物业经营管理第十二章文档格式.docx

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将不同类型的投资组合在一起时，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益没有发生变化，或者变化很小（相对风险的下降幅度）。

将不同类型的投资组合起来的，也就是投资多元化的过程。

投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降。

如果不考虑稍微高一点（在某些情况下并不高）的交易成本，这种风险的下降对投资者而言是没有成本的。

所以，现代投资者更多的是持有多元化的投资组合，或者多元化的投资组合的一部分。

二、组合投资管理的内容与步骤（熟悉）

通常，组合投资管理工作包括如下五个步骤：

（一）制订投资方针和政策

制定投资方针和政策是组合投资管理的第一步。

投资者要实现预期的特定投资目标，就必须事先确定投资方针和政策。

投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑：

投资数量、对风险的承受能力和投资期限等。

（二）投资分析

投资分析是组合投资管理的第二步，包括宏观分析、行业分析及微观分析等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素（诸如宏观经济因素、市场微观因素、政治因素等）及区域规划的变化，从而识别不同投资对象的收益风险特征，判断投资对象的现行价格是否合理，从而寻找较好的投资机会，为构建投资组合奠定基础。

（三）构建投资组合

构建投资组合是组合投资管理中重要的一步。

在构建投资组合的过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。

定时是指对市场时机的把握，同宏观分析密切。

选择是指确定对哪些物业进行投资，投资的比例是多少，同微观分析有关。

多样化是指为了减少非系统风险而采用的分散投资策略。

（四）投资组合的调整

对投资组合进行适当的调整是确保实现投资目标的重要手段。

对于已建立的投资组合，必须进行不断的监控，一旦市场的变化使其不能满足投资者的要求，不利于投资目标的实现，就应及时地对投资组合进行调整。

（五）投资绩效评估

通常，投资组合绩效评估的方法是将所要评估的投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较，并进而考察投资绩效是源于投资管理者的技能还是运气。

　58.组合投资管理工作正确的工作顺序是（　D　）。

①投资分析②投资组合的调整③构建投资组合④投资组合绩效评估⑤制定投资方针和政策（2011年）

A.⑤①②③④B.①⑤②③④　　C.①⑤③④②　　D.⑤①③②④

三、组合投资理论在房地产领域的应用（了解）

组合投资理论在房地产投资决策中的应用步骤是：

（1）投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。

（2）检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。

（3）用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产项目。

该财务可行性分析模型考虑了市场发展的相关信息，如在出租率和租金相对较低但迅速增长的复苏阶段，应使用一个较低的资本化率。

（4）要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。

（5）详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金率、经营成本和资本成本。

（6）选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。

（7）将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响。

（8）进行谈判，安排物业的交接事宜。

（9）根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，如在预期市场将处于复苏阶段的时候，逐步上调租金或更新短期合约。

（10）在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜。

这时，投资者就完成了一个完整的投资生命周期并改变了其投资组合。

第二节大型企业物业资产管理

一、企业物业资产及其管理（熟悉）

（一）企业物业资产

企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。

在企业资产负债表中，物业资产包括以下六类细目：

（1）建筑物：

包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用。

（2）在建工程：

未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额。

（3）土地：

用于生产的土地费用。

（4）租赁费用：

租赁物业、厂房、设备的折现值。

（5）自然资源：

不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等。

（6）其他：

无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分。

（二）企业物业资产管理

企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。

对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。

在现代企业中，企业物业资产已经被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。

企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。

59．对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对（B）的贡献。

（2010年）

A．投资价值B．主营业务C．账面价值D．历史成本

二、大型企业物业资产管理（了解）

（一）编制企业物业资产清单

没有编制物业资产清单的企业很难准确了解自己拥有或租用的物业资产。

通常，物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录。

该记录应包括物业的区位、用途、一般描述、规模、使用年限、获取费用、设备改建、设备新建及重置价值等内容。

通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约50000平米时，就应该编制物业资产管理清单。

（二）设定管理目标

有些非房地产领域的专家强烈要求执行人员从经济角度管理企业物业资产，争取利润最大化。

但物业资产是否需要作为投资，并不取决于管理人员是否想从房地产中获得利润或者简单的限制费用，而取决于企业的整体发展战略。

通常，企业可以把物业资产作为费用中心或利润中心。

但现在的问题是多数企业既没有把物业资产作为费用中心也没有作为利润中心，而将物业资产仅仅视为生产资源。

实际上，物业资产的管理应服务于主营业务或作为投资，从收入中获益。

（三）控制成本

成本控制是物业资产管理最强的动机之一。

单部门需与物业资产管理部门协商，达成租用协议。

通过这样的管理的方式，可以有效降低物业运营成本。

在控制成本时，还需要考虑物业的其他机会成本。

为物业选择更合理的利用方式，使物业能够充分发挥其效用。

（四）适时处置资产并获得收入

（五）进行多样化的物业投资

（六）结合企业主营业务选择物业占用形式

通常，一个企业经验越丰富，就越注重物业资产占用形式的选择。

将企业业务和物业资产占用形式分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。

企业的物业资产经营活动不同于一般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”。

如标准石油公司有一个专门机构，从事物业资产剥离、重组和置换工作。

零售连锁店通常很少自己拥有物业，而是倾向于租用场所。

而旧式的百货商店和专卖店，则会选择拥有主要街道沿线的高价物业。

（七）建立合理的物业资产管理机构

一个物业资产管理机构，可以是一个部门，也可以是一个子公司。

通常，大多数企业倾向于选择较为保守的部门形式，而由企业保留对所有物业产权的处置权。

此时的物业资产管理部门大多与会计核算部门的职能合并起来。

子公司性质的物业资产管理部门则对管辖的物业拥有产权，独立报税。

子公司创建伊始可能只能向母公司提供租赁、购置、物业资产管理的服务，但随着规模扩大和业务拓展，子公司还可以为其他企业提供服务。

该公司可以行使出售物业、提出诉讼等职能，还能开展房地产经纪业务。

当然，它也要承担破产的后果。

从国际经验来看，通常一半左右的子公司（尤其是那些母公司从事重工业制造的子公司）性质的物业资产管理机构获得了与母公司相等或超过母公司的回报率。

当然，也有一些子公司如银行、金融公司、保险公司等的子公司的回报率比其母公司的要低。

但这些物业资产管理公司为母公司提供了一种很好的避税途径。

（八）明确物业管理师的责任

通常，企业物业资产管理涉及三个领域的活动：

（1）购置或剥离物业资产。

包括房地产投资需求的识别、区位选择、物业购置、过剩物业的识别和处置、设计确定、施工监督等。

（2）财务。

包括资本预算、财务分析、物业税评估等。

（3）管理人员职能。

包括物业管理和物业资产信息记录。

（九）审慎选择物业资产管理顾问

三、企业物业资产管理信息系统

信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具。

现在，国外很多企业采用物业资产管理的专业软件，极大地提高了物业资产管理的效率。

总之，企业物业资产管理在我国还是一个新领域。

可以预见，随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧，对物业资产管理的需求也会不断增加。

有效的物业资产管理将会提升我国大型企业的竞争力，促进其健康发展。

第三节设施管理

一、基本概念

按照国际设施管理协会（1FMA）和美国国会图书馆的定义，设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”，它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。

综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。

物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。

59.关于设施管理的说法，错误的是（　B　）。

（2011年）

　　A.设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果

　　B.设施管理的目标是维护费用最低

　　C.设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理

　　D.设施管理的服务对象是人

二、设施经理与设施管理的主要内容（熟悉）

（一）设施经理

通常，设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。

那些非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。

而职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。

目前，国外的设施经理在监视设施运营状况的同时，其中心工作已经上升为战略层次上的管理，并在企业的整体业务发展方面起到了更大的作用。

设施经理直接向公司董事或高级管理层汇报有关工作场所的问题和使用状况。

他受过多方面技能（如对员工的管理技能、财务管理技能、技术技能等）的正规教育，能够为实现公司目标来管理相关工作场所。

设施经理很可能领导和管理着一个设施管理小组。

这个小组辅助他管理工作场所的日常运营，而设施经理的精力则主要集中在工作场所的战略规划和组织问题上。

（二）设施管理涉及的主要问题（熟悉）

（1）所有权的费用。

（应该指的是购买这些设施、设备的费用）设施所有权的费用包括最初的和正在发生的费用。

管理时，应该知道需要的费用，并通过计划分配，提供这些费用。

（2）生命周期内的花费。

一般说来，所有的经济分析和比较都应该基于生命周期花费，不能只考虑资本费用和最初的费用。

（3）服务的融合。

在管理时应将不同的服务进行融合，例如将设计（指需要配置的设施类型、数量等的设计）和运作（指购买或租赁以及安装等环节）融合起来。

（4）运作和维护的设计。

指的是即使设施的运作者和设施的维护者都是承包商，也应该积极参与设计审查。

（5）委托的责任。

项目管理的功能应该归入到预算项目中去，由一位经理对各项工作负责。

（6）费用的时效性。

指的是费用是有时效的，过一段时间就应该比较一下。

（7）提高工作效率。

应该时常通过特定的比较、使用者的反馈以及管理来判断其效率。

（8）生活质量。

设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量。

（9）设施的冗余和灵活性。

因为承租户的工作本身经常是部分在变化的，导致设施的使用也随之变化，所以设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析。

（10）作为资产的设施。

设施应该被看作是可以通过各种途径给公司带来收益的有价值的资产。

（11）设施管理的商业职能。

指的是设施管理应该和公司的业务同时发展、同步规划。

（12）设施管理是一个连续的系统。

设施管理从开始计划到进行处理，是一个连续的过程，不是一系列分立项目的组合。

（13）服务。

设施管理只提供了一种产品：

服务。

设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性。

（三）生命周期成本与设施管理

生命周期成本是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。

它往往数倍于设备购置费用。

生命周期成本并不是只在初始投资时发生，而是在整个寿命周期内按时间序列发生的。

将设备或系统在寿命周期内的全部开支加在一起再折现换算为等价均匀的全年费用。

这时必须考虑折现率即利率的影响。

很显然，设备和系统的等价均匀的全年费用越小，其经济效益越高。

设施管理的目的就是最大限度地降低等价均匀的全年费用。

因此，设施经理需要参与到设计环节中，使最初的设计施工不只为初投资负责，更要为降低设备系统生命周期内的全部成本着想，为有利于物业设施管理着想，具有全局观和系统观，最终使业主得益。

运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值。

例如，可以计算满足同样需求的两种选择权的优劣——是在郊区建造房屋还是在城市租房。

（四）全面质量管理在设施管理中的应用

在设施管理中，如果整合好质量管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。

这一整合过程由质量的五大支柱构成：

（1）质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做得正确以及所做的效果如何。

（2）必须承诺不断进步。

设施质量管理的核心是持续改进技术水平和管理水平。

外部环境的变化实在太快，如果我们不能不断进步，我们就会落后，这就是为什么持续改进如此重要的原因。

（3）必须愿意并能够接受评价与评价自身。

随时间进行跟踪性衡量，是高质量设施管理的基础。

在进行标准设置的时候需要考虑一个重要因素——效率。

越来越多的部门发展了基于成本使用效率的衡量指标（比如每平方米的总设施成本、效用成本、单个住户的总成本等）。

设施经理正趋向于管理效率的衡量。

但如何衡量服务效果，却是大多数设施管理部门没有解决好的问题。

实际上，服务效果是由用户决定的，用户的意见应该成为衡量工作效率的基本依据。

设施经理需要通过各种手段掌握用户对服务质量的印象。

（4）必须授权给雇员，必须让他们承担责任，必须在更广泛的范围内考察雇员自身和他们的工作。

权利的下放需要经过系统训练。

（5）质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。

设施管理中需要处理好与公众的关系，尤其要注意推销自己的服务和部门。

推销的目的是增加服务的知名度，同时减少设施部门推行制度和程序的阻力。

三、设施管理在我国的发展现状（了解）

我国的物业设施管理同国外比较，还相当滞后。

这主要表现在：

第一是观念上的落后。

第二是服务的对象不明。

认为只要设备设施无故障、能运转便是物业设施管理的全部工作内容，造成许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏。

物业设施管理的服务对象是人，应以保证大楼用户的健康、舒适和效率为最高目标。

第三是国内物业设施管理的技术含量不高，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设施管理的主流。

第四是人才严重匮乏。

四、设施管理的发展（了解）

设施管理正在趋向于国际化。

随着发展中国家经济的增长，企业开始关心如何妥善地管理自己的设施。

同时，随着计划经济向市场经济的过渡，政府的设施和大量存货的管理也变得很重要。

这对设施管理职业的发展颇具价值。

有关设施管理的方法越来越多，而且越来越好。

如相应的设施管理信息系统，可以使得设施经理在建立公司运作需求档案的基础上，几乎不需要努力或训练就可以选择出最需要提供服务的楼宇或设施。

又如，预防性的维护工具可以为设施管理人员在关键设施出毛病前发出预警。

而且，新型的评价方法和评价模型允许设施管理人员开展设施管理的模拟训练。

这都会有力地促进设施管理的发展。

第四节不良物业资产管理

一、不良资产与不良物业资产

（一）不良资产

不良资产是一个宽泛的概念。

从财务分析的角度来看，不良资产包括以下内容：

（1）以应收账款（包括应收票据等）形式表现的不良资产。

主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。

（2）以存货形式表现的不良资产。

主要有以下几种形式：

因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品；

因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品；

因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品；

因市场价格变化，价值已严重贬值的产品；

以残次品形式积压的产品。

（3）以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。

（4）以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。

有些进口设备、国内采购设备由于各种原因未能投入使用，常年被搁置在库房，甚至被露天搁置，已经完全报废、毁损。

有些投资项目，由于后续资金不足或市场发生变化等原因一直处于停工状态。

还有些企业因管理不善，未经批准低价处理固定资产或固定资产丢失等，造成企业资产的直接流失，但是未作账务处理等。

（5）以无形资产形式表现的不良资产。

由于有些商标、专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本身的费用尚未摊销完毕，仍然挂在账上。

（6）以开办费、待摊费用表现的不良资产。

（7）因其他原因形成的不良资产。

（二）不良物业资产（了解）

不良物业资产也有多种表现形式。

具体包括：

（1）房地产不良贷款；

（2）金融机构直接投资房地产形成的不良资产；

（3）其他不良信贷资产中的房地产抵押物；

（4）其他单位委托处置的房地产不良资产。

二、不良物业资产形成的原因及过程（了解）

1．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。

在经济上升时期，房地产业表现为良好的增值潜力，吸引着各方资金特别是银行资金的踊跃介入。

当经济出现衰退时，房地产业则是首先受到冲击的行业，表现为房地产市场价值的严重缩水，形成大量的不良资产。

2．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。

目前的房地产贷款形式主要是物业抵押贷款。

通常，在房地产发展处于扩张和繁荣时期，房地产评估价格较高，相应的贷款额也较高，从而为形成不良房地产埋下了伏笔。

当房地产虚假繁荣的泡沫开始破裂时，高额抵押贷款带来的巨量的房地产，便有可能成不良物业资产。

3．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。

从现象上看，我国不良资产的形成原因是多方面的，既有经营和使用货币资金主体的内部因素，又有使货币资金沉淀、死滞的外部经济环境因素。

从内部因素来看，主要源于银行和企业自身。

一是使用货币资金的企业，在深化改革、扩大发展的过程中，采用过度负债的经营方式，挤占挪用银行贷款和“三角债”、“连环债”的现象频繁发生，严重影响了信贷资产质量。

贷款被企业作为流动资金长期占用，偿还能力极低，严重影响了信贷资产的安全性、流动性、盈利性。

不仅如此，一些企业借口产权制度改革，悬空、搁置、推脱、逃避银行债权，又生成大量银行不良债权。

二是经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷是造成不良资产生成的直接原因。

由于资金所有者——银行与资金使用者——企业之间的信息不对称性，尤其是财务信息严重失真，财务约束软化，使银行在发放贷款前很难对项目进行高质量的评估，加之贷款审批中的风险意识薄弱及主观随意性强，有的甚至是违规发放贷款，贷款的发放与回收没有责任到人，而贷款发放后又缺乏监管，致使贷款发放后，银行处于被动的风险接受地位。

从外部因素来看，主要源于国家政策调整和政府干预。

不同的历史时期，国家的产业政策也有所不同。

而国家的产业政策又是通过运用包括资金倾斜、物价调整在内的经济政策和行政手段并重来贯彻实施的。

伴随每次产业政策的调整，总会使一批不符合国家产业政策的企业关、停、并、转，这是导致不良资产形成的重要原因。

三、不良物业资产处置的目标和原则（了解）

无论何种原因形成的不良资产都表现为共同的特征，即银行货币资金运动的中断。

而要使中断的货币资金连接起来，必须借助于债务人以物抵债或资产重组等实物资金运动方式。

（一）不良物业资产处置的目标

我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。

在力求实现主要目标的同时，还需要兼顾以下目标：

在较短的时间内尽快收回债权，培育资本市场，实现资源优化配置，帮助企业进行战略性改组，培养专业人员，完善有关法律体系等。

不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则。

首先，要始终围绕项目开展工作。

其次，要先易后难、先大后小。

再次，要充分利用各种技术方法。

最后，要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。

四、不良物业资产管理（了解）

（一）不良物业资产评估

由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。

这里，房地产价格分为两个层面：

一是金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格，称为接收价格；

二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格。

1．接收价格评估

我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的账面价值进行移交。

这种价格不是实际意义上的接收价格，而是操作上采取的一种方式，以迅速交接并消除银行的不良资产。

因而，在接收以后，有必要评估接收价格。

由于不良物业资产涉及的贷款笔数很多，资产