估价复习题及答案解释学习资料文档格式.docx
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2.某房地产为一块气通一平的待建筑空地。
土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2013年8月起计。
该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。
预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。
根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；
销售费用和税费分别按楼价的3%。
6%计；
购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。
预计该写字楼竣工后半年后可出租。
跟俊上述资料试用现金折现法评估该待建筑土地2013年8月出售时的市场价格.
解：
根据题意，应采用现金流量折现法
（1）设待建土地的价值为V
（2）开发的总价值
100*12*70%*70%*4000*[1-1/（1+9%）^47]*1/（1+14%）^3/9%=17332045.98（元）
（3）建筑费与专业费
2000*4000*（1+6%）*[50%/（1+14%^0.5）+35%/（1+14%）^1.5+15%/（1+14%）^2.25]=7356753.95（元）
（4）销售费用和税费17332045.98*（3%+6%）=1559884.14（元）
（5）购地税费0.03V
（6）地价V=17332045.98-7356753.95-1559884.14--1559884.14-0.03V
则V=8170298.92（元）或817.03万元（注：
现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）
3.某在建工程开工于2012年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；
总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计，规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；
该工程正常施工期为2年开发成本为2500/m2，管理费为开发成本的3%；
至2013年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；
贷款年利率为8.5%。
预计工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；
办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售费用和销售税费为售价的8%；
商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80元/m2，出租成本及水费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；
投资该类房地产的正常投资利润率为15%。
试利用上述资料用传统方法估计该在建工程于2013年5月1日的价格。
（买房购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%）
（1）用传统方法求算
设该在建工程正常价格为V
求开发完成后的价格V1
V1=5000*10000+2400*80*12*85%*75%*（1-25%）*1/12%*[1-1/（1+12%）^48]=5914.02（万元）
求开发成本及管理费用C1
C1=2500*12400*（1-35%）*（1+30%）=2075.45（万元）
求投资利息C2
C2=v*（1+3%）*[（1+8.5%）-1]+2075.45*[（1+8.5%）^7.5-1]=0.134v+130.95
求销售费用和销售税费C3
C3=5000*10000*8%=400（万元）
求开发利润C4
C4=[v+（1+3%）+2075.45]*15%=0.1545v+311.32
求购买该在建工程应支付的税费C5
C5=0.03v
求在建工程于2013年5月1日的价格V
V=v1-（c1+c2+c3+c4+c5）=5914.02-（2075.45+0.134v+130.95+400+0.1545v+311.32+0,03v）
=2996.30-0.3185v
则V=2272.51（万元）
根据上述计算可知，运用传统方法，该在建工程于2013年5月1日分别为2272.51万元。
4.某在建工程开工于2011年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率5.1，用途为公寓。
土地使用年限为50年，从2011年3月1日起计。
土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2011年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。
估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。
可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。
又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。
试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2011年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。
假定资本化率为8%，折现率为14%。
（1）设该在建工程的正常购买总价为V
（2）计算该在建工程续建完成后的总价值：
总建筑面积=2000x5.1=10200（m2）
续建完成后的总价值计算公式：
V=A*[1-1/（1+r）^n]*1/（1+rd）^t/r
续建完成后的总价值：
80*12*10200*65%*80%*（1-30%）*[1-1/（1+8%）^48]*1/（1+14%）^1.5/8%=3569.34（万元）
（3）续建总费用2500*10200*55%/（1+14%）^0.75=1271.23（万元）
（4）购买该在建工程的税费总额=Vx5%=0.05V
（5）该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V
V=2188.68（万元）
（7）该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146（元/m2）
一、单选题
1、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润为12%，则开发利润为（D）万
A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2
解释：
（1000+1500+75+35）*12%=313.2万元
2、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2,现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950/m2，理论上应补地价（单价）为（C）元/m2
A、552B、3519C、4293D、4845
5.1*950-0.8*690=4293元/m^2
3、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价格贬值属于（C）
A、物资折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧
4、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。
相邻有一临街深度47.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（B）万元。
A、109B、117C、124D、130
（40%+30%+20%+10%+9%+8%）*100=117万元
5、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（A）年。
A、35B、45C、48D、50
6、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的住宅楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。
A、100B、300C、600D、900
180万元*3/6000=900元/m^2
7、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（A）。
A、建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误
C、甲土地的价格高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况
8、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月132日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（B）元/m2。
A、3214B、3347C、3367D、3458
3000*（1+1%）^11=3347
9、某地区房地产交易中卖房、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方287万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该房地产的正常成交价格为（B）万元。
A、323B、275C、273D、258
297/（1+8%）=275
10、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑价格200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（C）万元。
A、417B、500C、460D、450
（50-200*12%）/10%+200=460
11、某房地产正常情况下年收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（c）万元。
A、833.33B、830.45C、828.25D、827.64
V=（140-40）*[1-1/（1+12%）^45]/12%=828.25
12、某显瘦临街总深度30M的矩形宗地，前街路线价2000元/m2，后街路线价1000元/m2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（）m。
A、10B、15C、20D、30
2000/（1000+2000）*30=20
二、多选题
1、估价报告书的内在质量包括（ACD）。
A、估价结论的准确性B、文字表达水平
C、估价方法选择的正确性D、参数确定的合理性
2、房地产交易中的特殊交易情形包括（BCD）。
A、交易双方曾经有过业务联系B、购买相邻房地产
C、交易税费由买方承担D、卖方不了解市场行情
3、求取建筑物重新建造的成本方法有（ACD）。
A字数调整法B、实际观察法
C、工料测量法D、分部分项法
4、建筑物的物质折旧包括（ABD）。
A、有形损耗B、正常使用的磨损
C、功能折旧D、意外的破坏损毁
5、下列说法正确的是（AD）。
A、可比实例肯定是交易实例B、交易实例肯定是可比实例
C、可比实例不一定是交易实例D、交易实例不一定是可比实例
一、判断题
1.假设开发法可用于拆迁补偿估计。
（错）
2.同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
3.房地产价格的表懂趋势与其当前价位的高低可以无关。
（对）
4.若股价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或者未来。
5．城市中现在有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益估价法。
6.房地产价格实质是房地产权益的价格，故其收益在估价中要比物质实体更重要。
7.长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。
8.不论估价母的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当【评估的估价对象的范围。
9.人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
10．某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。
该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。
（不出）
二、单项选择题
1、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑价格200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（C）万元。
A、417B、500C、460D、450
2、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（B）万元。
3、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为（C）元/平方米。
A、500B、200C、250D、100
4、用收益法评估某宗房地产的价格时，除油租约限制的以外，应选取（a）净收益作为估价依据。
A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际
C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低
5、甲土地的楼面地价为2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/平方米，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（c）。
A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙D、难以判断
6、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为（D）。
A、有效经过年数等于实际经过年数
B、有效经过年数短于实际经过年数
C、有效经过年数长于实际经过年数
D、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数
7、有一宗地产，土地面积1000平方米，其价格为为1500元/平方米，建筑面积5000平方米，其重置价格为1200元/平方米。
该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（A）元/平方米。
A、950B、1000C、1200D、1250
（5000*1250-1000*1500）/5000=950
8、市场法的理论依据是（B）。
A、适合原理B、替代原理
C、最高最佳使用原则D、均衡原理
9、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地产总价格为2400万元，其中土地价格为800万元。
某人购买了其中300m2，该部分的房地产价格为126万元。
假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（C）。
A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%
10、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（B）元/m2。
A、50B、250C、300D、350
11、在成本法求取折旧中，采用（A）更符合实际情况
A、有效经过年数
B、实际经过年数
C、剩余经过年数
D、自然经过年数
12、某可比实际的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2首期付12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（A）m2。
A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66
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