金桂路调研报告Word文档下载推荐.docx

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对于首套房贷利率优惠叫停，市场的反映还比较平淡。

由于当时市场正值返乡置业潮中，大量返乡置业需求抵消了该政策给市场带来的负面影响。

不过，后期政策还是让一部分购房族开始观望，投资客明显减少。

●一房一价缓慢推行

国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》要求，5月1日起，商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

5月份开始，我市物价局等相关部门参照省级相关明码标价实施细则，在市场上一户户进行检查，督促楼盘将一房一价落实到位。

近期，明码标价情况已经有了明显的改进。

●扩张二三线城市

2011年上半年，一线城市楼市面临重大压力，而调控相对宽松的二三线城市则成为房企重要的利润增长点，大型房企业绩增长的主要贡献来源于二三线城市。

2、2011年6月及上半年咸宁市房地产运营数据分析

●咸宁城区房地产市场运行情况

均价

套数

2011年已经过半，这半年里咸宁楼市虽然没有带上限购的“紧箍咒”，但在限贷、存款准备金率提高等综合因素的作用之下楼市表现起起伏伏，6月份咸宁市城区楼市未能延续3-5月份的上升势头，成交量开始下滑。

据统计，6月份咸宁城区房地产市场住宅和非住宅成交总套数546套，较5月份降低235套，降幅30.09%，同比下降45.89%；

销售总面积6.08万m²

较5月降低2.88万m²

，降幅32.14%，同比下降49.08%；

销售均价3494元/m²

，较5月降低144元/m²

，降幅3.96%，同比增长35.16%，其中普通住宅销售均价2735元/m²

，较5月增加65元/m²

，增幅2.43%。

2011年上半年，咸宁城区商品房住宅和非住宅总成交4572套，比去年同期下降246套，降幅5.11%；

成交总面积53.78万m²

，比去年同期下降1.83万m²

，降幅3.29%；

成交总金额17.54亿元，比去年同期赠长3.17亿元，增幅22.06%，销售均价3262元/m²

，比去年同期增加679元/m²

，增幅26.29%，其中普通住宅销售均价2693元/m²

，比去年同期增加353元/m²

增幅15.09%。

●住宅销售成交价格及成交均价分析

从6月份的数据来看，目前占据市场主体的价格区间在2500元/m²

以上，占比74%。

据了解，进入6月份以来，受高温天气影响，以及正在继续严格执行的房产调控政策，市场上的投资客户群对住宅的投资变得更为冷淡，刚性需求成为很多开发商眼中的标准客户群，很多开发商将价格区间定位在2500-3000元/m²

，以此希望能在市场变换多端的情况下获取较为良好的销售业绩。

虽然楼市调控政策不断加码，但房价依然稳中有升，2500-3000元/m²

价格区间的户型目前应该正是购房者青睐的房源。

6月，市城区商品住宅销售成交户型仍集中在100-140m²

，占比61%；

100m²

以下小户型占比21%；

140m²

以上大户型占比18%。

由于受限购、限贷政策的影响，市场上多为刚性需求客户，而大多数人更加珍惜自身的购房资格，期望购房一步到位，所以100-140m²

的户型为市场主流受欢迎户型。

回顾2011上半年楼市，在史上最严厉的房地产调控措施之下，咸宁市城区房地产市场房屋销售量与去年同期基本持平，住房价格不再像09-10年疯长，价格涨幅放缓，市民购房心态日趋理性。

今年新增项目42个，新增项目总建筑面积878001.55m²

，供应量继续增大。

近期，银行贷款收紧，开发商手头上资金紧张，虽然开发商想尽快把房子卖出去好回笼资金，但也不愿意主动下调房价。

所以现在到可预期的一段时间内，购房者和开发商仍然会继续博弈。

二、金桂路概况

金桂路，咸安区政府所在地，集合20余家行政事业单位，位于咸宁市城市的地理中心，连接长安大道和银泉大道两条主干道，属咸宁“城市中轴”。

过去几年发展较慢，近些年，由于政府的大手笔投入，金桂路正在强势崛起。

2010年，银桂路的通车，大大缩短了金桂路与温泉城区的距离，从金桂路经银桂路至市政府人民广场仅需6分钟车程，将进一步加速金桂路与温泉城区融合的进程。

金桂路上在建项目：

市新中心医院——院区占地200余亩，是咸宁最大的医疗机构，目前已正式运行；

市博物馆——规划占地30.53亩，建筑面积9887平方米，总投资8000万元，馆内将建7个专题展厅，预计2011年下半年竣工；

市妇女儿童活动中心——规划占地30.5亩，总投资4000万元，有妇女活动中心、儿童活动中心、亲子教育园三大主体建筑工程组成，建成后的咸宁是妇女儿童活动中心将是集教育、培训、服务、娱乐于一体的现代化场所，将成为全是妇女儿童事业发展重点工程；

传媒大厦——楼高116.9米，总投资1.6亿元，建成后将是咸宁最高的城市地标性建筑，是一座集办公楼、演播厅、大型综合会议室于一身的综合性大楼。

金桂路上已有单位，咸安区政府、区物价局、区药监局、区卫生局、区检察院、区工会、区财政局、区技术监督局、区计生委、浮山派出所，正在建的单位还有土地管理局、房产局等。

三、金桂路周边项目数据分析

项目名称

项目地址

建筑面积

物业形态

价格

户型

优惠活动

综合分析

尚城国际

银泉大道技术监督局北侧

4栋高层（22-26层）带商业裙楼，其中一栋26层为公寓楼

公寓均价4000元/㎡，其他均价3700元/㎡，楼层差价20元/㎡，商铺1.5万-2万元/㎡

公寓39㎡，两房80-90㎡占40%，三房100-125㎡占60%

前期活动，公寓2000抵8000，其他3000抵10000，计划10月开盘

目前该项目两栋22层已封顶，但仍未取得预售许可证，酒店式公寓的面世还有待市场检验。

银泉大道沿线目前配套、人气还是与中心城区有一定差距

天洁国际城*雅典城

咸宁经济技术开发区学苑路

24万方

多层

均价3000元/㎡，楼层差价100元/㎡，中间层3300元/㎡

以三房、四房为主、两房较少，三房占70%，五房（顶层）占15%，两房占15%

二期雅典城认筹期间免费领取5880VIP卡，按揭99折，一次性98折

二期雅典城7月17日开始认筹共推出100余套房源，7月27开盘共销售20余套，销售情况一般。

天洁为咸宁目前在售体量最大的楼盘，在市场上有一定的知名度和影响力，受传统淡季及调控政策的影响，本次开盘开发商未做大的活动，以稳定应对楼市淡季。

御龙花园三期

银泉大道288号

4.3万方

多层+小高层

均价3000元/㎡

三房为主占49%，四方占32%，两房占10%，复式占9%

按揭99折，一次性98折

三期共推出两栋小高层及两栋多层，目前已销售80%。

作为进入咸宁市场较早的楼盘，御龙花园现在已步入收官阶段，价格低廉户型利用率高，受到一部分人群的追捧，但前期因为交通不便、配套不成熟，让很多人望而怯步，现在整个社区规模已形成，改观较大。

领秀城

银泉大道109号

12万方

全部16层高层+商业裙楼

均价2700-2800元/㎡，商业部分暂未规划

两房78.84㎡占15%，三90.94-131.33㎡占30%，四房128-161㎡占55%

目前一期销售80%左右，优惠幅度较小，可选房源不多。

该项目周边配套、环境较差、人口稀少，市场销售情况一般。

金桂银座

金桂路财政局对面

2万方

3栋小高层+商业裙楼

2530元/㎡起，计划一层商业招租，二三层出售，暂未定价

全部120-130㎡三房

认筹期间2000抵5000，日增200元。

预计8月20日开始认筹，9月中旬开盘，已取得预售许可证，一期共推出108套房源。

该项目为一梯两户板式小高层，公摊率低，户型优秀，适宜居住。

项目体量小，户型单一。

长城水榭花都二期

咸安金桂路62号

21万方

多层+小高层+高层+别墅

均价2900元/㎡，楼层差价70-80元/㎡，别墅均价2700元/㎡

以三房四房为主占80%，两房20%，别墅共7栋

金桂路上在售体量最大项目，目前在售的二期2010年下半年开盘，共推出100余套房源，全部为多层，目前已销售90%，三期将于明年5月推出，别墅位于整个小区座山望水的中心位置，09年开盘价格为3700元/㎡左右，早已售完。

该项目位于咸安区行政商务区，并且目前小区规模已初现，销售价格一路走高，销售情况较好。

兴旺城一期

咸安区长安大道65号

5万方

均价2500元/㎡，2350元/㎡起

三房为主占90%，两房占10%

2011年元旦共推出200余套，均为多层，已销售80%，销售情况较好，主要因为其价格低廉。

咸安碧桂园

咸安区长安大道盘泗洲

别墅+多层洋房+小高层

别墅现房带装修均价5500元/㎡，湖景带装修别墅7000元/㎡；

毛坯均价4500元/㎡；

洋房均价3000元/㎡；

别墅期房均价3600元/㎡

别墅150-500㎡占80%，多层洋房占10%，小高层10%

按揭98折，一次性96折

整体而言，温泉碧桂园比咸安碧桂园价格高出500-1000元/㎡左右，作为咸宁别墅的名片，碧桂园因其品牌知名度和影响力，加上项目所处的景观资源，受到咸宁高收入者和高端人群的青睐，部分武汉投资客及广东投资客（碧桂园品牌拥护者）约占15%也热衷投资碧桂园。

但是，由于碧桂园地势较低，连续两年淹水，以及交通不便，一直为其诟病，许多本地客户还是心存余悸。

随着碧桂园新的公交线路的开通，以及咸宁普通住宅价格的逐步走高，别墅也渐渐进入多数购房者的视野。

碧桂园温泉城

温泉潜山深林公园旁

别墅（全毛坯）+洋房

一线景观区均价8500元/㎡，二线5500元/㎡，电梯洋房毛坯均价3000元/㎡，带装修3500元/㎡

别墅占75%，洋房占25%

四、总结

●因为市政府的大手笔投入，金桂路迎来了全面发展的最佳时机，未来2-3年，金桂路将成为集居住、商业、行政、医疗、娱乐为一体的城市核心区域，有望成为仅次于温泉、咸安之后的咸宁“第三区”。

●公司项目位于金桂路与银桂路的交叉路口，交通便利，地理位置得天独厚。

●从本次调研数据来看，咸安区整体均价较温泉城区低800-1000元/㎡左右，呈现出以咸宁大道为中心，靠近温泉中心区递增的态势，温泉城区普通住宅均价在3000-4000元/㎡左右，咸安区在2000-3000元/㎡左右，金桂路属咸安区，因未来发展前景较好，目前沿线在售楼盘均价在2800-3000元/㎡左右。

●从本次调研的户型配比来看，市场需求的主力户型集中在90-140㎡三房，由于受到房价不断攀升的影响100-120㎡公摊率低、紧凑型三房受到越来越多消费者的青睐。

●咸宁别墅项目，碧桂园一家独占大部分市场，销售均价在5500左右，其他楼盘也有少量别墅，但供应量很小，多位于大盘项目内，景观最好位置依山傍水而建，相对碧桂园价格略低，销售情况较好。

●金桂路沿线目前在售楼盘仅三个“长城水榭花都”、“金桂银座”、“凯翔花园二期”（一期为经济适用房，二期正在建设中，目前还未面世），相对于未来的发展，区域供应体量较小。

伴随未来各个市政项目的完工，人流量的增加，可能会形成供不应求的利好局面。

●目前金桂路的商业发展较为落后，市政府倾力打造金桂路作为咸宁的城市文化名片，但在商业发展上可能相对较慢。

●市政项目的建设周期，直接决定着金桂路的发展速度。

销售公司（咸宁片区）

2011年8月18日