华阴市华山旅游管理局玉泉院广场项目可行性研究报告.docx

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华阴市华山旅游管理局玉泉院广场项目可行性研究报告

第一章基本概况

1.1独资公司名称、法定地址、宗旨、经营范围和规模

1.1.1独资公司名称：

渭南华洋华山旅游开发有限公司

1.1.2独资公司法定地址：

中国陕西省华阴市玉泉办事处玉泉路

1.1.3独资公司宗旨：

采用先进而适用的技术和科学的管理，提高产品质量，开发、研制新产品，获取满意的经济利益。

1.1.4独资公司经营范围：

旅游、房地产开发。

1.1.5独资公司建设规模

项目总占地面积45.5亩，总建筑面积5862平方米。

1.2香港公司名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、职务、国籍

香港华洋国际繁耀投资集团有限公司，在中国香港特别行政区登记注册，法定地址在中国香港上环永乐街93—103号树福商业大厦807，法定代表人孔繁耀，职务为董事长，中国国籍。

1.3独资公司总投资

独资公司的总投资为2500万元人民币，注册资本为100万美元。

投资总额和注册资本的差额1670万元人民币，由香港华洋国际繁耀投资集团有限公司待项目动工之前全部以现汇方式到位。

1.4经营期限、经营利润分配

独资公司的经营期限为50年，自营业执照签发之日起计算，建设期为12个月。

项目投入运营期，在提取各项基金之后的净利润为香港公司所得。

经营期满后，该项目全部固定资产归华山管理局所有，独资公司办理注销登记，缴回营业执照，并对外公告。

第二章项目背景

2.1华山旅游区概况

2.1.1自然环境

地理位置，华山旅游区位于陕西省关中盆地东南部的华阴市，在北纬34°25′～35°，东径109°57′～110°05′之间。

南依秦岭主脉，北瞰黄、渭、洛三河，东控崤函、晋板、西望古都长安，区位非常优越。

华山旅游区以华山为中心，东西长约15公里，南北宽约10公里，总面积约160平方公里，华山主峰海拔2160.50米，是五岳中最高的，因其挺拔雄险，有“奇险天下第一山”之称。

地形地貌：

该区相对高差很大，地貌类型复杂，主要分为秦岭山地，山前洪积扇裙，古渭河夹槽和黄土台塬四类。

华山年处的秦岭北麓是一个东西向的山前大断裂带，它把秦岭山地和黄土台塬以及山前洪积扇裙明显地分割开来。

秦岭山地是华山旅游区的主要组成部分，它由太古界变质岩和中生界花岗岩构成，岩体完整，岩性坚硬。

华山地区由于多次的造山运动和流水的切割侵蚀，形成了雄伟峻峙的峰峦和秀丽出深的峡谷。

华山诸峪道多呈南北向伸展，并由多条支沟组成。

峪道深切呈“V”字型，峪中水流湍急，多跌水瀑布，比降在5～100%之间。

气候条件：

本区属暖温带和半湿润气候区。

由于华山后山体挺拔陡峭，山麓和峰顶的垂直温度梯度较大，由山麓至峰顶，海拔高度每升高100m，温度大降0.44℃。

华山低山区为温带气候，年平均气温9～14℃，最热年气温平均24～28℃，无霜期180～240天。

华山高山区（海拔1000米以上），年平均气温小于8℃，最冷月平均气温为-2.5～-10℃，绝对最低气温为-40℃，最热月均气温为21～24℃，无霜期120～150天。

华山地区降雨适中，年均降雨量为591.9mm，年最大降雨量862.2mm，年最小降雨量476.3mm。

该区降十量受地形影响，自北而南有明显递增趋势，山地雨量充沛，华山主峰区降雨量多达907.4mm，青坪地区的降雨量更多达1361.3mm，形成了华山独有的闭合圈。

资源情况：

本区林木资源分布于山区，主要有云杉、冷杉为代表的寒带珍贵林木和以松类为代表的寒温带常绿针叶林最以栎类、杨类为主的温带落叶阔叶林带。

农作物以小麦、玉米、棉花、油料为主，经济林有苹果、桃、李、杏、柿、梨、沙果、核桃等。

本区目前尚未发现有开发价值的矿产资源。

2.1.2社会经济

华阴因位于华山之阴而得名，几千年来，整个华阴地区的政治、经济、文化与华山密不可分，甚至与华山共兴衰。

华阴现有面积817平方公里，辖5镇8乡，186个村民委员会，现有人口约25.2万人，其中非农人口约占总人口的24%左右。

华阴是以旅游业和工业为主导的综合城市，经过几十年的发展，城市经济实力不断增强，特别是改革开放以来，本地工业发展迅速，已形成秦岭电厂，黄河工程机械厂及西北第二合成药厂等为代表的中大型工业企业集团，旅游业以华山资源为依托，全面带动第三产业的发展。

工业与旅游已成为市域经济增长的两翼。

2002年实现国内生产总值10.5亿元，其中第一产业1.5亿元，第二产业5.2亿元，第三产业3.8亿元。

以旅游业为龙头的第三产业产值占到全市总产值的40%以上。

2.1.3旅游发展现状

华山以其丰富的自然景观和人文景观吸引了广大的中外游客，并其深刻的社会内涵和时代印痕扩大了游客的领域。

经过多年的开发和建设，华山旅游区已发展成为具有相当规模和较高社会经济效益的全国文明景区之一。

1982年被国务院首批确定为44个重点风景名胜区之一，1991年被命名为全国旅游胜地四十佳，1999年被确定为全国文明风景旅游区示范点，2000年又被评为国家四A级旅游区。

自1979年以来，华山旅游规模一直呈上升趋势，由79年的13万人，发展到1999年的88万人，平均年增长率为35%，登山人数由10万人增长到70万人，增长率在25%以上。

近年来，旅游稳步增长，保持在6%以上。

2002年已突破百万大关。

随着旅游规模的扩大，景区旅游收入也总体呈上升趋势，经统计，1987～1991年旅游收入年增递增率为18.4%，1991～1994年旅游收入增速加快，年均增长率为76.3%，1994以来，旅游收入稳步增长，年均增长率在40%以上。

1987年收入为1.5亿元，2002年已达2.7亿元。

华山旅游业已真正成为华阴“以山兴城”的支柱产业。

尽管华山旅游业近年来发展迅猛，但华山旅游在发展与可持续发展的未来趋势中存在着一定问题；一是旅游容量有限，旅游产品单一，主要以登山游览为主，对人文及相关旅游资源开发力度不足，未能形成多样化的旅游系列产品；二是客源市场开拓不足，结构相对失衡。

以登山游览为目的游客超过90%以上，宗教、科教及生态旅游者不足5%，游客中本省占40%，河南25%，山西约占15%，境外及外省游各所占比例不大；三是整体形象不完善，旅游商品无品牌；四是基础设施建设有待加强，道路及广场建设尤为紧迫；五是景观资源的保护工作还需进一步加强。

2.2玉泉广场现状及华麓区规划情况

2.2.1玉泉广场现状

玉泉广场位于玉泉院门前，是华山游客从西山门登山的第一集散地，原广场仅有150m2场地，周围分布着8家单位和住户，广场内建筑面积（含临建）8800余m2，由于历史等原因，各类建筑占据了广场45.5亩场地的绝大部分空间，加之，该区域地势南高北低，呈梯级状分布，广场利用面积极小，各类建设用地混杂，布局零乱，文物景点及环境破坏严重，近年来，随着景区旅游人数的不断增长，现状广场已不能满足游客在此休息、购物以备登山的基本需要，安全事故时有发生，广场面积狭小，配套服务设施滞后已成为影响华山旅游形象及旅游业发展的主要因素之一。

2.2.2华麓区规划情况

华麓区集中了华山主峰道观之下院，名胜古道荟萃，是华山风景名胜区的重要景区之一，同时也是华山风景名胜区的旅游服务基地。

区内现状总人口20954人，基本农业人口6530人，非农业人口14424人。

华麓区详细规划：

该区规划范围北至西潼高速公路，南接陇海铁路，西至四医大博爱公司围墙，东到望岳路东100米处，面积约8平方公里，该区定位为华山风景名胜区的第一景区，规划范围分西区、中区和东区。

中区是华麓区自然景观和文物古迹较为集中的地区，也是旅游服务综合区。

玉泉广场是连接华麓区与山岳区的通道和集散地。

规划目标是把华麓区建设成为历史文化内涵深厚，景观优良，生态环境质量良好，基础设施完善，布局合理，特色鲜明的华山风景名胜区的前哨。

规划期区内人口控制在3万人，2010年旅游规模为135万人，高峰日游客量为1万人次。

道路广场用地90.45万m2，人均30.15m2,停车场库用地4.18万m2。

2.3项目由来

大力发展陕西旅游业，并以旅游业为龙头，全面带动第三产业的繁荣发展，是陕西省“十五”计划期发展特色经济的主要任务，也是加强陕西在全国旅游网络中心位置的具体措施。

华山是国务院首批公布的44个重点风景名胜区之一和国家4A级旅游区，人文景观丰富，自然景观独具特色，是大自然馈赠给人类不可多得的宝贵遗产，经过多年的开发建设，该景区已成为全国及国外游客的主要游览观光胜地。

近年来，随着旅游业的迅猛发展，越来越多的国内外游客把华山作为首选目的地，旅游人数逐年递增，至2002年底，华山的游客人数已突破百万大关。

旅游收入已达2.7亿元。

旅游业已成为当地经济发展的“龙头”产业。

围绕华山旅游服务业存在着巨大的商机。

然而，由于景区内基础设施建设滞后，作为名山的前哨和旅游服务基地的华麓区却没有一处供游人休憩、娱乐、购物的场所及自由活动空间。

“自古华山一条路”的入口仅有不到150m2的场地，大量的游客全部拥挤在玉泉路上购物、休息，为登山作准备，既影响交通又缺乏安全保障。

游客到达山门后，因场地狭窄，窗口少，为购票进山相互拥挤，秩序较混乱，给管理造成诸多不便。

特别是每年农历三月十五古庙会和初九灯会期间，华山门外人山人海，安全事故时有发生。

旅游服务设施不足，不但影响华山形象，而且制约旅游经济的良性发展，尽快建设玉泉广场已成为华山景区旅游业发展的头等大事和当务之急。

2001年陕西省省长22次办公会要求华阴市政府按照“依法拆迁，综合开发，商业化运作”的原则，修建玉泉广场。

香港华洋国际繁耀投资集团有限公司经过市场调研论证，认为进行玉泉广场开发建设是一次难得的机遇，因此，决定投资建设玉泉广场项目，以期在不断完善景区服务设施的前提下，对玉泉广场进行综合开发，实现商业化运作，并为企业创造更高的经济收益。

2.4项目建设位置及范围

玉泉广场拟建于华麓景区玉泉院门前，该广场是华山的门户和游客登山的集散地，是连接华麓景区与华山自然游览区的中枢地段。

玉泉广场南连玉泉院及华山西山门，东靠华山旅游管理区入观北村耕地，北邻华山管理局生活区及税务招待所，西接登山路。

场地东西长190米，南北宽160米，总占地45.5亩。

2.5项目编制依据

1、国家关于编制可行性研究报告的相关规定；

2、《玉泉广场建设工程项目建议书》；

3、渭南市发展计划委员会[2003]90号《关于华阴市建设华山玉泉广场项目建议书的批复》；

4、《华山风景名胜区总体规划》；

5、《华麓景区控制性详细规划》；

6、《华山风景名胜区环境保护规划》；

7、《陕西省省长办公会议纪要》2001年第22次；

8、陕西地矿第二工程勘察院于2002年所做《陕西华山管理局3＃住宅楼岩土工程勘察报告》资料；

9、香港华洋国际繁耀投资集团有限公司委托渭南市投资咨询中心《关于编制华山旅游区玉泉广场建设项目可行性研究报告的委托书》。

第三章项目建设的必要性和可行性

3.1项目建设的必要性

3.1.1项目建设是贯彻落实国家产业政策，大力发展旅游业，带动第三产业全面发展的需要

旅游业是二十一世纪被称为最具发展潜力的朝阳产业，更是陕西及渭南市的优势产业。

是“九五”以来国家倡导和重点支持发展的产业，为了加快西部发展，国家实施了西部大开发战略，加强基础设施建设是其中一项主要内容。

这充分体现了国家对西部建设特别是旅游基础设施建设的高度重视。

华山作为陕西东部旅游环线的龙头，自改革开放以来，一直处在陕西旅游业的领先地位，其旅游资源的优势和旅游带动作用日益显现，华山旅游的发展不仅是景区的目的所在，更重要的是华山旅游的兴衰已深深影响华阴市的经济繁荣，制约第三产业的发展，甚至影响陕西省旅游业发展状况。

因此，加快景区基础设施建设，尽快完善玉泉广场及设施建设是落实国家产业政策，大力发展旅游业，振兴旅游经济的需要。

3.1.2项目建设是完善景区基础条件，完善旅游服务功能，改善旅游环境的需要

华山是国家级重点旅游景区，以其独有的自然资源，深厚的