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《物权法司法解释一》解读

《物权法司法解释

（一）》解读

作者：

梁慧星

来源：

《法治研究》2017年第1期

2016年2月23日，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释

（一）》（以下简称《解释》）。

《解释》共计22个条文。

现就《解释》条文的文义、目的及适用进行逐一解读。

一、如何处理涉及不动产物权登记的民事案件

首先看《解释》第1条：

“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。

当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

”涉及不动产物权登记的，包括两类民事案件。

第一类是关于不动产物权归属的争议，即《物权法》第33条的规定：

“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

”当事人对某项物权的归属或者内容发生争议，任何一方均可以依据本条向人民法院起诉请求确认自己的权利，称为权利确认请求权。

据此向人民法院提起的诉讼，称为确权之诉。

确权的结果有可能改变原来的登记。

另一类是因不动产的买卖、赠与、抵押等产生的争议，属于债权关系。

依据买卖合同、赠与合同发生标的物所有权过户，依据抵押合同设立抵押权，买卖合同、赠与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。

但并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同、质押合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、地役权设定合同等。

这两类案件法律根据不同，第一类是根据《物权法》第33条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。

第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标的物所有权），法院应依据《合同法》第110条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。

这两类诉讼，依据《物权法》第33条关于确权请求权的规定，依据合同法关于买卖合同、赠与合同的规定，依据物权法关于不动产抵押权的规定，“当事人提起民事诉讼的，（人民法院）应当依法受理”，这是毋庸置疑的。

既然如此，为什么最高人民法院还要对此作出解释呢？

这是因为现实生活当中，有的法院、法官未能正确理解《物权法》的规定，错误地把不动产登记的效力看成是绝对的。

假设原告向法院起诉说房子是自己的，而登记簿上记载被告张三是所有权人，法院基于对不动产登记制度的误解，就可能让当事人自己去找不动产登记机构解决，而对案件不予受理。

同样，买受人依据买卖合同要求法院判决出卖人办理所有权过户登记，或者抵押权人依据抵押合同要求法院判决抵押人办理抵押登记，法院也可能让当事人自己去找不动产登记机构解决，而不予受理案件。

一些法院之所以拒绝受理这两类民事案件，关键在于对不动产登记簿的证据效力及不动产登记机构性质和职责的认识错误。

不动产登记簿作为物权的证据，规定在《物权法》第16条和第17条。

第16条规定：

“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

”第17条规定：

“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

”按照第16条规定，不动产登记簿是物权归属与物权内容的证据。

而不动产登记机构还向当事人发放不动产权属证书（如所有权征、抵押权证），按照第17条规定，不动产权属证书也是权利人享有不动产物权的证据。

可见，不动产登记簿和不动产权属证书都具有证据效力，都可以作为证明不动产物权的证据。

那一旦不动产登记簿记载的内容与不动产权属证书记载的内容不一致怎么办呢？

《物权法》第17条回答了这个问题：

两者“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

”按照此项规定，不动产登记簿与产权证的记载不一致的，原则上以不动产登记簿为准，除非另有证据证明不动产登记簿的记载确有错误。

此项规定非常重要，它明确规定了两项证据规则：

其一，不动产登记簿的证据效力，原则上高于不动产权属证书（产权证、抵押权证）的证据效力；其二，不动产登记簿的证据效力不是绝对的，而是可以用相反的证据予以推翻的。

证据法关于证据效力有绝对效力与相对效力之分。

哪些证据具有绝对的效力？

最主要的就是生效判决书、生效裁决书。

将一个生效判决书作为证据，在另一个诉讼中使用，该生效判决书具有绝对的证据效力。

除了生效判决书、生效裁决书具有绝对证据效力之外，所有的其他书面证据都仅具有相对的证据效力。

有人会问，你说生效判决书具有绝对的证据效力，难道法院的判决不会错吗？

法院的判决当然可能错误，但问题的关键是，绝不能仅仅因为有人认为（怀疑）某个判决错误，就否定该判决书的证据效力。

如果认为法院判决错误，必须通过审判监督程序、再审程序撤销原判决，才能否定该判决书的证据效力。

除生效判决书（及生效裁决书）之外的书面证据，包括不动产登记簿及当事人持有的不动产权属证书（产权证、抵押权证、土地使用权证），虽然都是由国家专门设立的登记机构出具的书面证据，但这些书面证据都只具有相对的证据效力。

所谓相对的证据效力，就是可以用相反的证据予以推翻的证据效力，理论上给它一个名称，叫做“推定的证据效力”。

法律上凡是讲到“推定”，都可用相反的证据予以推翻。

例如法律上有所谓“推定过错”，如果当事人举出别的证据证明自己无过错，法院就将依据该项证据认定当事人“无过错”；如果当事人举不出证据证明自己没有过错，法院就将依据法律关于推定过错的规定，认定当事人“有过错”。

按照《物权法》第17条规定，不动产登记簿仅具有相对的（推定的）证据效力，而我们的一些法院和法官未能正确理解此项规定，误认为不动产登记簿的证据效力是绝对的。

基于此错误认识，凡是案件中涉及到不动产登记簿，例如当事人主张不动产登记簿的记载不正确或者要求确认权利，有的法院和法官就可能拒绝受理案件、拒绝裁判案件，而要求当事人去不动产登记机构解决。

这样的认识和做法当然是错误的。

再谈不动产登记机构的性质和职责。

《物权法》第10条规定：

“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

”第12条规定：

“登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

”从这两条规定可知，不动产登记机构仅是“证明机关”，其职责是：

根据当事人提供的法律规定的文件和当事人的申请，把当事人的权利状况（归属和内容）记载于不动产登记簿。

《物权法》第14条规定：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，“自记载于不动产登记簿时发生效力”。

不动产登记簿的记载，是不动产物权发生、变更和消灭的“生效条件”，同时可以作为证明物权归属和内容的证据。

在此要特别注意，不动产登记机构本身不是行政机关，更不是裁判机关，它没有解决物权争议、确定物权归属的权力。

解决物权争议、确定物权归属的权力，不在不动产登记机构，而在人民法院。

《物权法》第33条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

”利害关系人请求“谁”确认权利？

当然是请求人民法院确认权利！

唯有人民法院才拥有解决物权争议、确认物权归属的权力（裁判权）。

有的法院和法官要求当事人到不动产登记机构去解决物权争议或者请求不动产登记机构更正登记，当然是错误的。

请看《物权法》第19条关于更正登记的规定：

“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

”须特别注意，并不是只要权利人、利害关系人申请更正登记，登记机构即予更正。

登记机构在什么条件下才可以更正登记呢？

规定在第19条：

“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

”

那么，《物权法》第19条规定中“或者有证据证明登记确有错误”是什么意思？

此能够“证明登记确有错误”的“证据”，仅指已经生效的法院确权判决书。

唯有已经生效的确权判决书，具有绝对的证据效力，能够“证明登记确有错误”，除此之外的证据均仅具有相对的证据效力，均不足以“证明登记簿确有错误”。

鉴于人民法院作出的确权判决的强制执行力、已经生效的确权判决书具有绝对的证据效力，因此登记机构必须按照判决书的权利归属确认，进行更正登记。

可见，登记机构进行更正登记的必要条件是：

“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正”，或者人民法院已生效的确权判决书“证明登记确有错误”。

请看司法解释第2条：

“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

”

本条所谓“当事人有证据证明”之所谓“当事人”，是指本案原告。

按照“谁主张谁举证”的原则，法院应当要求原告李四承担举证责任，以“证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人”。

鉴于不动产登记簿记载被告是争议不动产的所有权人，且不动产登记簿具有推定的证据效力，因此法院不得要求被告承担证明自己是真实权利人的举证责任。

如果原告举出了证据，例如买卖合同书、支付价款凭证、委托代购房屋的委托书、与代理人之间的往来函件以及证人证言等，足以证明登记簿的记载是错误的、原告才是该不动产的真实所有权人，则人民法院应当采纳原告举出的证据并据以判决该不动产所有权归属于原告。

反之，如果原告举不出证明不动产登记簿记载错误的证据，或者举出的证据不足以证明不动产登记簿的记载错误，则人民法院应当判决驳回原告的请求，并根据不动产登记簿的记载认可被告是该不动产的真实所有权人。

本条不仅告诉人民法院应当如何裁判确权争议案件，同时也告诉我们不动产登记簿仅具有相对的证据效力。

人民法院审理确权案件，如果原告举出的证据足以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，法院即应根据原告举出的证据确认原告为争议不动产的真实权利人。

法院确认原告李四为真实权利人的确权判决，也就推翻（否定）了不动产登记簿的证据效力。

在此，唯有人民法院才能裁决确权争议，才能否定不动产登记簿的证据效力。

人民法院之外的任何机构，包括不动产登记机构，均不能否定不动产登记簿的证据效力。

不动产登记不仅关系到个人重要的财产，还关系到市场交易安全。

订立房屋买卖合同，如果连出卖人是不是该房屋的真实所有权人都不清楚就贸然订立合同，很可能面临极大的风险。

鉴于不动产权属状况是不动产交易安全的前提，因此国家专门设立登记机构来办理不动产登记，以增强不动产登记的公信力。

因为是国家设立的不动产登记机构，它在不动产登记簿上的记载和颁发的权属证书，值得当事人信赖。

订立购房合同时，要求出卖人出示产权证。

如果买受人还不放心，可以去不动产登记机构查阅登记簿。

《不动产登记暂行条例》第27条规定：

“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

”买受人以“利害关系人”身份向登记机构查询，查明出卖人是登记簿记载的所有权人，就可以放心地签订买卖合同。

即使后来发现该登记错误（出卖人并不是该房屋的真实权利人），买受人也可以主张自己属于“善意买受人”，而获得善意取得制度（《物权法》第106条）的保护。

二、异议登记制度

《解释》第3条：

“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。

异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

”

本条与《物权法》第19条第2款关于异议登记制度的规定有关。

举例说明。

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