广州房地产市场分析及展望.docx

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广州房地产市场分析及展望

广州2006年房地产市场分析及2007年展望

一2006年广州房地产市场运行特征分析

经历了2005～2006年的房地产宏观调控，广州的房地产市场仍然可以用“平稳”二字来描述。

这种平稳不仅体现在市场走势没有出现剧烈的大起大落上，更体现在广州市民和房地产开发商平和的心态上。

这种平和的心态或许正是由于其经历过1992年以来房地产市场的大起大落，因此即使市场价格有所波动，也不会引发公众心理的强烈反应；这种平和的心态也正是近年来广州的房地产市场相对来说波动较小的主要原因，使得广州市民少有追涨杀跌的不理性行为。

2006年，广州房地产市场总体运行平稳，交易行为理性而活跃，各类房屋价格在一定幅度内稳定向上。

房地产投资继续保持理性增长，并且在投资方向、资金来源上更加多元化。

在土地一级市场，政府继续加大土地供应的力度。

2006年5月，国家针对房地产市场的新一轮调控政策出台后，为了在下半年的土地出让中贯彻执行“在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价”的土地出让政策，更好地发挥土地的调节作用，广州在土地出让的具体形式上进行了一系列的探索。

与此同时，政府继续加大处理闲置土地的力度，大量闲置土地被政府依法收回，重新进入土地一级市场。

新建商品房供应量与2005年同期相比有一定程度的下降，但新建商品房的交易登记量持续增长，市场需求旺盛，市场交易活跃。

存量房市场在国家调控政策的影响下，仍基本保持平稳发展的势头。

总体上来看，从2006年初到5月宏观调控政策出台，再持续到7月份，广州房地产市场基本处于涨势，成交量持续放大，房价稳中有升。

到8、9月份，新政的作用开始显现，广州房地产市场的签约面积和成交均价有所回落，其中二手房市场受到的影响较大。

但到了“十一”黄金周前后，市场明显走出观望阶段，交易登记面积和成交均价开始回升，广州房地产市场稳健成熟的特征再次显现。

（一）房地产投资增长幅度较大，占全社会固定资产投资总额的比重基本不变

2006年1～3季度，广州全社会固定资产投资完成1014.98亿元，同比增长15.5%。

在全社会固定资产投资持续增长的背景下，广州房地产投资也继续保持增长，房地产投资总额达到336.69亿元，并且增长幅度大为提高，由2005年的6.5%大幅上升到17.3%（见表1）。

但房地产投资占全社会固定资产投资的比重基本保持不变，由上年同期的33.4%略降为33.2%。

这主要是因为随着广州城市化步伐的加快，政府加大了城郊地铁、高速公路、卫星城等的建设，在城市基础建设上的投资加大了。

表1广州历年房地产投资变化情况

虽然房地产投资大幅增长，但2006年1～3季度广州房屋施工总面积只比2005年同期增长了3.95%，为4468.81万平方米。

（二）宏观调控影响土地市场，土地供应政策不断创新

1.政府加大土地供应，土地出让进度深受宏观调控的影响

根据2006年5月广州国土房管局公布的《2006年广州市经营性国有土地使用权公开出让计划》，2006年广州经营性用地计划出让82幅地块，总用地面积850.933万平方米。

其中市八区（天河区、越秀区、荔湾区、白云区、海珠区、黄埔区、番禺区、花都区）计划出让地块50幅，总用地面积197万平方米，总建筑面积449万平方米。

在地域分布上，计划出让地块集中于天河区（10幅，其中珠江新城8幅，计划出让面积13.2万平方米）、海珠区（8幅，其中琶洲地块5幅，计划出让面积27.3万平方米）、白云区（9幅，其中金沙洲8幅，计划出让面积69.5万平方米）、番禺区（4幅，计划出让面积22.4万平方米）和大学城地块（15幅，计划出让面积22.5万平方米）。

在规划用途上，仍以住宅为主，计划出让住宅用地43幅，用地面积707.616万平方米，占计划出让地块总面积的83.16%；其次为商业用地和办公用地，出让地块和面积分别为17幅、75.4万平方米和13幅、42.5万平方米，所占比例分别为8.86%和4.99%。

回顾前两年的情况，2004年，广州首次编制了《2004年广州市经营性国有土地使用权出让计划》，全年共计划出让25宗地块，合计用地面积100.41万平方米，总建筑面积251.23万平方米；而全年实际出让国有土地使用权仅9宗，总用地面积11.30万平方米，总建筑面积36.68万平方米。

2005年广州原八区计划出让29宗土地，总用地面积110万平方米，总规划建筑面积309万平方米；连带首次纳入广州国有土地出让计划的番禺区和花都区，全市实际计划出让32宗地块，合计用地面积167.02万平方米，规划建筑面积358.33万平方米；实际共出让26宗国有土地使用权，总用地面积仅49.30万平方米。

显而易见，同2004年和2005年的出让计划和实际出让情况相比，2006年广州市计划出让的土地无论是宗数还是用地面积都有了大幅度增加。

因为广州前几年土地供应偏紧，产生的影响在2006年才反映出来，表现为2006年上半年新建商品房批准预售面积同比减少了19.5%。

因此2006年市政府试图通过加大一级市场的土地供给来增加市场房屋供应，进而平抑房价。

从实际土地出让情况来看（如图1），2006年1～9月份，广州共进行了12次国有土地使用权的公开出让，总出让宗数为25宗。

总用地面积达104.90万平方米，是2005年同期的3.7倍；规划总建筑面积为289.45万平方米，是2005年同期的2.2倍；总成交金额89.88亿元，是2005年同期的2.6倍。

总用地面积、规划总建筑面积、总成交金额等均创历史新高。

图12003～2006年广州土地出让情况

同时土地出让的步伐深受调控政策的影响。

2006年5月份出台的“国六条”和“国十五条”对住宅用地的出让方式提出了新的要求。

为了探索政策的具体执行方式，广州暂停了住宅用地的出让。

从新政出台到8月31日首批限套型住宅用地成功出让，在三个月的时间内，广州没有住宅用地推向市场。

结果使得前三季度的土地出让面积只完成了全年出让计划的12.33%，因此第四季度政府进一步加大土地供应的力度。

广州国土房管局10月13日发布出让公告，在11月中旬公开出让金沙洲、琶洲、科学城等区域的10宗地块，总用地面积达96.12万平方米，接近前三季度土地公开出让的总量，总建筑面积近180万平方米，创下了近年来一次性推出土地的最高记录。

如此集中地推出大量土地，一方面反映了政府面临着完成出让计划的巨大压力，另一方面也印证了政府2006年增加土地供给，以期从源头上增加住宅的供应，从而达到稳定未来一两年楼价的目的。

从实际出让土地的区域分布上看，2006年1～9月份广州土地出让主要集中在五个区域，即天河、白云、荔湾、海珠和萝岗，而越秀、番禺等区域还没有公开出让的地块。

除天河、海珠、白云继续成为主要的土地供应区域外，2005年新设立的萝岗区首次跻身于土地公开出让集中区。

在2006年前三季度，萝岗区土地公开出让面积达40.7万平方米，占了全市供应量的38.8%；其次是白云区，公开出让的总用地面积为28.5万平方米，占全市供应量的27.2%；海珠区则以16.6万平方米排在第三。

就板块而言，科学城板块、珠江新城板块和琶洲板块是2006年前三季度公开出让地块比较多的区域。

从用地性质来看，商住用地有10宗，总用地面积59.65万平方米，占全市供应量的比例为56.9%；商务办公用地14宗，总用地面积44.57万平方米，占全市供应量的比例为42.5%。

2.土地价值进一步显现，经营性土地价格持续走高

2006年广州土地出让价格不断出现新记录。

统计数据显示，2006年1～9月份全市土地一级市场（其中还包括医疗用地、专业市场用地、烂尾地）的平均楼面地价已经超过3000元/平方米，达到3012元/平方米。

与2005年全年相比，涨幅达25.4%，为历年所罕见。

2006年1～9月份公开出让的地块中，楼面地价超过3500元/平方米的地块有13幅，占总出让宗数的52%，其中商住地块6幅，商务办公地块7幅；楼面地价超过4000元/平方米的地块有8幅，占总出让宗数的32%，其中商住地块3幅，商务办公地块5幅。

2006年2月7日，开年第一宗公开出让的地块——白云区机场路东侧、广州中医学院西侧地块——就刷新了广州商住用地楼面地价的记录。

该地块用地面积为5482平方米，以1.29亿元成交，折合楼面地价4725元/平方米，远高于珠江新城的住宅用地楼面地价。

经营性土地价格持续走高一方面是由于广州房地产市场连续多年稳定增长，房地产开发企业对市场的发展前景普遍看好，为了在未来的市场竞争中占据主动，纷纷加大各自的土地储备。

统计资料显示，2006年1～9月，发展商在拿地上共投入近90亿元，其中富力地产以24亿元高居榜首，保利地产则以接近20亿元排在次席。

另一方面，广州政府2006年来不断加大城市基础设施建设，已经竣工或正在施工的广州地铁三、四、五号线工程等项目促进了地铁沿线地价的走高。

3.土地出让市场出现高价受让后毁约和局部垄断等现象

2006年2月28日，海珠区琶洲会展中心南侧PZB1301地块和PZB1501地块再次挂牌出让。

这两幅地块在2005年首次公开出让时曾分别创下了广州楼面地价最高记录（PZB1301地块成交价4.6亿元，楼面地价6223元/平方米）和单宗土地成交金额之最（PZB1501地块13.88亿元），但后来因受让方无法付清地价款被政府收回。

两地块第二次推出时，成交价格并没有降低太多，PZB1301地块最终以4亿元成交，折合楼面地价5411元/平方米，仍高居广州市楼面地价榜首。

PZB1501地块则以10.9亿元成交，折合楼面地价3000元/平方米，继续保持单宗土地成交金额最高记录。

然而一波三折，在第二次出让中拿下PZB1301地块的受让方也吞不下这块“地王”，同样因未交齐土地出让金，该地块又一次被收回。

2006年10月13日国土房管局发布公告，第三次将PZB1301地块推向市场，却又在11月2日发布公告，撤销了该地块的公开出让，接着在11月13日第四次将其挂牌出让。

该地块已于12月20日以7.42亿元成交，折合楼面地价10037元/平方米，创下了又一个新记录。

但由于有前面几次的波折，这次的出让究竟能否最终完成，各方人士仍持观望态度。

广州市政府连续推出琶洲地块，是想借琶洲会展中心建成启用之机，大力发展会展业，同时建设配套商业圈。

但在“价高者得”的公开出让规则下，往往因为开发商的盲目竞争，使得政府重点开发的地块迟迟得不到开发。

当一个地块普遍被看好时，投机者往往以高价竞得地块，再转手卖出，赚取差额利润。

一旦不能如期转手，受让方往往无法如期缴纳土地出让金，导致地块被收回，不能得到及时开发。

2006年4～5月份，珠江新城有四块商务办公用地挂牌出让，全部被一家集团公司高价竞得，总成交额近20亿元，楼面地价均超过3900元/平方米。

其中D1-1楼面地价更高达4566元/平方米，刷新了珠江新城商务用地楼面地价的记录。

而该公司还曾经宣称：

“珠江新城的地块，推出一块就拿一块。

”由此可见局部区域已经出现了土地被少数大公司垄断的现象。

这种土地市场上的垄断迹象在琶洲区域亦有出现。

4.土地公开出让方式调整，广州率先尝试“双限双竞”

2006年5月29日，国家九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国十五条”），要求执行“在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”的土地出让政策。

此项政策对广州下半年的土地出让产生了变革性的影响。

根据2006年9月出台的《广州市住房建设规划（2006～2010）》，在规划期内，商品住房用地供应总量为1665公顷，其中761公顷用于政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房建设，通过“双限双竞”的办法公开出让。

在执行“限套型”政策上，广州实行全市统