精品优选最新土地投资开发项目可行性研究报告docxWord文件下载.docx
《精品优选最新土地投资开发项目可行性研究报告docxWord文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《精品优选最新土地投资开发项目可行性研究报告docxWord文件下载.docx（34页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
9.2社会效益3
9.3互适性分析3
第十章风险分析3
10.1项目的风险分析3
10.2防范和降低风险的措施3
第十一章结论与建议3
11.1结论3
11.2建议3
第十二章附录3
12.1附件3
12.2附表3
第一章总论
1.1项目名称
×
土地收储开发项目可行性研究报告（以下简称项目）
1.2项目承办单位
公司（项目责任主体）是经×
市人民政府批准，于20RR年8月正式组建的国有独资公司，注册资本金100亿元，是×
市基础设施投融资主要平台之一。
公司商业银行信用评级达到AAA。
现已累计通过商业银行贷款，国家政策性银行贷款，银行票据、招商引资、发行信托计划、发行企业债券等方式完成投融资和招商引资约350亿元，先后完成了×
市机场改扩建征地拆迁、二环路、立交桥、绕城线等50多个省市重点工程项目的投融资及建设，为×
市重点基础设施建设做出了巨大贡献。
1.3项目建设地点
位于×
市的×
区（县）。
地块的东西南北四面分别为：
。
研究范围北临×
，南临×
1.4项目开发内容及标准
项目区土地整理工作，因为现状地形比较复杂，需要将地块整理为可利用地。
进行竖向工程整理，同时解决项目区交通、水、电等设施配套接入问题，注重地块内景观和投资经济性等相关内容。
按土地整理要求完成开发区域内的规划编制和征地拆迁工作，并按照规划要求完成区域内道路、市政管网、景观绿化及土地平整工作，将“生地”变为“熟地”，达到土地交易要求。
项目土地一级开发主要工程量表
指标名称
单位
指标
备注
市政道路
m2
241644.46
新建9条次、支道路
桥梁
座
15
预应力简支梁桥
场地整理
571529.61
河道整治
38631.2
公共绿地
26384
1.5项目一级开发投资估算与财务分析
1、投资估算
项目动态投资300980.59万元（不含土地收储开发整理投资回报），各部分费用详见下表。
序号
工程或费用名称
数值（万元）
第一部分
建安工程费
41489.61
第二部分
其他基本建设费用
217640.57
第三部分
预备费
20730.41
第一、二、三部分费用合计
-
279860.59
工程静态投资
第四部分
建设期银行贷款利息
21120.00
工程动态投资
300980.59
第五部分
土地收储开发整理投资回报
41130.42
工程总投资
342111.01
2、资金筹措
项目动态投资300980.59万元,项目总投资342111.01万元，企业自筹资金122111.01万元，占项目总投资的35.69%。
银行贷款220RR0.00万元，占项目总投资的64.31%。
3、土地出让收入测算
项目土地经整理后，可出让经营性用地1011.82亩，预计按440万元/亩出让，可得收益445200.80万元。
4、财务指标
土地开发总收入
万元
445200.80
土地开发净利润
39727.93
全部投资回报率
%
30.64%
资本金净利润率
32.53%
财务内部收益率（税前）
10.08%
财务净现值（税前）
15955.40
投资回收期（税前）
年
4.48
财务内部收益率（税后）
8.16%
财务净现值（税后）
1158.40
投资回收期（税后）
4.54
5、盈亏平衡分析
盈亏平衡点=固定成本/（销售收入-变动成本）。
项目盈亏平衡点：
408.92万元。
1.6结论与建议
项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，建议作为高档小区和配套商业进行规划设计。
第二章项目区位分析
2.1项目位置
项目位于×
、×
2.2项目现状分析
项目现无房、地调资料，以下数据根据1:
1000地形图图解量面积测算。
1、地面房屋构筑物
项目开发涉及拆迁约后所村约950户，拆迁面积约711988.55m2，每户300m2范围内约284795.42m2，超300m2约427193.13m2。
2、土地性质
扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地1550.85亩。
2.3出让地块分析
项目范围用规划总面积2206亩，扣除已出让地块155.55亩，可出让用地面积888.34亩，其中住宅用地846.24亩，商业用地144.9亩。
用地性质
数量（亩）
总用地面积
2206
绿地面积
489.57
道路面积
494.14
河道面积
59.45
中小学用地
39.39
已经出让用地
155.55
可出让用地
888.34
其中：
住宅用地
846.24
商业用地
144.9
2.4项目用地规划条件
A1-A4地块控高60米,建筑密度≤25，容积率≤2.8，绿地率≥38;
A5、A6控高36米，建筑密度≤28，容积率≤2.5，绿化率≥35;
A7、A8控高24米，建筑密度≤30，容积率≤1.6，绿化率≥32;
A9、A10、A13控高12米,建筑密度≤45，容积率≤3.0，绿化率≥30.
2.5项目所在区域交通分析
1、现状路网
项目临×
主干道现已建成通车。
已开工建设，项目交通情况比较好。
2、项目区域规划路网
规划城市主干路×
已开工建设，项目区域规划次、支路路网线密度达5.5，未来交通优势明显。
3、公共交通情况
项目建成后，全区公交车全覆盖，方便出行。
4、×
市地铁交通情况
项目距离轨道1号线约800米，2号线1400米。
2.6项目所在区域绿化环境分析
1、×
市域层面
项目处于×
市规划×
湿地区，临×
生态发展轴。
环境优越。
2、项目所在区域
项目所在绿化景观布局“二轴二核心区”，二轴为×
轴、生态轴。
一处公共绿地核心区，一处水系湿地景观区。
2.7项目所在区域商业环境分析
项目靠近×
市主城区商业聚集区南北向发展轴与东西向发展轴。
距离附近成熟商业圈10-30分钟车程。
2.8项目所在区域规划
市总体规划布局
（1）城市空间发展结构延续
在×
市中心城区，紧邻主城×
，×
市传统中轴南向发展的末端，与×
度假区紧密联系。
（2）延伸南北向的功能轴线
强化以二环路为界面的主城中心的南北发展轴线，统领全城，有效的促进城南区域的发展，带动旧城改造的进程。
（3）加强东西向的景观联系
主城区外围的山体径流，在中心的平原地区形成多条河道贯入×
，同时以×
为核心向周面辐射的生态绿化廊道结合城区内部的开放空间向周边群山辐射，形成交错的山水生态景观系统。
2、项目所在区域分析-×
市南市区
（1）×
市南市区规划
1）总体发展思路：
把×
市建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。
2）南市区定位：
南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。
3）南市区发展：
充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力发展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代服务业。
4）片区简介：
Ø
东市区：
市房地产开发最早的区域，但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。
南市区：
将结合×
机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、×
公园等统一规划成为南部城市副中心。
西市区：
随着一些工厂的迁出，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为×
市的又一个置业热点。
北市区：
北市区是×
市的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。
中心区：
市商务、金融和文化中心。
2.9项目所在区域与周边关系
1、项目附近生态环境
本项目地块所处位置在湿地公园与×
区（县）古镇附近，项目具有得天独厚的自然及人文景观。
2、项目所在区域部分土地一级市场分析
市20RR年1月-10月上旬×
市土地成交量为10829.94亩，南市区为6392.03亩，占整个×
市成交量的59%。
南市区供应量最大，未来居住、商业放量多。
路片区
既有规划定位条件：
原规划为以居住、商业、商务为主的综合城市功能片区/×
市金融聚集区
公共交通条件：
新增轨道7#、8#和导轨填充线LRV
（2）×
片区
是以×
省奥体中心、国际商务商业、文化会展、金融贸易、主题旅游公园为主、生态示范住区为主体功能的城市新中心
轨道1#、6#。
（3）×
村片区
区（县）新螺蛳湾片区。
紧邻汽车客运站，与规划中的绕城线相接。
距离主城区约12公里，×
新区5公里。
总用地面积：
627.88亩。
总建筑面积：
761394㎡（其中：
地下183444㎡；
地上577950㎡）容积率：
2.18。
轨道1#
3、项目所在区域二级市场简介
（1）项目周边二级市场分布
随着×
市城市建设规划，南市区已经成为×
市开发热点区域，居住用地和商业用地成交的增加，预示着将来该区域楼盘放量将多于其他区域，居住和商业氛围会逐渐浓厚，配套设施建设更加完善，房地产市场趋于成熟。
（2）个盘分析
楼盘价格：
总价约600万起
主力户型：
270-510平米
项目地址：
市×
区（县）×
路五甲塘湿地公园旁
项目介绍：
是20RR年以10亿拍下的×
市目前为止唯一一块纯别墅居住用地。
中航地产将投资7000万元进行改造湿地公园、3000万元将×
路打造成×
大道，斥资4亿元打造×
市首席“航母式”大板地下室以解决×
板块住宅地基不均匀沉降顽疾。
×
1号
1号项目位于×
市现有城区和未来市政府所在地—×
新城之间,×
外海东北部,处于×
滨湖旅游度假带的心脏位置,占地1116亩。
项目区位及生态环境极其优越，容积率≤1.0，建筑密度≤30%，绿地率≥45%，建筑限高12米。
用地毗邻湿地公园，周边有较丰富的水系资源，为打造一个滨水、生态湿地型的住宅社区,本方案规划了几条南北和东西向的几条水系，相互交错，在水系的两侧留出了较宽的绿化用地，用来营造公共景观。
这样，在整个小区内，就形成了以水系为主题、相互连通的绿色生态走廊。
周边区域是整个×
市别墅物业最集中和供给量最大的区域，随着纯别墅项目的限批，纯别墅物业呈逐年递减，但片区临近×
，西望×
，区位优势突出，适宜开发高档物业，作为×
市别墅物业最为集中的区域，未来该片区别墅供给量并不会消失，但更多的是作为混合性物业的组成部分来推售。
第三章SWOT态势分析
3.1优势
区位优势：
项目地处南市区，近年来南市区土地供应量最大，未来居住、商业放量多。
交通优势：
项目附近已建成×
路、×
主干路，×
路已开始动工修建。
环境优势：
区（县）古镇附近，项目具有得天独厚的自然及人文景观
规模优势：
地块面积为2206亩，开发规模较大。
政策环境优势：
区委区政府非常重视城市建设，政府对本项目十分重视，并给予了多项政策支持，给本项目提供了良好的经营环境，保证了本项目开展的顺利性。
资金与技术优势：
项目由×
市城投负责一级开发，该公司资金雄厚，已经负责过多片土地的一级开发，具有很强的技术优势。
3.2劣势
现片区居民经济收入较低，对拆迁的接受度比较弱，需要引导。
项目规划用地居住用地面积为846.24亩，商业用地144.90亩，商业用地面积较小，难以形成较大的商业环境。
3.3机会点
城市新规划为本项目提供了增值空间，区政府对己做了全面的规划，重点发展该地区，本项目起承旧启新作用。
城市化发展为本项目提供了有利的市场环境，区政府和人民，都迫切希望城市化发展，本项目的开发为城市化发展做出了贡献，将创造“提高居民的生活水平与生活质量”的社会价值。
价格已经比原先上了一个台阶：
由于各项新政的出台，附近各房地产商的介入，此区房产价格己由最高价不到4000元／平方米，升至最高价卖到8000元／平方米左右。
意味着，消费者已形成对房产价格的接受观念。
3.4威胁点
拆迁成本高，存在一定风险。
由于新区规划范围内的城中村改造实施将比较缓慢，从而影响了本案的升值，直接影响销售。
3.5分析结论
项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，适合作为高档小区和配套商业。
第四章项目开发地点与开发条件
4.1项目开发区域概况
市是×
省省会，西南地区中心城市之一，国家历史文化名城。
全市总面积21111平方公里，辖8区2市8县，总人口600万，聚居着18个民族。
历史文化：
经济发展：
对外经济贸易：
旅游资源：
交通建设：
发展目标：
河、×
路。
市机场，南临×
土地一级开发项目片区规划范围内现状村庄、乡镇企业、仓储、工业、居住等各种功能用地混杂。
4.2现状调查与分析
1、项目建设区域城中村情况
（1）布局混乱，建设无序。
城中村工厂、作坊、仓库和居住交错混杂，用地布局混乱，加之乱搭、乱建，破坏了村庄空间结构的自然和谐，城市肌理混乱，空间结构与城市整体结构冲突，现状建设缺乏秩序。
（2）市政设施缺乏，环境质量差。
现状城中村开发强度大，公共活动空间、绿地缺乏，环境质量较差；
市政及公共配套设施不足，制约了该区域整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的形象。
（3）社会问题、安全隐患多
私房出租的巨大收益使得外来人口集聚在城中村，由于缺乏有效的监督管理，城中村往往有突出的社会治安等问题。
城中村的建设缺乏规划控制，建筑挤占道路和公共空间，防灾救护能力极度脆弱，房屋建设通常没有考虑地质条件、防震抗震等要求，安全隐患多。
（4）经济驱动力不足
城中村依靠“出租经济”，社会经济发展的驱动力弱。
土地资源配置难以向高效益转化，与城市经济发展脱节。
城中村整体表现出的问题影响了×
市“四创”、“两争”的进程，因此，改善该片区的整体城市环境质量显得日益迫切和必要。
土地收储开发项目将以居住区的模式对各村庄进行彻底的改造，结合用地功能置换，完善配套设施，改善城市环境。
2、土地利用情况
项目片区规划范围内现状村庄、仓储、工业、居住等各种功能用地混杂，公共服务设施不完善，使得片区用地难以实现统一管理和配套建设，不利于服务水平的提高和改善。
因此，调整片区用地结构，适当减少功能的混合度，将不适宜片区发展的功能进行外迁，进行公共服务设施的统一配给，以提高用地的整体秩序，对片区规划项目显得尤为重要。
现状用地开发的社会价值、经济价值、土地利用价值得不到体现，在一定程度上造成了土地资源的浪费。
在项目前期调查中，应开展存量建设用地普查、检测和评价，摸清闲置、废弃和低效用地情况，按照“规划引导、用途管制、因地制宜”的原则，为政府加大存量用地储备力度并在年度供地计划中优先实施供应做好准备，为政府积极盘活存量建设用地提供依据。
3、交通环境
（1）在规划范围内，道路主要为支次道路，以及村道，道路密度较低，道路系统不完善，现状道路路况一般。
（2）为满足发展需求，在该片区应形成良好的城市道路微循环系统，片区内支次道路的道路线型需要全面调整。
通过分析可以看出，在项目土地整理用地规划范围内，存在的交通问题主要是普遍缺乏与城市主次干道联通的城市道路网，公交可达性不高，道路的占道情况时有发生，居民生活对道路功能有一定干扰，而且路网密度较低。
因此，在项目土地范围内增加道路资源供给是必要的。
项目将依托片区的综合规划，完善道路系统，并在此基础上改善该片区的整体交通面貌。
4.3开发条件
1、总体规划的需求
《×
市城市总体规划修编（20RR-20XX年）》中的城市用地布局规划中指出，×
市城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向流域外次级城市拓展空间。
东南部是缓丘地带，现有基础设施条件好，与×
市主城的联系密切，城市发展的阻力最小，适宜人口与产业的聚集，是近期主要发展方向，也是最容易延续和承接主城职能的区域（如物流、行政、教育等），但要处理好与主城的联系与分割的关系，大规模开发与山水自然环境的和谐问题。
为整体改善城市南部环境，提升城市形象，并最终符合于城市“四创”目标，×
市委、市政府提出了项目土地整理的要求，通过该片区的改造，促进城市整体更新的建设步伐，为建设美丽春城形成积极的经验积累作用。
2、交通条件
项目土地西连官南大道，北连×
路，南连×
路，向东则有×
路，昆玉高速，进出市区交通发达，与外界联系非常方便。
根据规划中的路网，×
路将横穿地块，这将为项目地区带来新一轮的发展动力。
但是区域内部交通则差强人意，通过现场调查发现道路多为低等级的城市支路，乃至于乡道村道，而且区域内没有形成合理的路网结构，缺乏与主次干道之间的联系。
而且路面等级过低，行车环境不舒适，现有的道路大部分需要通过升级改造才能更好的起到交流的作用，提高货物，人流等的流通效率。
3、土地利用
通过现场调查发现，项目地块主要为村民自建房屋用地，厂矿企业较少，市政基础设施较差，各项配套不完善，而且片区内建筑比较散乱，很难进行统一管理和配套建设，在自建房屋周围则有大片的废弃土地及农田。
因此，调整片区用地结构，适当减少功能的混合度，将不适宜片区发展的功能进行外迁，进行公共服务设施的统一配给，以提高用地的整体秩序，对普吉片区规划项目显得尤为重要。
同时由于该片区低密度建筑密度，只有少量为钢筋混凝土结构，大部分为砖混、砖木和土木结构，片区内部还有大量的闲置用地，因此普吉片区土地的再次开发难度不会太大。
第五章土地一级开发方案
5.1方案综述
1、定位思路
南部城区应结合×
机场的搬迁，改造机场片区，结合国贸中心、×
公园和星耀体育城统一规划成为南部城市副中心。
路中段应强化区级公共服务设施配套功能；
服务周围居住用地，并合理布局商业批发设施用地。
用地西部地区以×
国家级旅游度假区、×
生态公园，大观公园的建设为主，保护好湖光山色和景观视廊，形成大型生态风景游览区，民族文化展览区和旅游度假休闲娱乐区。
界桩（1887.4米水位线）后退100米以内区域及绕城以外、×
以东、×
乡至×
路划定为城市禁建区。
北岸建设环湖道路、环湖观光黄金岸线及截污工程，主要河道入湖段建设人工湿地，形成×
生态北岸保护区；
用地北部、中部清理、拆迁各类市场，逐步改造城中农村成为城市地区。
2、项目定位
结合项目地区发展优势，项目定位必须突出以下特色：
协调城市发展，完善城市功能；
配合×
市大型生态风景游览区的建设，营造良好生态环境；
考虑居民回迁，发展与旅游休闲相关产业，促进居民就业，提升地区经济价值。
通过以上分析确定地区发展定位为：
依托资源和便捷的交通优势，依山傍水的自然环境，深厚的历史文化底蕴，开发高档住宅小区，合理布局商业及公共服务配套设施，配合×
市大型生态风景游览区的建设，将项目地区建成集工作、居住、休闲购物为一体的绿色生态片区。
5.2开发方案
土地收储开发项目的开发方案主要包括以下内容：
1、按照批准的土地整理范围，完成土地勘测定界、土地权属调查等工作，根据地面建（构）筑物的调查统计数量；
2、拟定土地征收和拆迁安置补偿方案；
3、拟定土地整理实施方案，实施方案主要包括：
开发范围、面积、地上建（构）筑物附着物情况、开发计划、开发成本测算、工作完成时限、实施方式等；
4、区域内设施的开发建设方案，包括河道治理、城市道路交通工程、城市公共绿地、城市市政公共设施、排水等。
5.3征地、拆迁方案
项目开发用地2206亩，扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地1550.85亩，涉及拆迁的总户数约950户，拆迁面积约711988.55平方米。
征地、拆迁补偿按《×
片区征地、拆迁补偿方案》执行（详附件）。
5.4基础设施建设
1、场地竖向整理
（1）场地竖向整理工程方案
一般来说，根据建设具体工程项目的使用功能要求，结合场地的自然地形特点、平面功能布局与施工技术条件，在研究建、构筑物及其他设施之间的高程关系的基础上，处埋好充分利用地形、减少工程填挖土方量，因地制宜合理地确定建筑、道路的竖向位置。
合理地组织场地地面排水、有利于地下管线的敷设，并解决好场地山外按规划控制要求的高程衔接。
这些对场地地面及建、构筑物等的高程（标高）所作的设计与安排，通称为场地竖向设计。
竖向设计是场地设计中一个重要的有机组成部分，它与规划设计、总平面布置密切联系而不可分割。
当地域范围大、在地形起伏较大的场地，功能分区、路网及其设施位置的总体布局安排上，除须满足规划设计要求的平面布局关系外，还受到竖向高程关系的影响。
所以，在考虑规划场地的地形利用和改造时，必须兼顾总体平面和竖向的使用功能要求，
升级会员 