房地产估价师房地产价格影响因素房地产估价原则一Word格式文档下载.docx
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B.
[解析]本题考核的是人口结构的概念。
一般地说，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨的趋势。
3.设立地役权通常会使______。
∙A.供役地的价值下降
∙B.需役地的价值下降
∙C.供役地与需役地的价值都下降
∙D.供役地与需役地的价值都上升
[解析]本题考核的是地役权。
地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
拥有的房地产权利是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异。
以地役权为例，对供役地而言，是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。
供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。
4.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是______。
∙A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
∙B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
∙C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
∙D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
[解析]本题考核的是房地产交易环节的税收。
一般地说，增加卖方的税收，比如开往土地增值税、消费税（目前对房地产没有征收消费税，但假如像对烟、酒、化妆品等类消费品那样对高档公寓、别墅征收消费税），会使房地产价格上涨；
反之，减少卖方的税收，比如减免营业税，会使房地产价格下降。
增加买方的税收，比如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；
反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。
5.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是______。
∙A.空间直线距离
∙B.交通路线距离
∙C.交通时间距离
∙D.经济距离
[解析]本题考核的是用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度。
距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离来认识。
空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义。
交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。
交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。
因此，在使用交通时间距离时应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。
另外，有些房地产虽然来往所需要的交通时间较短，但要经过较高收费的道路或桥梁、隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。
经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
6.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是______。
∙A.降低房地产开发贷款利率
∙B.增加土地有效供给
∙C.降低契税
∙D.提高购房贷款利率
C.
[解析]本题考核的是房地产市场调控政策等措施。
一般情况下，降低房地产开发贷款利率、增加土地有效供给会增加房地产市场供给，在需求不变时会导致房地产市场价格下降；
降低契税会刺激需求，在供给一定时会导致房地产市场价格上升；
提高购房贷款利率会抑制需求，在供给一定时会导致房地产市场价格下降。
7.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是______。
∙A.朝向
∙B.楼层
∙C.方位
∙D.交通条件
D.
[解析]本题考核的是房地产价格影响因素中的区位因素。
位置因素包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；
交通条件是单独的一项影响因素。
8.影响某套住房价格的实物因素不包括______。
∙A.装修
∙B.户型
∙C.层高
∙D.楼层
[解析]本题考核的是影响住房价格的实物因素。
建筑物实物因素包括：
建筑规模，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，层高和室内净高，空间布局，日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水，维护情况和完损状况等。
楼层属于区位因素。
9.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是______。
∙A.商业用房
∙B.住宅
∙C.写字楼
∙D.工业用房
[解析]本题考核的是楼层对房地产价格的影响。
对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。
10.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是______。
∙A.居民收入增加
∙B.房产税征收
∙C.人民币升值
∙D.居民消费价格指数上升
[解析]本题考核的是房地产价格影响的经济因素。
影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。
反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。
房产税征收属于影响房地产价格的制度政策因素。
11.房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的______。
∙A.房地产相邻关系的限制
∙B.配套设施建设的限制
∙C.房地产使用管制
∙D.房地产权利的设立和行使的限制
12.在城市规划中，地下建筑面积通常不计______。
∙A.建筑规模
∙B.建筑高度
∙C.建筑密度
∙D.容积率
13.下列选项中，房地产投机对房地产价格的影响不包括______。
∙A.引起房地产价格上涨
∙B.引起房地产价格下跌
∙C.影响房地产的投资收益
∙D.起着稳定房地产价格的作用
14.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是______。
∙A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
∙B.合法原则属于一般性原则
∙C.最高最佳使用原则属于技术性原则
∙D.谨慎原则属于一般性原则
[解析]本题考核的是房地产估价原则的相关知识点。
在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称为普适性原则或一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，价值时点原则，替代原则。
其中除独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则。
由上可知，最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则也是相互对应的。
因此，谨慎原则也属于技术原则。
15.以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为______。
∙A.签订估价委托合同之日
∙B.发放抵押贷款之日
∙C.完成估价对象实地查看之日
∙D.未来处置抵押房地产之日
[解析]本题考核的是价值时点原则。
在实际估价中，通常是评估现在的价值，一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成估价对象实地查看之日）确定为价值时点。
以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为完成估价对象实地查看之日。
16.下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是______。
∙A.最高最佳使用原则
∙B.合法原则
∙C.替代原则
∙D.谨慎原则
[解析]本题考核的是适用于拆迁补偿估价的原则。
在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：
（1）独立、客观、公正原则；
（2）合法原则；
（3）价值时点原则；
（4）替代原则；
（5）最高最佳利用原则。
其中，独立、客观、公正是对估价的基本要求，它不仅是估价的基本原则，而且是估价的最高行为准则。
但是，在评估投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值时，上述原则不都全部适用，如评估在用价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。
17.最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是______。
∙A.收益递增原理
∙B.收益递减原理
∙C.最佳效益原理
∙D.适合原理
[解析]本题考核的是确定估价对象最佳用途的经济学原理。
收益递增递减原理、均衡原理和适合原理有助于把握最高最佳利用原则。
适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。
它可以帮助确定估价对象的最佳用途。
例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服装专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设品牌服装专卖店就不是最高最佳利用。
18.某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，价值时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为______。
∙A.估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去
∙B.估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在
∙C.估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在
∙D.估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去
[解析]本题考核的是价值时点的相关知识。
在本题中，因为选择现在为价值时点，所以其估价对象状况与房地产市场状况分别为估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在。
19.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用______的收益估计值。
∙A.较高
∙B.较低
∙C.最高
∙D.最低
[解析]本题考核的是谨慎原则的应用。
采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值。
20.近日出具的一份估价报告中的价值时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是______。
∙A.在建工程抵押估价
∙B.房地产损害赔偿估价
∙C.期房市场价值评估
∙D.房地产估价的复核估价
[解析]本题考核的是价值时点为过去的情形。
价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价。
此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。
21.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的______。
∙A.技术上的可能
∙B.经济上的可行
∙C.价值最大化
∙D.法律上许可
[解析]本题考核的是房地产最高最佳利用的原则。
此店铺权属登记用途为工业，应首先满足是在工业用途的前提下，遵循最佳最高利用原则。
最高最佳利用是在法律允许范围内的最高最佳利用，即遵循了最高最佳利用原则，则必然符合合法原则。
22.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。
假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；
如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；
折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。
根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是______。
∙A.维持现状
∙B.改变用途
∙C.重新装修
∙D.重新开发
[解析]本题考核的是最高最佳利用原则。
如果维持现状，该物业的价值为5000万元；
如果重新装修，则更新改造后房地产的价值-更新改造的必要支出现值-装修期间净损失现值=6500万元-800万元/（1+10%）0.5-500万元=5237万元；
如果改变用途，则改造后的价值-改造费用现值-改造期间净损失现值=8000万元-2160万元/（1+10%）0.5-500万元=5441万元。
因此，根据最高最佳利用原则，此房屋应该改变用途。
23.下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是______。
∙A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
∙B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
∙C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
∙D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
[解析]本题考核的是价值时点、估价对象的状态。
A情况价值时点为过去，估价对象也为过去。
B情况价值时点为现在，估价对象为过去。
C情况价值时点和估价对象均为现在。
24.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是______。
∙A.确定价值时点在先，得出评估价值在后
∙B.得出评估价值在先，确定价值时点在后
∙C.确定价值时点与得出评估价值应同时进行
∙D.确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以
遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在先，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。
二、{{B}}多项选择题{{/B}}（总题数：
12，分数：
24.00）
25.工业房地产的区位影响因素主要考虑______。
∙A.临街状况
∙B.动力是否易于取得
∙C.废料处理是否方便
∙D.接近大自然
∙E.产品原料的获取方便程度
E.
[解析]本题考核的是工业性房地产的区位优劣。
工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输、便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。
26.下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有______。
∙A.建筑平面布置
∙B.朝向、楼层
∙C.环境景观
∙D.土地开发程度
∙E.房屋完损等级
[解析]本题考核的是房地产的区位因素。
房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。
下面分别对这几个方面对房地产价格的影响予以分析说明。
（1）位置：
①方位；
②与相关场所的距离；
③临街状况；
④朝向；
⑤楼层。
（2）交通条件。
（3）外部配套设施。
（4）周围环境和景观：
①大气环境；
②水文环境；
③声觉环境；
④视觉环境；
⑤卫生环境；
⑥人文环境。
27.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有______。
∙A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
∙B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
∙C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升
∙D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
∙E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
E.
[解析]本题考核的是居民收入水平对房地产价格的影响。
居民收入水平及其增长，对房地产价格特别是住宅价格有很大的影响。
通常，居民收入的真正增加（非名义增加。
名义增加是指在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。
如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从而导致居住房地产价格上涨。
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎达到了应有尽有的程度，边际消费倾向较小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。
28.城市规划对土地使用管制的内容，主要包括______等。
∙A.建筑高度
∙B.建筑结构
∙C.容积率
∙D.土地使用权来源
∙E.土地用途
[解析]本题考核的是房地产估价的使用管制。
对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。
29.判定工业房地产区位优劣的主要因素有______。
∙B.是否便于动力取得
∙C.是否便于废料处理
∙D.是否接近大自然
∙E.是否便于产品和原料运输
[解析]本题考核的是影响工业房地产区位优劣的因素。
工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。
30.下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有______。
∙A.税收政策
∙B.城市规划调整
∙C.环境状况
∙D.城市基础设施状况
∙E.汇率
[解析]本题考核的是影响房地产价格的区位因素。
区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。
31.对房地产利用的限制可归纳为______。
∙A.房地产义务
∙B.房地产权利及其行使的限制
∙D.房地产权利
∙E.相邻关系的限制
32.下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有______。
∙A.政治对立状况
∙B.政治安定状况
∙C.社会安定状况
∙D.城市化
∙E.房地产投机
33.下列属于土地使用管制的事项有______。
∙A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
∙B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
∙C.某宗土地使用权中，要求指出交通出入口方位
∙D.某宗土地只能用于商业房地产开发
∙E.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
34.要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应具备的认识包括______。
∙A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的
∙B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的
∙C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的
∙D.各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的
∙E.各种影响因素对房地产价格的影响均与时间无关
35.房地产外部因素包括______。
∙A.人口因素
∙B.制度政策因素
∙C.经济因素
∙D.社会因素
∙E.权益因素
36.房地产自身因素又可分为______。
∙A.房
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