井方商场德克士嘉年华餐厅可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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1.2
五金挂件购置
10万
1.2.1
厨房加工设备
37万
2.
无形资产
50万
2.1
加盟费
德克士餐厅加盟金为20万/5年
2.2
厨房用具押金
30万。
3
其他资产
5万
3.1
开办费
共5万元。
包括开店前人事费用、证照费、开店广告费以及其他开办费用。
A
合计A=1+2+3
207万
流动资产
租金
30万/年
2
原材料
其他费用（水电费）
0.4万
4
应付职工薪酬
2.5万
5
现金
0.1万
B
合计B=1+2+3+4+5
30万
项目投资
C
合计C=A+B
250万
4、产品成本和费用估算依据
（1）固定资产按平均年限法折旧，折旧年限5年；
（2）经营成本=原材料+工资+修理费+其他费用。
其他费用主要包括租金、广告费（每年交给德克士公司，占销售收入的1%）、权利金（每年交给德克士技术及专利的费用，占销售收入的9%）及水电管理费，其中原材料从2月初开始订购，工资从1月开始发放，修理费取折旧的50%；
（3）销售收入为24——38万/月。
淡季为冬季，原材料9.6万/月，销售收入24万/月；
中等为春秋季节，原材料8.8万/月，销售收入22万/月；
旺季为夏季，原材料10万/月，销售收入25万/月。
第一个月销售收入为零。
（5）销售税金及附加=营业费（5%）+城市维护建设税（7%）+教育费附加（3%），企业所得税税率为33%；
（6）贷款利率9.98%，在中国银行贷款，1—2年内还清。
（7）基准收益率选定的基本原则是：
1）以贷款筹措资金时，投资的基准收益率应高于贷款的利率；
2）根据国外经验，基准收益率应高于贷款利率的3--5%左右为宜；
3）实践中通常选取值为8--12%。
基准折现率的确定：
i0=（1+i1）×
（1＋i2）×
（1+i3）－1≈i1+i2+i3=12%
行业评价收益率i1=8%，项目风险要求收益率i2=3%，通货膨胀率i3=1%。
三、财务评价
1、年销售收入和年销售税金及附加估算
（1）销售收入为24——38万/月：
淡季为冬季，原材料7万/月，销售收入16万/月；
中等为春秋季节，原材料9万/月，销售收入21万/月；
旺季为夏季，原材料11万/月，销售收入24万/月。
其中第一个月销售收入为零。
第二个月初开始正式营业。
（2）销售收入：
第一年24ⅹ2+28ⅹ6+25ⅹ3=291万元
第二年25.5ⅹ3+30ⅹ6+27.5ⅹ3=342万元
第三年25.5ⅹ3+30ⅹ6+27.5ⅹ3=342万元
第四年26.5ⅹ3+31ⅹ6+28.5ⅹ3=351万元
第五年26.5ⅹ3+31ⅹ6+28.5ⅹ3=351万元
（3）销售税金及附加：
第一年291ⅹ3%+291ⅹ5%ⅹ7%+291ⅹ5%ⅹ3%=10.19万元
第二年342ⅹ5%+342ⅹ5%ⅹ7%+342ⅹ5%ⅹ3%=18.81万元
第三年342ⅹ5%+342ⅹ5%ⅹ7%+342ⅹ5%ⅹ3%=18.81万元
第四年351ⅹ5%+351ⅹ5%ⅹ7%+361ⅹ5%ⅹ3%=19.31万元
第五年351ⅹ5%+351ⅹ5%ⅹ7%+361ⅹ5%ⅹ3%=19.31万元
2、总成本估算
（1）按照生产要素法估算总成本费用，编制总成本费用的估算表2：
表2.总成本费用估算表单位：
万元
项
目
计算期
经营成本
188.08
208.48
212.08
原材料费
116.4
136.8
140.4
工资及福利费
30
1.3
修理费
5.68
1.4
其他费用（租金、水电费等）
36.00
折旧费
28.39
28.39
摊销费
利息支出
9.9
总成本费用合计
231.37
251.77
245.47
（2）成本估算说明如下：
1）原材料费用：
第一年9.6ⅹ2+11.2ⅹ6+10ⅹ3=116.4万元
第二年10.4ⅹ3+12ⅹ6+11.2ⅹ3=136.8万元
第三年10.4ⅹ3+12ⅹ6+11.2ⅹ3=136.8万元
第四年10.6ⅹ3+12.4ⅹ6+11.4ⅹ3=140.4万元
第五年10.4ⅹ3+12ⅹ6+11.2ⅹ3=140.4万元
2）工资及福利：
2.5ⅹ12=30万元
3）修理费为折旧费用的5%
4）其他费用：
租金30万元，水电费0.4万/月，现金0.1万/月，总其他费用：
30+（0.4+0.1）ⅹ12=36万元
5）折旧费如表3：
表3.固定资产残值率及折旧额单位：
万元
项目
合计
净残值率/%
折旧年限
年折旧率/%
年折旧额
固定投资
152
5年
28.387
100
19.6
设备
52
10.4
1.2.1
加工设备
20
19.0
3.610
1.2.2
其他设备
5
0.935
1.2.2.1
电动车
0.5
0.090
1.2.2.2
音响
0.3
0.054
1.2.2.3
空调
0.217
1.2.2.4
桌椅
2.5
0.480
1.2.2.5
电脑
19.4
0.094
6）无形及递延资产年摊销费用如表4：
表4.无形及递延资产摊销估算单位：
摊销年限/年
原值
计算期/年
摊销
净值
16
12
8
递延资产（开办费）
无形及递延资产合计
25
3.2
15
10
无形资产用具押金
4.1
7）借款利息
本项目从银行贷款，100万人民币，贷款期1--2年，贷款利率为9.9%，按最大还款能力还款。
借款还本付息计算如表5
表5.短期借款还本付息计算单位：
借款
年初借款本息余额
本年借款
100.00
本年借款应计利息
3．利润总额及分配
利润总额及分配如表6。
利润总额正常年为19.62万元。
所得税按利润总额的33%计取。
广告费及权利金占销售收入的10%，上缴给德克士总公司。
表6.利润总额及分配表单位：
产品销售收入
291.00
342.00
351.00
销售税金及附加
10.19
18.81
19.31
广告费及权利金/10%
29.1
34.2
35.1
总成本费用
利润总额
20.34
37.22
51.12
6
所得税
6.71
12.28
16.87
7
净利润
13.63
24.94
34.25
未分配利润
4.财务盈利能力分析
（1）全部投资财务现金流量表见表7，根据表7计算以下财务评价指标：
所得税后财务内部收益率（FIRR）为23%，财务净现值为30.54万元，所得税前财务内部收益率为30%，财务净现值为49万元，财务内部收益率均大于行业基准收益率12%，说明盈利能力满足了行业最低要求，净现值均大于零，该项目在财务上是可以考虑接受的。
所得税后投资回收期为3.1年，这表明项目投资能按时收回。
表7、全部投资财务现金流量表单位：
计算期/年末
现金流入
342.00
351.00
销售收入
291.00
回收固定资产余值
6.07
回收流动资金
32.00
现金流出
250
202.93
212.38
212.81
212.99
207
流动资金
43
2.00
2.3
208.48
2.4
29.10
34.2
35.10
12.77
13.65
2.6
6.71
12.28
16.87
净现金流量（1-2）
-100
27.07
33.62
33.19
33.01
68.08
累计净现金流量
-72.93
-39.31
-6.12
26.89
94.97
所得税前净现金流量
31.04
39.55
74.62
累计所得税前净现金流量
-68.96
-29.41
10.15
49.70
124.32
计算指标：
所得税前所得税后
项目投资财务内部收益率（%）3023
项目投资财务净现值（ic=12%）30.5449.00
项目投资回收期（年）2.53.1
（2）自有资金财务现金流量表见表8。
根据表8计算以下指标：
自有资金财务内部收益率为30%；
自有资金财务净现值为22.32万元。
表8、自有资金财务现金流量表单位：
目
291
342
351
351
32
342
自有资金
150
借款本金偿还
109.9
借款利息支付
9.9
212.08
广告费及权利金
2.7
3.97
5.94
6.36
6.54
-30
18.96
36.18
资财务内部收益率（%）30
资财务净现值（ic=12%）22.32
3、根据利润及利润分配表和固定资产投资估算表计算以下指标
投资利润率=年利润总额÷
总资金×
100%
=26.17÷
=26.17%
投资利税率=年利税总额÷
=（26.17+13.65）÷
=39.82%
该项目投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和平均利税率，说明单位投资对国家积累的贡献水平达到了本行业的平均水平。
资本金利润率=年利润总额÷
资本金总额×
=26.17÷
30×
=87.22%
4、清偿能力分析
清偿能力分析是通过对“借款还本付息计算表”、“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内隔年的财务状况及偿债能力。
资金来源于运用计算见表9
表9、资金来源于运用计算表单位：
资金来源
321.40
129.26
39.14
38.82
117.40
15.87
23.75
25.44
26.17
141.95
25.00
5.00
100.00
1.5
150.00
43.00
1.6
1.7
资金运用
201.35
19.87
70.00
30.00
29.35
25.29
31.20
13.51
盈余资金
120.05
0.00
累计盈余资金
190.98
51.97
6、不确定性分析
（1）敏感性分析该项目做了所得税前全部投资的敏感性分析。
基本方案财务内部收益率为30%，投资回收期为2.5年，均满足财务基准值的要求。
考虑项目实施过程中的一些不定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析。
敏感性分析见表10。
表10、财务敏感性分析表
基本方案
固定资产投资
10%
-10%
内部收益率（%）
28
48
较基本方案增减（%）
-2
-20
18
22
-24
投资回收期（年）
5.6
6.5
从表10中可以看出，各因素的变化都不同程度的影响内部收益率及投资回收期，其中销售收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。
敏感性分析图见图11。
2、风险分析
风险分析采用蒙特卡洛模拟法，随机变量及其期望值、标准差见下表12。
表12单位：
期望值
380
150
标准差
20
通过excel表格进行1200组数据蒙特卡洛模拟获得累计概率表13如下：
接收
频率
累积%
-5.000
0.00%
0.400
307
28.96%
0.000
200
18.87%
0.800
229
50.57%
0.120
182
36.04%
69.43%
0.200
131
48.40%
86.60%
77.36%
98.96%
其他
11
100.00%
绘制蒙特卡洛累计概率直方图如下
从中得出该项目内部收益率大于12%的概率为73.96%。
由此可见，该项目风险相对较小。
附表：
固定资产投资增加10%后，各表变化如下：
共100万。
设备购置
52万
1.2.2
德克士餐厅加盟金为20万/5年。
43万
表2、固定资产残值率及折旧额单位：
合计/万
经残值率/%
折旧年限/年
年折旧额/万
28.27
19.6
19.2
27.5
5.000
3.971
1.029
0.55
0.099
0.33
0.060
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