北京市高档住宅物业总体市场分析Word文档格式.docx
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2761
412397
4772288783
11572
军人购买
10
1954
19878000
10169
华侨、港澳台同胞购买
386
78922
1052286260
13333
外国个人购买
502
103203
1251461100
12126
国内行政、事业单位购买
130
17546
184855700
10535
国内企业单位购买
637
138691
893869200
6445
外国行政、企业、经济组织购买
53
9913
129771400
13090
北京市2004年全年销售高档住宅及别墅7795套，销售面积1345589平方米，销售金额近145亿元，均价达到10746元/平方米。
高档住宅2004年销售额占全市房地产总销售额比例的9.8%，销售面积约占总销售面积的6.2%。
各项指标表明，北京市高档住宅和别墅项目去化量约占北京市整体房地产去化量的一成左右。
从购买比例来看，购买比例前三位的人群是：
本市城镇居民购买比例约为43%，外省市个人购买比例约为35%，国内企业单位购买为8%。
前三位主力客群消化北京市高档住宅及别墅项目比列达到86%以上。
另外，国外个人购买也占到了一定比例，达6%。
一些档次较高，定位明确的项目，受到这类客群的欢迎。
该类人群集中购买区域分布在燕莎使馆区域、CBD区域等。
2、北京市高档项目及别墅2004年各季度及2005年1季度走势分析
2004年4季度统计
45261
5180291
31726649630
6124
2310
403632
4018459734
9955
373
189785
2377597301
12527
1448
129371
2546522168
19683
1110
133880
966976085
7222
50502
6036961
41636204918
6896
销售面积
（m2）
销售金额
（￥）
均价
（￥/m2）
965
163943
1639051309
9997
4
1375
17781200
12931
818
119630
1344943425
11242
489
3839300
7843
83
20629
273652100
13265
112
26509
340530100
12845
27
6399
68599100
10719
293
63858
318236800
4983
796
11826400
14849
2004年4季度北京销售高档公寓、别墅项目共计2310套，销售面积403632平方米，销售金额40亿。
均价达到9955元/平方米。
其中，本市城镇居民和外省市个人购买比例较大。
2004年3季度统计
42862
4863477
30007341654
6169
1516
264936
2952541193
11144
323
101075
1263025614
12495
994
199184
2015869931
10120
1543
198009
1441624448
7280
47238
5626684
37680402840
6696
725
130760
1357095770
10378
1
262
2040900
7780
581
91639
1079752663
11782
55
9292
123320160
13270
90
17640
229664300
13018
5
1113
13669700
12281
12446
127473700
10241
6
1781
19524000
10959
2004年3季度北京销售高档公寓、别墅项目共计1516套，销售面积264936平方米，销售金额约30亿。
均价达到11144元/平方米。
其中，本市城镇居民和外省市个人购买比例进一步加大。
2004年2季度统计
46220
5272058
31311142740
5939
1979
351412
4005156452
11397
104360
1348879900
12925
1280
118270
1741528252
14724
798
124691
957798358
7681
50570
5970793
39364505702
6592
811
154179
1645173357
10670
7
1898
17750800
9349
670
101367
1210229595
11939
1169
14786500
12644
132
29727
419421000
14108
187
40047
437669200
10928
68
6089
59499400
9770
66
11632
130111000
11185
34
5299
70515600
13307
2004年2季度北京销售高档公寓、别墅项目共计1979套，销售面积351412平方米，销售金额约40亿。
均价达到11397元/平方米。
2004年1季度
31039
3395524
19785682357
5826
1990
325608
3483736200
10699
273
87503
1218096500
13920
1097
164944
2462882800
14931
416
103479
949279600
9173
34815
4077060
27899677457
6843
799
129554
1463952100
11299
986
12637700
12815
692
99759
1137363100
11401
2
295
1252200
4233
116
19273
235893000
12239
113
19005
243597500
12817
30
3944
43087500
10924
225
50753
318047700
6266
9
2036
27905400
13704
2004年1季度北京销售高档公寓、别墅项目共计1990套，销售面积325608平方米，销售金额约35亿。
均价达到10699元/平方米。
其中，本市城镇居民和外省市个人购买比例占市场比例的绝对领先地位。
2005年1季度
28949
3315828
20831578412
6282
1242
217997
2330448791
10690
474
121456
2718483500
22382
675
82915
987256700
11906
812
114969
1265232325
11004
32152
3853167
28132999728
7301
518
90998
870249024
9563
1756
17294700
9843
484
75433
828977167
10989
3
192
2636600
13688
46
11719
182422000
15566
39
7750
109014600
14066
17
2696
25968800
9630
127
25598
266205600
10399
1852
27680300
14945
2005年1季度北京销售高档公寓、别墅项目共计1242套，销售面积217997平方米，销售金额23亿。
均价达到10690元/平方米。
其中，本市城镇居民和外省市个人购买比例仍占市场比例的绝对领先地位。
3、2004-2005年1季度高档项目动态分析
图表数据显示，2004年一季度至四季度，平均季度成交套数为1948.75套。
成交量最大的为四季度，达到2310套。
最低位三季度，达到1516套。
对比2005年一季度，成交量为1242套。
成交数量较2004年一季度下降37.59%，较2004年每季度平均成交量下降36.27%。
成交量大幅下跌三成以上。
图表数据显示，2004年一季度至四季度，平均季度销售面积336397平米。
成交量最大的为四季度，达到403632平米。
最低位三季度，为264936平米。
2005年一季度，销售面积217997平米。
销售面积较2004年一季度下降33.05%，较2004年每季度平均销售面积下降32.20%。
销售面积下跌三成以上。
图表数据显示，2004年一季度至四季度，平均销售金额361497.5万元。
销售金额最大的为四季度，达到401846万元。
最低位三季度，为295254万元。
2005年一季度，销售金额233045万元。
销售金额较2004年一季度下降29.03%，较2004年每季度平均销售金额下降35.53%。
销售金额下跌三成以上。
图表数据显示，2004年一季度至四季度，平均均价10798.75元。
销售金额最高的为二季度，达到11397元。
最低位四季度，为9955元。
2005年一季度，高档项目销售均价10690元。
销售均价较2004年一季度基本持平，较2004年每季度平均销售金额下降1%。
较2004年底上涨7.38%。
销售均价基本保持稳定。
【分析】：
根据2004年1-4季度和2005年1季度环比分析如图所示
2004年2季度
2004年3季度
2004年4季度
销售面积（㎡）
销售金额（万元）
348374
400516
295254
401846
233045
销售均价（元/平方米）
环比分析
-0.55%
7.92%
14.97%
6.52%
-23.40%
-24.61%
-26.28%
2.22%
52.37%
52.35%
36.10%
-10.67%
-46.23%
-45.99%
-42.01%
7.38%
4、2005年一季度北京市高档项目走势分析
2005年第一季度北京开盘发售项目62个，其中新盘26个，占42%，老盘后期产品36个，占58%。
公寓项目有18个（新盘10个）；
普通住宅项目36个（新盘14个）；
别墅项目8个（新盘2个）。
普通住宅以绝对的数量优势成为本季度新开楼盘的主旋律。
第一季度开盘项目中，普通住宅项目的总体均价为6323元／平方米（除去怀柔、密云和顺义等地区3000元／平米以下的项目），公寓项目的总体均价为9722元／平方米；
别墅的均价为7883元／平方米。
高档项目尤其别墅产品价格上扬幅度较大。
总体而言，本季度北京市范围新开盘项目档次多为中高价位住宅项目。
均价在4000元／平方米以下的项目有7个（新盘3个），占到本季度开盘住宅项目总数的11%，4000-6000元／平方米的项目有18个（新盘8个），占到29%。
6000-8000元／平方米的项目有19个（新盘7个），占31%，均价在8000元／平方米以上的高档项目有18个（新盘8个），占29%。
从各年成交的住宅和公寓均价来看，2004年成交的价格，中低档住宅、公寓的成交价呈回落趋势，而高档物业的成交价格从2002年开始逐年上升。
但总体来说这种成交价格的变化是可以忽略的。
从总成交量上看，各档次物业都保持了相同的上升趋势，中、低档物业成交面积趋同，中档物业成交量要略高于低档物业。
而高档物业成交量约为中、低档物业成交量的一半。
二、北京市别墅及TOWNHOUSE市场总体分析
北京市1992-2005年别墅项目供给、价格走势图
三、北京市高档公寓市场总体分析
第二章北京市高档住宅物业重点区域市场分析
一、别墅及TOWNHOUSE
别墅及TOWNHOUSE区域分布
经过十年的大浪淘沙，目前北京别墅市场已经基本划分为了１４个不同区域，然而由于历史发展形成的，以西山别墅区、中央别墅区、亚奥京北别墅区为首的三大别墅区域基本囊括了８０％左右新开盘别墅项目，形成三足鼎立局面。
其他11个别墅区域为：
潮白河别墅区、亦庄开发区别墅区、八达岭沿线别墅区、昌平别墅区、城南阳光别墅区、东部泛CBD别墅区、马坡别墅区、小汤山别墅区、温榆河别墅区、马坡别墅区、通州别墅区。
素有“皇家板块”美誉的西山别墅板块一直以其特有的自然景观而价值倍增，加上几年间的规划建设，目前这一区域的别墅市场已远非其他区域可比，人们更多地将“西贵”的“贵气”理解为现在的“昂贵”。
由于土地资源的极度稀缺，目前这一区域别墅新盘仅有庐师山庄一个项目。
中央别墅区由北京东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，目前这里已成为京城一处知名的高端居住区，是名副其实的ＣＶＤ中央别墅区。
目前该区域除了观唐、优山美地等早期开盘项目外，云集于此的还有新开盘的龙湾别墅，以及尚未开盘的卓锦万代、皇家森林等新项目。
亚奥京北别墅区是由亚运村板块向北延伸，与小汤山以北、奥运区域相接后的“新兴”区域。
由于集中了自然山水、温泉等优势以及交通便利，这个被统称为“亚奥京北别墅区”已经成为房地产商竞争的又一主力战场。
目前这里已经在售的包括威尼斯花园、碧水庄园、三水青清、顺驰·
林溪、汤ＨＯＵＳＥ、纳帕溪谷、温哥华森林、渡上等项目，而保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯使得这一区域别墅市场的竞争更加白热化。
奥北别墅走廊引人注目
加上今年新开的６个项目，奥北共有将近２０个别墅项目在建在售，其中不乏占地９００亩的保利垄上这样的大盘项目，一个高档别墅居住区已俨然成形。
清华大学教授周榕认为，２０多个楼盘捆在一起有足够的能力与有关部门议价和博弈，这足以影响到政府的决策，或者是相当程度地影响到市政基础设施建设的倾斜和投入。
“奥北区域已经构成了一个别墅走廊。
”保利垄上总经理胡嘉全将这一区域产品进行了如此形容。
庞博国际总经理刘东也比较赞同“别墅走廊”这一称谓。
刘东从交通因素分析说，从地图看，这个地区将由“中”字变为“申”字，这是因为政府将修建一条连接奥运区与机场的高速公路，届时奥运选手、观众从机场出来可以直接到达奥运村，它的开建无疑会给这个区域带来很大的商业机会。
相比来讲，即将上市的保利地产更看好“别墅走廊”的居住氛围。
胡嘉全表示，保利高层之所以很快买下现有地块，一是这里具备别墅开发的天然环境，燕山山脉、潮白河中上游的流域形成非常好的天然的人居环境。
二是具有丰富的地热资源，这是其他区域很难与其媲美的优势。
最为重要的是，到２００８年前，北京市政府还将在这一区域投资１５个亿进行全面改造，各项配套设施、轻轨已经在修建，这些将大大提升区域升值潜力。
中央别墅区
京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成，是北京最早的高档别墅群落。
经过十年发展，已成为名副其实的CVD（中央别墅区），也形成了一处高端居住带。
特别是政府斥资15亿元对温榆河进行治理，奥运会水上项目基地将在温榆河边建设，投资40余亿元的北京国际展览中心选址在天竺等，目前中央别墅区正朝着京城最为出色的别墅区这一目标稳步前行。
潮白河别墅区
占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好，商务及购物都非常方便，吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外人士落户此地。
该地区高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，这都为高档别墅开发提供了有利条件，已经形成较为成熟的别墅居住氛围。
亚奥京北别墅区
北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。
从“亚北”到“北”，北京最早的别墅集中地带借奥运新火再次升温。
申奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全面改造，亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段，占尽天时地利之势，一直以来就为购房人所青睐，房地产商投资别墅的热点区域。
亦庄开发区别墅区
因为有较强的产业支撑、较高的国际化程度，以及日趋完善的生活配套，已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地，而且项目品质越来越高，各项目在产品设计上也比较注重差异性，是属于别墅产品创新方面相当活跃的区域。
随着亦庄开发区土地供应量的减少及地价的提升，别墅开发已开始降温，并逐渐转至大兴。
八达岭沿线别墅区
北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展，上世纪80、90年代，碧水庄园、玫瑰园为代表的顶级豪华别墅的相继出现更是极大的提升了该区域的价值。
昌平别墅区
依靠交错的交通，将京昌沿线，特别是沙河板块与奥运村、中关村紧密相连，吸引并成为这个区域具备别墅消费能力人群的置业首选，奥运会带动整个经济带北移，更成为激活该区域别墅价值的重大利好。
城南阳光别墅区
属于新兴的别墅区之一。
随着南城旧城改造进度的推进，南边别墅市场将逐渐形成气候，有望成为别墅开发的新兴区域。
东部泛CBD别墅区
价格优势较大，从客户分析来看，多来自CBD区的中产或中上阶层，属于相比较于传统的别墅区，市场也相对平静，尚未成别墅气候，主要分布在京通快速路沿线。
马坡别墅区
目前有10多个别墅项目，其建筑规模从2万平方米到17万平方米不等。
总面积达到100万平方米，已初步形成了区域规模。
小汤山别墅区
优势相对更多，这里的休闲旅游资源丰富，正逐步形成以观光、采摘、度假为特色的新型生态旅游度假别墅区，唯一的缺点是大范围的经济适用房区域割断了亚北富人区与小汤山别墅区自然连接的优势，这也是制约未来小汤山区域发展的主要因素。
温榆河别墅区
作为北京一个重要的别墅区，从其最初别墅的出现到现在已过10年，10年之中，不仅温榆河流域的自然生态环境有了较大改观，与其相伴而生的别墅不仅规模日渐壮大，温榆河地区是北京最早的高档别墅区之一，许多外籍人士在此居住，别墅租赁市场非常活跃。
密云别墅区借托自然景观资源得以发展，也可以说北京别墅市场的产品竞争已经明显从交通资源占有的竞争过渡到自然景观资源占有的竞争，而景色秀美的密云等远郊正成为别墅新兴区域。
通州别墅区
始终在“平静”中度过。
值得关注的是以“运河岸上的院子”为代表的通州新生别墅项目的出现，使人们开始重新审视通州别墅的
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