湖南省第二中学物业管理方案Word格式.docx
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24小时三班制：
出入口
巡逻岗
停车场、公共场所、空置位及重点部位：
24小时巡逻
考核标准
奖罚分明
2、保安人员工作流程图
（三）、安全、消防管理服务的标准
1、校区出入口24小时站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；
配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出校区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出校区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报警及上报学校领导，并协助采取相应措施。
二、作业规范
（一）、交接班工作规范
秩序维护员交接班
（1）接班人员必须提前10分钟到达岗位接班，在相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。
（2）交接时要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。
（3）交班人员将公物转交下一班，并在工作记录栏上，由交接人双方签名确认。
（4）发现问题，交接双方须当面说明。
如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或主管处理。
（5）交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。
（6）接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。
（二）、固定门岗规范
岗位值班人员必须着统一制服、佩带胸牌，做到整齐、清洁，仪容端庄精神饱满。
值班期间不允许做与工作无关的事情（吃零食、抽烟、听音乐、看报刊杂志等）。
对进出管辖区域的人员、车辆、物品进行登记管理，控制好闲杂人员。
值班期间必须保持高度警惕，严格控制好易燃易爆品进入学校。
发生意外情况时，值班人员应沉着冷静，及时有效处理问题，并与其他岗位密切配合，共同完成好各项工作。
（三）、流动巡查岗规范
对各区域所规定的巡视路线按顺序徒步检查，并对指定位置所设的《秩序维护员巡逻签到表》进行如实签到。
在巡查过程中做到耳听、眼看、鼻闻、手动，针对可疑情况作细致的分析检查。
在巡视的过程中发现可疑人员要进行盘问、跟踪，必要时报告领班。
如发现违规行为及时制止；
当发生突发事件（火灾、打架斗殴）时应立即报告领班、主管领导快速到达现场，并第一时间采取恰当处理措施。
对校区内重要部位进行重点巡查。
发现有偷盗、破坏行为的要立即上前制止和处理。
三、工作标准
1、树立“安全第一”的思想，维护本物业范围内的生活、办公秩序，“三防”到位，确保学校治安、消防的安全防范工作及时到位，保障正常的工作和生活秩序。
2、杜绝重大伤亡事故、入内盗窃事故和设备、设施损坏事故；
3、贯彻“以防为主”的方针，做到所属管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为零；
4、制定各类突发事件及应急救援方案，危险处设有明显标志和防范措施；
5、杜绝在本物业范围内的乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为出现；
6、保障辖区内交通秩序良好，消防通道畅通，预防交通事故的发生；
7、车辆进出必须登记、引导停放，车辆带大型物品出校区时，需到物业管理处办理放行手续，凭放行手续出场；
8、在辖区内禁止鸣笛、车速超过15公里/小时等影响校区安全和环境等行为。
四、服务工作程序
（一）、门卫工作程序
1、岗位实行24小时值班制；
2、值班员的坐姿、站姿规范，注意仪容仪表、待人接物有礼貌，“请”字先行、服务热情周到；
3、值班室内物品摆放整齐、室内整洁、地面无烟头、纸屑；
4、对外来人员进行认真盘查，做好来访登记和接待工作，严格控制闲杂人员进入；
5、做好岗位值班记录，记录要完整、详尽，相关记录有领班或主管签阅意见；
6、物品进出要检查、登记，尤其是大件物品出门须出示服务中心签字认可的出门条，方可放行。
（二）、巡逻工作程序
1、岗位实行24小时不定期巡逻制；
2、值班员在巡查中，按规定对校区内公共区域、公共设施等进行巡查，巡查完毕后，作好记录；
3、各区域的巡查路线按事先规定徒步检查，并按照要求进行签到；
4、值班员在巡逻过程中，要针对可疑情况，做细致的分析检查；
5、在巡逻过程中，如果发现存在安全隐患，应立即采取措施消除，一时不能消除的马上报告领班及主管领导；
6、若发现违规、违法行为的，要立即制止，必要时扭送公安处理，值班人员将巡查情况填写在《秩序维护交接班记录表》。
第二节车辆管理
1、对进出校区的车辆登记出入，力争做到准确无差错；
2、根据实际情况安排值班员指挥车辆停放到位；
3、设立停车标识，划定停车区域，规范停车秩序；
4、提醒司机遵守停车相关规定及其它注意事项；
5、对停车道路、车辆停放、公共设施等进行巡查；
6、发现车辆漏水、漏油，车门、车窗未关好等情况时，应立即报告领班，联系车主，看护好车辆。
值班员不得翻查车内物品，应待车主到场，自行检查和关闭车门。
联系不到车主的，应在领班的监督下，关闭车门、车窗，将情况做相关记录，并报主管领导；
7、车辆进出高峰段,秩序维护主管应安排足够人力采取措施,维持车辆进出秩序。
二、检查与考核
1、物业服务主管：
负责指导并每两天一次不定期抽查秩序维护部各岗位的工作，进行考核。
2、秩序维护班长：
每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两次，并及时考核和作好记录；
遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。
3、秩序维护领班：
每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于四次，并及时考核和作好记录；
4、物业公司主管按每月对秩序维护服务质量进行全面检查和考核。
第三节学生公寓管理
物业管理员负责学生公寓内日常工作。
每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。
员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。
所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。
进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准、公寓管理部主要岗位职责和公寓管理部工作规程及公寓管理部员工考核制度和实施细则，按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理（具体细节规章制度由校方待定）。
第四节水电及公共设施管理
1、建立巡视制度。
每天上下午两次巡视水电及公共设施。
巡视内容：
（1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
（3）检查有无损毁公共设施，包括室内照明、电线开关插座等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。
（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
（5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。
（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。
第二章物业管理人员、员工配备
物业管理人员配备
在湖南省安仁二中物业管理人员配备方案中以“高效精干”作为指导原则：
具有团结协作,能干安防专业队伍,及一流物业服务专业人材,具体人员配备标准见下表:
人员配备一览表
序号
岗位设置
人数
岗位安排
1
经理（兼出纳）
负责学校物业全面工作
2
办公室（兼会计）
负责物业档案管理、人员招聘、宣传、受理投诉、文字、会计工作
3
秩序维护队长
负责秩序维护全面工作
4
秩序维护员
待定
主岗亭口6人，其他岗亭3人，24小时值班制，负责整个校园岗亭秩序维护工作
5
学生男女公寓管理主管
负责男女学生公寓全面工作
6
学生男女公寓维护员
负责男女学生公寓各项管理工作
7
水电维护管理人员
负责学校水电维护维修工作
8
校内安防巡罗人员
负责整个校园巡查、车辆管理工作
其他人员待定
第三章物业费用测算
一、物业管理费用包括：
办公费、节假日加班补助、工伤保险、保安服装费、工具费用（对讲机、手电筒等）、值班伙食补助、宣传费用、税金、福利待遇等。
二、物业管理人员及员工工资标准，由双方协商统一标准包干制。
三、物业用房、水电、办公场所由校方提供。
上述费用物业公司暂不核价，由校方和物业协商待定。
第四章物业管理人员岗位职责
一、主要员工岗位职责
●服务部经理职责
1、组织、领导全体员工完成湖南省安仁二中物业服务各项工作任务；
2、制订各项规章制度、各岗位职责、工作标准；
3、根据公司的管理目标编制湖南省安仁二中物业管理方案；
4、负责实施员工管理目标责任制；
5、检查指导各岗位的工作，督促员工切实履行各岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程；
6、努力学习与物业管理有关的业务知识和技能，熟悉物业结构和师生基本情况；
7、负责与外部的协调工作，加强合作与交流；
8、定期检查和总结工作，努力提高管理水平和工作效率；
9、负责员工的政治思想工作，教育员工遵守国家法律、法规及社会公德；
10、树立“服务第一、师生至上”的思想，做好精神文明建设工作；
11、年终认真总结全年工作，接受公司及师生年度任期考核；
12、处理投诉，完成上级领导交办的其它工作。
●秩序维护队长岗位职责
1、秩序维护队长是服务物业经理在秩序维护工作中的参谋和助手，具体负责校区辖区内的安全管理、消防管理、交通管理工作的安排、落实；
2、主持安全管理工作例会，准确传达经理的指令；
3、制定部署秩序维护的工作计划，及时向经理汇报工作情况，负责对秩序维护员的考核，并对不称职者提出处理意见；
4、负责拟定安全管理培训计划，并具体组织实施；
5、对区内发生事故亲自组织调查处理，受理有关安全管理工作的投诉；
6、不断巡查，督促各岗哨，及时纠正违章违纪情况，对秩序维护进行日常业务培训和考勤、考核；
7、按时、按质、按量完成主任布置的各项工作，以及临时交办的其它任务。
●秩序维护门卫（秩序维护员）岗位职责
1、负责对“湖南省安仁二中”的出入秩序进行管理；
2、文明礼貌待人，能果断处理事情；
3、统一着装、佩戴工牌，姿态端正，工作时间不允许吸烟或吃零食；
4、对进入校区的来访人员，按规定程序办理来访手续，指导来访人员按规定路线行进；
5、坚守岗位，服从统一调度，不随意换岗，玩忽职守；
6、严格执行各项规章制度，发现问题立即处理，并通知上级领导；
7、积极参加学习，精通本岗位的业务，每半年进行一次全面考核；
8、完成上级领导交办的其它任务。
●巡逻秩序维护员岗位职责
1、熟悉和掌握湖南省安仁二中基本情况；
2、熟练掌握湖南省安仁二中校内各种设备的性能，学会使用相关器材；
3、遵守交接班制度，不得迟到、早退、擅离职守，做好各种记录；
4、掌握一般救护知识和紧急应变能力；
5、负责重要接待任务的安保工作；
6、负责“湖南省安仁二中”内消防设施、设备、器材的检查管理工作；
7、管好车辆的进出、停放，维护湖南省安仁二中的安全秩序；
8、疏导进出车辆，保证道路畅通；
9、经常巡查车辆停放情况，检查车辆装备和配件有无损坏，发现可疑情况及时采取有效措施进行处理；
10、发生紧急事故，迅速赶到现场，立即处理，及时汇报；
11、严格要求自己，遵纪守法，按服务中心各项规章制度办事，讲究文明，举止端庄，礼貌待人；
12、完成上级领导交办的其它工作。
●公寓管理部组长岗位职责
1、负责在校学生的住宿信息、档案及资料的管理工作。
2、负责新生的宿舍安排工作
3、负责在校住宿学生因休学、复学、退学等原因而进行的宿舍调整工作。
4、负责学生离校时的宿舍退还手续。
5、负责进修生的住宿安排工作。
6、负责走读生的的审批工作。
7、负责各公寓的安防服务过程的监督检查，对不合格现象有权提出整改要求，并监督、检查其整改情况。
8、不定期抽查公寓内安防服务过程，发现问题及时解决。
9、负责所属员工的培训工作。
10、经理安排的其他工作。
●公寓管理员岗位职责
1、努力学习，积极工作，自觉遵守中心的各项规章制度。
2、对各公寓安防、清洁等服务过程行使监督和检查权利。
3、检查公寓内卫生，做好检查评分记录，对卫生不达标的提出整改要求，并监督、检查其整改情况。
4、检查公寓内各种设施的使用状况，若有缺损须查明原因及时报修，对维修结果进行登记。
5、检查公寓内安全情况、消防器材状况、安全隐患状况等，发现问题及时上报。
6、检查公寓宿管员上岗情况、工作情况等。
7、负责检查结果的汇总、分析工作，发现潜在的问题并提出整改措施。
1、做好所辖公寓住宿学生的信息及相关资料管理工作，做好新入住学生、离校学生及其他原因调整宿舍学生的登记调整工作，及时更新学生公住宿一览表。
2、负责所属范围内各宿舍学生的全面管理，保证安全、稳定是首要责任。
遵照学校规章制度督促指导学生遵守、执行。
关心学生的学习和生活，帮助学生解决日常生活上的困难。
3、遵守并执行有关公寓管理规章制度，坚守岗位，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无关之事。
工作认真、秉公办事、坚持原则、不讲情面。
4、负责来访人员的登记（一律凭本人有效证件并留证入访），保证宿舍的安全。
管理第一，服务为重，注意仪表，微笑服务，以礼待人。
5、树立良好的服务意识，安全意识和责任意识，主动调解学生中发生的纠纷；
严禁与学生发生争吵甚至打斗；
必须随时检查并巡视宿舍，发现赌具和禁用器具，予以收缴并及时报告；
制止学生聚赌、吵闹、打斗等不文明行为。
在本岗位负责区段内外巡查，密切注意出入人员，发现可疑的人要礼貌地进行盘查监控，果断处置发生的问题，并及时汇报。
6、对学生在本楼内的组织纪律进行监督、检查，了解学生思想动态，有针对性地进行教育、批评和表扬。
加强与学生的交流、沟通，融洽感情。
7、督促和教育学生爱护公寓内公共财物，发现损坏的要落实责任人，以说服教育为主，并根据有关制度和条例对学生予以处罚，严禁向学生乱收费。
8、做好或配合新生入学与毕业生离宿时的家具清点、核实、发放、维修登记等工作。
9、负责公寓宿舍的安全和管理工作，督促学生打扫卫生，交班要将本班情况向接班人员交待清楚，重要情况作好记录。
10、保证和控制所属宿舍区水、电设施如有损坏，要填写维修派工单，负责通知并落实维修事宜。
负责所属范围水电费用的计量和收取。
11、定期检查安全及消防系统，加强防盗、防火巡视工作，严密控制进出门户。
12、负责房间钥匙管理。
原则上所掌握钥匙只供紧急情况使用，确需使用的，确认使用者身份后，须由宿管员亲自开门。
13、配合完成必要的突击任务。
上述物业管理方案供湖南省安仁二中领导参考，不妥之处，请领导多多指正。
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