业主大会、业主委员会组织管理办法Word格式.doc

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（六）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管;

（七）公共收益的管理、使用、审计;

（八）业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务;

（九）违反管理规约的责任。

管理规约经业主大会通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公示。

第五条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第六条筹备组应根据物业管理区域实际情况确定业主委员会规模（业主委员会一般由5-11人组成）。

业主委员会委员候选人采取镇（街道）党（工）推荐、村（社区）党支部推荐、10名以上业主联名推荐和业主个人自荐相结合的方式进行，优先推荐业主中符合条件的村（社区）“两委”成员（“两委”是指村（社区）支部委员会和村（社区）村（居）居民委员会）、小区党支部委员、网格员、优秀志愿者、党组织关系在村（社区）的党员业主。

首届业主大会筹备组成员不得成为业主委员会委员和候补委员的候选人。

第七条业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律法规，具备一定的房地产、物业管理、专项维修资金、财务管理等方面法规政策及专业基础知识；

（三）遵守《业主大会议事规则》《管理规约》以及模范履行业主义务，按时缴纳物业管理相关费用。

小区交付不满三年的，按照实际交付年限提供全部缴费凭证；

小区交付已满三年的，应提供连续三年的缴费凭证；

无物业的老旧小区根据实际情况确定；

（四）具备履行职务的健康条件和必要的工作时间，热心公益事业、责任心强、公道正派；

（五）具有一定组织和协调能力，能耐心细致做好群众工作，在群众中有较高威望和公信力；

（六）本人、配偶及其直系亲属不在本物业管理区域内提供服务的物业企业工作；

（七）年龄满18周岁，原则上不超过65周岁。

工作表现突出、履职能力较强的退休党员，经筹备组考察，村（社区）党支部审核，报镇（街道）党（工）委批准后，年龄可放宽至70周岁；

（八）其他法律、法规或规范性文件规定的不宜推荐的情形。

第八条有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：

（一）违反国家法律法规，曾受到刑事处罚和行政处罚的；

（二）违反党纪国法，正在接受纪委和监委立案调查的；

（三）受到党内严重警告以上处分和行政记大过以上处分不满三年的；

（四）参与法轮功等邪教组织，参加过传销等非法组织，参与非法上访的；

（五）利用家族势力和黑恶势力干预小区正常工作和生活的；

（六）拒缴、延期缴纳物业服务合同约定的物业服务费、电梯费、车辆泊位费等应缴费用的；

（七）在公共场合或微信、微博等社交媒体上发布不实言论，煽动对党和政府不满情绪的；

（八）在本小区私搭乱建，噪音扰民、非法侵占绿地、不文明养犬等侵害小区他人正当权益等行为的；

（九）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供服务的物业企业工作的；

（十）已被列入失信人员名单的（法院、税务、银行等部门记录的）；

（十一）房屋权属有争议的。

第九条筹备组负责对业主委员会委员候选人进行考察，广泛听取村（社区）“两委”成员、党员和居民群众及有关单位意见及建议，与候选人逐一见面谈话，摸清候选人基本情况、参选动机和工作思路，并出具考察结论，同时按照应选业主委员会委员人数1.5倍提出初步候选人建议名单，并对初步候选人进行公示。

由镇（街道）党（工）委组织对初步候选人物业管理相关知识进行培训，并会同纪检、民政、物业、信访、公安等部门对初步候选人进行初步审核，在结合培训考试情况对业主委员会初步候选人进行资格审查和综合分析后，按照应选业主委员会委员人数的1.2倍提出正式候选人名单，并在小区显著位置进行公示，正式候选人中党员比例不得低于60%。

第十条业主大会的召开时间应为周末休息日。

业主大会召开前,筹备组须公示大会的时间和地点并进行宣传动员，提前告知业主参加业主大会进行选举或由业主委托进行选举投票。

筹备组应对全体业主信息进行核实登记并公示。

业主大会现场设置投票箱，也可设置流动票箱组织业主投票，选举时一位业主只能接受三位业主的委托进行投票，业主代表必须持有委托人出具的授权委托书，授权委托书中应明确委托人与被委托人基本信息、委托事项、委托权限、委托期限等。

业主委员会候选人不得作为被委托人。

筹备组可采取召开会议、上门走访、公示公开等方式，向全体业主介绍业主委员会委员候选人，广泛争取业主的认同和支持，确保选举工作顺利进行。

当选后的委员应当签订履职尽责尽职承诺书，并在小区内进行公示。

业主委员会可以设立候补委员。

候补委员人数不得超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。

候补委员可以与正式委员同时由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。

设立候补委员的,应当和业主委员会一并备案。

候补委员可以列席业主委员会会议，但没有表决权。

第十一条业主委员会作为业主大会的执行机构，任期不超过5年，业主委员会委员中党员人数不得少于50%。

业主委员会产生后七日内应召开第一次会议，邀请镇（街道）、村（社区）相关负责人及筹备组成员参加。

推选业主委员会主任、副主任并确定其他委员的分工，将结果和分工、联系电话等在小区进行公示，报村（社区）、镇（街道）、区物业管理行政主管部门备案。

业主委员会在村（社区）、镇（街道）、区物业管理行政主管部门指导下履职，并接受全体业主的监督。

第十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地镇人民政府（街道办事处）备案:

（一）业主委员会备案登记表;

（二）业主大会设立和业主委员会选举情况的报告;

（三）业主大会决议;

（四）管理规约、业主大会议事规则;

（五）业主委员会成员名单;

（六）业主委员会成员个人简历表、房屋产权登记证明或在房地产部门登记的购房合同、无犯罪记录证明、物业公司出具的业主委员会成员缴清物业费证明、身份证复印件、党员证明;

（七）相关公示材料；

（八）备案所需的其他资料。

镇人民政府（街道办事处）应当在五日内将备案证明复印件分报区物业管理行政主管部门、物业所在地公安派出所、村（社区）存档。

前款备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内，办理备案变更手续。

业主委员会向物业所在地镇人民政府（街道办事处）备案后,持备案材料向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并将业主委员会印章进行公安备案。

第十三条业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。

工作经费可以由业主分摊，也可从物业共有部分经营所得收益中列支。

工作经费具体额度、标准由管理规约、业主大会议事规则规定或业主大会决定。

工作经费应单独设立财务科目，经费使用须经业主委员会会议决议方可支取，相关的开支凭证须由经办人、审核人签字。

工作经费的收支情况，应当每季度在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋公告不少于15日，接受业主的查询和监督，并报村（社区）、镇（街道）、区物业管理行政主管部门备案存档。

工作经费主要包括以下开支：

（一）业主委员会日常办公所需经费，包括办公家具、电脑、网络、文具等；

（二）业委会成员工作津贴;

（三）人身意外伤害保险费用；

（四）聘请代理记账费用；

（五）财务审计费用；

（六）其他业主大会议事规则规定或业主大会同意列支的费用。

第十四条业主大会可结合本小区实际情况，决定业主委员会委员工作津贴标准。

业主委员会委员应认真履职尽责，对在年度任期内工作表现突出、成绩显著和作出贡献的，经区物业管理行政主管部门考核评比予以奖励。

第二章业主委员会及其成员工作职责

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，主要履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，每季度向所属村（社区）、镇（街道）、区物业管理行政主管部门报告物业管理实施情况；

（三）拟订选聘物业服务企业的方案并报业主大会决定，报村（社区）、镇（街道）、区物业管理行政主管部门备案；

（四）签订物业服务合同，并将物业服务考核细则作为物业服务合同的附件一并约定，报村（社区）、镇（街道）、区物业管理行政主管部门备案。

监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）倡导业主文明居住，及时了解业主、物业使用人的意见和建议；

（六）组织开展共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造；

（七）拟定物业管理用房等物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案以及收益分配使用制度；

（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（九）监督管理规约的实施；

（十）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（十一）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十二）按照签订的物业服务合同和物业服务考核细则约定的物业服务内容，每月定期对物业企业进行检查考核赋分在小区进行公示，年终提出综合考评结果并进行处理；

（十三）对侵害业主共同利益的行为业主委员会有权要求立即纠正，对于不纠正的依法向有关部门反映或提起诉讼；

（十四）积极配合有关部门和村（社区）、镇（街道）做好涉及公共安全、环境整治、垃圾分类等小区管理相关工作，落实基层社会治理相关工作；

（十五）对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；

（十六）业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理；

（十七）业主大会授权业主委员会决定或实施的其他事项。

第十六条业主委员会主任职责：

（一）主持业主委员会工作；

（二）负责召集主持业主大会会议和业主委员会会议，代表业主委员会向业主大会和镇（街道）、区物业管理行政主管部门报告工作；

（三）代表业主委员会与物业服务企业、村（社区）、镇（街道）及有关职能部门协调小区物业管理的相关事务工作；

（四）监督业主委员会其他委员履行工作职责，组织安排对物业进行检查考核；

（五）审核和签批业主委员会工作文件、财务收支等；

（六）拟定业主委员会内部工作制度、方案、计划等；

（七）根据业主大会或业主委员会会议决定应当履行的其他职责；

（八）制定物业服务考核细则，严格按照签订的物业服务合同和物业服务考核细则，每月组织对物业服务企业服务内容进行考核赋分。

第十七条业主委员会副主任职责：

（一）协助主任做好业主委员会日常工作，根据主任委托授权代行主任有关职责；

（二）承担落实各自分工的专项工作；

（三）参与拟定制定业主委员会各项工作制度、方案计划等；

（四）密切联系业主、物业使用人，广泛了解本小区物业管理动态和问题，及时向主任报告情况；

（五）根据业主大会或业主委员会会议决定应当履行的其他职责。

第十八条业主委员会其他委员职责：

（一）参加业主委员会会议及各项活动，参与业主委员会各项事务的决策；

（四）密切联系业主、物业使用人，广泛了解本小区物业管理动态和问题，及时向主任和副主任报告情况；

（五）业主大会或业主委员会会议决定应当履行的其他职责。

第十九条业主委员会应明确各委员的职责分工，各委员工作中应相互配合、互相监督，具体职责分工由业主委员会会议确定，并于确定后3日内，在物业管理区内向全体业主公告，同时报村（社区）、镇（街道）、区物业管理行政主管部门备案。

第二十条业主委员会在履职工作和党建工作中应完善工作记录,规范工作制度,接受业主及村（社区）、镇（街道）等的监督，并就工作开展情况进行公示。

业主委员会成员每年应递交应公示个人述职报告。

第二十一条业主委员会成员有下列情形之一的，其委员资格自行终止:

（一）任职期限届满;

（二）不再是该物业管理区域内的业主或者连续一年以上不在本物业管理区域内居住;

（三）丧失民事行为能力;

（四）被依法追究刑事责任;

（五）以书面方式向业主大会提出辞职请求;

（六）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第二十二条业主委员会成员有下列情形之一的，镇人民政府（街道办事处）调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员资格，违反法律法规规定的，依法追究法律责任:

（一）不履行委员职责;

（二）挪用、侵占业主共有财产;

（三）在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分;

（四）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

（五）与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系;

（六）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

（七）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

（八）违规使用业主委员会的印章;

（九）不按照管理规约或者业主大会的决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计;

（十）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

第二十三条业主委员会委员因资格终止、辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十时,设立业主委员会候补委员的，应当自业主委员会委员职务终止之日起7日内，按照候补委员选举时的票数多少自动递补,并且在本物业管理区域内公告；

未设立业主委员会候补委员的，可由村（社区）与业主委员会共同协商后，由村（社区）党组织指定工作人员代为履行职责,并按照业主大会议事规则及时补足。

候补委员递补及业主委员会补足等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十时,应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第二十四条业主委员会任期届满前三个月，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会换届选举时，上一届业主委员会应当向业主大会提交工作报告和审计报告。

选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在村（社区）村（居）民委员会的监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作;

新一届业主委员会未选举产生的，移交由村（社区）村（居）民委员会代管。

第二十五条业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，区物业行政主管部门应当责令其在三十日内改正;

逾期不改正的，镇人民政府（街道办事处）应当会同区物业行政主管部门、村（社区）村（居）民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

第三章业主委员会运行管理

第二十六条业主委员会应在法律法规规定和业主大会授权的范围内规范议事，自觉接受村（社区）、镇（街道）、区物业管理行政主管部门的指导监督。

在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告村（社区）党组织。

召开业主委员会讨论有关事项时，采取民主制，少数服从多数，决议须经超过半数业主委员会成员同意，可以邀请村（社区）党组织负责人和镇（街道）物业办、区物业管理行政主管部门工作人员列席，邀请列席人员可提出意见建议，并指导监督业主委员会研究事项符合相关规定要求，切实维护业主合法权益。

会议应由专人负责记录并保管，形成共识后再提交业主大会会议决定。

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，调整物业服务费标准；

（十）物业管理经营用房、共用部位、共用设施设备使用和经营方案及其收益的分配使用制度；

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十七条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。

业主委员会应当每月定期召开一次会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：

（一）经三分之一以上业主委员会委员提议召开的；

（二）业主大会决定召开业主委员会会议的；

（三）业主委员会主任认为有必要召开的；

（四）村（社区）、镇（街道）及区物业管理行政主管部门要求召开的。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第二十八条业主委员会应根据国家、自治区、银川市物业管理相关规定和业主大会议事规则，建立物业管理工作档案资料，由业主委员会委员负责档案管理，档案资料管理人员应对档案资料编号造册，做好档案资料收集、整理、归档等工作，工作档案资料包括以下内容：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）建筑规划总平面图；

（四）共用设施设备的交接资料；

（五）物业管理用房配置确认资料；

（六）会议的音像与录音资料；

（七）业主大会、业主委员会的会议记录和决定；

（八）业主大会、业主委员会印章使用登记簿；

（九）业主大会、业主委员会公示情况的照片资料等证明材料；

（十）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（十一）历届业主委员会选举及备案、交接等资料；

（十二）业主及业主代表的名册；

（十三）业主意见建议登记簿；

（十四）有关业务往来文件；

（十五）物业专项维修资金筹集及使用账目；

（十六）利用物业经营用房以及共用部位、设施设备经营的合同、协议；

物业经营性收支相关账目、材料；

（十七）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；

（十八）其它涉及物业管理工作的有关档案资料。

业主可以查阅与自身直接相关的档案,业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

业主委员会应自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第二十九条业主委员会应当建立印章管理规定,由业主委员会主任以外的委员保管印章。

使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;

使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字。

印章使用情况均应当进行登记存档。

违反前款规定擅自使用印章的,镇（街道）可责令限期改正,并通告全体业主。

造成经济损失或者不良影响的,依法追究责任人的法律责任;

是党员的,还应参照《中国共产党纪律处分条例》等追究相关责任。

第三十条利用物业管理经营用房以及物业管理区域内共用部位、共用设施设备、共有部分经营性的，业主委员会应当根据管理规约或经业主大会同意，委托物业服务企业代为经营管理，业主委员会做好监督工作。

物业服务企业应将洽谈结果与业主委员会商定后，方可对外正式签定合同。

经营性收益扣除合理经营成本后，收益归全体业主所有。

原则上经营性收益的70%以上应当用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，其余部分可用于业主大会、业主委员会的工作经费或补充物业服务费用不足，经营性收益不得用于与物业管理活动无关的事项。

经营性收支情况应每月10日前报村（社区）、镇（街道）、区物业管理行政主管部门备案，业委会要对报送信息的真实性、完整性和准确性负责，接受业主和村（社区）、镇（街道）、区物业管理行政主管部门的查询、监督，经营性收支情况除在接受查询、监督外，还应当至少每半年在物业管理区域内集中公布一次。

第三十一条经营性收益不得以任何个人名义进行存储及管理。

由业主委员会主任、管理印章委员以外的委员担任出纳。

会计根据实际情况聘请代理记账。

业主委员会所有支出，均应取得真实、合法、有效的原始凭证，须写明用途并由经办人、审核人签字，做到手续齐全。

大额资金的支出应遵循业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定，报销时应附相关会议纪要等证明资料。

对违反规定的开支，财务人员应拒绝给予报销。

对公共收益的收支情况每年进行审计。

业主委员会任期届满、集体辞职或业主委员会主任离职的，应于届满、辞职或离职前开展任期内财务审计。

相关财务审计结果须在物业管理区域内显著位置公布不少于15日，接受业主监督。

第三十二条业主委员会应根据法律法规、政策规定和管理规约、业主大会议事规则等规定，主动及时向业主公开有关信息和资料，书面张贴公布地点一般为物业管理区域的出入口、宣传栏等不少于3处的显著位置公布，应当主动向业主公布下列信息和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四