物业管理费用测算.docx
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物业管理费用测算
物业管理费用测算
运营管理费用测算
一、测算依据及暂定物业费标准
1、运营管理服务收、支测算的依据
总计收费面积：
14623平方米
园区商户数：
135户
小区车位数：
282个
出入口：
1个
二、运营管理服务的人员配备
1、本公司人员配备
岗位名称
人数
岗位名称
人数
运营中心（10人）
财物部（3人）
运营中心经理
1
会计
1
客服主管
1
出纳
1
客户专员
1
库管
1
接待、网店专员
（客户专员）
1
工程主管（水电、土建）
2
工程人员
2
保安主管
1
环境主管（客户专员）
1
合约部（2人）
办公室主任
1
文员
1
合计
15人
2、外包委托运营管理基层服务人员配备
岗位名称
人数
岗位名称
人数
秩序维护部（22人）
保洁部（9人）
秩序维护班长
3
保洁班长
1
早中班队员
8
保洁员
8
夜班岗
6
消控中心（三班）
3
夜间内保
2
高压柜
700元/面·次
1
58元
1次/年
高压避雷试验
460元/套·次
2
76元
1次/年
低压柜
100元/面·次
10
167
2次/年
电容柜
45元/面·次
10
75
2次/年
强电井动力柜
45元/面·次
10
150
4次/年
插拔式低压开关柜
45元/面·次
10
150
4次/年
消防系统
消防泵
2元/㎡/年
10000㎡
1667
12次/年
喷淋泵
喷淋稳压泵
消防水箱、隔膜气压罐
消防排烟风机
感温、感烟、手报、喷淋头
主机联动柜
消防水泵控制柜
消防系统年检
湿式报警阀
消防水箱
其它
中央空调
中央空调水井泵
200元/台·次
1
67
4次/年
循环泵
200元/台·次
2
133
4次/年
管线维护
1800元/套·次
1
300
2次/年
风盘系统维护
1800元/套·次
1
300
2次/年
给排水
生活水泵
100元/台·次
1
33
4次/年
沟、井、管道
1800元/套·次
1套
300
2次/年
保安监控
主控及外围设备维修保养
1000元/套·次
1
83
1次/年
主控及内围设备维修保养
1000元/套·次
1
83
1次/年
红外报警系统维护
1000元/套·次
1
83
1次/年
报警主机维护
1000元/台·次
1
83
1次/年
电梯系统
电梯维修保养费
300元/台·次
2台
600
12次/年
电梯年检费
450元/台·次
2台
75
1次/年
其
他
公共部位维护
1000元/次
—
83
1次/年
车场运行维护
1000元/次
—
83
1次/年
车场标识维护
1000元/次
—
83
1次/年
户外管道、消火栓
200元/套·次
5
83
1次/年
化粪池清挖
1500元/个·次
2
500
2次/年
合计
6472
Ø公共设施、设备运行费
序号
项目
合计（元∕月）
备注
1
电梯系统运行费用
1000
步用电梯加货运电梯
2
监控系统运行费用
1000
3
生活水泵供水系统运行费用
1500
4
消防系统系统运行费用
1000
5
公共照明系统运行费用
8500
6
高低压配电设备运行费
1000
7
公共水设施运行费
1000
8
公共部位维修费
1000
月合计
16000
Ø合计
公共设施设备的维护、保养及运行月费用为：
22472元/月，
3、清洁卫生、绿化费用
序号
项目
月费用（元）
备注
1
垃圾清运费
1000
2
工具费
780
60元/人.月
3
绿化养护、施肥费用
500
4
绿化用水
200
5
劳保用品
130
10元/人.月
6
消杀防疫费
40.5
0.3元/户/月135户
7
合计×56.54%（成本控制率）
2650.5×56.54%=1498.6
4、公共秩序维护费
序号
项目
月费用（元）
备注
1
保安设备维修费
341
15.5元/人/月
2
劳保用品
220
10元/人.月
3
合计
561
5、企业办公费用
序号
项目
月费用（元）
备注
1
运营中心交通费
500
2
通讯费
400
3
打印、复印各类报表、笔墨等办公用品费用
300
4
园区宣传栏及园区活动费用
333
1000元/次×4次（元旦、五一、国庆、春节各一次）
5
接待费
500
6
办公室水电费
500
7
人员培训费
200
8
员工服装费
233
人均服装350元/年，折旧两年
9
不可预见费
500
10
合计
3466
6、运营服务企业运营固定资产折旧费用
物资装备清单
1、办公设备
序号
名称
数量
单价
金额
1
办公桌椅
3套
500/套
1500
2
电脑
3台
3000/台
9000
3
打复印一体机
1台
3000/台
3000
4
传真机
1台
500/台
500
5
电话机
2部
200/部
400
6
电脑桌
1套
200/套
200
7
密码文件柜
1套
1600/套
1600
8
普通文件柜
2套
1000/套
2000
9
接待沙发
1套
2000/套
2000
10
饮水机
1台
300/台
300
11
优盘（1G）
1个
100/个
100
12
计算器
3部
20/部
60
13
订书机
2台
35/台
70
14
档案盒
40个
5/个
200
15
桌摆文件架
6个
15/个
90
16
白板
1个
60/个
60
17
钟表
2座
50/座
100
小计
2、机电设备、工具
序号
名称
数量
单价
金额
1
铝合金梯
2部
600/部
1200
2
台虎钳（带工作台）
1个
300/个
300
3
管子压钳
1个
30/个
30
4
三脚架压钳
1个
30/个
30
5
砂轮机
1台
200/台
200
6
台钻
1台
300/台
300
7
试压泵
1台
1000/台
1000
8
小型抽水泵
2台
400/台
800
9
管道疏通机
1台
2500/台
2500
10
电锤
1台
500/台
500
11
点冲击钻
1台
1200/台
1200
12
可移动照明工具
1套
80/套
80
13
兆欧表
2台
220/台
660
14
万用表
3个
100/个
300
15
钳式电流表
2个
100/个
200
16
更衣柜、工具柜、储物柜
2组
500/组
1000
17
电工、水暖常用工具
3套
800/套
2400
20
三角架
1套
200/套
200
21
手动葫芦
1台
200/台
200
21
PVC管道焊接工具
1套
600/套
600
22
弱电维修专业工具
1套
2000/套
2000
小计
3、护管设备
序号
名称
数量
单价
金额
1
铁架床
18架
300/架
5400
2
护管储物柜
5组
500/组
2500
3
对讲机
10个
300/个
3000
4
橡胶棒
25个
20/个
500
5
防毒面具
2个
500/个
1000
6
护管桌椅
6套
100/套
600
7
应急手灯
6个
50/个
300
小计
13300
4、保洁设备
序号
名称
数量
单价
金额
1
喷雾器
2台
200/台
400
2
手推垃圾车
2部
500/台
1000
3
绿化工具
1套
300/套
600
小计
总计
52180
运营固定资产按照两年折旧，每月合计：
52180元÷24月=2174元/月
7、月总支出
月总支出：
96571.6元=以上（1至6项费用）总计
8、法定税费（综合税率5.5%）
理论法定税费=月总支出×5.5%=96571.6×5.5%=5311.4元/月
9、合计月支出
合计月总支出为：
101883元/月
四、运营管理费用收入测算
实际管理费单价：
合计月总支出÷总计收费面积=6.97元/月/㎡
五、空调使用费用单价测算
空调主机200天用电费用：
158.3度/小时/天×12小时×200天×0.79元/度=300137元；风盘用电费用总计：
150W×12小时÷1000×100部×200天×0.79元/度=28440元；空调使用费用单价：
（300137元+28440元）÷9638㎡÷200天=0.1704元/㎡/天；由此现在空调使用费用运营单价合理；
注：
以上费用测算只做每月园区日常运营所需费用的常规支出合计运算，未计算租赁差价利润。
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