、中苏友谊塔、胜利塔、龙王塘苏军烈士陵园、电岩炮台、清代南子弹库、日俄监狱旧址、万忠墓纪念馆等遗址，使龙王塘成为中国乃至世界近代史上的露天博物馆，各界人士竞相前往参观游览。
b）具有规模优势
本项目占地面积约万平方米，地块面积较大，易形成规模，具有一定的规模优势。
c）海景、山景、浴场资源丰富
本项目靠海，并毗邻月亮湾海滨浴场，夏季时游客较多，包括龙王塘口区内居民、威海市内游客以及外地旅游者。
d）空气质量好，自然环境优美
由于本项目周边山丘较多，临近大海，且周边无大型工厂，无污染，故空气质量好，自然环境优美，非常适合建设住宅项目，尤其适宜老年人居住。
e）旅游资源丰富
本项目靠海，临近樱桃园及鸡冠山自然环境保护区，而且龙王塘口区历来以旅游资源丰富著称，拥有八大景区、72个景点、54个文物保护单位以及15个海滨度假区，如鸡冠山自然保护区、龙王塘水上人间、蛇岛、黄渤海分界线、樱桃园、甲午战争遗址、白玉山景区、二0三景区等，旅游资源非常丰富。
f）龙王塘购房落户门槛低，对外地人有相当的吸引力
外地人在龙王塘口区购房，购房款达到20万元的，可以办理全家落户手续。
宽松的落户政策，加上龙王塘优美的自然生态环境及靠海的优势，吸引了大批的外地人士在龙王塘区域购房。
e）项目本身的用地位置优势
本项目地块区域东、南二面环山、西侧面海，与月亮湾海滨浴场相望，拥有优良的山景及海景资源。
（二）机会分析
a）大威海建设，龙王塘口区被纳入主城区
在大威海“两城三星”城市空间规划中，龙王塘口区目前已被纳入了威海市主城区内，同时土羊高速公路也在加紧建设之中，这将大大缩短龙王塘口区和威海市中心的距离，对本项目的未来发展将大有裨益，增加本项目的吸引力。
b）土地增值潜力巨大
威海市在东北地区特殊的地理位置决定了其必将成为振兴东北的先导城市，其在环渤海经济圈各城市中的重要地位，结合其“一个中心、四个基地（东北亚航运中心、石油化学产业基地、电子信息产品及软件开发基地、造船基地）”的建设，凭借其公认的东北地区最具活力、最适宜居住、对外开放程度最高以及自然环境优美、空气清新、气候宜人等特点，必将吸引更多的外地人士前来威海及龙王塘工作、生活，对住宅项目将形成巨大需求，本项目用地优越的地理位置及稀缺性必将获得巨大的增值空间。
c）邻近规划的“羊头洼港区”和建设中的“烟大轮渡”
本项目临近龙王塘新港，紧邻正在拟建的威海市11大港区之一“羊头洼港区”，该港区建成后，龙王塘开发区内的各大产业园区将得到快速发展，会有越来越多的公司企业不断进驻，届时，这些公司企业内部的工作人员对住宅、商业项目会形成一定的购买需求。
“烟大火车渡轮”目前正在加紧建设之中，该项目建成后，将成为东北三省连接国内其他城市往返威海的重要口岸，会带来大量的旅游者和商务人士，为本项目带来越来越多的人流。
这两个项目的建成，将大大增加本项目的亮点，使本项目未来具有广阔的发展前景。
d）教育产业、软件产业面临较大发展空间
本项目区域内目前已有威海交通大学科技园、交通大学信息工程学院迁入，辽宁对外经贸职业学院也与本项目距离较近，未来几年内还将有吉林大学等陆续迁入，这几所院校将在本项目区域内形成大学园区，届时本项目区域内的学生人数将达到3万余人，同时教职工人数也将大量增加，学生及教职员工的消费需求较大，对本项目区域的商业设施将形成有利的支撑，同时教职员工也会对住宅项目具有一定的需求，对住宅项目的发展也将起到不可忽视的推动作用。
威海市软件产业发展规划中，将软件产业带的分布确定为从龙王塘南路一直延伸到本项目所在的羊头洼区域，而本项目毗邻的用地也正在规划软件产业园，使本项目区域软件产业面临较大发展空间。
e）龙王塘从原来的军事区变为非军事区，发展速度将大大加快
龙王塘口区目前正逐渐从原来的军事区向非军事区转变，各个业态均获得了较大的发展空间，发展速度大大加快，经济水平逐年增加，截至2003年底，龙王塘口区综合经济增加值已达到612，331万元。
龙王塘口区的快速发展，也将为本项目带来较大的机遇。
f）龙王塘软件产业带的发展，为本项目提供了大量潜在客户
根据《威海城市发展规划》，龙王塘口区的发展功能被定位为旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学园区。
高薪技术产业的发展，将带来大量的高新技术人才，其对住宅项目将形成大量的需求。
本项目周边环境优美、适宜居住，这些购房者很可能成为本项目的潜在客户。
g）龙王塘开发区的快速发展
龙王塘经济技术开发区于1992年成立，2002年晋升为省级开发区，目前已经形成了完善的基础配套设施、优惠的投资政策以及良好的投资环境，正快速发展。
开发区内拥有龙王塘新港、正在建设的“烟大轮渡”以及“羊头洼港区”，并依据龙王塘口区整体功能定位确定了未来重点发展的船舶产业园、物流园区、大学园区等八大产业园区，随着这些产业的发展，未来将带来大量的的就业机会及常住人口。
位于龙王塘开发区内的本项目建成后，商业和住宅项目将有所增加，各种配套设施日益齐全，加上区域内的人口不断增加，人气提升，将成为快速发展的新型住宅区、商业区及旅游开发区，知名度快速提升，带来大量人流到本项目购房及消费。
中远船务基地近亿美金的即将投入以及大重集团、威海实德集团等新项目的陆续进驻，使本项目区域将获得超常规的发展，使本项目住宅产品的发展前景看好。
h）威海到龙王塘的快轨项目正在规划中
威海到龙王塘的快轨项目目前正在规划之中，建成后将大大缩短龙王塘至威海市中心的距离，对本项目也是一大利好。
j）威海市最适宜居住的区域
本项目区域临近海边，拥有月亮湾海滨浴场，周边山丘高低起伏，环境优美，空气质量较好，非常适宜居住。
而在城区中心区内，随着各个产业的发展，空气污染较严重，环境受到了破坏，本项目区域周边无大型工厂，无污染，月亮湾浴场更是威海市唯一的无污染海滨浴场，因此，本项目区域成为威海市最适宜居住的区域。
k）旅游观光度假区及旅游商业发达区
本项目毗邻旅游景点鸡冠山自然保护区，紧邻樱桃园和月亮湾海滨浴场，旅游产业较发达，随着本项目的建设，本项目区域内的旅游产业将得到进一步的发展，相关的旅游配套产品如酒店、旅游商业项目等将快速发展，鉴于本项目良好的旅游资源基础及环境，旅游观光度假区及旅游商业未来发展潜力巨大。
l）高等学府聚集区
如前面提到，除威海交通大学科技园区、交通大学信息工程学院及辽宁对外经贸职业学院外，本项目区域内未来几年还将有吉林大学、学院等几所院校投入使用，本项目区域内的学生人数将越来越多，大学园区将形成。
m）港口产业发展区
本项目毗邻的“羊头洼港区”为威海市拟建的11大港区之一，该港区建成后，相关的船舶产业和物流产业也将不断发展，加上威海世“东北亚航运中心”建设的有力支撑，原有龙王塘新港的发展，开发区内八大园区的建设及投入使用，本项目区域的港口产业将得到快速发展。
（一）龙王塘区项目售价水平及销售分析
a）龙王塘区中心住宅项目的销售水平及销售情况
随着2005年威海市住宅价格的整体大幅上扬，龙王塘区住宅价格也呈现出上升趋势，但上升幅度相对平缓，现龙王塘区住宅项目的销售价格集中在2600-4000元/㎡。
该区域住宅项目售价普遍在2600-4000元/㎡之间。
由于该区域属于龙王塘的商业文化中心，生活配套设施完善，因此该小区楼盘除定价过高的港湾山庄外，其销售情况都比较理想，其中立新小区已售空，而雅馨苑二期也因其优越的地理位置及开发商的良好信誉而受到众多当地购房者的青睐，其销售已接近尾声，只剩少量尾盘在售。
启新山水开盘较晚，04年初开盘到现在也已销售了80%。
b）龙王塘旧区周边住宅的销售水平及销售情况
该区域住宅售价一般在2800-3800元/㎡之间。
与龙河、军港相邻的龙河家园是该区域现在售的规模最大的项目，该项目的购房者以外地人士居多，当地购房者相对较少。
万宝家园及万宝园项目位于龙王塘旧区与水师营交界区，由于价格实惠，交通相对便利，吸引了大量当地购房者。
c）本区域新盘推出销售情况
自2005年秋季房交会上龙王塘区又推出两个新楼盘，新推面积及售价：
项目名称
面积（㎡）
位置
性质
售价（起价元/㎡）
海景山庄
50000
白玉山
住宅/别墅
3800/7000
华美园
100000
龙河
住宅
3500
b）龙王塘开发区在建项目的建设与销售情况
在开发区本项目周边现有两楼盘对本项目极具参考价值，一为海景家园三期计12万平方米的多层小高层住宅，二为华美园8万平方米多层小高层住宅，与本项目仅一路之隔。
二个项目的开工时间均为2004年，至2005年初已有近10万平方米的主体完工，2005年新开工10万平方米，至年末两个项目有近8万平方米已竣工，其余已达到主体完工条件。
两个项目均为普通住宅区，区内配套、绿化、景观都很简单，配置少量的停车场和车库，会所和其他配套不成规模，房型多为中小户型，其中100㎡以内的占50%以上。
销售情况：
至2005年四季度，海景家园三期已售85%，华美园已售95%，共计销售面积为14万㎡。
在售
项目
名称
建筑
面积
（㎡）
销售
进度
（%）
均价
（元/㎡）
客户区域
客户类型
本地
东三省
其他
自用
给老人
投资
家园
12万
85
2850
48
40
12
30
25
45
8万
95
2950
50
10
海景家园项目是国内推出较早的老年康居工程。
由于该项目是全国第一个集居住、休闲、保健、娱乐、旅游、商贸为一体的现代化老年社区，在设计中充分考虑了客户的不同需求，一推出就受到了居住、养老、度假、投资等类型客户的欢迎，许多外省市的老人更看中该区域雅致的居住环境，选择在此地购房、安享晚年。
在一期工程成功推出后，海景家园二期又于2001年开工建设并已于2003年交付使用，海景家园三期在2005年业已大部分竣工。
目前，海景家园三期的销售已近尾声，该项目的热销表明，老年康居物业具有广阔的市场发展前景，需求潜力巨大。
该项目已经成为国内老年康居住宅项目的典范和标志之一，被众多老年人及其儿海景家园项目已经成为较有知名度的品牌，在东北三省乃至全国颇具影响力。
本项目与海景家园项目相毗邻，海景家园在全国购房者心中的影响力和号召力将对本项目推广创造有利条件，使本项目更容易得到广大购房者的认知和信赖对本项目推广创造有利条件，使本项目更容易得到广大购房者的认知和信赖
另外，该区域相对低廉的价位，也将吸引越来越多的购房者。
目前，威海市的中档住宅价格一直居高不下，每平方米均价已达4500--5000元，相比之下，该区域现有住宅每平方米单价只有2600多元-3500元，随着未来威海住宅价格的不断攀升，将有越来越多的购房者把目光转移到该区域，选择在此购房置业或投资。
a）项目外销的可行性分析
d.1政府对本区域房地产在项目外销上采取了宽松的政策。
本项目地处龙王塘经济开发区，该区是外商投资相对活跃的开放性区域，政府在房地产项目的外销上采取了宽松的政策，对于新推出的楼盘对外销售，政府不加限制。
龙王塘口区一直是国内外所关注的投资热点地区，随着振兴东北老工业基地和威海建设的推进，将有更多的海外公司及个人涌入本区域；
而未来的龙王塘经济开发区也将通过自身交通条件的逐步改善，商业、资金、城市配套等设施的进一步完善，为海外创造更多来自本区域居住置业的机会，从而给本项目带来广阔的需求空间。
d.2本项目优越的地理位置，对海外的购房者极具吸引力
本项目用地与海滨相邻，具有优越的自然景观，本项目位于龙王塘经济开发区月亮湾海域黄渤海交界处，环山抱海，景色秀丽。
本项目与龙王塘去各大景区相邻，国内外旅游观光客人比较集中。
威海旅游业的发展，将吸引越来越多的游客到该区域休闲、度假、疗养，本项目拟建沿海度假别墅和住宅，这对于渴望在家门口享受海滨漫步度假氛围的海外购房者极具诱惑力。
本项目所在区域产价格相对威海市内及国内其他旅游休闲城市都更为实惠，能够吸引众多海外购房者。
本项目所在区域，使外商投资的热点地区，随着该区域产业园区的进一步发展和完善，前来该区域投资办厂的外商将越来越多，这些高层管理人员，往往愿意选择景观和环境俱佳，临近其办公地点的物业居住。
一）本区域住宅项目客户需求预测
a）目标客户分析
就本项目而言，因为规模较大，必须考虑规划成适合多个目标客户群的居住项目，针对本项目用地位置、可及性以及规划前景，应该对下类住宅消费群体具有吸引力。
a1.龙王塘本地客户
随着本地区经济的持续发展以及当地居民生活水平的不断提高，龙王塘口区住宅市场获得了快速发展，当地居民本着改善居住条件的需要，纷纷购买住宅项目，成为推动本地住宅市场发展的主要动力。
a2.城区内居民
对于龙王塘城区内居民来说，目前他们更喜欢城市中心区域内的住宅，因为商业及其他配套设施更完善，交通也更方便。
而随着中心区域内住宅项目价格的不断上升，本项目的价格优势凸显，对于购买能力稍差一点的消费者或者喜欢住在海边的消费者来说，本项目是更好的选择。
因本项目临近海滨，具有海景资源是城市中心区域的住宅项目所不具备的优势。
a3.外地购买力
由于本项目位于海滨，依山面海，拥有天然无污染大型浴场以及环境优美、空气清新等特性，对外地客户具有较大的吸引力。
根据统计资料，2004年外地人士在威海市购买商品住宅达到108万㎡左右，占到威海市全部销售量的25%，可见外地购买力之强。
同时根据所掌握的信息，在购买力允许的情况下，外地人更倾向于购买海滨住宅。
因此，可以预期，在龙王塘口区的未来外地人士对住宅项目的需求中，海滨住宅将更受到青睐。
当然，其前提条件是这些海滨住宅项目的配套设施应该比较完善。
a4.老年人
本项目依山傍海，环境静谧，非常适合老年人颐养天年。
目前已经推向市场的海景家园项目主要就是以老年人为主，许多外地人士为父母购买海滨住宅用于养老，构成了对邻海住宅项目的需求。
建成后的本项目配套设施齐全，交通方便，对本地及外地（尤其是北方地区）的老年人具有更大的吸引力。
随着国内居民的收入水平以及水徐水平的提高，购买能力增强，将有更多的老年人考虑在退休后到更适宜居住的地方养老。
尤其是随着更多的年轻人选择到威海发展事业，其父母也考虑跟随子女到威海定居。
那么适合于老年人居住的项目发展空间非常大。
中国内陆省份尤其是北方地区一些具有较高收入水平的企事业中高层管理人员、民营企业主在退休以后，或者是子女收入水平较高的老年人以及子女选择在威海工作的老年人将是本项目的重要目标客户之一。
a5.度假人士
随着中国富有阶层以及中产阶级数量越来越多，带薪休假制度的逐步完善，许多高收入者在异地购买海滨公寓或别墅，专门用于度假使用。
位于风景优美的海滨度假公寓或别墅市场也获得了较快的发展，本项目优越的地理位置与环境必将受到部分富有阶层的青睐。
以本项目用地区域已推出的海景家园为例，就有许多客户购买目的是度假使用。
本项目启动之后，相关旅游项目、配套设施的进一步完善，将极大地改善本项目区域作为度假用途的功能条件，发展前景极为可观。
a6.外地移民
作为中国东北发展速度最快的海滨城市，尤其是先后获得了“最适宜人居住的城市”、“联合国人居奖”、“2004年度中国十大最具竞争力城市”等荣誉，威海市宜人的气候条件、优美的环境、快速的经济发展以及广阔的发展空间等，将吸引更多的外地人到威海来工作和居住。
a7.投资客户
随着威海房地产市场的蓬勃发展，销售价格一路上扬，吸引了大批购房者投资住宅，达到物业升值。
同时本区域的经济及招商引资的粒度加大，国内外大中型企业、学院的纷纷进驻，本区域居民快速增长，不少购房者通过购买住宅，商铺用于出租，经营以达到长期收益目的。
在《建设“大威海”规划纲要》中，提出要把威海市建设成我国重要的“区域性的国际航运中心、金融中心、商贸中心、旅游中心和信息中心”的发展战略，这一发展战略的实施将进一步增加威海市对外地人才及富裕阶层的吸引力。
通过下表可以看出，外地人士购房占威海市年销售商品住宅的比例呈逐年递增的趋势。
年份
交易件数
交易面积
交易金额
非住宅
2000
12．9
17．6
20．3
16．7
17．8
20．8
2001
16．6
17．5
17．0
15．0
19．2
18．5
2002
12．1
17．1
10．3
13．1
2003
17．2
26．1
16．4
18．0
24．0
2004
25．0
34．1
25．5
24．8
29．3
33．4
龙王塘口区作为威海市未来发展空间最大的城区之一，其更适宜于居住的特点以及相对较低的房价必将吸引更多的购买能力属于中等水平的外地人士前来工作、生活，区域内各产业的快速发展也将带来大量外地从业人员，为本项目带来较多住宅消费者。
b）潜在目标客户预测
b1.烟大火车轮渡建设
已经开始建设的烟大火车轮渡项目，其建成后将大大缩短东北与中国南方地区的铁路运输距离。
将有更多的旅客或者货物运输选择烟大火车轮渡路线。
届时，作为烟大火车轮渡项目的起点，龙王塘口区轮渡码头及周边的商业、餐饮业等服务性行业将面临着巨大的发展机遇。
新建码头需要大量工作人员，该区域的服务性行业
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