中级房地产专业知识与实务讲义Word格式.docx
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【答疑编号811070102】
【答案】A
■目标系统
□功能目标一使用功能
□管理目标—质量、进度、费用、安全、资源、现场等
□影响指标-对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面地影响
【例题•多选题】【典型例题】工程工程目标系统是工程工程所要达到地状态地描述系统括<)
A.功能目标
B.管理目标
C.实施目标
D.影响目标
E.控制目标
【答疑编号811070103】
【答案】ABD
1.4房地产工程管理地含义
■根据管理者不同分类<5类)
□建设工程管理<业主单位)
□设计工程管理<设计单位)
□工程咨询工程管理<咨询监理单位)
□施工工程管理<施工单位)
□后期物业管理<物业公司)
■按工程管理工作任务分类<7类)
□成本管理
□工期管理
□质量官理
□现场管理
□组织和信息管理
□合同管理
□风险管理
1.5房地产工程管理过程
六大阶段四大管理过程
启动
计划
实施与控制
收尾
工程建议书
工程机会研究
编写工程建议书规
划
编写工程建议书及
论证
工程建议书审批
可行性研究
获批准地工程建议书
可行性研究大纲
编写可行性研究报告及论证
可行性研究报告上报
审批
设计工作
立项,设计任务书
签订设计合同
设计实施及目标控
制
移交设计文件
施工准备
设计图、规划许可
编制建设准备工作计划
招标及施工前期工
作
上报开工报告,申领施工许可证
施工
接到施工许可证
编制工程管理实施规划
四控、四管、一协
调
验收报告
验收、交用
竣工验收程序
竣工验收计划
验收、整理资料
工程和资料移交
【例题•单选题】【典型例题】施工准备阶段地收尾过程是指<
)
A.设计图、规划许可
B•上报开工报告,申领施工许可
C.施工招标
D.编制建设准备工作计划
【答疑编号811070104】
1.6房地产工程管理组织b5E2RGbCAP
特点
适用范围
职能型
按职能划分部门,各部门独立
适用于小型、简单、历时短地工程
工稈型
按工程分设工程经理,工程经理之间独立,下按职能分设部门
适用于大型、复杂、历时长地工程
矩阵型
以任务为中心,横向可以划分职能部门,纵向可以划分工程
适用于冋时承担多工程管理地企业,也适用于可分解为许多自成体系、独立实施地子工程地大型、复杂工程
【例题•单选题】【2007年真题】在矩阵组织结构中,每一项工作地指令来自<
)部门.
A.一个B.两个C.四个D.上级
【答疑编号811070105】
2.房地产开发工程招投标
■2.1招投标地含义
■2.2招标方式
■2.3招标程序
■2.4投标程序
2.1招投标地含义
■工程招标
□由业主或其代理机构提出交易条件,以征询承包商地最佳方案
■工程投标
□承包商为了得到工程合同而向业主或其代理机构发出地响应
■各种行为地性质
□招标文件-要约邀请<因缺少价格条件)
□投标文件-要约
□中标通知书一承诺
22招标方式plEanqFDPw
优点
缺点
公开招标<无限竞争招标)
承包商可选范围大,有利于取得最佳地工程方案
评标工作量大,
时间长,费用高
政府工程或规模较大地工程
邀请招标<有限竞争招标)
业主邀请具备相应资质与条件地施工单位参加招标,一般不少于二个
招标程序简化,节约招标费用和时间,减少风险
竞争激烈程度低,可能无法选到最有竞争力地承包商
议标<非竞争性招标)
业主分别与符合条件地承包商协商
程序简单灵活
竞争性差,条件
有利于承包商
【例题•多选题】【2006年真题】招标投标地方式有<)
A.公开招投标
B.邀请招投标
C•合作招投标
D.指定招投标
E.自主招投标
【答疑编号811070106】
【答案】AB
2.3招标程序
■招标前地准备
□办理相关手续
□资金已落实
□有满足招标需要地设计文件及技术资料
□法律、法规规定地其它条件
■发布招标公告
■资格审查
□资格预审<主要)
□资格后审
■工程招标文件
■开标、评标与授标
■签订工程合同
【例题•多选题】【2007年真题】下列工作中,属于房地产开发工程招标工作内容地有<)
A.发出招标公告或邀清函
B.发售招标文件
C.评标委员会向投标人介绍评标方法
D.对投标人进行资格审杳
E.与承包商协商工期和付款方式
【答疑编号811070107】
2.4投标程序
■投标前地准备
□投标可行性分析
□组成投标小组
■工程投标询价和现场考察
□询价
□现场调研
■经济标和技术标确定
□经济标-确定投标价格
□技术标-确定工程实施管理方案
■填制标书与竞标
3.房地产开发工程进度、投资和质量管理
■进度管理
□3.1工期计划
□3.2进度控制
■投资管理
□3.3工程建设投资费用构成
□3.4投资规划
□3.5投资控制
■质量吕理
□3.6房地产工程质量地内涵
□3.7质量计划
□3.8质量控制
□3.9质量验收
3.1工期计划
■工期计划地内容与步骤
□确定活动间地逻辑关系
□估计各活动地持续时间
□按总进度编制详细进度计划<
横道图),进行网络计划分析地计算与优化
■总工期计划
□在目标设计阶段就已确定
□工程总工期可以分解为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段
□这几个阶段开始或结束一般是作为工程最主要地里程碑事件
■工期计划地过程
□目标设计阶段无详细工期安排
□可行性研究和工程任务书-按总工期编制总体计划
□详细工期计划-在承包合同签订后由承包商做出
□有时按专业、时间段等方面需要,确定工程详细地带有时标地工期计划
□工程最低层次地单元是工作包,在工期计划中工作包可进一步分解为工序
【例题•单选题】【2007年真题】工程地计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交
付使用等主要阶段.这几个阶段地开始或结束一般是作为工程最主要地<
)
A.设计事件
B.管理工作内容
C•里程碑事件
D.进度控制
【答疑编号811070201】
【答案】C
3.2进度控制
■进度与工期地区别
□工期是个时间概念,进度是将任务、工期、成本有机结合起来地综合指标,能全面反映工
程地实施状况
■工程进度控制地范围
□工程地各个阶段
□工程地各个组成部分
□影响进度地各种因素
■工程进度控制地实施
□设计进度控制-关键在于按时、按质、按量地提供设计文件
□实施进度控制
■实施进度调整
■进度控制
3.3工程建设投资费用构成
■按构成分类
□工程费用
■建设安装工程费
■设备器具配置费用□工程建设其它费用■与工程建设有关地费用■与生产经营有关地费用
■财务费用
■预备费用
■土地使用费
■建筑安装工程费用按性质分类
□直接费
□间接费
□利润
□税金
【例题•多选题】【典型例题】建筑安装工程费用构成中包括<
A.直接费
B.利润
C.税金
D.间接费
E.设备购置费用
【答疑编号811070202】
【答案】ABCD
3.4投资规划DXDiTa9E3d
阶段
目标
设计准备阶段
编制投资规划
指导设计阶段地工作
工程设计阶段
编制设计概算
编制施工图预算,确定工程承包合同价格
工程施工阶段
编制资金使用计划
作为施工过程中工程计量和工程价款制度地依据
3.5投资控制
■概念
□在工程地各个阶段,将工程投资地实际发生值控制在计划值范围内地工程管理活动
■措施
□组织措施
□经济措施
□技术措施
□合同措施
□信息措施RTCrpUDGiT
依据
控制对象
确定对象
投资规划和批准地投资估算投资规划和批准地设计概算
初步设计施工图设计
工程施工招标阶段
工程设计文件
招标文件
工程承包合同价格
施工图预算和承包合同价
工程结算价
工程竣工验收阶段
竣工决算
工程保修阶段
承包合同
确定工程保修费用
【例题•多选题】【典型例题】房地产工程投资管理主要有两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠地工作过程所构成,包括<)
A.投资规划
B.投资预算
C.投资概算
D.投资估算
E.投资控制
【答疑编号811070203】
【答案】AE
3.6房地产工程质量管理地内涵
■3.6.1质量地概念
■3.6.2全面质量管理地基本观点
■3.6.3全面质量管理程序
3.6.1质量地概念
□国家现行地法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产建设工程合同中对工程安全、
使用、经济、美观等特性地综合要求
■体现
□可用性
□可靠性
□经济性
□环境协调
□业主要求地其他特殊功能
■内容
□工程实物质量
■工序质量
■分项工程质量
■分部工程质量
□管理过程质量
■技术、组织工作地水平和完善程度
362全面质量管理地基本观点
■全面质量管理<三全)
□全过程
□全员
□全方位
■基本观点
□质量第一地观点
□以预防为主地观点
□为用户服务地观点
□一切用数据说话
【例题•单选题】【2007年真题】全面质量管理地基本观点包括:
质量第一地观点,以<)为
主地观点,为用户服务地观点和一切用数据说话.
A.控制
B.预防
C.经济效益
D.激励
【答疑编号811070204】
3.6.3全面质量管理程序<PDCA
■计划
□编制工程质量计划,明确最终产品和中间产出物应符合地质量要求
■执行
■检查
■处理
□预防
□纠偏—返工
3.7质量计划5PCzVD7HxA
文件
决策阶段
质量策划书
1质量策划目地
2主要人员职责
3人力、物力等资源管理
4质量控制过程及控制程序
5测量、分析和改进
设计阶段
设计任务书
1根据总功能目标提出具体地质量要求
2各部门提出对规划及建筑等方面地质量要求
施工阶段
施工设计
施工工程管理实施规划文件
1工程特点及施工条件分析
2质量目标与分解目标
3质量管理组织机构、人员及资源配置计划
4施工技术方案、施工程序
5材料设备质量管理及控制措施
6工程检测工程计划及方法⑦施工质量控制点地设置
3.8质量控制
■3.8.1质量控制地要点
■382质量控制特点
■3.8.3设计与施工阶段质量控制措施
3.8.1质量控制地要点
■设计必须符合设计合同与设计任务书
■设计文件图纸清晰完整,相关图纸之间无矛盾
■设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠
■环境保护等符合国家规定
■施工过程与技术要求一致、与技术规范一致、与设计质量要求一致3.8.2质量控制特点
■全面性
■对工程地实体质量、功能、使用价值等全面控制
■影响工程质量地各个阶段、各个环节和各个步骤进行控制■及时性与主动性
■标准地动态性
■应针对不同地产品、时段及质量要求进行
■连续性和相关性
■各个阶段控制连续
3.8.3设计与施工阶段质量控制措施jLBHrnAILg
主要措施「
1分阶段进行审查
2委托专家审查
3多方案对比选择
4对设计工作质量进行检查
设计是否完整并被施工单位理解设计是否符合规范要求
审核有关技术文件、报告或报表<
10项)
现场质量监督检杳<
6项)
现场质量检验<
3种方法)—目测法、工具测量法、实验法
3.9质量验收
■检验批验收
□由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收
■分项工程验收
■分部工程验收
□由总监理工程师组织施工单位工程负责人、技术、质量负责人进行验收
□地基与基础、主体结构分部工程验收,勘察、设计单位工程负责人也应参加
■单位工程验收
□施工单位自检,并向建设单位提交工程验收报告
□由建设单位组织施工、设计、监理单位验收
□验收合格,向建设行政主管部门备案
【例题•单选题】【2005年真题】房地产开发工程建设完成后应进行竣工验收,由<
)递交
竣工报告.
A.施工单位向开发商
B.开发商向质量监督站
C.工程监理机构向开发商
D.施工单位向质量监督站
【答疑编号811070205】
4.房地产开发工程风险管理
■4.1风险识别
■4.2风险评估
■4.3风险应对
4.1风险识别
■是风险管理最重要地内容
■风险识别地步骤
□确认不确定性地客观存在
□建立风险清单
□进行风险分类
■风险识别地方法
□头脑风暴法、特尔菲法、情景分析法、事故树法、事件时序树分析法
■风险分类
□根据风险后果分:
纯风险和投机风险
□根据风险来源分:
自然风险和人为风险
□根据风险地可管理程序分:
可管理风险和不可管理风险
□根据风险地影响范围分:
局部风险和整体风险
□根据风险承担者分:
政府风险、投资方风险、业主风险、承包商风险、分包方风险、供应商同险、担保方风险
4.2风险评估
■风险评估地主要内容
□风险存在和发生地时间分析
□风险地影响和损失分析
□风险发生地可能性分析
□风险级别分析
□风险地起因和可控性分析
■风险评估地步骤
□确定风险评价基准
□确定单个风险水平
□判断整体工程风险水平
■风险评估地方法
□定性分析法:
层次分析法和专家评分法
□定量分析法:
决策树、模拟法、敏感性分析
4.3风险应对
■风险回避
■风险转移
□三原则
■应有利于降低工程造价和履行合同
■应由更有利于防止或控制风险一方承担风险
■应有助于调动承担方地积极性
□方式:
发包、分包、工程保险、工程担保
■风险利用
□判断风险利用地可能性与利用价值
□利用风险地代价进行评估
□对比效益与代价作出决策
■风险自留
□局限性地原因
■要求对风险进行准确地评估和预测
■在风险基金不足以补偿损失地情况下可能使单位发生经济困难
■有可能出现短期风险突发,导致收益小于成本
5.房地产开发工程合同管理
■5.1合同地概念
■5.2房地产开发工程合同体系
■5.3房地产开发工程合同管理过程
■5.4房地产开发工程合同管理中地关键问题
■5.5房地产开发工程合同争端地解决
5.1合同地概念
■合同
□合同是平等主体地自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系地协议
■工程合同
□是工程业主或代理人与工程承包人或供应商之间订立地合同
■通常内容
□合同当事人
□合同地标地
□标地地数量和质量
□合同价款或酬金
□合同期限、履行地点和方式
□违约责任
□解决争议地方式
5.2房地产开发工程合同体系
■业主主要合同关系
□工程咨询合同
□工程勘察设计合同
□工程监理合同
□工程施工合同
□工程货物采购合同
□融资合同
■承包商主要合同关系
□分包合同
□货物采购合同
□运输合同
□加工合同
□租赁合同
□劳务供应合同
■工程合同体系构成图
5.3房地产开发工程合同管理过程
■合同策划<合同评审)
■合同订立
■合同实施计划编制
■合同交底
■合同监督
■合同跟踪
■合同诊断
■合同变更管理
■合同索赔管理
■合同后评价
5.4房地产开发工程合同管理中地关键问题
■选择合适地合同种类
□总价合同
□单价合同
□成本加酬金合同
■确定重要地合同条款
□适用法律及解决争议地条款
□付款方式
□合同价格地调整条件
□合同双方风险分担
□对承包商地激励措施
□为保证诚实信用地合同措施
般会采
【例题•单选题】【2007年真题】招标人想把工程建设地资金风险转移给承包商时用<)合同•
A.成本加利润
B.成本加酬金
C.单价
D.总价
【答疑编号811070206】
【答案】D
5.5房地产开发工程合同争端地解决
■和解
■调解
■仲裁
■诉讼XHAQX74J0X