宁波市房地产行业报告Word文档格式.docx

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宁波商品房竣工及销售情况

700

636

600

549

444

500

378

368

395

400

293

279

287

262

300

1999年

2000年

2001年

2002年

2003年

商品房竣工面积

商品房销售面积

（二）房价走势情况

2000年，市商品房价格从当年1月的2498元/平方米，升到年底的2729

元/平方米；

2001年，房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房价达2867

元/平方米，比上年同期上涨11.77%。

2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，

越涨越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上涨23.56%；

年上半年商品住房均价走势平稳，均价维持在4000元/平方米左右，而下

半年高档高层公寓楼销售量的大幅增加，直接导致商品住房的房价再次攀

升，到2003年9月，房子均价升至4565元/平方米，比年初上涨14.96%，

年底时房子均价又升至4884元/平方米；

2004年虽受国家宏观调控措施、

央行房贷新政策的实施及市规房地产市场相关政策的出台影响，但从全年

来看，市房地产市场继续保持高位运行，商品住宅房均价达到

5739.8元/

平方米；

今年6月份统计显示商品房房价达到了6013.83元/平方米，预计

房价将保持平稳上升趋势。

图三：

宁波市三区00－05年商品房成交价格走势

海曙区

江东区

江北区

六区平均价

9000

8000

7000

6000

5000

4000

3000

1000

6月

9月12月

9月

12月

3月

000年

000年00年

001年001年01年002年002年02年003年003年003年03年

004年004年004年04年005年005年

2

20

据统计部门数据，在全国

35个大中城市中，市房屋销售价格

2000、

2001、2002

年的的涨幅均居全国第一，

2003年的涨幅居全国第二，2004

的涨幅居全国第五，今年1-4月份的涨幅退至与并列的第六位。

房价涨幅回落的原因，主要是政府采取了各项调控措施。

2003年，增

加土地供应，中心城区累计新增出让住宅用地120公顷，且全部采取挂牌

和封顶招投标形式（拍卖形式暂停）。

同时，还启动了限价商品房建设，每

套面积控制在55－95平方米，均价3000元/平方米左右。

此外，还减缓旧

城改造步伐，将非成套房改造完成年限从2005年推迟到2007年，控制拆

迁形成的被动住房需求。

（三）总体评价

房地产市场整体发展水平仍在合理的围，在过去两年存在投资行为泡

沫。

目前市场氛围回归理性，房地产市场不存在明显风险，房价未来趋向

平稳，2005年房地产的主题将是“调整”。

二、房地产发展的几个特点

1、商品房价格呈上涨趋势。

2000—2002年，房地产价格涨幅连续三年居全国首位，2003年退居全国第二位。

2001—2003年平均涨幅为19.6%。

至2004年9月，商品房平均价比年初增长26.47%，超过前三年年平均涨

幅6.87个百分点，房价存在加速上涨趋势。

2005年上半年房价涨幅大幅回荡，预计全年涨幅在6%左右。

2、商品房供销两旺，房地产投资增长与销售增长基本一致。

1999年

一2003年，全市房地产开发投资和商品房销售额分别增长

3.96倍、2.87

倍，二者之间表现出相当的一致性。

3、房地产高速发展中，理性与非理性因素并存。

此轮房地产的高涨，

有经济高速发展、城市化进程加快、港口优势突出、城市吸引力加大等基

本面的支撑；

同时，也与开发商与投资者的大肆炒作、居民从众行为导致

的“非理性”消费不无关系。

三、对房地产需要关注的地方

1、商品房价格涨幅。

2000年一2004年9月间，商品房平均价格从2566

元上升至5562元，增长1.17倍，2001—2003年平均增幅达19.6%，同期

居民消费价格指数和城镇居民人均可支配收入平均上涨率分别为一o.1%、

11%。

房价涨幅分别高于后二者19.7、8.6个百分点。

房地产作为一种特殊

的商品，其价格如果上升的幅度太大，甚至超过居民的承受能力，就可能

导致泡沫的产生，影响到房地产市场的正常发育。

2、房地产投资占GDP及全社会固定资产投资比重。

关于上述比值的正

常值，各方看法不一。

有专家认为10%、20%左右为宜。

1999年以来，市

房地产投资占GDP和全社会固定资产投资比重持续上升，2004年9月分别

为10.69%、22.05%。

考虑到GDP及固定资产规模大的原因，此比重偏高。

而且从增长态势看，房地产投资1999—2003年四年平均增幅为41.04%，远远高于GDP同期增幅（14.44%），高于全社会固定资产投资同期增幅

（27.23%）。

房地产投资过快反映了对未来房价存在过高预期，有可能形成

未来商品房的供过于求。

3、房价收入比。

房价收入比用于判断居民住房消费需求的可持续性。

一般认为，房价收入比在3—6倍较为合理。

市房价收入比偏高，2003年

末为9.13倍，四年平均房价收入比达7.83倍。

而且，此比例还有逐年上

升的趋势，这也反映了随着商品房价格的逐步提高，居民住房消费需求的

可持续性在逐步递减。

4、城区已交付商品房空置率高。

2004年的商品房空置率超过20%（官

方统计数据），而近年热点开发板块——鄞州中心区，官方统计数据显示

2004年入住率仅为30%，实际考察个别楼盘甚至空置率高达60%以上。

四、影响当前房市的主要因素分析

（一）金融政策调整的影响。

当前市房地产市场运行形势发生变化，金融政策的调整起到了主要的作用。

国家为了遏制投资过热势头。

降低金融风险，总体上实行了银根紧缩的金融政策，对房地产开发贷款和个人购房贷款进行了总量控制，调低了住宅按揭成数，提高了对第二套住房购买的按揭借款利率，严格了审核程序，很多银行还停止了对非市区购房户的购房贷款。

这对房地产市场的供给和需求两方面都产生了直接的影响。

由于房地产开发项目固有的特性，短期不会减少供给，反而由于资金压力开发商会加紧出售房产以期回笼资金，而需求者实际购买力下降，下单显得更加谨慎，使得市房地产市场的供求关系短期发生转变，商品房预售期明显延长。

二手房交易量萎缩了一半以上。

另外，金融政策的这一变化促使

投资性购房退潮，房地产市场竞争渐趋激烈，房产企业正在市场上重新“洗牌”。

有实力的企业将会获得更多的资源和发展空间。

（二）土地政策调整的影响。

根据国务院办公厅下发的《关于深入开

展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（国办发明电[2004]20号）的文件精神，市土管部门集中半年左右的时间深入开展土地市场治理整顿。

暂停农用地转为非农建设用地的审批，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的各类规划修改，加强了建设项目用地的审查。

以中心城区为例，目前基本上没有现成的熟地、净

地可出让，都需征地拆迁。

因此，在土地市场集中治理整顿期间基本上不可能新增土地，出现了土地供给在一段时期的断档，目前只能对部分已出让无需征地拆迁或已落实拆迁安置用地的土地进行消化。

这将影响市房地产市场的持续有效供给。

（三）拆迁政策调整的影响。

为适应城市发展需要，2004年市对拆迁安置政策及拆迁补偿标准作了进一步的调整。

调整后的拆迁政策和原政策

相比，拆迁安置补偿标准有了相应的提高，使拆迁安置标准能与当前市的住房价格相对应，这对市的住房价格会有一个刚性支撑。

由于拆迁政策处于调整以及全国性拆迁难的状况，市2003年未启动新的拆迁计划，拆迁规模大大减少，使得住房需求的过快释放在一定程度上

得到有效抑制。

随着拆迁政策调整完成新拆迁计划的启动，将会增加市场需求，刺激住房消费。

（四）市场主体心里因素的影响。

当前的一些宏观调控政策对房地产

市场造成直接的影响外，也影响着市场主体对房市运行的判断和看法。

开

发商：

看到银根紧缩对市场需求影响的同时。

也看到了土地政策将会缩减

商品房供给，一定程度上增加了对市场的信心。

在目前市场前景不甚明朗

的情况下，由于市场买涨不买跌的惯例，开发商不会冒着巨大的市场风险

打破目前的价格秩序。

已有房源的投资者：

预计房价上涨空间有限，开始

抛出房源，使得目前二手房广告中的次新房大量增加。

但住房不是股票，

住房具有投资和居住消费双重性质，因此大部分投资者在资金压力不大的

情况下，不愿大幅降价抛售，只是把原本虚高于市场正常价格的部分下调。

潜在购房者（包括投资购房和消费购房）；

在市场形势尚未明朗前不愿轻易

下单，出现持币观望心态，使得其购买行为变得理性。

市场主体的这些心

里因素是造成当前房市胶着状态的重要因素。

如无新的房市调整政策出台，

市场主体的这种心里态势将会持续一段时间。

五、房地产信贷风险分析

1、房地产企业贷款风险。

目前，在众多的房地产企业中，突出的一个

特点就是总体资产负债率偏高，资金融通高度依赖于银行贷款，自有资金

不足。

2003年底，全市房地产企业平均实收资本仅为1604万元，规模小、资金实力薄弱的企业占大多数。

从房地产企业开发资金来源看，2003年资金来源合计195.69亿元，其中：

国贷款55亿元，定金及预收款70.90亿元，自有资金14.02亿元。

考虑到建筑施工企业和购房者资金来源的贷款因素，估计市房地产企业开发资金约有60%以上来自于银行贷款，而银行贷款的发放又以房产和土地为抵押的方式为主（2004年3月末，房地产企业贷款中62%为抵押贷款），房地产企业对银行贷款的依赖性过大。

2003年房地产企业的自有资金比例仅为7.16%，与国家要求的35%及以上的比例有相当大的差距。

而且，房地产企业倾向于开发大户型、大面积高档楼盘，

结构性矛盾突出。

一旦市场需求发生变化导致房地产价格较大波动，自有资金少、资产负债率高的房地产企业可能难以承担风险，资金链断裂形成半拉子工程，银行不良资产将大幅上升，从而引发金融风险。

图四：

02、03年宁波房地产投资资金来源情况

万元

900000

836010

800000

717922

700000

600000

549966

505385

500000

400000

369720

300000

261479

200000

73384

64978

11763

100000

527

贷款

外资

自筹

其他

上年结余

02年03年

数据

来源：

市统计局

图五：

全市房地产企业经营情况

2002年

项目

总计

国有

集体

外商投资

港澳台投资

其他经济

年末资产负债情况

资产总计

3344134

388441

252894

97620

287852

2317327

负债总计

2726491

322059

194580

67963

240375

1901514

所有者权益

617643

66382

58314

29657

47477

415813

损益情况

经营总收入

1252316

197957

118915

41343

151947

742154

利润总额

172907

18072

15462

5594

7110

126669

2003年

5501231

428877

232067

120803

459351

4260133

4584122

363352

179381

92945

386261

3562183

917109

65525

52686

27858

73090

697950

1601008

100508

78813

33489

88182

1300016

260241

16005

19666

5429

21992

197149

数据来源：

2、个人消费信贷风险。

城调队抽样调查显示，全市投资性购房的比例

约为22.2%，过高的投资性购房比例推动了房地产市场的非理性繁荣。

个

人消费贷款的快速增长无疑助长了这种状况的发生。

由于个人住房贷款不

良率较低（2004年9月末仅为0.92%），各商业银行都不遗余力地推动此项

业务的开展。

截至2004年9月末，市金融机构自营性个人住房贷款余额为

199.34亿元。

按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3—8年。

随

着时间的推移，个人房贷风险将逐步暴露。

一旦房地产价格发生大幅波动，

部分投资购房者由于自身资金实力不强，其“以租养贷”的理想资金链条

不可避免将断裂，有的投资者甚至出现“负资产”，银行最终将承担由此产

生的风险。

3、土地储备贷款风险。

土地储备机构的运转依赖于银行贷款的支持。

近几年，市土地储备贷款增长迅速。

土地储备贷款在增长过程中，抵押权难以落实、短贷长用等问题逐步显现，尤为突出的是由于土地储备机构资

本金不足，资金过分依赖银行贷款可能给银行贷款带来潜在隐患。

据统计，至2004年8月末，十家土地储备中心资本金总额约为4.5亿元，贷款余额则达到32亿元，贷款余额较2001年末增长4.64倍。

其贷款担保方式以土地抵押为主，也有部分是以财政承诺为担保。

受国家宏观调控土地控紧的

影响，部分土地储备机构资金滚动已出现困难。

同时，土地储备贷款与房地产市场的依存度高，如果房地产价格较大幅度下滑，土地价格将随之下跌，土地出让收入减少，银行贷款难以保证。

六、房地产未来前景看好

首先，经济支撑是楼市发展的主要原因。

当前经济环境良好，经济特

别是经济将继续延续快速增长的势头。

据市统计局最新统计资料显示，上

半年，我市完成生产总值（GDP）972.3亿元，按可比价格计算，同比增长

16.1%。

完成地方财政一般预算收入为84.96亿元，比去年同期增长20.4%；

城镇居民人均可支配收入为8300，人均消费性支出5702元。

居民收入水

平的提高，对住宅质量、环境、科技含量等有了更高的要求，使得建安成

本的增加，带来房价的进一步上升。

日前，市委书记在第十次党代会的指

出，到2008年全市生产总超过3000亿元，年均增长12%左右，人均达到

6000美元。

经济的增长一方面增强了居民消费信心；

另一方面增强了居民购买力；

更重要的是经济发展具有的惯性，为今后一个时期经济奠定了良好基础。

在正常情况下经济仍将强势发展。

显而，经济的增长，居民收入的提高，为我市房地产的持续发展提供空间。

其次，城市化进程步伐加快，为楼市发展提供基础条件。

为加快城市化步伐，推动城乡一体化建设，我市正在加紧实施基础项目建设，市委书记在十次党代会上强调，坚持高起点规划，全面拉开大都市框架。

中心城区要进一步优化城市形态，完善功能布局。

三江片要加快整合、改造、提升步伐，大力发展商贸、文化等产业，加快东部新城、北仑、镇海、鄞州新区和东钱湖旅游度假区、高教园区、科技园区等建设步伐，余慈区域形成产业发达的北部都市区，奉化、宁海、象山形成区域特色产业带等等基础设施建设为楼市提供有力保障。

综合种种因素分析，在宏观调控政策的向导指引下，楼市在经历洗理和盘整之后，自用性消费占市场主流，房价将在小幅震荡之后缓步前行，最终将进入品质和理性消费时代。

附一：

全国房地产开发景气指数趋势图

5月份，“国房景气指数”为101.83，与4月份基本持平，比去年同月下降3.28点。

――本年资金来源分类指数为100.08，比

全国房地产开发企业本年资金来源累计为

增长8.7%；

企业自筹资金2586亿元，增长

4月份上升0.73点，比去年同月下降6.65点。

1-5月份，

7753亿元，同比增长25.5%。

其中，国贷款1531亿元，

34.6%；

定金及预收款2949亿元，增长24.7%；

利用外

资112亿元，增长41.7%。

――土地开发面积分类指数为

93.17，比4月份下降0.29

点，比去年同月下降

5.98点。

1-5

月份，

全国完成土地开发面积

6016万平方米，同比下降7.2%。

――房屋施工面积分类指数为

102.90，比4月份上升1.15

5.93点。

1-5

全国累计完成施工面积

10.63

亿平方米，同比增长18.8%。

其中，住宅施工面积

8.21亿平方米，增

长18.3%；

办公楼施工面积0.47

亿平方米，增长15.8%；

商业营业用房施工面积

1.34

亿平方米，

增长21.2%。

――商品房空置面积分类指数为

103.89，比4月份上升

1.57点，比去年同月下降

3.69

点。

5月末，

全国商品房空置面积为

10320万平方米，同比增长6.2%。

其中，商品住宅空置面积为

5933万平方

米，下降0.4%。

――房地产开发投资分类指数为

100.09，比4月份上升

0.92点，比去年同月下降

2.32点。

1-5月

份，全国累计完成房地产开发投资

4644亿元，同比增长

24.3%。

其中，完成住宅投资

3104亿元，

增长21.8%。

完成经济适用房投资

145亿元，下降