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城市化级差地租研究
李欣031304102
0引言
在近10年里，随着城市化向近郊地区的快速扩张，土地被征收的农民数量累计已经超过4000万。
有人预测，在“十一五”期间，每年还将新增被征地农民300万。
但是，一项研究表明，在失地农民中，生活水平较征地前提高的不到10%，而失去收入来源、生活水平降低的占到60%以上。
更令人关注的是，近几年全国许多地方都曾发生过较严重的征地事件。
总体来说，中国的城市化没有给失地农民带来福利的改善，反而加剧了他们的贫困。
起初，人们倾向认为，农民利益受损主要是因为征地补偿标准偏低（土地征收补偿只相当于政府出让这些土地价格的1/10），因而主张提高征地补偿倍数。
但后来人们发现，问题并不如此简单，因为征地补偿依赖一系列特定的约束条件。
例如，由于土地一级市场没有开放和缺少竞争，社会无从知道土地的市场价格信号，这就决定了我国无法像发达的市场经济国家那样按土地的“市场价值”对农民进行征地补偿。
在区域竞争日益加剧的条件下，地方政府出于追求政绩的考虑，会过度地推行城市扩张，不断加大土地征收和供给的规模，以增加预算外财源。
因此，即使存在土地的“市场价值”，在现行的财政体制下，由于地方财政对土地转让收入的过度依赖，也难以保证地方政府就会按土地的“市场价值”对农民给予补偿。
更重要的是，在《宪法》和《土地管理法》等法规中，有关征地的条款之间存在明显冲突，政府手中的征用（收）权也被用于满足非公共利益的土地需求，这使“公权私用”获得了一定程度的“合法性”，这进一步导致权力机关与开发商和银行进行“合谋”，共同对被征地农民进行剥夺。
这些研究表明，征地补偿高低并不是一个简单的补偿倍数问题，它依赖于一个社会基本的经济、政治和法律关系所决定的征地补偿机制。
1城市化级差地租产生的背景分析
1.1城市化级差地租的涵义及特点
1.1.1城市化级差地租的涵义
级差地租是由于使用较好土地所得到的、归土地所有者占有的超额利润，其产生原因是土地经营的垄断，而土地的有限性则是这种垄断的前提。
由于级差地租的产生条件不同，级差地租可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形态。
级差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和土地位置不同而产生的，是等量资本在等面积的各级土地上使用时所产生的不同结果；
级差地租Ⅱ是由在同一地块上进行连续投资而产生的，是对同一块土地连续追加投资，各次投资具有的不同生产率的结果。
对城市土地区分级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ比较困难，因为与农村土地不同，城市土地主要是工商用地和租住用地，地租的多少主要取决于土地所处的地段，即主要取决于土地的位置，因此给人以错觉，似乎城市土地只有级差地租Ⅰ没有级差地租Ⅱ。
而现实中，城市土地的级差地租Ⅱ是存在的（见图1.1）。
由于城市土地比农村土地更倾向于集约化经营，其级差地租Ⅱ比农村土地更为重要。
图1.1级差地租Ⅱ的产生说明图
城市级差地租与级差地租Ⅰ和Ⅱ是不同的，具有自身特点。
级差地租Ⅰ是以等量资本投入等量面积，但丰度和位置不同的土地所产生的超额利润转化而来的；
级差地租Ⅱ是以等量资本连续投入同一块土地上产生不同的生产率所形成超额利润转化而来的。
城市级差地租则不同，它是在投资者投资某地块时产生级差收益的同时引发了周边或两边不同地块产生级差收益，并在土地所有权作用下转化为地租的。
城市土地的集约化经营，必然产生超额利润和级差地租。
城市土地比农村土地更为珍贵，更为稀缺，这就迫使人们采用集约化的方式经营城市土地。
对于同一块土地，人们总是不断地追加投资，这种投资，使土地的产生率日益提高，从而使土地产生并以越来越快的速度增加着超额利润，其转化形式即为城市级差地租Ⅱ。
1.1.2城市化级差地租的特点
城市化级差地租具有以下特点:
首先，一般级差地租Ⅰ和Ⅱ是投资主体直接投资的地块上形成级差超额利润Ⅰ和Ⅱ，并在土地所有权作用下转化成的；
城市级差地租不是在投资主体直接投资的地块上形成的，而是在直接投资地块或地段的周边或两边地块上形成超额利润并在土地所有权作用下转化成的。
其次是一般的级差地租Ⅰ和Ⅱ来源于投资主体直接投资地块的收益扣除平均利润后的余额即超额利润，由投资主体交给土地所有者；
城市级差地租来源于投资主体直接投资地块收益的外溢，即表现为周边或两边地块的价值，其实质仍然是超额利润，由非投资主体的受益者即周边土地的使用者交给土地所有者的。
再次，一般的级差地租Ⅰ和Ⅱ有明确的土地租赁合同规定，土地所有者和投资者即土地使用者之间租赁关系包括权利和义务；
城市级差地租则一般不存在这类明文规定的合同。
最后，一般级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ主要反映投资主体（土地使用者）与土地所有者之间的关系；
城市级差地租则主要反映土地所有者、土地投资者与周边地块使用者之间的关系。
1.2城市化级差地租产生的背景分析
级差地租是由经营较优的土地而获得的、归土地所有者占有的那一部分超额利润。
马克思的地租理论认为，级差地租的存在需要有三个条件，一是由自然条件和投资不同而产生的生产率的差别，二是土地经营权的垄断，三是以土地所有权与经营权分离为前提的所有权的垄断。
这三个条件是缺一不可的。
在我国社会主义条件下，由城市土地位置的差别带来的收益差别，以及在同一块土地上连续投资等带来的收益差别都是客观存在的；
由位置较好的土地的稀缺性产生的经营权的垄断也是客观存在的。
这两个条件的存在与特定的社会经济制度是没有关系的，他们是由土地这一特殊的生产要素特点决定的。
因此，要说明我国城市土地级差地租存在的必然性，必须说明我国是否存在土地所有权的垄断，以及是否存在土地所有权与使用权的分离。
这个条件在我国现阶段也同样存在。
社会主义制度的建立，经过土地改革没收了地主官僚的土地，消灭了土地私有制，但并没有消灭土地所有权。
我国宪法第十条规定：
“城市土地属于国家所有”，土地公有制只是土地所有制的一种类型，而不是土地所有权的取消，而且我国城市土地所有权与土地使用权是分离的，无论是改革前还是改革后都是如此。
因为国有土地的所有者只有一个，即国家，国家以行政划拨方式供给土地是一种两权分离的形式，以批租、零租的方式供给土地也是一种两权分离的形式。
因此，城市级差地租存在的三个条件在我国全部具备，从而城市级差地租的存在也就具有客观必然性。
1.3研究城市化级差地租的现实意义
分析和认识城市化级差地租有如下理论意义和实践意义:
全面准确认识和把握级差地租特别是城市化级差地租，对于加快城市建设和城市化进程具有重要意义。
城市建设要有计划有重点地有序展开，要选择有发展潜力的增长极和发展轴，充分运用城市化级差地租，梯度推进，切忌摊大饼式的全面铺开。
全面准确认识和把握城市化级差地租，对于深化城市土地制度改革、优化土地资源配置、完善土地市场具有重要意义。
在完善批租制度的同时，强调建立年租制度，以充分发挥城市化级差地租的作用；
要完善土地供应总量调控制度，把增量土地市场、存量土地市场和农转非土地市场统一管起来，管紧管好，消除土地投机和屯积现象。
全面准确认识和把握城市化级差地租，对于合理分配收益、完善土地增值税、筹集城市建设资金具有重要意义。
对于大量存在的城市化级差地租，可以建立国家、投资者和非投资的受益者之间共享的机制，其主要部分应归国家，但投资者和非投资受益者也应分享一部分。
全面准确认识和把握城市化级差地租，对于合理调整房地产结构、规范房价、促进房地产市场持续协调健康发展具有重要意义。
2城市化进程对级差地租的影响分析
2.1城市化涵义和特点
2.1.1城市化涵义
城市化是多个学科综合性的概念。
“城市化”一词来源于英文“URBANIZATION”。
自1867年西班牙工程师塞尔门提出城市化这个概念以来，由于研究目标、角度和领域的不同，人们对城市化一词存在各种各样的理解，据初步统计，各种类型的概念定义不下30种，各学科的学者们都从本学科的角度定义城市化，以致至今还没有一个世界公认的城市化定义。
人口学家认为城市化是农村人口转变为城市人口的过程。
他们所说的城市化就是人口的城市化，指的是“人口向城市地区集中、或农业人口变为非农业人口的过程”。
中国的人口中大头是农民，目前我国城镇人口在36%左右，因此加快我国人口城市化的步伐对于促进农村剩余劳动力的转移、实现农村经济的增长有着很重要的战略意义。
社会学家认为城市化是一个城市生活方式的发展过程，它意味着人们不断地被吸引到城市中去，并被纳入城市的生活组织中去，意味着城市生活方式的不断强化。
发展不是目的，只是一种手段，其根本目的还是为了提高人民的生活水平，改善人们的生活质量，促进人的技能和素质的提高，提高人类社会的整体发展水平，使人与人、人与自然关系达到和谐发展。
从经济学家的角度看，城市化则是农村自然经济转变为城市社会化大生产的过程。
在现在看来城市化是工业化的必然结果。
一方面，工业化会加快农业生产的机械化水平、提高农业生产率，同时工业扩张为农村剩余劳动力提供了大量的就业机会；
另一方面，农村的落后也会不利于城市地区的发展，从而影响整个国民经济的发展。
而加快农村地区工业化大生产，对于农村区域经济和整个国民经济的发展都是有着很积极意义的。
崔功豪认为，城市化是一个农业人口变为非农业人口、农村地域转化为城市地域、农业活动转化为非农业活动的过程，包括物质上和形态上的城市化及精神上和意识上的城市化两种含义；
也可以说是农村人口和非农活动在不同规模的城市环境的地理集中过程和城市价值观、城市生活方式在农村的地理扩散过程。
徐刚等认为，完整的城市化内涵包括以下几方面的内容:
第一，城市中工业的集聚和高度发达的第三产业提供了大量的就业机会，引起城市人口的集聚，这是城市化的重要内容和基本动力；
第二，城市人口的增长及乡村人口城市化，特别是人口由乡村向城镇的迁移和集中，引起城镇规模的扩大和城市人口比重的上升，这是城市化的主体内容；
第三，城市中心功能的增强，城市在区域社会活动中的地位和影响不断增大；
第四，地域景观的变化是城市化最直接的表现，城市景观的扩展，以人口、产业高度集聚为特征的城市地区范围不断扩大，居民点、建筑物等面貌向城市型转变。
城市化发展过程见图2.1。
图2.1城市化发展过程图
综合以上观点，我认为城市化作为经济社会发展的必然产物，作为社会现代化的重要标志，是一个社会转变过程，也是经济转变过程，更是人们生产生活方式的转变过程。
据此定义城市化：
城市化是一种伴随着工业化、现代化而进行的人口、产业、物质资本等的聚集过程，在这一过程中，人们由从事农业为主转变为从事非农业为主，聚居地规模变大、密度变高，人们的生活方式、文化观念也变的更为开放、更符合现代化的要求。
2.1.2我国城市化的特点
从1949年新中国成立至今，中国的城市化发展在曲折中不断前进，呈现出几个明显特征：
第一，城市化发展水平受历史和地理因素的影响显著。
比如东北三省（辽宁、黑龙江、吉林）的城市化实际水平比以其收入水平推算出来的数据要高，这主要是由三省的历史决定的。
早在30年代日本殖民统治时期，东北三省的工业化就已相对领先，这个优势又因50年代中苏友好而进一步得到发挥。
而中国西北的一些贫困省（内蒙古、宁夏、青海和新疆）在城市化排名中异乎寻常的高，反映出自然的状况对城市化的影响，沙漠、干地以及水源缺乏提高了居住在偏远地区的生活成本。
一些沿海的富裕省份（浙江、福建、江苏、山东）收入水平较高，但城市化水平却不是很高，很大程度上是因为当地适于农业生产的良好的地理环境使农民缺乏向城市转移的动力。
第二，沿海地区城市化水平的增长快于内陆地区。
沿海主要各省市（如山东、江苏、广东、浙江、上海）的城市化增长速度高于全国水平。
这是因为沿海地区各省享有如建立经济特区、经济开放区和开放城市等非常有利的开放政策的结果。
这些政策促进了这些省份的出口贸易并吸引了大量外商直接投资。
大量出口以及外商直接投资流入引起了经济结构向更高的水平转变。
第三，阶段性明显。
中国的城市化发展可以以改革开放为界划分为两个主要阶段，从新中国成立至改革开放前，中国的城市化处于一波三折的发展过程中，城市化水平时高时低、时快时慢。
而1978年中国实行改革开放后，城市化发展逐步进入持续快速发展的阶段。
首先表现在全国城市人口绝对数量以及比重的增加是前所未有的；
其次，无论从全国还是从省级水平来看，城市化与经济增长都存在正向相关。
城市化意味着城市的出现、壮大及城市体系的形成，是物质文明进步的体现，也是精神文明前进的动力。
城市化是一个伴随着经济发展的历史进程，如同经济发展具有积累、城市具有密集的特征一样，城市化具有聚集的特征。
积累是聚集的基础，聚集又为积累提供效率，具有密集特征的现代城市的出现就是积累与聚集的结果。
总之城市化是一种世界性的社会经济现象，是引起产业结构、就业结构、消费方式重大变化的乡村经济逐渐转化为城市经济的过程和机制，是非农产业和城市成长与经济发展的主要动力。
城市化意味着更多的人由从事低效率的农业活动转为从事较高效率的第二、第三产业劳动；
由传统的、保守的生产生活方式转变为积极的、富于开拓进取的生产生活方式；
由低消费群体转变为高消费群体。
城市化意味着公共资源最大限度地实现共享从而降低了公共成本，意味着产业和人口的高度集聚以及由于这种集聚而产生的经济与社会的高速增长和区域经济竞争能力的整体提升。
2.2城市化进程对级差地租的影响因素分析
处于城市中心地区的人口集中度高，单位土地上的人均居住空间高度密集，对土地的需求量大大提高，求大于供，投资者更乐意于在这些已经有很高的级差收益的土地上追加更多的投资以获得更多的收益，这些势必把这些地区的土地价格推高，从而产生了额外的级差收益。
往往在一些地段较好，周边公交线路和轨道交通聚集的地块，其级差地租的效果比较明显，这些交通设施在距离一定的范围内能够大大的提高土地收益，尤其是轨道交通的建立，更加提升了小区的地租价格；
但当这些设施过近时，带来的噪音和粉尘可能也是人们考虑的因素，反而会带来一些反效果。
小区的绿化建设也是提升地区级差地租的重要因素，人们一般会考虑身体健康问题而更偏向于更多的小区绿化、更大的绿地面积，以此来提升自己的生活质量。
因此，能够在小区的周边建立地段或者地区性的公共公园能够增加更多的级差收益。
同时，社区配套的建设，人们的文化需求如幼儿园、小学、中学、尤其是大学的建设，都能增加周边地区的级差地租。
因为这些提升了地区的文化素养和水平，积聚了较高的文化氛围，也方便了周边居民的上学求知的需要；
生活配套方面如超市、购物广场还有体育场馆等，有关人们的衣食住行，出门采购、逛街休闲的建设也是级差地租产生的场所，这些地方往往会聚集更多的人气，更为人们所偏好。
出行的便捷快速也是人们关注的焦点，也和居民的生活舒适度密切相关，由国家投资建设的相关基础设施建设如公路、桥梁和港口的建设给人们的便利出行和生活带来了方便，让人们更偏向于基础设施较完善的区域，也提高了地区的城市级差地租。
2.3城市化级差地租的评价及确定
层次分析法（AnalyticalHierarchyProcess，简称AHP法）是美国运筹学家A.L.Saaty教授于二十世纪80年代提出的一种实用的多方案或多目标的决策方法。
其主要特征是，它合理地将定性与定量的决策结合起来，按照思维、心理的规律把决策过程层次化、数量化。
该方法自从1982年被介绍到我国以来，它以其定性与定量相结合地处理各种决策因素的特点，以及其系统灵活简洁的优点，迅速地在我国社会经济各个领域内，如能源系统分析、城市规划、经济管理、科研评价等，被得到了广泛的重视和应用。
它的基本思想是运用系统分析法建立层次分析模型，根据决策判定量化原则，对评价指标进行两两比较和重要性评分，建立判断矩阵，用方根法（或乘幂法、和积法）求评价指标权重向量并归一化处理后，用一致性指标CI检验评价指标权重判断矩阵有无逻辑混乱，无则具有满意的一致性，有则要调整权重判断矩阵。
最后计算综合指数Mi，按其大小进行排序。
评价模型:
………………………………………………………………（2.1）
Vj—评价指标分值；
AHP法可对原始观测数直接加权运算进行综合排序，未削弱原始信息量，使评价指标逻辑判断量化且保持判断思维全过程的一致性。
但构造各层指标的权重判断矩阵时，一般采用的是分级定量赋值，这可能会造成同一类中同一指标是另一指标的5倍、7倍，甚至是9倍，从而影响了权重的合理性。
本文中判断矩阵的权重系数打分是经过有关业内人士咨询初步确定的，但仍有地方不完善，若要实际应用需要将德尔菲法与层次分析法联合运用，以弥补其不足，只有这样，才能用于实践操作，具有可操作性。
2.3.1层次分析法的基本步骤和原理
一、明确问题
首先要弄清所要研究问题的范围、目的、要求和所能掌握的原始信息，其中最主要是两条:
第一，决策者要求分析者回答什么问题；
第二，分析者从决策者和其他来源能获得什么样的资料和数据等原始信息。
在本文研究的模型中，要求能够通过从一些专家学者处得到的初步数据和打分，大致得到城市化级差地租的大小，分析城市化级差地租的利润组成，尽可能的接近实际，使本模型的结论经过调整和修改能够具有可操作性。
二、划分和选定有关因素
在明确问题的基础上，就要弄清所要决策的问题将要涉及到的主要因素。
这里需要注意的是，主要因素固然不应疏漏，同时也不宜把次要因素考虑过多而主次混淆，反而把主要因素湮没而造成决策的偏颇失实。
例如，我们主要关注的是轨道交通、公交线路、公园绿化、基础设施和人们的文化和生活需求配套等方面作为主要考虑的因素进行分析，并进一步对这些因素的指标实行打分、评价，比较充分的考虑了影响城市化级差地租大小的因素和各级指标。
三、建立系统的递阶层次结构
根据涉及的因素的相互关系分类，有的属于需要争取的目标类，有的属于判断好坏的准则类，有的属于解决问题的途径、政策或措施，可概称方案类。
这些分类指标具有分数与不同的层次。
层次分析法的层级结构示例如图2.2。
图2.2层次分析法的层级结构示例图
本文中将建立的城市化级差地租大小的层次结构为：
图2.3城市化级差地租的大小层次结构图
2.3.2用AHP法建立层次分析模型
由于本文运用yaahp软件计算模型，在此仅讨论建立模型的方法和步骤，因素、指标的打分由专家提出建议，具体运算由软件计算完成。
1、分级定量法
在同一层次上的各个因素，按其优良程度或重要程度可以划分成若干等级，赋以定量值。
一般可以采用5级定量法，即相等、弱、强、很强、极强，相应的赋值可以是1、3、5、7、9，如表2.1所示：
表2.1分级定量法标度及含义说明表
重要程度或优良程度
赋值
说明
两个因素同样重要，或一样好
1
两个因素对某些性质有相同贡献
某个因素对另一个因素弱重要，或稍好
3
从经验判断，某个因素稍重要于另一个因素
某个因素对另一个因素较重要，或较好
5
从经验判断，某个因素偏重要于另一个因素
某个因素对另一个因素很重要，或很好
7
从实践中显示出某个因素占有主导地位，比另一个因素为强烈重要或很好
某个因素对另一个因素极重要，或极好
9
这是判断中的最高等级，两因素中某个因素占有绝对重要的地位
至于一个元素比另一个因素为次
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