住宅物业保修金管理办法Word文件下载.docx

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（四）主管部门

建设主管部门应当建立健全保修金管理制度，并由物业专项维修资金管理机构（以下统称保修金管理机构）负责保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。

（五）部门职责

市建设主管部门会同市财政部门负责全市保修金管理的指导和监督。

县（市、区）建设主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内保修金管理的指导和监督。

（六）适用对象

2006年10月1日以后，新建竣工交付的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业，建设单位均应当按照本管理办法的规定交纳保修金。

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二、保修金的交存

（一）交存比例

建设单位在物业交付使用办理房屋所有权首次登记前，应当一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金，分期开发的，按分期开发面积交纳，并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。

物业建筑安装工程平均造价由市、县建设主管部门核定。

（二）滞纳责任

建设单位不按本管理办法的规定交纳或者补交保修金的，由属地建设（物业）主管部门责令限期交纳；

逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并依法给予处罚。

属地建设主管部门应将建设单位不按规定交纳或补交保修金的行为记入房地产企业信用档案，定期向社会公布。

（三）专用票据

保修金管理机构收取交存保修金时，应当开具省财政厅监制的专用票据。

（四）免交情形

建设单位投保工程质量潜在缺陷保险符合国家和省规定的保修范围和保修期限，并经县（市、区）建设主管部门同意的，可以免予交纳保修金。

三、保修金的使用

（一）保修期限及保修范围

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

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正常使用条件下，物业保修期限为：

⒈屋面防水工程不低于8年；

⒉有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；

⒊供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

⒋电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

⒌房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

本办法所称保修期限自物业交付消费者之日起计算。

（二）非保修范围

因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成物业质量问题，不属于保修范围，由业主依法承担相应的维修责任。

（三）建设单位保修

建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业保修。

建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订物业委托保修协议，明确权利与义务，以及保修费用支付方式。

保修协议的示范文本由市建设主管部门另行制订。

（四）保修金使用

1.使用情形

在物业保修期限内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按本办法规定启动使用保修金：

（1）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的；

（2）物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。

2.使用程序

出现前述情形之一的，由相关业主或者业主委员会（未成立业主委员会的为社区（村）居民委员会，下同）提出申请，经属地建设主管部门核实后，由业主委员会组织维修，其费用在保修金中列支。

保修金使用申请人应当对申报材料、维修工程、工程造价等保修金使用相关事项的真实性和合法性负责。

3.保修金补存

因建设单位不履行保修责任，业主委员会按照本管理办法规定动用保修金后，建设单位应当在保修金使用后15日内足额补存保修金。

五、保修金的退还

（一）储存期限

保修金存储期限为8年。

（二）保修金变更

1.主体变更

建设单位在保修期内发生合并、分立等主体变更情形时，可以由合并、分立时确定继续履行保修责任的单位，向保修金管理机构申请办理保修金主体变更，将原交存的保修金本息变更至继续履行保修责任的单位名下，符合退还条件时，由该变更后的单位按规定程序申请退还保修金。

2.相关权利、义务变更

建设单位未注销但无法继续履行保修责任的，可以申请由相关联的非自然人股东（无非自然人股东的可申请由相关联的法人）继续履行保修责任，并向保修金管理机构申请办理保修金相关权利、义务变更，将原交存的保修金本息变更至该继续履行保修责任的非自然人股东或相关联法人的名下，变更后可按规定程序申请退还保修金。

建设单位注销前未办理保修金相关权利、义务变更手续的，原投资人以注销前未清算财产为由申请承继分配的，参照前述规定办理保修金相关权利、义务变更，并应提交有关申请人是原保修金交存单位投资人的证明文件及保修责任履行情况、保修金余额分配协议（投资人为二人以上时）的相关书面材料。

（三）保修金退还程序

1.一般程序

保修金管理机构应当在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示，公示期为30日。

公示期满后，建设单位可按规定持保修金退还申请报告、业主委员会及物业服务人公示无异议书面证明等材料向保修金管理机构提出退还申请,材料齐全且符合条件的，物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者履行保修责任的单位。

2.特殊情形

因征收拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,建设单位或履行保修责任的单位可凭相关灭失证明向保修金管理机构提出申请退还保修金本息余额。

（四）保修金转专项维修资金

建设单位注销前未办理保修金相关权利、义务变更手续的，且无原投资人承继申请，业主委员会可向保修金管理机构申请将保修金余额转入至专项维修资金，所在地建设（物业）主管部门应当进行公示，公示期为30天。

公示期满无异议的，其原交存保修金本息余额，转入同一物业区域物业专项维修资金，专户存储，归全体业主所有。

（五）清算追偿

建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。

四、保修金的监督管理

（一）保修金公布

保修金管理机构应当做好保修金的建账和核算，每年定期向相关物业小区业主公布保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主的监督。

（二）保修金增值及计息

保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买一级市场国债或转为银行定期存款，实现增值保值，不得挪作他用。

保修金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；

其余部分按一年期同期银行定期存款利率计息。

（三）行政责任

建设主管部门、保修金管理机构或其他有关部门及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任：

1.截留、挪用、侵占保修金的；

2.未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的；

3.在保修金使用审核、拨付中，故意刁难或者拖延的；

4.其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

（四）其他

用于销售的新建独立非住宅物业保修金，参照本办法执行。

本办法自2022年*月*日起施行。