住宅前期策划方案.docx

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住宅前期策划方案

住宅前期策划方案

篇一：

前期策划方案分析

只要一有人说成都房价不能低，就立刻引来骂声。

可以看出很多人潜意识里还是想在成都呆起的。

虽然说高房价看来不能说明什么，但至少会让一部分人望而却步，找到自己应该在的位置------你是瘪三还是白领，你是贵族还是苦力在房价面前区分的清清楚楚。

.

大概算个账先（以框架结构高层建筑为例）：

单位：

m2

1、房屋建安成本（土建、安装、综合布线、消防、智能、公区装饰等各项工程）+总平园林景观+现场工程管理人工成本……：

2000元

2、地勘+设计+报建手续……：

500元;

3、销售成本：

售楼中心修建+样板房修建+销售人员工资及提成+广告费：

300元

4、运作成本：

公司本部员工工资+公司房租水电等等：

200元

合计：

约3000元

上述几项为较确定成本，另有几项不确定成本：

1、融资成本：

*自有资金或银行贷款，成本较低;

*建筑商垫资修建，成本中等;

*若是民间信贷，成本极高;

2、土地成本：

区位不同，容积率不同，差别很大

3、税收：

这当然是与实际成交价挂钩了

成都网名表示房价在5000左右就能接受了（理想价格）。

楼盘的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业治理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。

前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

小高层

一、住宅小区开发前期策划

1、楼盘价格定位

根据网上资料分析，待建地块四周已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的4700元/m2至最高的9200元/m2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表：

价格范围楼盘家数建筑形式4700—5980元/m21高层、小高层5980—6980元/m21小高层、中高层

6980—9200元/m21小高层，别墅

从上表可以看到，四周已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4700—6980元/m2。

经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/m2。

在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。

2、房型定位及占比方案

近年成都住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据成都市房地产市场商品房预售结构分析数据，小户型：

渐趋冷中等户型：

受青睐小户型的房子永远都受欢迎，不管年轻夫妻还单身男女，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。

实际上，目前成都住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50m2左右户型，而是指二房一厅面积在85m2左右，二房二厅面积在100m2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业治理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下:

房型建筑面积占比销售目标客户

一房一厅一卫70m25%欲与年轻人分开居住的老年人二房一厅一卫85m235%首次购房的工薪阶层

二房二厅一卫100m235%首次购房的经济能力较强的工薪阶层三房二厅二卫130m215%政府及企事业单位中层

以上治理干部，二代以上家庭

四房二厅二卫160m210%外企高新技术企业、金融证券

信息界白领，外地经商人员

3、购房户购买力分析

根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：

33.6万元—40.8万元。

一般情况下购房者首付30%，即10.08万元—12.24万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以40.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付12.24万元，余款28.56万元分10年偿还，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。

4、开发方案策划及参考经济指标的确定

拟建开发方案:

社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅

（7—13层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，以选用12层小高层板式结构为例。

参考经济指标:

（1）住宅幢数、建筑面积,住户数的估算

根据房型定位及占比方案,待建楼盘住宅每户平均建筑面积：

70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75㎡

每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：

12*5*2*103.75㎡=12450㎡

已知基地地块面积为30亩即30*667=20XX0㎡，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：

20XX0*2.5=50025㎡

根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套设施占

5%—6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为：

50025*95%=47524㎡

可建12层小高层住宅幢数为：

47524/12450≈4幢

为方便计算，设住宅实际可建建筑面积：

4*12450=49800㎡

每户平均建筑面积为103.75㎡，则

住户数为：

49800/103.75=480户

（2）公建配套设施

公建配套服务设施包括：

幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。

公建配套设施可建总建筑面积：

总建筑面积-住宅建筑面积

=50025-49800=2700平方米

幼儿园、托儿所建筑面积：

2700*40%=1080m2

便民商店建筑面积：

2700*35%=945m2

其他配套设施建筑面积：

2700*25%=675m2

停车位：

设15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。

考虑到家庭轿车今后普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：

480/3=160个，地面车位数：

160*15%=24个；地下车位数：

160*85%=136个。

独立式地下停车库：

每个车位平面尺寸为2.5m*5m，占地面积12.5㎡。

地下车位包括分摊车道面积一般为30-35㎡，则独立式地下停车库面积为：

136*35=4760㎡

独栋别墅&小高层

取容积率为R=1.34

已知基地地块面积为30亩即30*667=20XX0㎡，规划容积率为1.34，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：

20XX0*1.34=26813.4㎡

实际住宅面积：

26813.4*95%=25473㎡

主推别墅，设别墅≈250㎡占70%，小高层≈85㎡占30%

即

别墅所占面积：

25473㎡*70%=17831㎡小高层：

25473-17831=7642㎡17831/250≈71幢7642/85≈89户

如估算小高层4800元/㎡，别墅7800元/㎡

纯小高层：

49800*4800=239040000元

综合型：

17831*7800+7642*4800=175763400元

纯别墅：

25473*7800=198689400元

还需调整户型比例

篇二：

高层及小高层住宅楼工程前期策划书

高层及小高层住宅楼

工程前期策划书

编制：

审核：

审批：

20XX年月

建筑公司项目部

一、编制依据---------------------------------------------------------1

二、工程概述---------------------------------------------------------1

三、项目机构设置-----------------------------------------------------1

四、项目合同风险-----------------------------------------------------1

1、直接风险----------------------------------------------------------1

2、间接风险----------------------------------------------------------2

五、施工组织设计及施工方案策划---------------------------------------3

（一）、施工部署-----------------------------------------------------3

（二）、施工方案策划---------------------------------（:

住宅前期策划方案）----------------4

1、施工方案编制前的策划---------------------------------------------4

2、项目质量计划编制的策划-------------------------------------------6

3、项目成本制造计划-------------------------------------------------7

4、各类生产资源计划的编制-------------------------------------------9

4.1合同工期计划----------------------------------------------------9

4.2劳动力计划-----------------------------------------------------10

4.3机械、料具使用计划----------------------------------------------10

4.4材料供应计划---------------------------------------------------11

4.5资金计划-------------------------------------------------------12

4.6限额领料计划---------------------------------------------------13

4.7定额用工计划---------------------------------------------------13

篇三：

房地产项目前期策划

房地产项目前期策划工作

一、市场调研

（一）城市发展PEST分析

1．城市发展政治环境（P）

1）国家或城市发展宏观政策

2）城市规划发展趋向分析

2．城市发展经济环境（E）

1）城市建设状况

2）城市产业发展

3）城市经济实力（人均GdP）

4）城市消费实力（恩格尔系数）

5）城市精神价值

3．城市发展社会环境（S）

1）城市人口及结构

2）城市化水平

3）基尼系数：

4）人均居住面积

4．城市发展技术环境（T）

1）城市智力及研发水平

2）新技术产品产值所占比重（%）

3）社会劳动生产率（元,人）

4）科技进步贡献率（%）

（二）城市发展房地产总体环境调研

1．城市房地产市场现状特征

1）城市房地产市场总体特征

a.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析

b.城市房地产市场供求关系和结构分析

c.城市房地产区域特征分析

d.城市房地产营销特征分析

2）城市房地产发展市场主体特征

a.城市房地产开发主体特征

b.城市房地产产品特征

c.城市房地产服务主体特