第二章我国房地产用地制度Word格式文档下载.docx
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②《宪法》第十条第一款规定：
“城市的土地属于国家所有。
”
我国《土地管理法实施条例》对国有土地的客体作了具体规定，即下列土地属于全民所有（国家所有）：
①城市市区的土地；
②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
③国家依法征收的土地；
④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
（2）集体土地所有权的主体与客体。
我国《土地管理法》第十条规定：
“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；
已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；
已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
”因此，我国集体土地所有权的主体是村集体经济组织或者村民委员会、村内各该农村集体经济组织或者村民小组和乡（镇）农村集体经济组织。
2009年3月6日，《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发[2009]27号）
二、加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度
（四）明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。
集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。
以此为前提，推进集体土地的登记发证。
对村民小组所有的土地，有条件的可将《集体土地所有证》直接发放到村民小组农民集体；
没有条件的可采取“组有村管”的方式，在明确村民小组主体地位的前提下，将《集体土地所有证》发到村，由村委会代管。
同时，对无权属纠纷、经济关系清晰的集体经济组织的土地也要给予登记发证。
我国集体土地所有权的客体，根据《土地管理法》第八条第二款规定：
“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；
宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
三、我国土地使用制
我国《土地管理法》第九条规定：
“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。
使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
”《土地管理法》第二条规定：
“国家依法实行国有土地有偿使用制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
四、我国土地国家管理制度
我国实行全国土地统一管理制度。
《土地管理法》第五条规定：
“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。
县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。
”国家综合采用法律手段、经济手段、行政手段和技术手段对土地进行管理。
第二节我国国有土地有偿使用制度改革历程
1978年改革开放前，我国实行高度集中的计划经济体制。
农村土地由集体统一经营。
国有土地按计划配置，实行行政划拨，无偿、无期限、无流动的使用制度。
改革开放首先冲破的是土地无偿、无期限、无流动的禁区，启用经济杠杆，土地由无偿、无期限、无流动向有偿、有期限、有流动转变。
一、收取土地使用费
1979年7月五届全国人大二次会议审议通过和颁布施行的《中外合资经营企业法》规定，可以出租批租土地给外商使用。
1979年12月31日，成立不久的广东省深圳市，签订了第一个吸引外资开发经营房地产项目合同，由深方提供土地，香港妙丽集团投入资金，合作兴建和经营住宅楼，规定税后纯利深方、港方按85∶15分成。
由于合作经营很成功，妙丽集团进而申请独资开发经营。
1981年2月，双方签订合同，深圳市提供6000平方米“地皮使用权”，由妙丽集团“独资兴建和经营商住大厦”，土地使用年期30年，使用费每平方米5000港元。
至1981年12月的两年间，深圳房地产公司单在罗湖小区就“引进外商独资经营房地产项目10个，订租（出租）土地4.54万平方米，土地使用费21360万港元；
另有8.1万平方米土地作为4亿多港元的物化资本，在10个项目中与外商6亿多港元的投资合作建造商品楼宇”，“使昔日杂草丛生的罗湖小区，很快变成了高楼林立的商业、金融中心”。
《深圳经济特区土地管理暂行规定》自1982年1月1日起施行，规定了不同用途土地各自使用最长年期和不同用途不同地区每年每平方米土地使用费标准。
还规定，土地使用费“可一次性付款……也可分年付款，按年息八厘加收利息。
”《暂行规定》“适用于在特区兴办企业、事业的所有单位”。
辽宁省抚顺市自1984年1月起开征土地使用费，是非沿海城市中起步最早的。
开征的缘起是，当时的抚顺市主管副市长刘文甲，于1983年听了中共中央党校教授易之关于社会主义社会地租仍然存在、城市土地理应有偿使用的专题讲课后，开始琢磨并组织调研，提出开征方案。
后经市政府讨论通过和财政部批准，全面开征城市土地使用费。
尽管当时市里还没有“三资”企业，但开征当年就收取土地使用费1300多万元，不仅使城市基础设施投资短缺的情况有所缓解，而且有的企业主动退出超占及闲置的土地。
至1985年底，全市共退还土地15万平方米。
1984年初，上海市城市经济研究会成立了“上海城市土地有偿使用”课题组，对有偿用地的收费形式、方法和标准等六个方面作了专门研究，抽样调查了区位反映最敏感的1161家独立核算的商业企业（占全市商业总数的20%）的土地收益情况。
经测算，并参考历史上地价水平，将市区用地按地段繁华和开发程度分成7级，郊区、县分为3级，设计了3套土地使用费方案。
广东省广州市自1984年下半年起开征经济技术开发区、新建项目、“三资”项目的土地使用费。
据介绍，广州城市建设资金每年约需5亿元，但实际只有一半左右，缺口很大，征收土地使用费对缓解资金短缺起到了不小的作用。
1984年下半年，浙江省苍南县龙港镇政府顺应农民盼望进城改善居住条件和从事经济活动的愿望，有偿提供土地，成为我国第一座农民城。
至1985年底，龙港镇政府收取土地使用费1000多万元。
后来的12年间，龙港新城建设共投入资金12亿多元，其中90%是通过土地有偿使用筹措的。
收取城镇土地使用费，尽管标准较低，土地仍然由行政划拨，还不能名正言顺地进行市场流通，但这一创造性的实践，使原本不值钱、随意使用的土地一下子有了“身价”，为我国土地使用制度改革取得历史性突破作好了准备。
二、土地使用权出让
引入竞争机制，从深圳土地拍卖“第一槌”到全面推行经营性用地和工业用地招拍挂出让
1987年9月9日，深圳市政府首次以协议方式将一块5321平方米住宅用地的使用权，以106万元的价格出让给某公司，使用年限为50年。
同年12月1日，深圳市首次公开拍卖土地使用权，一宗面积为8588平方米的土地被一家房地产公司以525万元的价格竞得使用权。
这一改革举措面临的最大困境是“违宪”，因为《宪法》明文规定土地不能出租、转让。
一槌定乾坤。
次年4月，《宪法》增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的条文。
随后，《土地管理法》也作了相应的修改。
协议出让意味着存在很强的人为操纵的可能性。
让行政权力从富有诱惑力的利益空间中退出，发挥市场机制在土地资源配置的基础性作用，需要很大的勇气，但能带来巨额的回报。
1999年，浙江开始在全省范围内实行经营性用地一律招标拍卖制度。
2000年，全国土地招标拍卖收益为350亿元，而浙江一个省就达195亿元。
基层的首创精神，在2001年国务院15号文件（即《关于加强土地资产管理的通知》）和2002年国土资源部11号令（即《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》）中受到了高度重视。
国务院15号文件提出，从严格控制建设用地供应总量，严格实行国有土地有偿使用制度，大力推行招标拍卖，加强土地使用权转让管理，加强地价管理和规范土地审批行为。
国土资源部11号令则对经营性土地协议出让“叫停”，明确四类经营性用地（商业、旅游、娱乐和商品住宅）使用权出让必须采用招拍挂方式。
这两个文件对土地市场建设的推进作用显而易见：
2000年全国招标拍卖出让土地的收益为350亿元，2001年为492亿元，增长率为40%。
2002年，全国国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的宗数、面积、价款分别是上年的108.55%、273.8%和197%。
一些地方为招商引资，工业用地出让中长期存在着低地价乃至“零地价”行为，严重干扰了土地市场秩序，为一些地方搞低水平重复建设和扩大固定资产投资提供了条件。
其获取土地的方式必须加以改革。
2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（即国务院28号文件），有针对性地指出：
“必须严禁非法压低地价招商”，同时要求要加快探索和实践，加快工业用地进入市场化配置。
2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（即国务院31号文件），则完全把工业用地纳入了市场竞争的范围，要求“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”。
2006年12月27日，国土资源部发布《全国工业用地出让最低价标准》，并将从2007年1月1日起实施。
此举标志着，我国工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。
工业和经营性用地招拍挂出让，由国家政策上升为国家法律。
2007年3月16日颁布的《物权法》明确规定：
“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
三、土地有偿使用改革方向：
扩大国有土地的市场配置力度，完善土地出让方式，建立城乡统一的建设用地市场。
第二节国有建设用地使用权出让和转让
一、国有建设用地使用权出让
（一）国有建设用地使用权出让的概念
1.建设用地使用权的概念及设立
根据《中华人民共和国物权法》，建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。
建设用地使用权自登记时设立。
登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
《物权法》的上述规定表明，建设用地使用权是在国有土地上设立的。
以往对城市国有土地统称的“国有土地使用权”现在应称为“国有建设用地使用权”，国土部门对此已作了相关修改。
例如，国土资源部已将《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》修改为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
2.国有建设用地使用权出让概念
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
国有建设用地使用权出让不包括地下资源，埋藏物和市政公共设施。
城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让应当签订出让合同。
土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。
逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。
未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
需要说明的是，土地使用权出让也叫土地批租，因为我国国有土地使用权出让改革主要是借鉴我国香港的土地批租制度实行的。
所谓土地批租，就是土地所有权与使用权相分离，土地所有者不直接使用经营土地，而把土地使用经营权有偿、有年期地租让给土地使用者。
3.国有建设用地使用权出让的年限
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或其他用地50年。
4.国有建设用地使用权出让方式
1990年国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖方式。
2002年5月9日国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，出现了挂牌出让国有土地使用权方式。
2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》规定，国有建设用地使用权出让可采取招标、拍卖、协议等出让方式。
2007年9月28日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（该规定是对2002年5月9日国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》修改形成的），对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定。
因此，目前我国国有建设用地使用权出让方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让四种。
（1）招标出让国有建设用地使用权
招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（2）拍卖出让国有建设用地使用权
拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（3）挂牌出让国有建设用地使用权
挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
根据规定，挂牌时间不得少于10日。
挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。
挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。
有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。
挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：
①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；
报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。
（4）协议出让国有建设用地使用权
协议出让国有建设用地使用权是指土地使用权有意受让人直接向市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）提出用地申请，并就土地的用途、范围、价格等谈判、协商，达成一致并签订土地使用权出让合同的一种出让方式。
国有建设用地使用权出让方式虽然有招标、拍卖、挂牌和协议四种，但对协议出让有严格规定。
根据我国现行法律法规规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地）以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
5.国有建设用地使用权出让公告
招标、拍卖和挂牌出让国有建设用地使用权，应发布出让公告。
按现行规定，出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：
（1）出让人的名称和地址；
（2）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；
（3）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；
（4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；
（5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；
（6）确定中标人、竞得人的标准和方法；
（7）投标、竞买保证金；
（8）其他需要公告的事项。
另外，根据相关规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。
标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。
确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。
招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。
6.出让国有建设用地使用权的终止
出让国有建设用地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
（1）因土地使用权期满终止。
土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
当然，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。
需要续期的，应当按照规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
根据我国《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；
没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
（2）因土地使用权提前收回终止。
国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。
在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
（3）因违反出让合同有关规定终止。
土地使用者违反出让合同有关规定，国家可无偿收回土地使用权。
（4）因土地灭失终止。
土地灭失是指由于非人力和自然力的原因，使土地性质彻底改变或地貌彻底改变。
土地灭失将导致土地使用权人实际不再享有土地使用权。
7.建设用地使用权出让合同
我国《物权法》第一百三十八条规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（1）当事人的名称和住所；
（2）土地界址、面积等；
（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（4）土地用途；
（5）使用期限；
（6）出让金等费用及其支付方式；
（7）解决争议的方法。
受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。
未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
《国有土地使用权出让合同》示范文本（GF-94-1001、GF-94-1002、GF-94-1003、GF-94-1004）。
《国有土地使用权出让合同》示范文本（GF-2000-2601）。
2006年4月19日，《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本。
2008年4月29日，国土资源部、国家工商行政管理总局又印发了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）。
8.国有建设用地使用权招标、拍卖和挂牌出让的实施
国有建设用地使用权招标、拍卖和挂牌出让的实施主要是通过土地储备制度进行的。
（1）土地储备的概念
土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
1996年，我国第一家土地储备机构在上海成立。
至2007年全国已有2000多个市、县相继建立了这项制度。
为加强土地管理，规范土地储备管理行为，2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合印发了《土地储备管理办法》。
土地储备制度是调控土地市场的重要手段。
土地储备制度建立后，市、县人民政府供地和管地方式发生了重大变革，从多个部门供应“生地”和协议出让为主，改变为集中统一供应“净地”（即产权清晰、配套完善、土地平整的土地）和招拍挂出让为主。
土地储备制度增强了政府调控土地市场的能力。
各地政府可以根据城市发展和市场需求，有计划地适时适量供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序，同时促进了节约集约用地，增加了政府土地收益。
（2）土地储备制度的运作过程
土地储备制度运作的基本过程是：
土地收购储备→前期开发整理与利用→土地供应（土地使用权出让）。
（3）土地储备计划与管理
按照《土地储备管理办法》要求，各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
土地储备实行计划管理。
市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。
年度土地储备计划应包括：
①年度储备土地规模；
②年度储备土地前期开发规模；
③年度储备土地供应规模；
④年度储备土地临时利用计划；
⑤计划年度末储备土地规模。
市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。
（4）土地储备范围
根据《土地储备管理办法》，下列土地可以纳入土地储备范围：
①依法收回的国有土地；
②收购的土地；
③行使优先购买权取得的土地；
④已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
⑤其他依法取得的土地。
（5）储备土地开发与利用
对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。
土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。
前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯
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