商贸城建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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12′。
东西长51.8km，南北宽48.5km，总面积1075.70km2。
县城驻地龙场，位于县境南部，距省会贵阳38km，距市行政中心金阳20km。
修文境内大部分地区海拔高度为940m—1360m，属亚热带季风湿润温暖气候。
年平均气温13.6℃，年降雨量1235mm，无霜期为230—270天，冬无严寒，极端低温为-3℃，夏无酷暑，极端高温为30℃，冬暖夏凉，气候宜人。
修文县交通便利，是##省中部交通枢纽。
渝黔铁路、210国道和贵（阳）遵（义）渝（重庆）、贵（阳）毕（节）两条高等级公路穿县境纵横而过，连接川、渝、湘、云等省市自治区。
经铁路、公路进行物流运输极为顺畅。
修文自然风光旑旎，全长71km的六广河峡谷兼有三峡之雄奇和漓江之飘逸。
秀美的猫跳河峡谷嵌入了梯形电站的英姿，形成了独有的“科普生态乐园”，阳明河、阳明园融人文和自然景观为一体。
县境内拥有##省唯一的喀斯特高原森林高尔夫渡假中心，一个清凉的高尔夫运动胜地。
在国家实施西部大开发战略中，修文具有很大的发展潜力和广阔的发展前景。
本项目基地南临黄杨巷，北临长征路、东临迎春路、西临人民南路。
总体程南北轴长，东西轴短，基地较为规则。
根据分析地块现状，规划总体布局为东西向布置。
地块一结合东侧已有的富都商住楼，规划极力打造一条特色商业步行街。
通过对总体布局和建筑单体的技术处理,使整个小区建筑和居民充分享受自然界的阳光、风、水面、绿化等，具备更强的亲和力。
为身居闹市的居民提供一个优美、宁静的世外桃源。
1.3建设依据
（1）《城市房地产开发经营管理条例》；
（2）《房地产项目经济评价方法》；
（3）国家工程建设标准强制性条文；
（4）修文县城市规划管理技术规定；
（5）国家及##省、修文县有关法规、规范；
（6）《修文县城总体规划修编（2011-2020）》；
（7）其它相关文件。
1.4项目研究范围
1.5主要经济指标技术表
编号
项目
单位
数量
备注
1
用地面积
㎡
4951.00
2
总建筑面积
40190.65
3
地上建筑面积
32677.50
4
商业建筑面积
11478.92
5
住宅建筑面积
21198.58
其中
小区服务用房面积
32
小区配套设施
53
6
建筑占地面积
2869.73
7
地下建筑面积
7513.15
8
住宅总套数
套
167
绿地面积
1087.74
最大建筑高度
m
83.1
容积率
/
6.5
建筑密度
%
57.96
绿地率
21.99
停车位
辆
193
地上停车位
10
地下停车位
183
1.6研究结论
通过对当前宏观经济形式、修文县房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟,符合国家和当地的相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。
第二章建设的必要性及可行性
2.1项目建设的必要性
（1）项目的建设符合国民经济发展的需求
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳定健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，因此，前几年国家把住宅建设作为推进国民经济发展的支柱之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5-2个百分点。
##省的房地产占GDP的比重已经快速上升，结合##省良好的旅游资源，本项目的实施将会翻倍的推进##旅游业的发展。
（2）项目的实施对于城乡化的建设起到促进作用
促进了修文县城乡一体化的建设，让更多的中低收入人群更好地融入到城市社会中，使其在为城市繁荣做出贡献的同时，也能享受到政府为居民提供的各种公共资源，分享到由经济发展带来的实惠。
（3）项目的实施有助于解决周边就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗就业也就在所难免，广开的就业聚到，解决人民的生活与就业问题已成为当前的各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的投资任然是继续保持投资总量稳定增长，以创造更多的就业机会。
本项目的建设完成后，预计可以提供高、中、底各类就业岗位500个，当地农村劳动力大约200个，包括保洁、绿化、餐饮服务、农业休闲服务业等就业岗位，有助于缓解项目所在地周边的农民就业压力，增加就业机会！
综上所述。
本项目的建设是必要的。
2.2项目建设的可行性
本项目是在慎密研究、充分论证的基础上形成的。
目标清晰、任务明确、实事求是，符合修文县具体情况，能促进修文县城镇化的发展和精神文明进步。
建设项目具有良好的建设环境和基础条件，前期工作已经启动，可操作性强。
资金筹集渠道清晰具体，预算安排合理，可以确保项目顺利实施。
第三章发展规划、产业政策及行业准入分析
3.1发展规划分析
修文县位于##省中部，县城距贵阳市46公里。
12′之间。
东西长约51.8公里，南北宽约48.5公里，全县总面积1071平方公里。
修文县东接开阳县，南邻贵阳市白云区，北连息烽县，西南与清镇县隔猫跳河相望，西及西北与黔西县、金沙县以六广河为界。
按贵阳市综合交通规划，贵阳市铁路“一环三射两联线”构架中，贵阳北——修文快速铁路（渝黔快速）经过修文后而北上；
贵遵高速贯穿南北，贵毕公路贯穿东西，使修文不管从哪个方向上都极具交通优势。
修文县城包括龙场、西山和修文组团，城市人口由规划城市建设区范围内的非农业户籍人口和农业户籍人口、暂住半年以上的暂住人口三部分构成。
根据总体规划的人口与城市化专题研究，通过增长率法、以县城人口为基础的就业弹性系数法、环境容量法、产业条件支撑法等综合预测及评价，确定2016年修文县城人口达9.4万人，2021年修文县城人口达10.5万人。
城市经过较长时期的发展，其自身条件、区位环境及宏观政策都在发生变化，根据十六大会议精神提出的经济增长方式的改变，将适时调整城市发展目标，以适应新时期及未来发展的需要。
该项目在修文县中心地段规划了以中小户型为主的高层商住楼，考虑了现代社会使用者对居住环境的多层次需要，创建属于时代也属于地方的生活园区，该项目的建成将以优美的空间环境、现代化的城镇气息展现在市民面前。
将极大的提升城市品位和居住品质。
3.2产业政策分析
1、市场需求分析
修文县面积1071平方公里，全县辖4个镇、6个乡（其中1个民族乡），217个村委会、12个居委会，仅城区人口就县城人口就5~6万，系##省首批建设的20个经济强县（市）之一，周边地区中等收入家庭较多，相对贵阳市区购房便宜；
故追求生活品质的人成为在修文本地购房的需求者。
随着社会主义新农村的建设，农村、乡镇居民的收入日趋提升，大部分居民因为医疗、子女就学等问题都愿意进城市居住，这部分人也成为购房的实际需求者。
加之划地、买地建房已经不再批准。
随着修文县政府招商引资的实施，各大中型企业陆续进驻修文，他们的职工也成为了购房需求者。
2、供应量及产品的不可替代性
据有关质料统计，2006年~2010年修文县GDP年均增长率17.6%，2010年全县生产总值，修文2010年人均GDP达到17841元。
其中，第一产业7.91亿元，占全县生产总值的比例为15.8％；
第二产业20.95亿元，占全县生产总值的比例为41.9％；
第三产业21.16亿元，占全县生产总值的比例为42.3％。
财政总收入2.796亿元，比上年增长21.42%，修文县国内生产总值从2004年的168209万元，增长到2008年的348649万元，2009年的386497万元。
按可比价格计算，五年增长了2.07倍，年均增长21.45%。
经济发展明显加快。
2009年修文县国内生产总值386497万元。
住房供应量远远不足。
加上产品的不可替代性和环境对销售的影响，我公司将采用各种广告推动市场销售。
3.3行业准入分析
房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；
是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；
是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，该工程的建设对修文地区推进社会主义现代化建设有着十分重要的意义。
第四章建设规模及项目开发条件
4.1建设规模
本项目总用地面积为4951.00㎡，总建筑面积为40190.65㎡，地上建筑面积为32677.5㎡，商业建筑面积为11478.92㎡，住宅建筑面积为：
21198.58㎡，地下建筑面积为7513.15㎡，住宅总套数为167套，绿地面积为1087.74㎡，容积率为6.5，建筑密度为57.96%，停车位193辆。
4.2项目场址
（1）地理位置
修文县西南面以猫跳河与清镇市为界，西北与黔西、金沙两县隔六广河相望，北面与息烽县接壤，东及东北与开阳县睦邻，东南与乌当区毗邻，南与白云区相连。
县城驻地龙场，位于县境南部，距省会贵阳38公里，距市行政中心金阳20km。
（2）建设项目选址
拟建项目基地南临黄杨巷，北临长征路、东临迎春路、西临人民南路。
（3）建设用地和城镇规划之间的关系
该项目建设用地符合《修文县城总体规划修编（2011-2020）》，本地块属于住宅区建设用地。
4.3场址建设条件
4.3.1地形、地貌
县境地势从东渐向西北倾斜，海拔最高点为扎佐镇新民村三角山1610米，最低点为六桶乡黄金村六广河出境处地面海拔666米。
大部分地区在1200米至1300米之间。
4.3.2地震
场地无区域性活动断裂、无地下采空区、塌陷、滑坡等不良地质现象。
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）规定，拟建场区抗震设防烈度数为6度,设计地震动峰值加速度值0.05g。
4.3.3气候条件
年平均气温13.6℃，年降雨量1235mm，无霜期为230—270天，冬无严寒，极端低温为-3℃，夏无酷暑，极端高温为30℃，冬暖夏凉，气候宜人。
4.3.4水文地质条件
（1）岩溶性含水层组及其富水性
区内地下水类型按地下水赋存条件及含水岩组特征可划分为松散岩类孔隙水和碳酸盐岩类岩溶水两种类型。
（2）孔隙水含水岩组及其富水性
①松散岩类孔隙水：
赋存于地标局部基岩凹地中的第四系松散残破积物，富水性弱。
②碳酸盐岩类岩溶水：
赋存于三叠系下统茅草组灰岩中，富水性中等。
拟建场地无溶洞、无断裂带，地质结构稳定，适宜建筑。
4.3.5地质构造及场地工程地质条件
根据周边场地地勘资料显示：
（1）场地地层结构，岩土构成特征及力学性质，场地无地下水影响，场地附近无滑坡、塌陷及高边坡。
（2）场地单工程地质条件较简单，环境工程地质条件较简单，地质环境基本未破坏。
场地总体稳定性属于稳定类别，建筑地段属于较稳定类别，地基属于较稳定类别，工程建设为适宜类别。
4.3.6场地建、构筑物情况
拟建场地周边有大量民房、商铺、中小企业服务中心等建筑，无文化古迹等构筑物。
4.3.7交通状况
修文交通便利，是##省中部交通枢纽。
本项目位于修文县长征路、迎春路、人民南路之间，交通便捷。
4.3.8给排水
修文县龙场镇有城市自来水管网，其供水量可以满足施工期和运营期供水的需要。
从项目现有的外部供水条件看，项目的施工期、运营期供水、建设期供水及建成后供水均有保障，能足本项目建设要求。
建设期施工排水经过滤处理后可排入排水沟或附近排污管网，项目建成后，生产和生活废水先进入污水处理池进行处理后采取自然排放或排入附近城市排污管网。
4.3.9供电
场区内已覆盖农村电网和变压器，项目建设用电和运营期用电均可直接从变压器接入电源，供电能力能满足本项目要求。
4.3.10通讯
项目区内通讯、网络线路接入方便，能满足项目建设和运营的需要。
项目区内移动通讯信号覆盖良好。
4.3.11建筑材料供应条件
龙场镇物产资源丰富，供应厂商比较齐全。
沙、石等建筑材料可就近加工或采购；
水泥、钢材、砖等主要建筑材料和水、电安装材料及装饰材料均可在项目建设地的龙场镇内或其他临近的城市选购。
第五章建设方案
5.1总平面设计
5.1.1设计依据
（1）国家工程建设标准强制性条文；
（2）贵阳市城市规划管理技术规定；
（3）国家及##省、贵阳市有关法规、规范等；
（4）规划局提供的地形图；
（5）《城市居住区规划设计规划》（GB50180-93）（2002年版）；
（6）《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；
（7）《建筑设计防火规范》（GBJ50016-2006）；
（8）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；
（9）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）；
（10）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；
（11）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
（12）《无障碍设计规范》（GB50763-2012）。
5.1.2总体规划设计
基地分析：
修文县地处黔中腹地，为贵阳市北部郊县，东西长51.8km，南北宽48.5km。
修文县区位交通优越，县城距贵阳城区仅半小时车程，经贵毕、贵遵及东北绕城高速公路到达贵阳龙洞堡机场48km。
渝黔铁路、210国道、贵遵、贵毕高等级公路穿县境而过，物流运输极为顺畅。
本项目用地四周均临城市道路，交通十分便利，且人流量大，具有很高的商业价值。
基地整体呈南北短东西长不规则地形，地势较为平坦，东北角有已建建筑富都商住楼，综合考利周围环境、日照、功能要求等，根据不同建筑物的要求进行总体格局布置，努力营造优美宜人的人居环境。
5.1.3总体布局
本项目结合东侧已有的富都商住楼，规划极力打造一条特色商业步行街。
5.1.4道路及交通组织
结合地形特点与空间布局，便利内外交通的同时，尽可能减少商业人流对居住人流的干扰。
整个道路交通系统将人流与车流分开，车流在外，地块内部主要以步行道路为主，同时设有满足规范要求的消防车道。
本项目交通组织采用立体交通结构系统，停车场主要置于地下，仅在小区地面设置少量停车位，满足办公及访客停车需求，道路组织同时满足交通分流、消防等要求。
5.1.5景观设计
根据地块特点及项目地定位，地块一整合绿化，休闲，娱乐打造一条聚景观为一体的情景式商业步行街景观带。
置以小品、树木、花草、铺地、灯光，结合道路绿化、人行道等，形成完整的景观环境系统。
使“青色的环境”与“雅致的建筑”有机结合，浑然天成。
使组团绿化有机统一。
5.1.6日照及防噪
根据日照分析和空间尺度关系调整楼间距离及建筑高度。
小区内住宅及高层住宅按日照分析，冬至日每户满窗日照应满足1h。
5.2建筑设计说明
5.2.1设计依据
工程建设标准强制性条文
《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；
《城市居住区规划设计规范》（GB50180—2002）；
《住宅建筑规范》（GB50368—2005）；
《住宅设计规范》（GB50096-2011）；
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；
《建筑设计防火规范》（GBJ50016-2006）；
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；
《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；
《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）。
5.2.2住宅设计
（一）住宅设计
本工程为住宅、沿街商业及地下室。
地下室层高为4.2m，作为机动车和非机动车库及部分设备用房，按平战结合要求设计。
商业及商铺层高4.8m，沿街部分考虑为四层。
住宅以高层为主。
层数分别为18层、19层。
住宅平面单元为电梯房，一梯二户、一梯三户、一梯四户以不同平面单元组合形式，适应不同消费档次需求，中大户型为主，套内使用面积均在80㎡到110㎡之间，住宅总户数是167户。
高层住宅通过底层大堂进入，大堂设置信报箱，在不影响行人进出的位置，设置电动车停车位及充电装置。
沿街商业为四层建筑，除配套商业用房外还布置物业管理、小区会所、及部分公共配套用房。
（二）户型特点
（1）“四明”设计：
所有户型保证明厨、明卫、明卧、明厅“四明”格局。
（2）住宅套内设计以起居厅为中心，家庭内部合理分区：
居寝分离、洁污分离。
提高面积的使用率和舒适程度。
（3）动静分区明确，较大户型亦保证足够面积餐厅。
（4）所有厨房均设集中排烟道，卫生间设集中管井，避免管线明露。
（5）结合立面造型，预留空调室外机位置。
（6）所有房间保证足够的窗地比。
（三）立面造型风格
本设计建筑立面运用中式建筑的色彩技巧，重视黑、白、灰、点、线、面的有机构成，以白色墙面为主基调。
黛色屋面、线条为构图的要素进行组合，缀以点睛用窗套及百叶，使建筑高低错落疏密有致，清新淡雅，纯朴自然。
建筑竖向分上、中、下段，用阳台竖板、立柱把三部有机地整合成不相脱节的一个整体。
上段顶部是建筑的形与魄所在，案中以金属构件将繁琐的传统建筑装饰符号作简化处理，使建筑具有现代感的同时又具民族及地方特色。
建筑远观主剪影，辅以小青瓦屋顶，形成错落有致的建筑天际轮廓线。
中段是建筑的过渡联系段，也是建筑主墙面段。
以白色粉墙为主，配以黛色或朱砂红的涂料墙面和窗框，与白墙形成对比，减少了建筑的单调性。
阳台黑框玻璃栏杆，增加建筑的简洁性。
下段是近人的尺度段。
为此此段在尺度上更为考究，层次更为丰富，细节亮点更为细腻鲜明。
商业立面采用深灰色劈开砖，结合玻璃门窗及广告位，设计简洁造型，与上部建筑呼应。
各单体建筑间的高低错落，简洁明快，使整个小区的城市天际线得到了进一步的丰富和优化，形成了小区淡雅清新的风格特色。
（五）建筑用料
（1）墙体
非承重墙及隔墙采用100、200水泥空心砌块。
（2）外墙面
住宅部分：
高级环保防水外墙涂料，商业部分：
深灰色大理石饰面。
（3）屋面
采用钢筋砼现浇屋面，APP改性沥青卷材防水，无机保温砂浆层，瓦屋面。
（4）楼面
卧室，客厅，餐厅楼地面做水泥砂浆楼地面（找平清光）；
水泥砂浆踢脚（高120mm）；
混合砂浆墙面及顶棚刷白瓷粉两遍。
厨房卫生间阳台现浇钢筋混凝土板上刷水泥浆一道，聚氨脂防水涂料，20厚1：
3水泥砂浆找坡，坡向地漏，并低于其他房间20高。
（5）门窗
商业部分：
铝合金门窗
入户门采用钢质防盗门，室内其他门采用木质夹板门；
外窗采用塑钢窗
（6）公共部位
电梯间及前室做水泥砂浆楼地面（清光）；
乳胶漆墙裙混合砂浆墙面，混合砂浆顶棚（刮白瓷粉两道罩面）。
电梯载重1000kg，人数13人，速度2.0m/s。
5.3结构设计说明
5.3.1工程概况
1.本工程建筑结构安全等级为二级（结构重要性系数γ0=1.0）。
2.本工程结构的设计使用年限为50年。
3.本工程砌体结构施工质量控制等级为B级。
5.3.2抗震设计依据
1.本工程抗震设防烈度为6度，对应于设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。
2.根据其使用功能的重要性：
高层住宅抗震设防类别为丙类。
3.高层住宅：
采用钢筋混凝土剪力墙结构体系，剪力墙的抗震等级为三级，框支层梁柱二级。
5.3.3设计依据
1.本工程设计使用的规范、规程和标准如下：
《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）2006年版；
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；
《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；
《混凝土小型空心砌块建筑技术规程》（JGJ/T14-2004）；
《高层建筑混凝土结构技术规程》（GB50010-20110）；
《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》（J556-2011）；
《地下工程防水技术规范》（GB50108-2008）；
工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分；
《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）；
《建筑基桩检测技术规范》（JGJ106-2014）；
所采用的标准图、通用图集及参考资料如下：
《全国民用建筑工程设计技术措施》结构（2009）；
《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》03G101-1（包括2003年03G101-1勘误和调整）；
混凝土小型空心砌块墙体结构构造（含2003年局部修改版）96SG613-2；
2.本工程主体结构采用中国建筑科学研究院PKPMCAD工程部编制的“多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件（墙元模型）SATWE”（2011年06月版）和美国CSI公司研发通过建设部鉴定的“通用结构分析与设计软件SAP2000中文版”。
3.本工程设计中考虑下列使用荷载标准值：
类别
标准值（kN/m2）
组合值系数ψc
准永久值系数ψq
汽车库
5.0
0.7
0.6
厨房
4.0
配电房
10.0
0.9
风机房
7.0
0.8
卫生间（带蹲厕）
6.0
卫生间（带
升级会员 