保障房现状Word格式.docx

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我市从1999年7月1日开始实施住房货币化政策以来，共有900多个单位实施了住房货币化政策。

通过住房公积金和住房货币化政策，提高了单位职工的购房能力。

　　二、建立社会保障性住房体系背景和总体思路

　　国家停止福利性实物分配住房后，国家通过廉租住房、经济适用住房、商品住房三个住房消费层次，分别针对性解决最低生活保障家庭、中低收入家庭、高收入家庭等不同消费群体的住房问题，应该说形成了一个比较完整的住房供应体系。

但随着近几年我国经济的高速发展，以及城市化进程的不断加快，城市商品住房房价不断飙升，由于房价和收入增长水平的差距越来越大，廉租住房针对最低生活保障线以下群体（低保家庭），覆盖面小，供应量有限；

经济适用住房只售不租，建筑面积较大，经济适用住房的价格相对于许多中低收入家庭来说也承受不起；

市场商品住房由于价格居高不下，对于中等收入群体甚至刚参加工作的中高收入群体也一时难以承受。

这样，就逐渐形成了住房政策的两个“夹心层”：

第一个“夹心层”是,不属于廉租住房申请对象，符合经济适用住房申请条件但又买不起经济适用住房的群体；

第二个“夹心层”是，不属于经济适用住房申请对象（即中低收入家庭），又买不起市场商品住房的群体。

住房政策“夹心层”的问题，已经成为社会各界关心和关注的问题，必须通过完善住房政策予以解决。

　　厦门与全国各地一样，从2005年开始，房价在巨大需求的推动下持续较大幅度上涨。

厦门市的土地资源十分紧缺，全市只有1569平方公里（本岛仅134平方公里），加上还有30多万亩的农田保护区，随着工业化和城市化进程的加快，人民群众住房需求持续增长，住房问题始终是摆在厦门市委市政府面前比较艰巨的任务。

近十几年，由于厦门市政府加大城市基础设施投入，城市环境显著改善，作为经济特区、海峡西岸重要中心城市的厦门，拥有着全国环保模范城市、全国卫生城市、全国优秀旅游城市、联合国人居奖、全国文明城市等一系列的荣誉称号，成为周边城市、港澳台乃至东南亚华侨华人理想的购房之地。

有关统计表明，长期以来，我市外来购房者一直占六成左右，客观上拉升了厦门房价的快速上涨，增幅曾跃居全国前三名，高房价远远超出了我市中低收入群体的承受能力。

因此，解决中低收入群体的住房困难问题就现实地摆在我市各级党委、政府的面前。

　　为了进一步贯彻落实国务院关于房地产宏观调控政策，有效地解决中低收入家庭的住房困难，市委市政府在省委省政府的直接领导下，在国家建设部和省建设厅的指导下，把解决中低收入群体住房困难问题作为一项中心工作，并列入为民办实事项目之首，提出了以扩大住房保障覆盖面为目标建设社会保障性住房、构建多层次住房保障体系的工作思路，认真扎实地解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

从2005年开始，在市委市政府的统一部署下，我市组织了专门课题小组就如何解决中低收入家庭住房困难问题开展了专题调研。

2006年5月，市委常委会两次专题研究创新机制、有效解决中低收入家庭住房问题的工作思路，认为住房是一种特殊商品，政府对解决中低收入家庭住房困难问题负有重要责任，应该把市场调节与政府保障行为分开，社会保障性住房概念应运而生。

　　三、厦门市社会保障性住房政策框架

（一）厦门市社会保障性住房的概念和内涵

　　厦门市的社会保障性住房是指由厦门市政府提供的，限定建设标准、供应对象和租售价格或租金标准，具有保障性质的政策性住房。

具体包括廉租住房、保障性租赁房、经济适用住房、保障性商品房等。

　　厦门市社会保障性住房政策在国家出台的廉租住房和经济适用住房政策的基础上，为了解决第一个住房政策“夹心层”，厦门市建立了保障性租赁房制度（国发【2007】24号文通过将廉租住房与经济适用住房对象相衔接，即均将对象表述为低收入家庭，从政策层面上解决了第一住房“夹心层”问题）；

为了解决第二个住房政策“夹心层”，厦门市建立了保障性商品房制度。

　　简要地说，厦门市社会保障性住房体系的核心是将以往住房分配的“福利性”转变为“保障性”；

重点是解决中低收入家庭的住房困难问题，对本市居民提供满足基本居住需求的住房保障；

目标是建立“居者有其屋”的住房保障体系。

　　在包括廉租住房、保障性租赁房、经济适用住房、保障性商品房的社会保障性住房体系中，共性是具有“保障性”。

我们认为，社会保障性住房的“保障性”的有四个主要内涵：

一是，体现政府的住房公共保障职能，由政府统一承担起对本市住房困难家庭的住房保障责任，同时也最大限度地避免了多头分房、多头占房的行为；

二是，只要是现在住房困难需要政府保障，愿意接受限制条件，符合条件的都可以向政府提出申请；

三是，政府只保障最基本的住房需求，也就是只提供一房型45平方米，二房型60平方米，三房型70平方米的“小户型”住房，实行家庭全名制且一个家庭只能申请一套；

四是，最大限度地限制投资行为，建立严格的退出机制，规定保障性住房只能自住，并通过封闭管理严格限制转让、转租等行为，对不符合条件和不需要政府保障的家庭使其退出住房，重新分配，实现社会保障性住房的有效流转，对一时难以腾退住房的实行市场租金。

（二）厦门市社会保障性住房的供应体系

　　厦门市的社会保障性住房构成了对不同收入家庭实行不同住房保障政策的住房保障体系，即：

　　——向低收入住房困难家庭提供廉租住房保障。

厦门市的廉租住房是指政府向本市低收入住房困难家庭提供的租金低廉的住房，廉租住房保障方式包括实物配租、货币补贴和租金核减。

目前，我市的廉租住房实物配租已逐步同社会保障性租赁房政策相衔接，其中低保家庭在申请社会保障性住房未取得保障性住房前，先予发放廉租住房货币补贴，在取得保障性住房时再停止发放补贴。

　　——向有一定经济能力的中低收入住房困难家庭提供出售的经济适用住房。

厦门市的经济适用住房是指政府向本市中低收入住房困难家庭提供的，按建造成本（建设成本加区域征地拆迁费用）出售的住房，价格为岛内均价4100元/平方米左右、岛外均价3200元/平方米左右。

　　——向无经济能力购买经济适用住房的中低收入住房困难家庭提供出租的保障性租赁房。

社会保障性租赁房是指政府向本市中低收入住房困难家庭提供的，按市场租金标准出租，并由政府按不同家庭收入标准给予不同租金补助的住房。

租金补助标准分别为房屋租金的90%、80%、70%。

　　——向有一定经济能力但无住房的家庭提供出售的低于市场价的保障性商品房。

保障性商品房是指政府向本市无住房家庭提供的，按建造成本、基准地价和相关税费组成的价格出售的住房，价格为岛内均价7000元/平方米、岛外均价5000元/平方米。

　　——为刚参加工作的公务人员解决过渡性租赁住房；

为人才解决人才住房。

　　经济适用住房与保障性商品房的不同点：

一是，申请对象不同，经济适用住房面对低收入住房困难家庭，保障性商品房面向非低收入无住房家庭；

二是，对申请人的限制不同，申请经济适用住房要申报家庭收入和资产，而申请保障性商品房不设收入和资产限制；

三是，销售价格不同，经济适用住房的售价按：

建设成本+区域征地拆迁费用计算，岛内均价4100元/平方米，岛外3100元/平方米，保障性商品房的售价按：

扣除征地拆迁费用后的建设成本+基准地价+建造成本，岛内均价7000元/平方米，岛外均价5000元/平方米；

四是，在购房满5年上市交易时个人获得的增值收益不同，经济适用住房上市时个人收益10%，保障性商品房上市时个人收益40%；

五是，对单身居民的限制不同，经济适用住房主要向家庭提供，单身居民不能申请，而单身居民年满35周岁的可申请购买保障性商品房；

六是，购房后享受的物业服务费优惠政策不同，经济适用住房购房人可享受政府一定比例的物业服务费补助。

　　（四）申请社会保障性住房准入条件简介

　　1、廉租住房准入条件：

（1）具有本市户籍；

（2）家庭收入在当年最低生活保障线标准（1人户330元/人月，2人户310元/人月，3人以上户280元/人月）以下；

（3）人均居住面积在8平方米以下。

　　2、社会保障性租赁房、经济适用住房准入条件：

（2）人均居住的建筑面积不超过12平方米；

（3）家庭年收入3人及以下户不高于5万元，4-5人户不高于6万元，6人以上户不高于7万元；

（4）申请保障性租赁房的家庭资产不高于家庭年收入的4倍，申请经济适用住房的家庭资产不高于家庭年收入的6倍。

　　3、保障性商品房准入条件：

（2）无住房。

　　（五）社会保障性住房申请操作程序简介

　　社会保障性住房申请建立严格的市区联动的“五审、二监督、二公示、多部门协查”的审核制度。

“五审”即：

居委会、街道办、区民政局、公房中心或住宅办、国土房产局或建设局五级审核；

“二监督”即：

监察局和信访局全程监督；

“二公示”即：

由户籍所在地、实际居住地居委会组织在社区内公示，和市国土房产局或市建设与建设局组织在全市进行公示；

“多部门协查”即：

本市的公安、房产、金融、税务、工商、社保、交通管理等各职能部门，依职责做好协助调查工作，依法提供申请人的户籍、房产、收入、资产等情况信息或证明。

公务人员和人才向所在单位提出申请，分别报市机关事务管理局和市人事局审核、公示、选房，结果报市国土房产局或建设与管理局办理租赁或购房手续。

　　1、申请和登记。

我市建立了申请登记系统，通过互联网与各社区居委会进行联网，申请人持申请材料向户籍地居委会申请，居委会将申请人及家庭成员信息登记录入系统，系统自动对申请人的家庭户籍时间、家庭收入总额、家庭资产总额、住房人均面积等进行核对，不符合规定条件的系统将不予登记。

符合条件的系统将打印信息确认单由申请人确认签字并承诺真实性，之后由系统自动产生申请人的轮候号码，并当场将《轮候号码通知单》发给申请人。

为了防止群众的拥挤和排队，我们将2006年12月1日起截止到07年2月28日上午10：

00的首批申请户，在2007年2月28日晚通过电视全程直播公开摇号过程确定轮候号码。

　　2、审核和公示。

审核的方式采用入户调查、协助调查和函件核实等主要方式，由社区居委会对每个申请家庭进行入户调查等审查，重点核查申请人的住房、收入和资产情况与申报信息是否相符，组织评议小组进行评议，组织在社区公示后报送街道办（镇）；

街道办（镇）对居委会报送的申请材料情况进一步核实后上报区民政局；

区民政局核实并确定申请家庭的低收入家庭资格以及租金补助比例后，上报市公房管理中心或市住宅办；

市公房管理中心或市住宅办重点核实申请家庭的住房、资产等情况；

市国土房产局或市建设与管理局组织对申请户进行资格公示，公示无异议的即可轮候选房。

为了加大对申请户住房情况的审核力度，我市还建立了全市居民住房信息系统，该系统已收集全市居民近98%的住房信息，在审核申请户的住房情况时发挥了很好的作用。

　　3、选房。

我市建立了社会保障性住房选房系统，将每批次房源在互联网上公开，老百姓在家就可以上网看到房源的地点、楼盘信息、租金情况等信息，可以预选挑选自己满意的住房。

市公房管理中心或市住宅办按轮候号码顺序向社会公布选房日期安排表，申请户按选房日期选房，当天有三次的选房机会，申请户到场登记后在等候大厅就可以看到各个选房工作台的选房结果和情况，已被选定的住房在大屏幕上马上标示为红色，未被选定但已有选择意向的标示为黄色，选房的过程完全公开，杜绝了暗箱操作，群众反响很好。

2007年6月17日，我市首批社会保障性租赁房选房配租工作正式启动。

市委何立峰书记和市五套班子领导出席了选房启动仪式并为当天选房的申请户交钥匙。

2007年9月5日，市建设与管理局组织了经济适用住房公开评分活动。

　　四、厦门市社会保障性住房的主要特点

　　概括地说，厦门市社会保障性住房体系具有三个主要特点：

（一）体现保障型的住房保障制度

　　一是，明确住房保障是政府的公共保障职能，由政府向本市居民提供住房保障；

二是，政府提供的是最基本的住房保障，满足最基本的住房需求；

三是，政府提供的住房保障有基本的限制条件。

（二）实施严格的审核和退出机制

　　一是，建立严格的“五审、二公示、二监督、多部门协查”机制以及公开公平公正的轮候配租、配售制度；

二是，建立诚信申报制度，对弄虚作假和虚报瞒报的，一经发现取消申请资格，予以登报公示，且参加申请的全体家庭成员5年内不得再次申请；

三是，实行家庭成员全名制，申请家庭成员的收入、资产和住房面积必须合并计算；

四是，社会保障性住房小区采取封闭式物业管理，发现住户擅自将社会保障性住房转让、转租、转借或空置等行为的，将依法收回房屋，并依法追究责任，对不腾退住房的实行市场租金。

　　（三）建立全覆盖的分类住房保障制度

　　一是，对中低收入家庭实行租售并举的住房保障政策，为中低收入住房困难家庭提供了租得到、住得起，买得到、买得起的住房，从而为实现“居者有其屋”起到了“托底”作用；

二是，对低收入住房困难家庭实行实物安置和货币补贴、租金核减等方式；

三是，保障性租赁房（廉租住房）实行市场租金和分档租金补助办法，政府根据家庭收入水平分别给予不同租金补助，实行租金“明补”，让老百姓明明白白消费；

四是，对非低收入家庭提供低于市场价格、小户型、总价小的保障性商品房。

　　2、项目选址。

市委、市政府认为，要切实解决中低收入家庭住房问题，不仅要让他们有地方住，还要让他们住得好、住得下去，同时还要考虑防止出现“贫民窟”的现象。

市委、市政府建设社会保障性住房的主导思想是：

“拿出最好的地，与高档住宅区同时规划建设，盖高品质的房子，提供给住房困难户”。

在规划选址上，按适宜居住、便捷出行和就近分配的原则，在全市六个行政区均选择区位较好的地块规划建设社会保障性住房。

规划时充分考虑公交站点、生鲜超市、学校等配套设施建设，做到配套齐全，方便居民生活。

同时，我市还结合公交停车场的改造，在妥善解决噪音、尾气、震动等问题的基础上，利用公交场站的上部空间建设社会保障性住房，这样既方便市民出行，又节约用地。

　　3、规划设计。

按照“小户型、功能全、装修到位”的要求，社会保障性住房小区按商品房的规划和设计标准，要求小区配套设施齐全，同时在严格控制户型面积标准的前提下，保证房屋的厨、卫等基本生活功能设施配备齐全。

　　4、装修标准。

社会保障性住房按200元/平方米标准一次性装修到位。

装修内容包括：

外防盗门、内木房门，地板铺砖，墙和天棚粉刷乳胶漆，厨房和卫生间贴墙面瓷砖、装好吊顶，厨房配备花岗岩灶台面板和橱柜，卫生间安装坐便器和立式洗脸盆，阳台设晒衣架及洗衣池等。

　　5、建设进展。

按照“以需定建”的原则，目前我市开工建设保障性住房项目15个，实际动工在建住宅25184套（一房6696套，二房14210套，三房4278套）。

其中岛内已开工建设9个项目，实际在建住宅16070套，岛外已开工建设6个项目，实际在建住宅9114套。

岛内万景公寓（951套）已于2008年6月竣工交付使用，2009年计划交房4000-5000套，由于厦门市社会保障性住房都是高层建筑，加上都带装修，建造时间需要三年左右，大部分住房将在2010年交房，因此，预计到2010年底，我市中低收入家庭的住房困难问题可基本得到解决。

　　（四）房源统筹情况

　　厦门市社会保障性住房的房源实行统一规划、统一建设、统一分配的原则，对房源进行统筹安排，同一社会保障性住房小区安排低保家庭一般不超过20%，且分散安置，低收入家庭、中低收入家庭、非低收入家庭进行统筹穿插安排，这样既可以最大限度地防止出现“贫民窟”问题，又可以较好地解决物业管理的成本问题。

　　在选择租房还是买房的问题上，厦门市的做法是，在统一的社会保障性住房政策框架内，由老百姓自己选择是买房还是租房，是先租后买还是先买后租，可以自由选择。

从目前申请的情况看，约有85%左右的中低收入家庭选择租房，即申请保障性租赁房（廉租住房）；

约有15%左右选择买房，即申请购买经济适用住房。

　　申请租房比例大有几个主要原因：

一是，大部分中低收入家庭的购房能力很弱，即使购买每平方米4100元的经济适用住房也承受不起；

二是，厦门市的经济适用住房规定5年内不得上市，满5年上市交易要缴交90%的差价款，政府可以优先回购，较好地限制了投资需求；

三是，申请承租保障性租赁房的租金可以享受按市场租金标准的70%-90%的租金补助。

　　（四）关于厦门市保障性商品房的限制措施

　　我市推出的保障性商品房政策，是面向本市无住房居民以出售的方式提供的具有保障性质的住房，不设收入和资产限制。

在政策调研过程中，有一些建议认为，保障性商品房不应纳入保障性住房体系，实际上就是保障性住房要搞一个体系还是二个体系的问题。

在这个问题上，大多数还是赞成厦门市只搞一个体系，不能搞两个体系，市委市政府经研究明确指出，必须把保障性商品房作为我市社会保障性住房体系的组成部分，将保障性住房的基本属性统一起来，政府只提供一种住房，就是保障性住房，其基本属性就是“保障”属性。

因此，保障性商品房虽然不设收入和资产限制，但通过严格的审核和退出机制，限制投资属性，保障最基本的住房需求等限制措施，充分体现了“保障归政府，改善和舒适走市场”的理念，最大限度地保证了保障性住房落到需要住房的老百姓手中。

　　（五）厦门市保障性商品房的实践意义

　　厦门市市建立了覆盖全体市民的住房保障体系，对建立完善我市住房保障体系是一次有益的探索，既消除了住房的“夹心层”问题，也使本市居民共享了改革开放的发展成果，让以中等收入家庭为核心的非低收入无住房家庭多一个途径解决住房问题。

从政府履行住房保障职能方面来看，保障性商品房具有一定的实践意义：

　　一是，要让一时买不起房的家庭可以多一个渠道解决住房问题，向无住房家庭提供可以买得起的、总价比较小的住房，通过建立长效机制，对老百姓起到一个“定心丸”的作用；

　　二是，商品住房市场小户型的很少，小户型的保障性商品房是对商品住房市场的一个有益补充；

　　三是，限制在小户型和严格限制投资属性，建立严格退出机制，较好地限制了投机行为和“炒作”；

　　四是，政府按成本定价，能保证资金基本平衡，不会有太大的负担；

　　五是，政府多了一个调控房地产市场的手段，保障性商品房价格比市场稳定，在房价低时，可以起到稳定房地产市场的作用，在房价高涨时，政府通过加大保障性商品房的供应量可以调节房地产市场。

　　从目前情况看，保障性商品房对房地产市场没有造成冲击，虽然申请量不大（目前只受理申请200户左右），与原来的估计基本一致。

总的来说，推出保障性商品房政策后，老百姓可以多一种选择，商品住房市场可以得到一种有益的补充，保障性住房体系可以得到进一步完善，政府可以多一种调控手段。

　　各位领导、各位专家、各位同行，厦门市的社会保障性住房工作才刚刚起步，还有许多不尽如人意的地方，我们也在边探索边完善，我们也知道，要创新性地建立一个完整的住房政策体系，还任重道远，也希望各位领导、各位专家、各位同行能多关注、关心厦门市的社会保障性住房工作，多提宝贵意见和建议。