殡仪馆墓地建设项目投资商业计划书Word格式文档下载.docx
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项目建设期：
1年
五、项目总投资及资金来源
本项目总投资为【】万元，其中工程费用【】万元，其他费用【】万元，基本预备费【】万元，铺底流动资金【】万元。
资金来源：
市场化运作。
六、项目建设单位
某某市第二殡仪馆
第二节可行性研究的依据
一、《国务院殡葬管理条例》
二、《民政部公墓管理暂行办法》
三、《某某省殡葬管理规定》
四、《某某省公墓管理办法》
五、《殡仪馆建筑设计规范》；
六、“项目选址意见书、用地预审意见书、项目环境影响报告表”等；
七、《投资项目可行性研究指南》；
八、其他行业标准、规范、规程等资料；
九、建设单位提供的其他材料。
第三节可行性研究的范围和内容
一、项目提出的背景和建设的必要性
二、需求分析及服务规模与标准
三、项目选址及建设条件
四、规划设计方案
五、消防
六、环保和劳动安全卫生
七、节能分析
八、项目组织管理和实施进度
九、招投标方案
十、投资估算和资金筹措
十一、效益分析
第五节技术经济指标
序号
名称
单位
指标
备注
1
整体墓区总规划面积
平方米
197245.6
1.1
墓地面积
41607
占总面积的21.09%
1.2
建筑物面积
526
占总面积的0.27%
1.3
道路面积
39269
占总面积的19.91%
1.4
广场及其他路面面积
20729
占总面积的10.51%
1.5
景观绿化面积
88257
占总面积的44.74%
1.6
景观小品及其他面积
6857.6
占总面积的3.48%
2
项目总投资
万元
5330
2.1
工程费用
4628.96
占总投资的86.85%
2.2
工程其他费用
400.17
占总投资的7.51%
2.3
基本预备费
150.87
占总投资的2.83%
2.4
铺底流动资金
150.00
占总投资的2.81%
3
投资回收期
年
4.7
第二章项目背景和建设的必要性
第一节项目提出的背景
一、地域背景
某某区因地处黄河入海口而得名。
某某市某某区位于山东省北部，是黄河三角洲的前沿城市，是中国第二大油田--胜利油田的主战场。
某某海岸线长254.37公里，是环渤海经济区与黄河经济带的交汇点，具有显著的区位优势，如图2.1与图2.2。
某某区境内公路四通八达，东港高速、滨孤路、辛河路等干线公路横穿全境，与济青高速公路、建设中的环渤海高速公路相连，交通便利。
基本气候特征是冬寒夏热，四季分明，光照充足，雨热同季，有时受台风袭击。
境内气候差异不明显。
二、文化背景
某某区以独有的文化特色，来建设文化生态新城市。
包括：
黄河文化、石油文化、名人文化、湿地文化、移民文化等。
某某区临河濒海，三面环水，东、北两面为大海环绕，南临黄河，因此自然资源丰富，例如土地资源、矿产资源、生物资源、水产资源、淡水生物资源都比较丰富，由于某某区地处黄泛平原渤海之滨，所以当地水资源十分匮乏。
某某山东省的传统节会多为各地庙会、山会发展而来，其规模、影响都比一般庙会、山会要大、要广。
例如：
孔子国际文化节、胡集书会、东岳庙会等。
某某区随着乡镇企业的崛起和发展，越来越多的农户已完全脱离农业生产劳动，专门从事商业活动。
同时也有部分农户大面积承包土地，实行集约化经营，成为农业生产大户，传统的生产习俗正发生着根本性变化。
某某境内一般是三日丧。
殡丧期间，在院中扎画灵棚，灵前设供桌，上摆时鲜水果菜肴，燃香点烛，孝子孝女孝妇皆白衣白裤白鞋，男孝子帽子上缝白布，女孝子发束白布孝重成风。
从坟墓挖好垒成至殡葬期间，夜间由外甥轮流守墓，并扎棚居住。
祭祖旧时，每年清明节、农历六月初六、七月十五（俗称鬼节）、十月初一、年除夕、先人忌日及婚后的第二天，都要上坟烧纸、祭拜、添新土、压坟纸。
年除夕有的大家族请影、小家族请轴子，俗称“请老爷（yě）老嬷（ma）”，即请逝去的先人齐来过年，初一傍晚送回，届时烧纸焚香，燃放鞭炮。
建国后提倡移风易俗，在农村请影、请轴子者渐少，按时上坟的习俗尚存。
同时积极推进葬式葬法改革，实行骨灰存放、树葬、花葬、草坪葬等绿色、生态、节地葬法和骨灰撒散、海葬等丧葬新风。
第二节项目建设的必要性
加强公墓建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。
随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。
1、项目建设是支持和配合国家发展战略的需要。
随着国内园林公墓的兴起，推行殡葬改革，作为城市环境构成中必不可少的墓园环境也将逐步成为城市园林景观环境中的重要组成部分。
随着生活水平的提高，人们对“人生后花园”的品质要求也越来越高。
因此，随着人口老龄化趋势越来越明显，对于公墓的需求将日益增长。
2、项目建设是服从城市整体规划，特别是城市经营规模扩张战略发展的需要。
某某市某某区基地区位优势日益突显，地域经济近年来发展迅速，尤其是旅游业的迅猛发展，城区居民人口逐年增加，特别是随着人口老龄化的到来，某某市殡仪馆现有的服务规模，无论在数量还是在质量方面都已不能满足全市殡葬需求。
该项目通过规划设计，利用艺术手法和工程技术营造绿色空间,为进行瞻仰、凭吊的人们提供一个合适的环境，从而提升服务能力和质量，不仅为推进全市丧葬改革工作发挥重要作用，同时，也为某某城市规模做大做强提供配套条件。
3、项目建设是当地“两个文明”建设的重要内容。
经营性公墓项目是为全社会服务的一个部门，是社会进步的产物，是随着生产力发展而发展的。
殡仪馆在我国又是殡葬改革的载体，是社会主义精神文明的一个阵地，起到移风易俗，升华人们的思想的作用，使整个丧葬过程成为文明、健康、进步的活动。
因此，该项目的建设都要按着这个要求，使其达到应有的功能。
4、推进和加快经营性公墓正规化建设是计划经济向市场经济转换的需要。
在计划经济体制下，殡葬事业是独家经营的；
在市场经济条件下，这种局面必然会被平等竞争、共同拥有的市场所打破，要想占领和巩固这个市场就必须向人们提供满意的殡葬服务，而搞好经营性公墓的建设是做好服务的前提。
加快经营性公墓的更新改造和正规化建设，是殡葬改革深入发展的需要，是经营性公墓自我生存发展和提高服务质量的需要。
所以，应争取时间加快经营性公墓的建设，要有危机感和紧迫感。
第三章需求分析及服务规模与标准
第一节需求分析
经营性公墓服务对象在数量上的绝对增长性与相对稳定性是统一的。
经营性公墓的服务对象是死亡人口，其绝对增长性体现在，根据我国现有的计划生育政策和人口状况分析，21世纪四、五十年代我国老年人口和死亡人口将达到相对的高峰期。
相对稳定性体现在，如果没有大规模的战争和自然灾害，人口的死亡数及其变化是有规可循的渐变过程，一般不会出现大起大落的现象。
这一特征为制定经营性公墓发展规划和远景目标、内部经营战略和经营决策提供了有利的条件和根据。
随着城市建设步伐的加快，居民环保意识、文明意识的逐步增强，以及国家殡葬改革的进一步深化，经营性公墓成为了唯一合法的专业治丧场所。
根据某某公安户籍统计显示，2010年全区户数为76021户，人口为214668人，其中地方人口102855人，油田人口111813人。
全区人口出生率7.08‰，死亡率5.54‰。
人口自然增长率为1.54‰。
根据上述数据分析，现状火化量每年约1189具，平均每天3具。
随着境内交通区位大幅改善，工业、旅游经济的快速发展，规划至中期（2020年）自然死亡人口年均增长率按5‰测算，即年火化量为1073具；
远期（2021年以后），随着人口老龄化的到来，自然死亡人口年均增长率按6‰测算，区域将不批新建墓地，本陵园将充分发挥地缘优势，承接山东巨大的公墓需求。
第二节服务规模与标准
一、项目服务规模
规划服务能力：
根据上述项目服务需求分析可知，该项目建设可满足项目服务区相当长时间内本区的服务需求，且项目的服务对象主要面向某某市。
二、建设标准
生态公墓严格按照生态公墓建设的标准进行，充分考虑和利用空间需求、生态保护等因素，最大限度地顺应（或营造）自然、保护自然、利用自然，同时考虑节能、环保、高效益、低维护。
参照生态城市的相关标准，初步确定生态公墓的基本标准：
1、布局合理
公墓布局应体现以人为本的原则，应用生态学与系统学原理，把公墓绿地系统规划纳入城镇总体规划，建立良好宜人的殡葬活动环境空间，使公墓功能协调，符合生态平衡要求，充分体现文化品位和个性特征，坚持继承传统殡葬文化，保持地形地貌的自然形态，使公墓人文景观和自然景观和谐融通，形成独具特色的公墓人文、自然景观。
2、基础设施完善
具备高效动态的生态调控管理和决策系统，不仅物流、人流、信息流等设施完备，而且文化、卫生等设施也应齐备完善。
公墓的基础设施系统主要包括供水、供电、通讯信息、交通道路、消防、应急救援等系统，公墓基础设施系统完好率是衡量一个公墓基础建设水平、公众服务能力和预警应急反应能力的重要指标，项目基础设施系统完好率≥95%，而且确保设施完备、高效、稳定。
3、环境质量高
殡葬活动需要一个清洁安全的环境，殡葬活动污染物应得到及时有效地处理。
如垃圾无害化处理率（指经无害化处理的园区垃圾数量占园区垃圾产生总量的百分比）≥90%；
污水处理率（指园区污水处理量与污水排放总量的比率）≥80%，再生水利用率（指园区污水再生利用量与污水处理量的比率）≥50%。
生态公墓不仅要求空气、水、声学等环境质量达标，而且绿地分布合理，生物多样性趋于丰富，形成良好的区域生态环境和完整的公墓绿地系统，自然地貌、植被、水系、湿地等生态敏感区域得到有效保护。
如空气污染指数小于等于100的天数/年≥300，物种多样性（生物多样性的重要组成部分，是衡量一个地区生态保护、生态建设与恢复水平的较好指标）≥0.5，本地植物指数（指建成区内全部植物物种中本地物种所占比例）≥0.7，建成区道路广场用地中透水性地面（径流系数小于0.6的地面）的比重≥50%，建成区绿化覆盖率（指在城市建成区的绿化覆盖面积占建成区面积的百分比，绿化覆盖面积是指公墓中乔木、灌木、草坪等所有植被的垂直投影面积）≥75%或绿地不低于40%，环境噪声达标区覆盖率（%）≥95。
4、社会环境稳定
生态公墓不但要有良好的自然环境和生态环境，而且必须有一个平等、自由、公正、伦理和道德的稳定社会环境。
生态公墓的管理者和殡葬活动者环境保护的意识强，公众自觉参与环境管理率高。
生态公墓实施文明的殡葬消费，严控废物产生，一旦产生废物应按设定的方案进行回收、再生和再利用。
公众对公墓生态环境的满意度[指被抽查的公众（不少于公墓安葬遗体或骨灰数的1%）对公墓生态环境满意（含基本满意）的人数占被抽查的公众总人数的百分比]≥85。
某某百龄园陵园的建设与发展贯穿景观生态理论，增强公墓生态系统的稳定性，既满足某某区和某某地区的需要，又对环境不构成危害，亦即谋求经济、社会与自然环境的协调发展，减少资源损耗和环境污染，在保持和增强未来发展机会的同时满足当代人需求，提高公墓整体服务质量。
第四章项目选址及建设条件
第一节项目选址
一、地理位置
某某海岸线长254.37公里，是环渤海经济区与黄河经济带的交汇点，具有显著的区位优势。
二、用地面积
本项目规划用地面积约197245.6平方米。
第二节项目区自然条件
某某区隶属于山东省某某市，位于山东省东北部，渤海南岸，黄河入海口北侧。
东、北两面临海，西与沾化县为邻，南与利津县接壤，东南面与垦利县毗邻。
地跨北纬37°
45′～38°
10′，东径118°
10′～119°
05′。
南北长43公里，东西宽79公里，总面积2365.13平方公里。
某某区是黄河三角洲的前沿城市，是中国第二大油田—胜利油田的主战场。
二、地形、地质、地貌
1、地形
某某区属黄河冲积平原。
地形沿黄河走向，自西南向东北倾斜。
西南部最高，海拔11m；
东北部最低，海拔2.5m，比降为1/10000。
2、地质
本地区地质构造属华北断坳济阳坳陷之东部，地震基本烈度为7度。
济阳坳陷是在中生代地堑式断陷基础上发展起来的新生代沉积盆地，中生代以前与鲁西断隆区同为一体。
自中生代以后，在燕山运动和喜山运动的影响下，发生强烈的块断运动。
与鲁西断隆区分化、脱节，并形成以坳为主，坳中有隆的坳陷区，接受了巨厚的中生代、新生代沉积。
3、地貌
本区地处黄河冲积扇地带，属近代黄河三角洲，地表层沉积主要为冲积物和冲积——海积物，地表沉积总厚度在500m～700m之间，地势由西向东北方向倾斜。
工程建设地点地势平坦，海拔高度约5.5m，平均坡降为万分之一至万分之一点五。
微地貌为黄河尾闾冲积扇、浅平地、微斜平地、河滩洼地等。
三、水文
1、地表水
项目所在区域地表水多系天然降水。
地面人工排水河道共5条。
自西向东为：
潮河：
长24km，排水量183.7m3/s；
马新河：
境内长22km，排水量138.9m3/s，流域面积12.6km2；
沾利河：
长25km，排水量170m3/s，流域面积16km2；
草桥沟：
长19km，排水量300m3/s，流域面积179.3km2；
挑河：
长24km，排水量200m3/s，流域面积288km2。
河流以雨水、上流客水及黄河引水为主，每年平均接收客水1×
108m3/s。
水位随黄河水及雨水大小而变化，一般7月～9月份为丰水期，有时水位暴涨成洪。
10月份至次年3月份为蓄水期（马新河、沾利河、草桥沟、挑河均建拦河闸），所蓄径流做工、农业及人畜用水。
4月～6月份为枯水期，河道有时干涸，临海径流受径流潮汐影响，时有海水涌入，未建拦河闸的河道成海、淡混合水。
2、地下水
某某区地处滨海，系黄河冲积平原，地面高程一般在1m～8m之间，平均约为4m。
地下水受黄河侧渗、海潮顶托等影响，浅层盐渍化。
滨海区地下水埋于黄河沉积咸水潜水层，绝大部分地域为全咸区，矿化度由2g/L、5g/L、48g/L向北递增。
滨海区绝大部分浅层地下水矿化度高，不宜灌溉。
深层地下水开采困难，而且含氟、碘量超过人畜饮用标准，目前无开采价值。
四、气候特征
拟建项目所在区域地处中纬度，位于暖温带，背陆面海，受欧亚大陆和太平洋的共同影响，属于暖温带大陆性季风气候。
基本气候特征是冬寒夏热，四季分明。
春季干旱多风，早春冷暖无常，常有倒春寒出现，晚春回暖迅速，常发生春旱；
夏季炎热多雨，温高湿大，有时受台风侵袭；
秋季气温下降，雨水骤减，天高气爽；
冬季天气干冷，寒风频吹，雨雪稀少，多刮北风、西北风。
因地处平原，境内气候南北差异不很明显。
1、气温
本区内历年平均气温12.5℃，1月为全年最冷月，平均气温为-2.8℃，7月最热，平均气温为26.7℃。
春季升温迅速，秋季降温幅度大。
气温年较差为29.5℃，比同纬度内陆偏小。
极端最高气温多出现在6月～7月间，极端为41.9℃；
极端最低气温多出现在1月～2月间，极端为-19℃。
2、降水量
境内历年平均降水量为613.6mm。
降水的季节分布具有季风气候特点。
降水集中在夏季各月，夏季平均降水量为424.8mm，占全年平均降水量的69%。
由于当地每年夏季风势的强弱差异颇大，故降水量年际变化较大。
年最大降水量为1142.6mm，年最小降水量为244.5mm，最大为最小的4倍多。
年降水量≥500mm的保证率平均为74%，年降水量≥800mm的保证率只有10%。
3、湿度
绝对湿度（水汽压），各月分布特点与气温相同，高温月绝对湿度大，低温月绝对湿度小。
历年平均绝对湿度为12.0百帕，最大平均绝对湿度出现在7月，平均值为26.9百帕，最小平均绝对湿度出现在1月，平均值为3.1百帕。
春季气候干燥，相对湿度4月最小，平均为55％；
夏季受东南季风控制，相对湿度8月出现最大值，平均为80％；
全年平均为65％。
4、蒸发量
历年平均蒸发量为1926.0mm。
季节分布是春大冬小，最大出现在5月，平均为310.3mm；
最小出现在1月，平均为46.3mm。
5、气压
历年平均气压为1015.9百帕。
月际变化是夏季最低，冬季最高。
最低出现在7月，平均为1002.4百帕，最高出现在12月，平均为1027.1百帕。
春秋季为过渡季节，春季气压逐渐下降，秋季迅速上升，一年气压变化形势呈对称的“V”字型。
6、风
因受季风环流的影响，风向随季节变化明显。
冬季受冷高压影响，盛行偏北风；
夏季受大陆热低压的控制，盛行偏南风；
春季主要是偏北风减弱，偏南风增强；
秋季、冬季多偏北风，出现寒流。
历年平均风速为3.3m/s。
春季风速最大，冬季次之，夏秋季最小。
4月风速最大，平均风速为4.3m/s，8、9月风速最小，平均风速为2.7m/s。
五、土壤
区域土壤是在黄河冲积物的基础上形成的，在其发育过程中受潜水浸润、大气降水、地面蒸发、植被演替以及人为垦植等多种因素综合影响，经历盐渍化、潮化、湿潮化和潴育化等成土过程，主要土壤类型有盐化潮土和滨海潮盐土。
潮土类是本区分布较广的土类，是在河流冲积物母质上，受潜水作用和人为影响而形成的一类半水成土壤。
冲击层次分明，本区主要是本土类中的盐化潮土亚类中的滨海盐化潮土土质，属中度和轻度盐渍化。
盐土类在本区呈斑块状分布，多在较低平地区发育。
盐土中盐分含量较多，剖面中有较为明显的盐积层，潜水矿化度均在10g/L以上。
本区盐土类为滨海盐土亚类滨海潮土土属，多中度盐渍化。
六、植被
区域地处北温带半湿润气候区，天然植被属落叶阔叶林区，因受到地貌、土壤和人为等因素的限制，并无上述林木分布，天然植被呈现以耐盐草本植物为主体的草甸景观。
木本很少，除柽柳、白刺灌等野生灌木外，其余乔木均为人工栽植，从草场资源角度看，主要是杂类草草场和樟茅草场。
拟建项目用地范围内地势起伏不大，项目区植被主要为芦苇、马绊草、黄须菜等野生杂草。
根据现场踏勘，项目用地范围内无珍稀和受保护植物种类。
第三节项目区社会经济条件
一、建设沿革
某某区境域，清道光三十九年（1830年）始有人居住。
清代属武定府。
1931年为区乡（镇）设置。
1941年东部属垦利县三区。
1950年属沾化县七、八、十区。
1961年属沾化、利津县。
1972年7月，胜利油田在某某境内设立某某指挥部、钻井指挥部、孤岛指挥部。
1973年沾化县在某某设立某某办事处，1979年垦利县在孤岛设立孤岛办事处。
1982年11月，根据国务院（82）国函字249号《关于山东省设立某某市的批复》设立某某区，为某某市辖区。
1984年1月12日，某某区人民政府开始筹建。
是年9月，召开人代会，选举产生某某区人大、区人民政府等领导机构。
建区初境内乡镇建置暂由利津县代管。
9月26日，利津县将代管的义和镇、太平乡、新户乡、四扣乡及六合乡、某某办事处（包括罗镇乡的新胜、协胜、三义和、新合4个村）移交某某区。
1987年7月，垦利县将孤岛办事处移交某某区。
1992年6月15日撤销孤岛办事处，设立孤岛镇、仙河镇。
2001年2月，撤销四扣乡建制，四扣乡与某某办事处合并，组建某某街道，是年全区辖3乡3镇1个街道。
2010年机构改革，撤销太平乡、新户乡建制，太平乡与新户乡合并，组建新户镇，撤销六合乡建制，组建六合街道，是年全区辖4镇2个街道至今。
二、行政区划
某某区境域大部分为渤海退湾土地，自1830年始有人居住。
清代武定府沾化县忠信乡和利津县永和乡。
建国后至建区前，境域属沾化、利津、垦利县所辖。
1982年11月根据国务院（82）国函字249号《关于山东省设立某某市的批复》设立某某区为某某市辖区。
1984年1月12日某某区人民政府开始筹建。
9月成立某某区人民政府，辖新户乡、太平乡、六合乡、四扣乡、义和镇、孤岛办事处、某某办事处4乡1镇2个办事处163个村民委员会，1992年6月，山东省人民政府第（92）鲁政函字50号、51号文件批复，撤消孤岛办事处，设立孤岛镇、仙河镇。
2000年全区辖3镇、4乡、1个办事处，共有178个村民委员会234个自然村、36个街道居委会。
2001年2月撤消四扣乡建制，四扣乡与某某办事处合并组成某某街道。
2010年，撤销太平乡、新户乡建制，太平乡与新户乡合并，组建新户镇，撤销六合乡建制，组建六合街道。
2011年，全区辖新户镇、义和镇、孤岛镇、仙河镇、某某街道、六合街道4镇2个街道、178个村民委员会、44个居民委员会（含油田）。
三、经济建设和城市发展概况
全区实现地区生产总值84.47亿元，比上年增长20.3%。
按地方常住人口计算，人均地区生产总值超过1万美元，达到1.34万美元（人民币82981元）。
其中，第一产业增加值7.23亿元，增长6.5%，对GDP的贡献率为3.4%，拉动经济增长0.7个百分点；
第二产业增加值51.24亿元，增长23.7%，对GDP的贡献率为75.1%，拉动经济经济增长15.2个百分点；
第三产业增加值26.0亿元，增长17.4%，对GDP的贡献率为21.5%，拉动经济增长4.4个百分点。
城市基础设施建设大力推进。
全年投资13.7亿元，实施重点工程和便民实事。
环城水系全线贯通，“五湖一环”（南湖、西湖、中湖、东湖、北湖生态区和环城水系）的碧水系统初步形成。
高标准实施西湖公园、昌盛河景观建设和水系清淤工程，全年衬砌水系4.1公里，新增水面42万平方米、绿地面积28万平方米。
新建改造渤海路、河聚路、河兴路等城
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