某小区103栋项目二期工程可行性研究报告Word格式.docx
《某小区103栋项目二期工程可行性研究报告Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某小区103栋项目二期工程可行性研究报告Word格式.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
三、素质营造建议
第六章营销推广总体思路
一、营销战略
二、价格策略
三、推广方式
四、推售次序
五、推广时机
第七章项目形象包装建议
一、命名建议
二、示范单位包装建议
三、地盘包装建议
第八章项目实施计划
一、开发计划
二、施工组织与队伍的选择
第九章投资估算及资金筹措
一、项目投资估算及依据
二、资金筹措
第十章经济效益分析
一、销售收入估算
二、开发成本估算
三、税金及利润
第十一章财务分析
一、财务盈利能力分析
二、清偿能力分析
三、财务不确定性分析
第十二章可行性研究报告结论
总述
附表一：
综合素质对比表
附表二：
动态资金测算表
附表三：
现金流量表
附表四：
敏感性分析
第一章总论
黑龙江XX房地产开发有限责任公司成立于2001年9月17日，是一家民营股份制企业，公司法人代表XX，公司注册资本2275万元，资质等级为房地产开发二级，公司下设前期部、工程技术部、销售部、经营部、财务部、综合部六个部门。
公司自创建以来，秉承“创新发展、诚实守信”的经营宗旨和“以人为本，科学管理”的经营理念，建立了“缔造品位生活”的开发理念，先后开发建设了XX小区109#楼、145#楼、102#楼、民安小区153#楼、155#楼，XX小区147#~152#楼，累计建成各类房屋面积近20万平方米，合格率100%，优质房率80%以上。
其中XX小区147#~152#楼又名《XX一期》以其优异的总体规划、人性化的户型设计、世家文化为主题的高尚人文社区定位、精湛的施工工艺和质量、优美的庭院景观规划建设、完善尽美的配套设施、优质的星级物业管理导入等在XX市第四届优秀住宅评选活动中荣获《优秀住宅奖》《优秀规划设计奖》《优秀户型奖》《庭院绿化奖》《住宅科技奖》《优秀物业管理奖》六项大奖（全市仅十家），于XX市第十九届商品房展销会荣获《最佳户型设计金奖》（全市仅三家），项目自2003年8月公开发售至今，住宅销售率达到80%（项目总计403户住宅单位），商服销售率达到80%，成为XX市明星楼盘，并得到业主和社会各界的高度评价。
XX地产公司在快速发展过程中，不忘回报社会，2004年无偿出资400万元人民币修缮了XX街道路环境整治工程，以实际行动为城市建设添光增彩，为社区居民创造优美的居住环境，得到了政府和居民的赞扬。
在近几年的开发建设实践中，公司培养了一大批年轻化、专业化的企业管理人才、工程技术人才和房地产营销人才，公司80%以上的员工具有大专以上学历，具有中、高级专业技术职称的员工超过30%。
黑龙江XX房地产开发有限责任公司，与时俱进，求真务实，为实现把每一个开发建设项目打造成精品的目标而不懈努力。
（一）商品房市场
2004年XX市房地产开发建设总规模达１１５０万平方米，其中住宅建设达到８３０万平方米，竣工４２０万平方米，预计到2004年年末XX市城镇人均住房建筑面积可达到２３．１２平方米。
XX市今年加大了对住宅建设的宏观调控力度，大力发展普通商品住房和经济适用住房建设。
全年XX尔滨市区房地产开发建设总规模达１１５０万平方米，竣工５１０万平方米，完成投资１１０亿元，同比分别下降３％、增长１２．８％和４．４％。
其中，住宅建设规模达８３０万平方米，竣工４２０万平方米，同比分别增长１％和４％，（经济适用住房规模达２５２万平方米，竣工１３９万平方米）。
预计到2004年末，XX市城镇人均住房建筑面积可达到２３．１２平方米。
今年XX市实现商品房销售４１０万平方米，销售额１００亿元，同比分别增长２％和５％。
其中，住宅销售３５０万平方米，销售额８０亿元，同比分别增长３．５％和７．１％。
XX市全年落实危房棚户区改造项目１３０万平方米，完成年计划的１０８％。
同时积极推进住房分配货币化，目前，已落实市直机关住房补贴资金５４００万元，指导企业发放住房补贴３６１８万元。
加大了住房公积金归集和贷款发放力度。
预计全年可归集公积金１０亿元以上，发放公积金个人贷款９亿元以上。
从今年XX尔滨市楼盘总体情况看，楼盘价格涨幅在正常范围内，销售情况火爆。
涨幅低于全国平均水平从年初开始，在上海、北京等地，商品房价格节节攀升，一些城市的上涨幅度甚至超过20%。
而XX尔滨市楼盘上涨幅度低于全国多数省会城市。
据介绍，今年全国房价平均上涨13.5％，XX尔滨涨幅为6.8％，与往年相比没有明显增加。
统计数字显示，XX尔滨房地产的价格平均为2574元，其中住宅价格平均为2249元，XX尔滨房价总体状况稳中有升。
从年初至今，XX尔滨市商品房销售市场呈现明显增长态势，一些新开盘的住宅小区销售速度和比例大幅提高。
商品房热销空置房削减据XX尔滨市统计局有关人士介绍，今年XX尔滨市房地产开发投资增势强劲，商品房销售旺盛，存量空置下降。
有关资料显示，伴随着商品房的热销，商品房的空置面积也在大幅下降。
上半年，XX尔滨市各类商品房存量空置面积为315万平方米，比上年同期减少24.1万平方米，下降7.1%，其中，住宅空置率下降了21个百分点。
商品房的热销使XX尔滨市空置房得到了大量消化。
价格平稳增长将是今后XX尔滨市房价发展的基本格局。
（二）宏观经济环境
1、经济指标
据XX尔滨市统计局最新统计数字预测，２００４年，XX尔滨市ＧＤＰ快速增长。
全市实现ＧＤＰ预计达到１６８０亿元，按目前美元对人民币的汇率计算，ＧＤＰ总量将超过２００亿美元。
国民经济增长速度预计达到１４．７％，创改革开放以来，继１９８６年和１９９５年之后的第三个高增速。
全市人均ＧＤＰ预计达到１７５５０元，按目前美元对人民币的汇率计算，人均ＧＤＰ将达到２１００美元以上，突破了２０００美元的重要关口，提前一年完成了“十五”计划人均ＧＤＰｌ７１６０元的目标。
2、固定资产投资
2004年XX市固定资产投资总额达到530亿元，增长22％，提前一年超额完成“十五”计划510亿元的目标。
由于不断优化经济发展环境，进一步拓宽融资渠道，鼓励、支持、促进民营经济快速发展，全市民间投资呈现强劲的增长势头。
全年民间投资达到270亿元以上，占固定资产投资的比重首次超过半数，民间投头一次占据半壁江山。
3、居民收入
2004年全市城市居民人均可支配收入达到8940元，比“十五”计划目标8470元高出近500元，增长速度达到13.1％，为“十五”以来同期新高。
4、城市化进程
2004年3月，经国务院批准XX尔滨市对部分行政区划进行调整：
撤销太平区，将其行政区域划归道外区；
设立松北区；
撤销呼兰县，设立XX尔滨市呼兰区。
调整后的XX尔滨市辖道里、道外、南岗、香坊、动力、平房、松北和呼兰等8个区和宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正等7个县，代管五常、双城、阿城、尚志等4个县级市。
全市总面积5.3万平方公里，其中市区面积由原来的1660平方公里增加到4272平方公里；
全市总人口954万人，其中城区人口380万人。
5、远景规划
到2020年，XX市将成为适于人居创业的城市，住宅建筑面积总规模达到16100万平方米，人均住宅建筑面积达到35平方米。
远景目标：
成为中国北方重要的中心城市，有创新能力的国内一流城市，有国际竞争力的东北亚大都会；
区域定位是是东北北部跨省的区域性中心城市，东北亚地区的制造业基地和具有一定国际影响的重要中心城市，中国北方文化名城，世界冰雪文化名城；
职能定位是是以装备工业、绿色食品产业、冰雪旅游、以北药为代表的寒冷地区生物产业、高技术产业，以及金融业、物流业和中高层次管理为代表的现代服务业为主要职能；
城市形象目标是：
冬夏风光如画，多元文化荟萃，经济开放繁荣，人居环境优良的北方大都会。
近期至2010年，远期至2020年，对城市2050年前后作远景发展构想。
将以松花江（一江）为主轴，形成江南江北两大城区，构筑中心（道里、道外、南岗）、群力、XX西、XX东、平房、前进、松浦、利民、呼兰九大组团；
打造阿城、双城、宾县、五常、尚志、肇东六个卫星城；
将形成“一主五副”6个城市公共中心。
根据市规划局制定的《XX尔滨大都市圈城镇体系规划》，预计到2020年，XX尔滨大都市圈人口将达到1620万人。
按照“核心圈”、“网络化城市圈”、“拓展圈”三个不同的空间结构层次，XX尔滨大都市圈体系包括大都市圈中心城市、次级城市、地方性中心城镇、重点城镇和一般的城镇5级。
大都市圈中心城市即大XX尔滨，是由主城、二级聚集区、卫星城和小城镇组成的网络城市。
（三）XX地产品牌系列开发
XX一期项目（位于通达街325号）
用地面积为11340㎡，
总建筑面积为65568㎡
其中：
住宅建筑面积为52785㎡
商服建筑面积为7383㎡，
1000平方米艺术主题会所
1400平方米运动主题会所
近3000平方米的开敞式室内大型泊车位。
项目共计住宅403套，商服21套，地上车库17个，室内车位143个。
含两栋高层、五栋多层，其中两栋高层住宅16层（局部15层），两栋多层住宅7层、两栋住宅6层带阁楼，一栋多层3层。
户型面积从34——150.38平方米。
XX一期总计销售额2.4亿元人民币，2003年8月8日开盘，历经16个月销售周期，住宅销售率达到80%，实现成交均价使用面积4880元/㎡，商服销售率达到80%，实现成交均价使用面积8000元/㎡，现已完成销售额1.8亿元，销售率达到80%。
本项目已于2004年9月30日进户。
XX地产在XX一期规划开发建设中，引入先进的规划设计理念和品牌化运作机制，立志把XX一期项目建成XX市一流的精品楼盘，创造了XX市地产开发的多项领先成果，创新表现如下：
1、建筑规划设计
（1）依据地势巧妙规划出围合式布局，空间感强，庭院方正别具一格。
（2）16层小高层板式与多层建筑搭配，错落有致，南北通透，楼栋最大间距达到85米。
（3）红色外墙高级面砖配高档金色铝塑窗，裙楼高档干挂红钻理石镶嵌钛金条，小区主入口挑高8米纯金箔贴面拱顶造型配金色玻璃马赛克长廊，整体锻造紫铜欧式大门，尊贵优雅气派，创出XX市独有的经典美学设计。
（4）引入建筑风水设计，楼顶飘板以“双龙戏珠、飞龙在天”造型将中国古典文化底蕴与新古典主义建筑立面有机结合，夜晚楼顶灯饰璀璨，形成城市景观风景线，庭院采用了环境场优化设计，达到人与自然的和谐共处。
（5）XX市独具特色的动静双会所的设计，彰显世家风范。
1000㎡的艺术主题会所集琴、棋、书、画于一身，充分体现了社区的文化品味。
1400㎡的运动主题会所，给业主的生活增添更多情趣，带来更健康的轻松的生活感受。
2、建筑结构户型设计
（1）框剪结构预应力技术隐梁隐柱，超大弧形落地暖阳台，客厅大开间、大明厅、大落地窗，两腔三玻将繁华与宁静分离。
（2）16层板式小高层，一梯二至三户，依方位人性化尺度精心设计多款精彩户型，明厅、明卫、明厨的全明设计屡见不鲜。
无论平层、错层、跃层的户型设计都充分满足了高层次居住者的需求。
（3）层高3.1m，占居XX市至高点。
（4）外墙采用20公分剪力墙+10公分陶粒+10公分苯板，集中供热地热采暖，，居室温度自由调节。
3、园林景观
（1）庭院采用硬地图案铺装，从南方引进绿色观赏植物盆栽摆放立体造型，冬季将其移入室内会所。
（2）依据建筑规划利用坡地高差设置假山流水瀑布，错落瀑布如飞虹倒挂，夏日水花漫溅，鱼儿畅游，嬉乐无尽。
（3）多层及会所做屋面绿化，小区形成立体绿化景观。
4、物业管理
（1）XX地产特聘中国物业管理行业的佼佼者甲级企业—开元国际物业管理有限公司为XX物业管理顾问。
该公司率先通过了ISO9001国际质量管理体系和ISO14001国际环境管理体系的双重认证，开元国际管理项目遍及全国各地的大中城市，管理项目建筑面积逾700万平方米。
（2）小区实行全封闭式管理，人车分流，电子监控，24小时保安巡逻，国际标准管家式服务。
5、智能化系统
光纤入户，瞬间联通世界，网速小区接入100M，进户10M
6、万事通卡
为给社区业主提供更加方便、周到、细微的服务，充分显现业主们的尊贵身份，XX地产向业主推出“XX万事通卡“的服务，通过征集万事通卡优惠加盟商家，共同为业主提供优质、便利、优惠的涵盖购物、餐饮、娱乐、康体、休闲、文化教育、装修、家居装饰、美容美发等生活配套服务。
7、“高尚人文社区、世家生活典范”的市场定位个性鲜明，世家文化主题贯穿其中，切合项目的高档品质和业主对高层次生活品味的追求。
通过XX地产人精益求精的品牌开发运作，不但创造了良好的经营业绩，同时也得到了业主和社会各界的高度评价，在XX市第四届优秀住宅评选活动中荣获《优秀住宅奖》《优秀规划设计奖》《优秀户型奖》《庭院绿化奖》《住宅科技奖》《优秀物业管理奖》全部六项大奖（全市仅十家），于XX市第十九届商品房展销会荣获《最佳户型设计金奖》（全市仅三家），成为名副其实的“高档明星楼盘”，“高尚人文社区、世家生活典范”的主题定位深入人心，很多因种种原因未买到XX一期的客户表示将关注XX品牌系列开发，并作为置业首选。
在XX一期销售成功和开发品牌建立的基础上，XX地产人再接再厉，投入开发本项目XX二期（铂宫），并以项目自身条件结合深入细致的市场调研，深度挖掘市场需求，加大创新力度和手段，科学的制定了项目的市场定位，依据市场定位指导制定了项目的规划设计，并经多次修正，力争达到完美，XX地产人不但将在XX二期的开发建设中延续精益求精的品牌化运作，而且立志超越一期，为XX市城市建设地产开发再添光彩，为消费者提供优质精美富有人文气息的高品质商住精品，创造价值空间，缔造品位生活，实现社会效益与经济效益的双丰收，为XX市城市化进程和大都市圈规划作出积极的贡献。
第二章市场分析
2004年XX尔滨房地产市场整体态势呈平稳发展，国内超大型品牌地产商进入冰城,圈定大宗土地开发,住宅市场由小规模开发进入大盘时代，商业地产的热潮席卷冰城市场，中低档经济适用住房依然走俏。
第一方面
A中低价位住房占据市场,走势良好
2003至2004年受城市中心地段土地资源紧缺中高档社区开发量减少外，均开发成片规模中低价位住房，该类住房价格较优惠，适合于低收入人群，走势良好。
再有江北项目陆续上市，更为一些投资者提供广阔的市场选择，且价位多在此区间，因此中低价位房产还是市场的主流。
B大盘时代----大社区、大配套受青睐
2003年住宅开发热集中在道里区车辆厂改造、新阳路区域、道外区危改房，动力区安乐街附近，江北新一轮的淘金热，验证了靠规划、规模、合理的性价比取胜的价值回归原则，开发商更注重靠规模丰富社区配套，降低住宅成本以争取市场份额。
2004年开发热潮主要集中在松北与城市边缘的大盘，其规划多为国外知名规划公司主持设计，园林配套概念层出不穷，设计美仑美幻，靠优良的住宅性价比吸引目标客户的关注。
C高档楼盘市场萎缩，中高档楼盘注重提升综合品质，引进创新理念和文化品位
市场消费理性回归，早期开发的高档楼盘由于价高质低，空置仍难以消化，中高档楼盘由于地理位置好，有鲜明主题定位、文化品位高、综合质素好的项目受到城市富裕阶层的青睐。
D产品时代----开发商在转变观念
九十年代开发热形成初期，更多投资商注重利润空间，而忽略社区环境、配套，忽略企业品牌的树立。
时至今日，板式高层已经取代塔式结构，物业管理落到实处，开发商的服务意识、品牌意识正得到市场的逐步认可。
提高住宅性价比，把实惠让给消费者。
E开发商的综合经营管理水平和品牌建设仍处于较低水平
1、缺乏系统的企业发展战略规划
2、缺乏适应现代商业发展的现代企业管理制度
3、缺乏专业化的人力资源建设
4、缺乏创新意识和物业附加植创造力
5、品牌建设只是为了某一时的销售需要，往往是虎头蛇尾
F开发难度加大，江南新盘供应减少
今年XX市正式实行经营性土地公开挂牌，而且需一次性交清地价，银行控制房地产贷款规模，国家提高房地产开发自有建设资金比例和房地产预售门槛，加大了开发难度，无实力的开发商逐步退出开发市场，江南新盘供应量减少。
G江北投资过热，泡沫初现
随着市政府移址江北，规划的利好消息，引来大连、上海的大牌开发商注资松北，进行规模化开发，随着地产商越来越多的聚集江北，房价一路看涨，目前江北的房价已经初现虚高态势，其中档住宅价位与江南城市中心二手房价格所差无几。
H购房者的维权意识空前高涨，进入投诉时代
第二方面
A违规操作依然严重
随着房地产市场逐步走向成熟，消费者由狂热逐渐理智，法律意识观念进一步加强，对房地产投诉案件一直是各类投诉案件的重中之重，其违规行为主要表现在：
1、经济适用房按商品房定位和出售；
2、广告宣传名不符实；
3、面积缺斤少两。
4、物业管理不规范
B开发商素质参差不齐
由于XX市房地产业起步较晚，本地开发企业普遍缺乏专业化地产运作经验和品牌意识，持续运作和创新能力较弱，抗风险能力差，随着市场的规范和外埠知名品牌开发企业的进入，差距日趋明显。
第三方面趋势
A开发呈板块状发展
开发由点状分布向板块状方向发展，道里新阳路片区、顾乡片区，南岗学府路片区、保健路片区，道外危房改造成为市场热点开发区域，开发项目集中拉动置业消费热潮。
B随着城市化进程加快，开发向城市边缘地区扩张，走进大盘时代，
中低档康居型住宅成为市场主流，需求量大，市场空间大。
中高档楼盘由于处于城市中心区域地理位置好，供应量相对较小，有鲜明主题定位、文化品位高、综合质素好的项目受到城市富裕阶层的青睐。
C随着经济的持续发展，居民收入提高，个性化消费和投资需求加大，消费市场面临细分，
D二环内可供开发土地日趋减少，土地费用上涨较快，新盘供应量下降
E开发市场面临洗牌
自2003年起，国家加大了土地出让、开发预售和金融政策的监管和调控力度，开发准入门槛加大，规模实力弱、运营水平低的开发企业将被市场淘汰，开发市场面临洗牌，预计三年内XX市370家开发企业将缩减到150家左右。
第四方面机会（开发企业）
A、开发市场面临洗牌，规模实力弱、运营水平低的开发企业将被市场淘汰，市场逐步规范，资源将向规模实力强、专业化运营水平高的开发企业集中。
B、目前市场供应的地产产品开发理念仍停留在产品的物理属性层面，缺乏鲜明主题定位和创新，忽略细分市场、人文和人性化的规划设计建设，市场竞争力有限，难以满足社会经济发展带来的人们对住宅产品更高的使用和精神追求。
C、本地大多数开发商粗放经营，品牌和服务意识较差，谁先引入品牌经营，将在未来市场竞争把握先机。
A区域范围
南至西大直街、西至康安路、北到友谊路、东到经纬街
B区域供给需求状况
本项目位于新阳路片区，中高档项目开发的集中区，包括早期的宏光大厦项目，区域经过五年的发展呈现出带状发展形态，被定义为中高档楼盘居住领地。
2004年，XX尔滨市房地产呈现良好的销售态势，道里区由于城市建设经济的发展加之江北开发启动后战略地位的提高以及历史文化人文的深厚积淀，住宅项目普遍取得良好的销售业绩，尤其是中高档住宅表现突出，位居XX市第一。
欧洲新城项目位于新阳路508号，原址是XX尔滨松拖厂，开发商为东方地产，二期共10栋住宅，960套，05年4月30日进户。
项目位于新阳路508号，原址是XX尔滨松拖厂，开发商为东方地产。
占地二十万平方米，总建筑面积六十五万平方米，均价3150元/平方米，一期和二期已经销售大半，分别达到90%和80%，销售面积
12万平方米，销售额3.6亿元
恒祥家园2003年10月份开盘至今，占地1.2万平方米，建筑面积12万平方米，3栋楼组成，户型从67----146平方米，总计四层群房。
住宅均价3000元/平方米，。
住宅销售率66%。
销售面积5.5万平方米，销售额1.7亿元。
新天地家园占地11万平方米，建筑面积28.5万平方米，多层20栋，2060套，于04年12月进户，单价2200元/平方米；
高层5栋，单价2400元/平方米，546套，20层，于05年12月进户；
商服364套。
销售率近80%。
销售面积23万平方米，销售额5亿元。
海富康城此项目属中低价位居住社区，分两期工程，一期建筑面积33万平方米，40栋，2800户，单价2400元/平方米，05年9月30日进户，由海富集团投资。
销售率80%以上，销售面积26万平方米，销售额6.3亿元
峰尚福成由黑龙江飓风房地产综合开发有限公司投资开发的中高档住宅。
项目位于XX尔滨市道里区新阳路与康安路交汇处，原省化工研究所。
项目占地面积20700平方米，一期建筑面积为53000平方米，至今年12月20日，销售周期19个月，销售率70%，销售均价2850元/平方米，销售面积3.7万平方米，销售额1亿元
XXXX地产开发，占地11340平方米，总建筑面积65568平方米，销售率80%，销售均价3150元/平方米，销售面积5.2万平方米，销售额1.8亿元。
爱建新城一期售磬，已经进户；
二期共推出1370套房源，开发13栋，于05年10月份进户，9类户型，户型区间81----135平米，均价3780元/平方米，销售率近55%。
总计，销售面积16万平方米、销售额6亿元（含商服、写字楼）。
总结，2004年市场消化：
销售额近25.4亿元，销售面积近92.2万平方米。
（未计算锦江家园、运华广场、碧江名苑、正阳花园等）2004年市场市场供应量总计143万平方米，消化率65%。
2005年供应情况：
XX小区103号楼（XX二期铂宫）所在新阳路片区，中高档楼盘集中居住领地。
1、近两年进入市场项目
（1）、2004年边缘区域新开两个项目：
新天地家园，海富康城，再加铂宫；
（2）、2005年新项目，XX地产开发XX三期建议街项目；
加之其他项目二期、三期进入市场。
2、2005年市场供应量
原有主要项目，欧洲新城三期供应量20万㎡，恒祥家园尾盘供应量3万㎡，爱建新城三期供应量20万㎡，海富康城二期供应量20万㎡，新天地家园供应量3万㎡。
铂宫供应量2万㎡。
峰尚福成二期4万㎡
新增项目XX地产开发XX三期建议街项目供应量近10万㎡。
总结，2005年预计供应量82万㎡.其中欧洲新城三期、爱建新城三期供应量还难以确定，如系分期开发则供应量还应减少。
小结：
2004年新阳路片区走势良好，2005年市场供应量却减少，尤其是新项目上市量极少，依据近年房产成交走势规律（逐年增加），为本项目的销售创造了必要空间。
2005年新阳路片区市场需求数据可以参见上一年。
根据本项目所处地理位置、建筑类型以及综合定位（详见后述），本项目2005年竞争对手主要是欧洲新城、爱建新城，恒祥家园由于距本项目最近，也列为竞争对手。
欧洲新城
2004年二期项目共10栋住宅，且为八层带电梯板式住房，9
升级会员 