写字楼重点工程部Word格式文档下载.docx

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领班：

1人（兼值班）

BC座配电室8人

DE座配电室8人

库管1人

共计44人

第二节岗位职责

一、工程部经理岗位职责

1、负责组织开展大厦工程设备维修、养护、运营、管理工作。

2、负责制定培训筹划，定期开展对本部门员工业务培训，监督、检查、指引本部门员工工作，定期对本部门进行考核。

3、协助物业公司完毕所交办各项工作。

二、主管岗位职责

1、在工程部经理领导下，管理本系统员工和所辖设备。

2、制定并监督执行本系统设备定期保养规定及技改项目方案

3、制定本系统员工安全教诲和业务培训筹划。

4、填写本系统操作规定和工作指令。

5、提出本系统备仓筹划，协助采购专业性较强工具或零件。

6、负责与有关业务主管部门进行业务联系，负责本系统各类图纸和资料收集、分类。

三、领班岗位职责

1、在项目主管领导下，对所辖设备及员工进行管理。

2、安排执行所辖设备定期保养规定及参加执行关于技改项目。

3、监督执行本部门工作指令，负责跟进工程单作业状况。

4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。

5、做好本班组技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。

6、及时反馈惯用物料、维修零件、工具等材料品质状况。

四、电工岗位职责

1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备运营状况，填写

各种相应记录，做到每两小时巡视一次，特殊状况加强巡视次数。

2、必要按照安全操作规程操作，在值班时间内值班人员对变配电

室设备负有监视、维修、保养、操作及事故解决并上报上级领导责任。

3、员工必要严格执行供电局颁发规章、制度。

严格遵守公司制

定各项规章、制度。

4、熟悉公司所辖范畴内各用电系统运营方式，掌握重要设备

性能及故障解决。

5、保证机房内环境卫生。

6、管理好固定资产，三备品（安全、消防、普通备品）做好保密工

作、保卫工作、防火工作。

五、水工岗位职责

1、自觉遵守公司及工程部制定各项规章制度，服从公司各级领

导管理，树立高度责任心，做好本职工作。

2、负责物业辖区内上下水、采暖、空调、送风及各种管道正

常运营与维修保养工作。

3、做好所属设备维修、保养工作，保证冷、热及采暖系统正常运营。

4、做到日有日检，周有周检，发现问题及时报告并解决，当班发

生问题不得交班，应配合下班完毕修理任务。

5、认真做好巡逻并填写巡检登记表、维修单并将修理中所用材料

及工时报本部主管领导。

第三节内部管理规定

一、值班规定

1、值班员工必要严格坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。

未经批准擅自脱离岗位者，作违背劳动纪律解决；

导致损失，追究其经济责任。

2、值班员工必要服从当值主管安排，听从调配，执行当值主管工作指令。

3、值班员工必要严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速扣除故障，保证设备安全运作。

4、值班员工必要做好当班工作记录，按栏目规定认真填写。

二、交接班规定

交班人：

l、必要在交班前认真填写好交班记录，写明运营状况及发现问题，精确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对员工下达指令。

2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清晰。

3、做好交班前一切准备工作，整顿现场，做好环境卫生和设备卫生，为下一班工作创造有利条件。

接班人：

1、接班人在接班前4小时内禁止饮酒，否则禁止交接班。

2、应提前十五分钟到岗，由交班人将交班事项交待清晰。

3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地，确认无误后，由接班人签字后方可离岗。

4、在交接班期间发生设备问题，应及时停止交接班，并由交、接班人远共同合力解决，同步上报本工种领班和当值主管。

三、运营记录管理制度

1、所管辖系统巡逻登记表每日做好记录，由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。

2、设备月度检查保养表填好后交领班，项目经理审查后每月交物业公司存档。

3、所有记录必要准时完毕，不准弄虚作假。

第四节设备设施管理

设备设施管理重要内容有：

1、保证能源供应及有效地控制能耗

2、建立寻常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录

给排水系统设备维护管理

给排水系统是指房屋冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。

（1）加强巡视检查，检查范畴涉及室内外外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等。

①水工工作职责之一就是巡视检查，普通每天不少于一次，一旦发现问题，及时维修解决。

如遇大暴雨天气每隔一种小时巡视一次各管线、管井以及地下车库。

②水箱清洗消毒，水箱定期进行清洁消毒工作，每一年消毒一次。

清洗消毒应由专业清洁公司进行。

（2）若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先与物业公司沟通，

阐明停水因素和停水时间。

（3）定期对泵房内水泵、管道、电机等进行寻常维修保养。

（4）要定期清理局部面天沟、污水坑井，使之疏通。

（5）室外管道、水表、阀门等需定期养护，减少锈蚀。

在冬季来临

之前，做好保温防冻工作。

（6）每年对化粪池进行2-3次清掏，以保证管线畅通。

（7）每年对各管线节门，水泵压一次盘根，各节门水泵螺丝上机油一次。

供电系统维护管理

配电室是供电中心，为加强这方面管理，需制定管理规定。

1、配电室施行“三铁”管理。

铁门铁柜铁窗。

各种高压设备配件，高压安全用品严格管理，分类上锁管理。

并保存各备件用品耐压合格实验单据，每年按照规定对上述备件用品送供电局进行耐压检测。

2、严格实行要害部门门禁制度，未经项目经理或主管批准任何非本岗位人员一律禁止入内。

3、配电室所有机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。

送

停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完毕。

4、建立运营记录，每年进行两次全面停电设备大修维保，解决解决平时记录以及大修时发现故障隐患，并做好记录。

不能解决问题及时上报主管部门。

5、供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸、检修停电要挂标

示牌，非关于人员绝不能动。

6、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

7、严格执行供电局颁发“四措八制”，以及公司对紧急停电等关于事项规定。

8、在大风、大雨、大雪等恶劣气候条件下，要加强对设备巡视，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并及时做好记录。

9、操作检修时必要按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套

等。

空调系统管理

一、风机房管理规定

1、禁止无关人员进入机房内。

2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及寻常巡逻。

3、风机房内必要保持整洁，各类标志清晰，不得存储杂物或作其她用途。

4、进入风机房维修必要注意用电、防火安全。

5、空调员工定期巡逻风机房，发现问题及时修理，并记录在检查表上。

二、空调系统检查巡视内容

1、设备巡逻

（1）巡逻运营中空调设备要注意观测运营状态，听有无异常声音；

观测电压、电流与否在正常范畴；

检查水位与否在正常位置，有无漏水、渗水、溢流或缺水现象。

（2）巡逻设备与否在规定期间内运营或停止。

2、空调机房

（1）主机与否正常，油温与否在正常湿度，油位与否正常；

三相电压与否正常；

水压与否在正常压力。

（2）巡逻水泵运营状态，检查进出水压力、运转马达声音与否正常，运营中有无过热现象，检查阀门等设备有无漏水、损坏、不能启动等故障。

3、水塔、水箱检查

（1）凉水塔：

检查水塔有无溢流、缺水，电扇运营时与否发出噪音，电扇起动电柜有无端障批示。

（2）膨胀水箱：

检查有无溢流、缺水、浮球与否正常工作。

4、风机等检查

（1）新风机：

检查运营时有无发出噪音，起动箱批示灯与否正常，走廊风口风量与否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网与否干净，运营有无噪音。

（2）分体机：

运营时有无发出噪音，制冷能力与否良好，尘网有无堵塞，去水冷凝盘去水与否顺畅。

三、空调系统运营管理规定

1、空调系统设备运营由空调专业人员负责，电工主管进行监督。

2、每班当值人员定期巡逻空调机组和外围设备一次，并将运营参数记录在空调系统运营表上，未经主管批准，不得擅自更改运营参数。

3、按大厦空调运营时间表准时启停空调系统。

4、在不影响大厦正常营运前提下，积极摸索并实行有效节能办法。

四、空调系统维修保养规程

1、空调专业人员负责大厦空调设备维修，并按空调系统保养筹划做好设备保养。

2、专业主管每年12月制定下年度空调系统保养筹划，并负责组织实行。

3、设备维修过程所要更换零件，必要做详细记录。

4、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定，配备灭火器施工。

5、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表，冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。

五、中央空调系统应争解决方案

（一）冷水机组

1、巡逻发现运营中冷水机组故障，应及时停止该机，转开备用电机。

2、发现故障技工将状况报告专业主管并联系设备保养公司维修。

3、设备保养公司接告知后，办公时间内4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。

（二）水泵

1、巡逻发现运营中水泵异常，应先停该泵相应主机，后停异常水泵，启动备用水泵，并启动主机继续供冷。

2、发现故障技工检修，可当场解决问题即时修复，并记录在当值日记上。

3、属较严重故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。

（三）凉水塔

（四）管网系统

1、发现管网管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。

2、采用有关办法，以防水浸入电梯井和顾客单元，并将水引入地漏；

如地漏排水量不够，则将漫出水导入走火梯。

3、对漏水口做解决，以防水处处乱射；

将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水状况；

一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。

4、报告专业主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。

5、事件发生后，将状况告知物业公司及有关单位。

第五节维修管理细则

（一）工程部入户维修流程图

维修服务宗旨是“积极、热情、耐心、周到”，做到维修问题及时解决，把业主困难当作自己困难，以便业主是维修工作惟一准则。

详细规定如下：

1、接报修

（1）、接报修时先讲：

“您好，维修班XXX，先生（小姐）有什么事情请讲”；

（2）、记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好商定期间。

2、从接到报修开始，普通无其她特殊状况，应在10分钟内到达业主家；

3、敲门、按门铃

到达业主家门口，先轻轻敲门或按一下门铃，如无反映，应间歇10秒钟后再敲门或按门铃第二次，不要持续按或是按住不放。

4、业主开门后，应招呼一声您好！

阐明自己身份，告诉业主维修事项，得到业主承认后：

（1）、脱鞋或带鞋套进入；

（2）、在业主带领下进入维修房间，不随意走动。

5、修理

（1）、电气修理必要按照“市低压电气原则规定”进行；

（2）、在修理当中必要移动关于物品时，应先征行业主批准，并小心轻放。

6、清场

（1）、在修理过程中将所使用工具、用品放在自带垫布，不得将工具、用品等随意放在业主房内台面、地面上；

（2）、工作完毕请业主验收，并将移动过物品放回原处，清理现场。

获得业主承认后，填写维修工作单，由业主签字确认。

（3）、禁止收取业主礼物礼物，离开房间时与业主道别。

（二）其她区域维修管理

维修人员除上述直接为业主服务时需达到服务规范处，在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视，并做好记录。

1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次，规定灯泡亮度正常，灯

罩完好。

北大堂吊顶发现不亮灯泡做记录，每半年组织搭脚手架统一维修更换一次。

其她高处吊灯广告照明每天记录灯泡损坏状况，白天统一维修，作业时必要使用安全带，工作程序必要遵守高空作业关于规定。

2、污（雨）水井沟定期清理，化粪池每年清理2-3次，严重要用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。

3、天顶面定期进行检查，做到无积水，无渗漏，隔热层无破损。

如发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复，石材层面如破损开裂应及时予以修复.

第六节紧急状况解决方案

（一）水工紧急状况解决

1、跑水事故预案

发生跑水时,工程人员应及时赶赴现场,检查跑水状况,关闭泄漏点近来上级截门、阀门进行抢修,更换损坏零件。

以最短时间恢复正常供水。

同步组织人员清扫泄漏积水,防止连带反映。

解决完毕做好有关记录,并将解决成果反馈领导。

2、在遇到消防、喷淋系统欠压、起泵时应及时报与专业领班组织人员进行检查，并与消防中控室等有关部门联系，查明因素详细解决。

3、在发生突发事件解决同步告知物业公司发放告知。

4、在突发事件解决完毕后，应认真填写相应记录，规定详细清晰。

（二）电工紧急状况解决

1、电器火灾故障解决预案

遇到电器故障引起火灾时，应及时切断电器设备电源，运用现场灭火器材控制火势，并及时告知保安部消防控制中心及上级领导。

当保安部人员到达时应协助灭火，并做好现场配合如暂时照明，用电等。

机房值班人员按消防规定启动相应设备如排烟风机消防水泵等。

灭火完毕后，做好善后解决及填写有关记录,提交书面事故报告。

2、电器事故（停电跳闸）解决预案

值班人员在值班时，如遇到电器事故，应一方面依照报警和中央信号盘批示及时精确判断故障点。

向主管领导报告，依照批示规定迅速、无误解决故障，禁止因值班人员误操作面导致事故范畴扩大和迟延停电时间。

事故解决后，要先查明事故因素，并做好相应记录。

3、触电事故紧急解决预案

如遇危害到人身或设备安全事故时，应先解决事故，后向关于领导报告。

1）脱离漏电物体

大厦内发生人员触电事故时，一方面应及时精确断开漏电物体电源开关。

（同步防止触电人员脱离电源后二次伤害）。

然后对触电人员施救。

当无法找到或无法切断漏电物体电源时，应立虽然用绝缘物体使触电人员与漏电物体分离。

2）触电人员急救

一方面检查触电人员受伤状况，把伤者仰面平放，头部稍微后仰，放松伤者领带腰带，保持呼吸普通。

打电话报120或999。

当触电者无呼吸时，对其进行人工呼吸。

无心跳时，对其进行胸外积压。

当触电者呼吸心跳都停止时，如伤者无明显致命外伤，在医务人员到来之前不能停止救济。

医务人员到来后要特别提示伤者是触电。

并协助医务人员进行救济，做好善后解决及填写有关记录,提交书面事故报告。

4、电梯紧急事故解决预案

电梯困人事故解决预案

1）工程维修人员在接到报修后,应及时组织有关人员到达现场。

一方面确认电梯轿厢位置（依照楼层批示灯或小心启动厅门查看）。

2）询问轿厢内与否有租户或客人,安抚被困人员。

3）关闭故障电梯总电源。

4）用电梯专用钥匙启动厅门,用人力启动轿厢门,协助乘客离开轿厢

5）当电梯远离平层位置时应进入机房,按照操作规程盘车,使电梯轿厢到达近来楼层,救出被困人员。

电梯进水事故预案

1）当楼层跑水而使井道或底坑进水,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯总电源

2）告知电梯公司前来,为电梯做进水进行紧急解决,并提交状况及解决报告

电梯特殊故障解决预案

遇到工程人员无法解决复杂故障时,应关闭电梯电源,停止使用故障电梯,及时告知电梯公司来人修理。

事故解决完毕应对事故解决过程进行记录备案,并上报领导提交书面事故报告。

（三）火灾解决应急方案

1、报警程序

一旦发现火灾苗头，如烟、油、味、声等异常状态时，每一位员工均有责任及时向消防监控室报警，请其查明因素。

发现火情人应保持镇定，并及时采用各种灭火办法：

（1）及时告知消防监控室。

（2）采用电话报警时发言声音要清晰，要阐明起火地点，与否有人

被围困，火势状况以及与否正在采用扑救办法等，然后通报自己姓名和部门，并注意倾听监控室补充询问，认真回答，得到容许后方可挂断报警电话。

（3）不要在火场附近区域高叫“着火了”，以免导致混乱。

2、工程各系统配合灭火工作程序

在接到火情告知后，及时检查本部门各个控制系统岗位，启、闭消防设施达到自动灭火状态；

组织本部员工义务赶赴火场，扑灭火灾；

组织本部员工义务负责解决火场区域水电等技术问题。

其她系统工作人员要做到：

（1）配电室（高压、低压）：

接到火情告知后，密切注意火场附近电力运营状况，随时准备切断火场电力供应，当接到切断火场电源指令后，应及时按指令控制设备。

（2）电梯监控：

接到火情告知后，及时将消防电梯降到首层，并亲自控制，专供灭火工作使用，同步停止火场区域其她电梯运营。

（3）水系统：

接到火情告知后，及时做好消防用水供应工作，并做好供水设备抢修工作。

（4）空调系统：

接到火情告知后，及时关闭起火区域空调机组。