房地产项目规划设计工程质量安全进度管理.docx
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房地产项目规划设计工程质量安全进度管理
规划设计管理
第一章项目设计管理制度
1、总则
1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。
1.2全面优化、规设计管理活动流程和操作规，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。
2、项目设计管理过程的一般规定
2.1项目设计管理容
2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：
1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；
2）选择符合资格要求的设计单位；
3）配合成本控制、实施限额设计；
4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审；
5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；
6）组织各设计阶段的衔接、协调；
7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；
8）项目完成后的设计总结、资料备案。
2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管容、责任和具体措施。
2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。
2.2设计要求
2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。
2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。
2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。
2.3设计过程跟进
2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。
2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。
2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。
2.4设计成果
2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。
2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。
2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制围。
2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。
3、规划、建筑、景观方案设计
3.1规划设计指引必须按照《规划设计指引编制要点》进行编制，作为编制规划设计任务书的主要依据。
规划设计任务书由总经理办公会审批。
3.2规划设计方案必须执行《规划方案设计》作业流程及《规划方案评审指引》的规定，形成的设计成果由总经理办公会审批。
3.3建筑方案设计任务书编制完成后应报总经理办公会审批。
3.4建筑方案设计必须执行《建筑方案设计》作业流程及《建筑方案评审指引》的规定，形成成果后报总经理办公会审批。
3.5景观环境方案设计（概念方案及深入方案）
3.5.1项目景观环境工程各阶段成本控制目标确定前，总工办就景观环境工程的估算或概预算报总经理办公会审查。
3.5.2项目修建性详细规划方案审定后，由总工办组织编制景观环境设计总体计划及景观环境概念方案设计任务书。
景观环境设计总体计划及各阶段方案设计任务书必须报总经理办公会审查核准。
3.5.3各阶段方案设计的设计单位选择须按照“招标管理制度”进行。
3.5.4设计单位提交的各阶段方案必须按《景观环境方案设计》作业流程的规定进行方案评审；方案评审会由总工办组织进行，评审委员会人员由总经理、工程副总、工程造价部、工程技术部及总工办相关人员组成，最终实施方案报总经理办公会审批。
3.5.5各阶段方案审定后方可进行下一阶段设计。
4、修建性详规、修建性设计（总图）、建筑初步设计和施工图设计
4.1修建性详规设计、初步设计由总工办负责委托设计，其相关设计任务书由工程副总审批，设计成果报总经理办公会审批。
4.2修建设计（总图）、施工图设计由总工办负责委托设计，其相关设计任务书由工程副总审批。
4.3景观环境深入方案审定后，由总工办编制施工图设计计划及组织景观施工图招标委托设计。
4.4出正式施工图前，总工办应组织相关业务部门进行施工图审查，并按《施工图审查基本要求》的规定执行。
4.5景观环境施工图应报工程副总审批。
4.6修建性详规设计、修建性设计（总图）、初步设计、施工图设计等的图纸资料及竣工图（非景观环境类），景观环境施工图及竣工图均应及时备案。
4.7工程技术部应及时掌握景观环境施工进度及安排，并定期进行景观环境现场施工检查。
5、其它设计
5.1其它设计包括小区总体配套（建筑、景观、装修）设计，部分施工图设计完善工作等，由总工办负责组织完成，并必须执行前述“一般规定”。
5.2卖场（包括与所有销售展示相关的建筑、景观、装修等）方案由市场部负责委托设计，报总经理办公会审批。
销售卖场及样板房的设计应注意规避法律与市场风险。
6、设计更改
6.1所有变更申请及变更方案的审查，均必须包括该变更可能对质量、工期、成本的影响。
6.2在施工图设计及施工过程中，所有涉及规划、建筑单体方案的原则性变更（调整），应事先告知有关的工程、造价和营销管理部门，并且报工程副总审批。
6.3在景观环境概念方案或深入方案确定后，由于特殊原因需进行的局部设计调整或更改，统一由总工办组织提出设计申请，并注明修改原因及拟修改方向，一并报工程副总审批。
6.4除上述规定外的施工图变更外，其余变更由项目经理部根据《工程设计变更管理规定》进行处理，包括：
1）识别变更需要，并予以评审；
2）形成设计变更书面文件；
3）审查设计变更文件；
4）发布、执行变更文件。
6.5最终批准的施工图变更文件，总工办必须于施工图变更文件生效7日以，复制变更文件，通知有关的现场施工、工程造价和营销管理部门，并做好变更文件的讲解工作。
第二章规划方案设计作业流程
Yes
No
No
Yes
第三章建筑方案设计作业流程
No
Yes
No
Yes
第四章景观环境设计作业流程
概念设计或深入设计
第五章规划设计指引编制要点
1、设计意向部分
1.1总体开发设想
1.1.1项目定位和开发计划
表达要求：
道路系统与分期开发的关系、结合项目地块价值分析的容积率分配计划、关注点设计（自然环境利用等）的开发思路及成本测算、交通组织的设想等。
1.1.2销售策略与开发步骤的契合性要求
1.2规划设计细则
1.2.1总体规划构思
表达要求：
结合项目定位及开发计划进行总体规划构想、规划要点、土地评估（根据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的围）。
1.2.2道路系统规划
表达要求：
路网形式、人车流组织、道路分级布置、静态交通布置，以及关键技术要求，如：
出入口与交通枢纽、消防车道设计等。
1）、车行系统与停车规划
表达要求：
停车量及停车方式（设计车位测算、各种停车组织方式的分配比例）。
2）、步行系统规划
表达要求：
纯步行系统分布（是否考虑绝对禁止机动车穿行的地段，该地段应具备的区域特点）、无障碍步行系统（是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计及步行系统到达围的要求）。
1.2.3绿化与景观系统规划
表达要求：
自然条件、用地条件分析、景观系统最大化利用分析。
1.2.4配套公共服务设施系统规划
表达要求：
配套项目与公共设施规划（对配套与公共设施的配置种类、数量及分布的要求，以及经营的利好）。
1.2.5竖向规划
1.2.6市政设施管网综合规划
1.2.7生态与节能设计
表达要求：
对生态环境的利用与保护的要求，根据各地区差异对雨水、太阳能及其他自然资源的利用设想。
1.3建筑设计细则
表达要求：
以城市背景与项目用地的分析报告为基础资料，对档次定位、主体风格、主力户型、环保节能和智能系统的实施加以说明，对建筑材料、部件产品的使用设想。
建筑造型、间距、朝向、群体空间。
1.4项目综合评价、规划方向及问题剖析
表达要求：
对项目的各地块开发价值、开发容安排计划、规划风格进行总体分析、提出项目需要处理的重要问题及操作难点。
2、客观资料部分
（说明：
本部分为设计工作提供客观理性的背景资料。
）
2.1城市背景分析
（说明：
节录《项目可行性研究报告》之相关容。
）
2.1.1城市房地产市场现状分析
2.1.2主要销售对象与需求人群分析
2.1.3市场潜力与隐性商机分析
2.1.4当地风俗与人文分析
2.1.5市民居住模式和出行方式分析
表达方式：
分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的在因素为主，搞清楚当地居民的日常生活模式，避免设计师想当然。
2.1.6建筑文脉分析
2.2项目用地状况分析
2.2.1自然环境调查报告
1）、当地气候特征
表达要求：
资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料。
风向、气温、降水、云雾和日照、空气湿度、气压等。
2）、空气质量
表达要求：
资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘的上风空气污染情况。
3）、噪声水平
表达要求：
噪声模拟测试分析报告，容不少于：
测试分析报告、模拟样本、测点定位图。
4）、水文情况
表达要求：
资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文、地质资料。
4.1）地下水位（关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计）
4.2）地热资源（关系到会所能够配备的服务项目，小区采暖热源等问题）
4.3）用地以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系的水量变化规律、水质资料（关系到小区的环境质量、防涝设施，对水系资源的利用方式）
4.4）城市给排水管网与城市管网连接点管径、坐标、标高、材料、压力等
5）、地形地貌分析
表达要求：
资料来源于规划国土部门提供的地形图与控规图纸资料及现场踏勘。
5.1）等高（等深）线地形图、土壤土质
5.2）保护保留植被、树木明细与定位图
5.3）保留保护古迹、建筑明细与定位图
5.4）地质构造及地层、地层稳定性和地震烈度等级
6）、基地市政设施
表达要求：
资料来源于相关规划文件，需现场核实。
6.1）空中高压走廊、微波通道确认
6.2）地下光纤通讯、电信电缆确认
6.3）泄洪沟、涵洞等城市资料确认
6.4）市政“三通”、“七通”情况
6.7）、其他
2.2.2项目用地城市区位价值分析
（说明：
重点为居民出行可达性分析。
）
1）、项目所处地段等级
表达要求：
资料来源于规划国土部门的城市规划发展图则。
2）、出行可达性分析
表达要求：
2.1）基地与城市节点的出行便利性
2.2）经过本地块的城市捷运系统的服务强度
2.3）地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析
2.4）用地围的规划市政路现状及其交通量调查
3）、周边土地与建筑
表达要求：
3.1）周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认（确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况。
）
3.2）周边建筑调研（确认建筑
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