房地产企业开发经营情况报告Word文件下载.docx

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2011-2012年鹤壁市房地产开发企业经营情况调查分析报告2011-2012年鹤壁市房地产开发企业经营情况调查分析报告为了更好地了解鹤壁市房地产业在国家宏观调控下的经营情况，及时、准确把握房地产业的发展方向，近期我们对全市有工作量的59家企业随机抽取了35家企业进行了调查。

调查内容涉及5个方面：

一、企业投资情况，二企业销售情况，三企业土地储备情况，四企业资金情况，五、对2012年房地产市场形势的判断。

一、调查情况如下：

（一）企业投资情况1、认为本企业一季度与上年同期相比会增长20%以上的有两家企业，占调查企业的5.7%；

认为基本持平的有8家，占22.8%；

认为下降0—10%的5家，占14.3%；

认为下降10%—20%的有7家，占20%；

认为下降20%以上的有13家，占37.1%。

2、认为本企业一季度投资增长或持平的主要原因（可以多选）是由于销售良好的企业5家，占调查企业的14.3%；

是资金充裕的5家，占14.3%；

是保障房建设拉动的3家，占8.6%；

是市场乐观的4家，占11.4%，其他原因的3家，占8.6%。

3、认为本企业一季度投资减少的主要原因（可以多选）是因为资金紧张的14家企业，占调查单位的40%，是土地紧张的2家，占5.7%；

是销售前景不好的15家，占42.9%；

是市场不明朗，观望的10家，占28.6%；

是其他原因的5家，占14.3%。

从企业投资调查情况看，与全市一季度房地产趋势吻合。

一季度，全市房地产开发投资完成73472万元，比去年同期增长8.2%,增幅比去年同期下降34.8个百分点，销售前景不好、资金紧张、对市场的进一步观望成为制约房地产投资增长的主要因素。

（二）企业销售情况1、认为本企业一季度商品房销售面积与上年同期相比会增长20%以上的1家企业，占调查单位的2.9%;

增长10%—20%的1家，2.占9%；

与去年同期基本持平的10家，占28.6%；

下降0—10%的3家，占8.6%；

下降10%—20%的5家，占14.3%；

下降20%以上的12家，占34.3%。

2、认为本企业销售面积下降的主要原因是（可以多选）刚性需求不足的企业4家，占调查企业的11.4%；

房价偏高的4家，占11.4%；

投资投机前景不好的10家，占28.6%；

限购、贷款门槛提高、首付比例提高等各项政策影响的15家，占42.9%；

企业无房可卖的7家，占20%；

其他原因的4家，占11.4%。

3、认为本企业一季度商品房销售价格与上年同期相比会上涨10%—20%的企业有2家，占调查单位的5.7%；

会上涨0—10%的3家，占8.6%；

会基本持平的15家，占42.9%；

会下降0—10%的6家，占17.1%；

会下降10%—20%的2家，占5.7%；

会下降20%以上的2家，占2.9%。

4、认为本企业一季度商品房销售价格与去年年底相比会上涨0—10%的企业有5家，占调查单位的14.3%；

会基本持平的有20家，占57.1%；

会下降0—10%的5家，占14.3%。

从以上调查情况看，目前全市房地产的销售情况不容乐观，认为销售会下降的企业居多，而从一季度房地产开发企业销售数据显示情况看：

一季度，全市商品房销售面积151205平方米，比去年同期下降3%。

（三）企业土地储备情况

1、认为本企业一季度新购置土地面积与去年同期相比会增长20%以上的企业有2家，占调查企业的5.7%；

会基本持平的7家，20%；

占会下降0—10%的2家，占5.7%；

会下降20%以上的8家，占22.8%。

2、认为新购置土地面积减少的主要原因是（可以多选）土地供应减少的企业7家，占调查企业的20%；

企业资金紧张的9家，占25.7%；

已有充裕土地的2家，占5.7%；

市场不明朗，观望的6家，占17.1%。

（四）企业资金情况1、认为本企业目前资金主要来源是（可以多选）银行贷款的企业17家，占调查企业的48.6%；

非银行金融机构贷款10家，占28.6%；

民间筹集6家，占17.1%；

销售资金回笼的有24家，占68.6%；

自有资金的有25家，占71.4%。

2、认为本企业一季度资金来源会非常充裕的企业有1家，占调查单位的2.9%；

基本正常的有11家，占31.4%；

有所紧张（缺口10%以内）的有7家，占20%；

明显紧张（缺口10%—20%以上）4家，占11.4%；

非常紧张（缺口20%以上）10家，占28.6%。

3、认为本企业资金紧张的主要原因是（可多选）房价下降，利润下降的企业有7家，占调查单位的20%；

销售下滑，资金回笼慢的19家，占54.3%；

银行贷款减少的有10家，占28.6%；

自有资金减少的8家，占22.9%；

融资渠道减少的有8家，占22.8%；

个人按揭贷款减少11家，占31.4%；

定金及预付购房款减少的有7家，占20%；

预售款等资金监管严格4家，占11.4%。

从调查情况看，多数企业资金来源主要依靠自筹和银行贷款，民间筹集和非银行金融机构贷款及其他的资金来源较少，融资渠道不够广泛。

（五）对2012年房地产市场形势的判断1、认为本企业2012年投资与2011年相比会增长20%的企业有5家，占调查单位的14.3%；

基本持平的10家，占28.6%；

下降0—10%的6家，占17.1%；

下降10%—20%的4家，占11.4%；

下降20%以上的10家，占28.6%。

2、认为本企业2012年投资将会下降的主要原因是（可多选）资金紧张的企业12家，占调查单位的34.3%；

土地紧张的1家，占2.9%；

销售前景不好的15家，占42.9%；

市场不明朗，观望的14家，占40%；

3、认为本企业2012年销售面积与2011年相比会增长20%以上的企业1家，占调查单位的2.9%；

增长0—10%的1家，占2.9%；

基本持平的8家，占22.8%；

下降0—10%的7家，占20%；

下降10%—20%的6家，占17.1%；

4、认为本企业2012年商品房销售面积将会下降的主要原因是（可多选）刚性需求不足的企业有9家，占调查单位的25.7%；

房价偏高的5家，占14.3%；

投机投资前景不好的10家，占28.6%；

限购、贷款门槛提高、首付比例提高等各项政策影响18家，占51.4%；

企业无房可卖的9家，占25.7%；

其他原因3家，占8.6%。

5、认为本企业2012年商品房销售价格与2011年相比会上涨10%—20%的企业有1家，占调查单位的2.9%；

上涨0—10%的4家，占11.4%；

基本持平的15家，占42.9%；

下降20%以上的3家，占8.6%。

二、我市房地产市场的主要变化

从以上调查情况看，在国家宏观调控政策下，目前我市房地产市场的主要变化是：

1、建设规模虽呈增长态势，但建设速度有趋缓之势一季度，全市房地产开发投资规模为1237217万元，比去年同期增长61.5%，施工规模为3629266平方米，比去年同期增长60.4%。

而一季度全市完成房地产开发投资为73472万元，比去年同期增长8.2%，增幅比去年同期下降34.8个百分点；

一季度全市新开工施工房屋面积496927平方米，比去年同期下降2.1%。

建设进度趋缓的原因主要有以下两点：

一是近几个月的商品房销售低迷，企业资金回笼低于预期，加上银根收紧之后，企业申请贷款较为困难、银行放缓速度也趋缓，开发商的资金压力加大；

二是在宏观调控下，开发商认为市场行情不够明朗，经营行为更为谨慎，很多企业采取观望态度，逐步放缓建设。

从调查情况看，认为2012年投资将会下降的企业占调查单位的40%。

2、销售整体下行，房价存在区域差别一季度，全市共销售房屋面积151205平方米，比去年同期下降3.3%，增幅比去年同期下降21.3个百分点；

其中住宅销售141766平方米，比去年同期下降6.2%，增幅比去年同期下降22.2个百分点。

而从调查情况看，预计2012年销售面积下降10%—20%以上的有16家企业，占调查单位的45.7%。

从房屋销售均价看，新区高于老城区，市辖区高于两县。

自2008年以来，国家虽先后出台了一系列房地产调控措施，如《国十条》、《国八条》等政策措施，但我市的房价仍处在小幅上涨趋势，去年一季度房屋均价不足3000/平方米，到今年一季度为3200/平方米左右，市区房价明显高于两县。

一季度，鹤壁市区房屋销售均价为3600元/平方米左右，两县房屋销售均价浚县为2200元/平方米左右；

淇县为2400元/平方米左右。

房价居高不下，原因是多方面的，除了市场需求支撑外，还有如下因素的影响：

一是前几年商品房持续旺销，开发企业回笼和积累了大量资金，部分企业资金实力显著提高，加之很多开发商融资渠道转向多元化，部分企业抗压能力增强，降价的主观意识难以形成。

目前我市房地产市场的全面降价还未开始，开发企业主要是通过特价房、清盘价等字眼打着楼市降价的擦边球，试探市场的反应，大部分降价销售的楼盘和房源不具备整体性，很多开发企业不是调低房价而是通过赠送车位、家具等方式进行促销，因此成规模的降价潮并没有真正出现。

二是开发企业成本提高：

在“招拍挂”的土地交易制度下，土地成本在开发企业中占重要因素，一些楼盘的楼面价已经达到周围商品房的价格，这提升了人们对于房价的预期，助推了房价的上涨；

精装房、成品房的供应比重在提高，与毛坯房本身就不同质，房价相应也较高；

建筑材料价格和人工工资的上涨、节能环保等新型材料的使用、小区配套环境的优化和开发企业服务质量的提高，这些都增加了商品房的建设成本。

此外，在日益重视教育的今天，学区房价位上涨也很快。

三是一些刚性需求的支撑，新区南部建设如火如荼，九大建筑毗邻优美的淇河，良好的生态环境，吸引了周边一些地区的人们前来购房，加之部分先富裕起来的一些人对高品质居住房屋及环境的需求，推动了沿淇房屋的价格走高。

预计今年我市房地产仍将保持平稳运行态势，主要理由是：

今年是“十二五”规划开局之年，国家和各级地方政府将进一步加大资金投入，加快保障性住房建设步伐；

我市的进一步统筹城乡一体发展，实现新型城镇化引领作用新提升的总体思路，以总投资300多亿元的“城镇建设十大工程”为重点，深入实施城乡建设三年大提升行动计划，加快建设“一核双星多支点”单元组合型宜居城市，提高城乡建设质量和管理水平，高标准建设城市新区等一系列重点工作，对房地产市场产生巨大需求；

人民生活水准提高，对住房消费需求仍较旺盛；

房地产业投资回报丰厚，开发企业投资热情依然高涨。

总的来看，今后一个时期投资发展所面临的外部环境总体趋好，所有这些必将进一步保障和促进房地产开发投资保持一定规模和速度。

但与此同时，由于当前受银根收紧、资金趋紧、市场低迷和未来预期等多种因素影响，开发商投资意愿有所下降，开发节奏有所放慢，再加去年基数较大，这在一定程度上可能会使全年甚至明年开发投资增速会出现一定程度的回落。

商品房销售情况。

商品房销售形势总体不容乐观。

主要理由是：

从开发商角度看，他们目前资金虽趋紧，但总体仍较宽裕（以一季度为例，全市开发企业到位资金同比增长71.6%，商品房销售额同比增长了22.4%）,不需要急着降价卖房以迅速回笼资金,缺乏降价动力和压力；

从消费者角度看，部分改善性需求和刚性需求受调控新政影响较大，限购、限贷使部分刚性需求受到挤压，提高首付款比例和存贷款利率增加了他们的购房成本,这在一定程度上会使相当数量的购房者推迟买房甚至可能会选择放弃，从调查情况看，限购、贷款门槛提高、首付比例提高等各项政策影响的15家，占42.9%。

从投资、投机者角度看，今年新的国家楼市调控八举措和各地贯彻落实调控措施和细则，一方面大大减少了他们投资和投机的机会，另一方面也提高了他们投资、投机的成本，今年以来这部分投资需求明显减少，调查结果显示，认为投机投资前景不好的10家企业，占调查单位28.6%；

还有就是目前仍处高位的房价和楼市调控新政，导致当前房市出现新的观望期，从目前的市场来看，观望情绪愈加浓厚，开发商是，购房者更是，市场呈持续低迷状态。

调查结果显示，认为市场不明朗，观望的有14家，占调查单位的40%。

所有这些因素都将会影响到今年乃至明年全市商品房特别是住宅成交的总量规模和增速。

三、几点建议：

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用，保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、保障和改善民生、维护社会和谐稳定意义重大。

当前我市房地产市场虽总体运行良好，仍存在着一些不健康、不稳定因素，为了更好地促进我市房地产业持续稳定增长、科学健康发展，进一步发挥其在国民经济增长和社会发展中的作用，根据我市房地产市场实际情况和目前面临的宏观调控新形势以及发展新机遇，当前和今后一段时期主要抓好以下几方面的工作：

（一）坚持调控方向不动摇，进一步完善和细化政策措施，努力保持房地产市场平稳健康运行在市场经济条件下，不断强化和发挥政府宏观管理和调节经济的职能，对于促进和稳定经济发展，努力保持房地产市场平稳运行具有十分重要的现实意义和举足轻重的作用。

当前全市上下要进一步认清形势，转变观念，审时度势，充分认识搞好房地产工作的复杂性、艰巨性和重要性，增强贯彻落实中央各项房地产调控政策的自觉性和紧迫感，坚持调控方向不变、贯彻力度不减。

各级政府和有关部门要狠抓落实，各负其责，不断完善和细化政策措施，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，不断改进和加强市场调控，实行供需双向调节，以提高政策的执行效果，保持房地产市场健康稳定发展。

同时,在实施宏观调控中要注意因地制宜，有的放矢，不搞“一刀切”。

我市房地产业在发展程度、规模、水平、速度等方面与其他地市存在着明显的不平衡和差异，各级政府和有关部门在落实宏观调控政策和实施细则时，应充分考虑当地经济发展水平、居民收入消费水平和消费习惯等多种因素，实事求是、因地制宜贯彻落实和制定区域调控政策，对房价上涨过快的地区要严格控制，限购、限贷、限价多管齐下，发展比较健康的地区要鼓励支持，建设、国土、财政、税务、金融等部门，应在各级党委、政府统一领导下，按照职责分工，相互加强沟通，密切配合协作，形成促进房地产市场健康稳定发展的合力，只有这样才能收到较好效果和达到预期目标。

（二）进一步完善住房保障体系，加快保障性住房建设步伐，确保困难群体住有所居住房问题不仅仅是经济问题，而且是社会问题和政治问题。

党的十七大提出“住有所居”，胡锦涛总书记在党的十七大明确指出要“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。

这为我们抓好做好房地产业发展工作和住房保障工作指明了道路和方向，明确了思路和目标。

做好住房保障工作，从目前的情况和我市的实际来看主要抓好三个方面：

一是进一步完善住房保障体系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困难群体，逐步实现“住有所居”目标。

即：

面向城市低收入家庭，提供廉租住房和经济适用住房；

面向既买不起商品房、又不符合廉租房和经济适用房保障条件的“夹心层”，提供限价商品住房；

面向新就业人员和外来务工人员，提供公共租赁住房；

同时加快推进城市和国有工矿棚户区改造，改善棚户区居民住房条件；

扩大住房公积金归集范围，力求覆盖所有在职职工。

（三）拓宽企业融资渠道，提升综合竞争力

融资能力是房地产企业竞争力的综合性核心要素，是房地产企业实现可持续发展的重要保证。

一是要把各类资源向有市场优势、资金回笼快、效益好的优质项目倾斜，保障企业有顺畅的经营现金流量；

二是要加强与市内外房地产开发企业、投资银行、基金管理公司的合作，在合适的时机，引入战略投资者，争取获得多方投资者的支持；

三是要积极尝试通过房地产信托融资、租赁融资、回租融资、回买融资和夹层融资等方式，提升企业的融资能力；

四是要加强企业信用管理，注重资信体系的建设，营造良好的金融信用环境；

五是要提高经营管理水平，塑造规范经营的现代企业形象，优化产业结构和资产构成，争取企业上市融资。

篇三：

关于房地产开发企业规章制度和质量体系建立情况报告（原创）_secret_图文关于房地产开发企业规章制度和质量保证体系建立情况的报告XXXX城乡建设局：

我公司于2006年取得房地产开发企业资质，从事房地产开发经营业务，2007年5月，公司房地产开发资质等级升级为三级。

公司始终秉承“建立有持久生命力，负责任，可信赖，受尊重的房地产企业”的愿景和“理性、真诚、专业、创新”的经营理念。

从2006年至2010年，公司开发“XX庭院”一期项目获得社会广泛的好评，其开发面积为57万平方米，目前该项目已基本完工。

公司现拥有一支80人的开发管理队伍，其中，中级以上职称人员23人，初级职称10人。

大学专科以上学历员工占90％。

公司下设办公室、财务部、工程技术部、工程管理部、开发部、合同预算部、材料供应部和销售部和策划部等九个部门。

公司自转型为房地产开发企业以来，严格按照房地产行业管理模式建章设制，不断完善企业管理制度，摸索出一套适合本企业的规章制度；

公司高度重视工程质量和产品品质，高度重视工程质量管理，积极建立和完善内外部质量保证体系，全面推行QC全面质量管理活动。

为XXX庭院高品质、高端的人文小区注入实质性的内涵。

现就把公司今年来企业规章制度的建立和质量保证体系

建立情况作如下汇报：

一、企业规章制度建立情况报告公司高度重视企业规章制度的建设，形成以总经理为组织核心，各主管副总和部门经理为制度建立主要成员，个人积极参与的制度建立体系。

本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，编制出公司各项规章制度，期望工程建设在公司内管理规范化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、标准化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，提高服务水平，让制度更好的为项目服务，更好的满足业主的要求，从而促进企业长远的发展。

现就相关制度简述如下：

（一）、建立健全各部门规章制度。

由部门经理牵头，部门人员为成员，不断的完善本部门的制度、作业流程作业标准。

主要形成以下部门制度。

1、办公室管理制度；

2、开发部管理制度；

3、财务部管理制度；

4、工程技术部管理制度；

5、工程管理部制度；

6、合同预算部管理制度；

7、材料供应部管理制度；

8、销售部管理制度；

9、策划部管理制度；

（二）、建立健全各项工程制度和流程。

房地产开发是一个大型的系统工程，从拿地、项目立项、规划设计、招投标、施工、竣工至保修阶段物业服务等是一个周期长、资金投入巨大、影响因素多的复杂过程。

因此，公司非常注重和总结其过程中应完善的制度。

主要形成以下制度。

1、工程图管理制度和流程；

2、工程招投标管理制度和流程；

3、项目施工过程管理制度和流程；

4、工程部工地检查管理制度和流程5、施工图审查管理制度和流程6、工程质量检查管理制度和流程7、工程进度检查管理制度和流程8、工程安全、文明施工检查管理制度和流程9、工程物资供应商选择、采购及招标管理制度和流程10、工程变更、签证管理制度和流程11、合同管理管理制度和流程12、工程款支付管理制度和流程13、工程会议管理制度和流程14、竣工物业移交及业主提前接房管理制度和流程15、工程验收管理制度和流程16、工程档案管理制度和流程17、住宅质量问题管理制度和流程18、竣工物业保修管理制度和流程19、绩效考核管理制度和流程（三）、建立公司制度完善体系。

制度需要不断的完善和改进，公司要求每个部门对过去一年中公司制度方面存在问题提出书面的意见和建议，以便公司进行修正。

（四）、加强执行制度的力度，责任到人，从实际过程不断的总结经验教训，以此来