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主要城市的二手房占当地住宅市场的比重也在不断提高，新1/19

新商品房总价偏高。

越来越多的工薪族和年轻夫妇将目光投向,建住房面积较大还有一些人改变观念不想使自己的交通便利的二手房，了总价较低、配套成熟、生活被房贷压不过气选择租赁，二手房中介市场越发火热。

研究背景1.2多年来30我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。

纵观使得城市百姓已经从无房户、经历三个历史阶段的发展，房地产市场的发展历程，提高居住质量方向发并逐步向追求居住条件、困难户过渡到了有房户、富裕户，年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地8080年代初到展。

第一阶段，大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。

这一阶段的发展，年代年代末到8090使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。

第二阶段为大多数这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作逐步向市场经济转变，中，逐渐出现了商百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，货年。

随着福利分房的取消，1995年到1999品房空置积压的现象。

第三阶段为百姓由房地产运作完全市场化，币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，许多追求居住条件和居住质量已成为大部分居民的首选目标，于自己掏钱买房，房地产买条件更好一点房子的同时卖自己已有的住房。

居民开始调整住房需求，原有因此，市场经历了这三个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，房产中介及的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，二手房中介产业应运而生。

随着改革开放以来中国房二手房中介业是房地产市场发展的重要组成部分。

尤地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，对全国房地产市场产生了深其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的兴起，中国房地产中介市场也经与此同时，远的影响，二手房也在各地开始迅猛发展。

历了从无到有，进入了飞速的发展时期。

房产中介从小到大，从无到有，在短短得益于房地主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，几年内迅速崛起，由于福利分房的终止和货币分房的产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。

不断完善的房地产市场运作使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。

开始，给以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，政府对房改力度的加大，规则、使得房产中介业尤其是二手房市场成为房地产市场房地产市场创造了无限商机，2/19

中不容忽视的新兴行业。

房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是启动

还可以解决几千万人的就业带动了上百个相关行业的生存和发展，房地产市场，我们而面对房地产业从以往集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，问题。

其中房产已不可能打开市场。

不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，对带动房架起了市场与消费者之间的桥梁，中介行业的发展，从某种意义上说，找领广大百姓要住房从过去的找单位、地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。

导转向找市场、找中介。

各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改促进了房地产市场的发展。

减少了空置存量房，房等一系列手段，启动一级市场，促进新房的销售旧房，中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、二三级市场连动成起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发展较快，万平方米，与新楼盘销售持平。

事实表年二手房交易量达到500绩显著，2000房地产中介在经哪个地方中介市场活跃，哪个地方的房地产市场发展就快。

明，济发展中的作用越来越重要，各级政府都十分重视这一产业的发展。

而我国的住房制度改革，从1980年邓小平提出住房制度改革的总体设想以来，有了很大的进展。

特别是国务院1994（43）号文件《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布以来，住房制度改革取得了很大成就。

全国范围内已停止了住房的实物分配，一、二级市场全面加快开放，特别是2006年出台的“国十五条”中又明确指出“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。

由此可见，国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将发育成熟，逐步成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。

1.3研究意义

二手房市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，因此，我国二手房交易市场的发展前景十分广阔。

二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域升值等因素都使得二手房需求量在逐年递增。

3/19

随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其房的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。

消费者需求的实现，二手房市场的正常运行，都会促进二手房产业的发展。

又将从投资和消费两个角度对国民经济的发展带来推动作而二手房产业的发展，二手房产业都是国民经济的一个重要构成部门。

因为在任何一个国家和地区，用。

合理研究二手房市场发展中存在的问题，认识市场机制和价值规律的调节作用，提高二手房开发企业的经营管理水平和经济配置土地、资金以及劳动力等资源，而且长远看来必将促进房地效益，不仅可以及时避免一些尚在萌芽状态的问题，产业和国民经济的繁荣与发展。

二手房交易流和一手房不太一样，但二手房市场存在的问题是不可避免的，程长，涉及主体多，法律关系错综复杂，纠纷时常发生，风险无处不在，所以对通过同时，我国二手房市场现状和政策的分析研究也就具备了可行性和必要性。

一方面可以了解和学习国家运用经济理论和方法对我国二手房市场现状的研究，相关的房贷信息和货币政策，从宏观上把握二手房市场的存在价值和发展趋势；

另一方面作者更希望的是可以通过对我国二手房市场交易的现状和对策的分析为我国二手房研究结果以及对我国二手房中介服务行业存在部分潜规则的揭示，为参与到二手房交易的个人或者家庭提供一的公平合理交易提供一些理论依据，些积极有效的参考信息和应该注意的问题，使其具有重要的现实意义和参考价值。

第二章二手房市场发展概况近年以来二手房交易发展2.1

特别是改革开放以来，二手房市场从兴起至今，一直保持着较强的发展势头，为二手房市场提供了一手房开发项目不断进入市场，房地产市场经过多年发展，二手房的发展的速度相当之相对于传统单位的福利分房，大量的潜在交易房源。

快。

以二手房市场结构也在进一步优化。

中国二手房的交易规模正在逐年上升，现在正在逐对外扩张的粗放型经营发展模式，往房地产经纪企业单纯增加门店、渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。

金融服务、连锁经营等发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。

2006-2008年国家出台了一系列法律法规调控市4/19

场，房地产经纪行业也面临一轮较大的洗牌。

政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。

市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。

国内五万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣国家发改委以及工商总局三部委汰，一大批中小型企业被迫退出市场。

建设部、，首次明确房产中介在代理买卖二手房联合发布了《房地产交易秩序整治方案》此举也意味着房产中介行业及其二手房产业即将面临着一将禁止赚取差价，时，次大规模调整。

年对于二手房市场来说是一个颇具标志性和传奇色彩的一年。

从年初2009房地悲观迷茫的市场观望到年中市场是否会转好的争论再至年底的恐慌性购房，在全年稳产市场完成了从绝对低谷到盛世巅峰的逆转。

而作为二手房市场来讲，更加推动了二手房市促发展的基调下，一系列针对性的惠市政策的出台，增长、年以来，随着二手房交易价格的持续上升，各城市的内外城区场的发展。

2010二手房的价位差明显拉大，同时房地产市场也得到政府出台的各项政策的调控，地产市场一直保持着快速健康地发展。

二手房市场整体发展主要有以下几方面的特纵观近些年二手房市场的发展，点：

多家4000一、沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。

上海已有新楼盘代理到二手房买卖租赁等多个领域的中介商在从事从涉外房屋租赁买卖、家中介商。

中介服务，北京也有近2000二、形成了包含二手房楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。

户籍制三、二手房中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，这一度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长等等，切都预示着房地产市场和中介业务发展的外部环境正在逐步走向成熟。

与此同时，我国二手房交易状况也一直保持着较稳定的增速。

近年来，我国2012房地产市场运行平稳有序，总体保持平稳快速发展的态势。

比如我国，仅89.56283万平方米，交易额月份，共办理各类房产交易年1-825452件，面积万平方193.5416295件，面积39818.72亿元。

交易平均单价为元。

其中增量房亿元。

交易额98.46件，存量房亿元交易额米,56.7,1157面积万平方米，29.865/19

二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到大多数百姓的认可，城市拆迁工作带来相关人员的的二次城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市交通的拓展外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、置业需求、完善带动相关地带的地域价值升高等因素都导致了我国二手房需求量在逐年递增。

市场需求旺盛的原因分析2.2

市场需求总体保持旺盛态二手房产业在发展过程中一直保持着良好的势头，

势，具体看来是以下几个原因使其市场需求旺盛：

使二手房成为置业阶梯消费中首先，二手房的价格相对一手房而言较低廉，而逐步提高改善自己的居住品质，必不可少的一环。

住房者根据经济收入的变化，对居住品质对于一些收入较低的年轻家庭，由于初次置业者经济承担能力有限，要求也不是很高，价位低、交通便捷的二手房便成了首选；

而对于一些房改房、配套更完善他们会选择购买面积更大、户型更好、已购公房及经济适用房业主，且价格便宜的二手商品房。

随着我国的使二手房成为中低收入者的重要选择。

其次，拆迁和城市改造，等待政府的补偿和寻大批的拆迁户不得不告别居住了多年的老房子，城市改造，北京市前例如，找新的住所，这样一些二手房就成为了这些拆迁户考虑的重点。

我国油脂厂等工厂由于这个地区大多是我国客车厂、些年劳动西路一带的拆迁，加上这些工厂都的集体宿舍，拆迁补偿费用是远远买不起这一地区的商品房的，已倒闭或重组，大部分居民都是下岗或再就业职工，收入是相当有限的。

因此，在拆迁后寻求新住所的时候，二手房会是他们的重要选择。

第三，城市环境的完善，道路交通建设加快，使二手房更具有得天独厚的而未形成一个整体环境，优势。

大多数新开发的楼盘配套设施还没有建立起来，随着配套设施完善等特点有着得天独厚的优势。

二手房以交通便捷、社区成熟、居民出行时环境建设加快步伐，使我国的交通更加畅通无阻，我国的经济发展，间将大大缩短。

中介机构在二手房市场上的作用2.3

代理、交易、为交易物体提供评估、在房地产开发经营与消费的供求市场中，一般都称为房地产中介或房地产交易评估公咨询等服务及善后管理服务的机构，6/19

物业管理等为房地产交完善的房地产中介体系包括有房屋交易、融资按揭、司。

大致有目前，我国房地产中介估公司提供的中介服务，易而提供相关咨询服务。

房地产买卖、租赁、互换代理业务；

房地产策划、楼宇按揭、融资贷款、物业评估等方面所提供的咨询服务。

主要是为卖者与买者之间供求者之间房地产中介在上述方面的地位与作用，提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。

当然，这种服务是需要合理计几乎都是,很多发达国家在房地产行业,无论是买卖存量房产还是增量房产酬的。

所有买房和卖房信息都是通过经纪人协会传送的。

随着我,经过中介进行交易的这对活跃房地产市,国房地产业的发展,房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展具有重要的现实意义。

促进房地产业的健康发展,场,加上中介公司的每个经纪人本身自有的素质和客中介公司信息量大，同时，中介服务,汇总起来也是一个庞大的营销渠道市场资源。

作为行业细分的产物源,对于促进二手房市场发展具有不可取代的作用。

二手行业联结着房产供需双方,而一般客户则很难通晓目前尚较房中介公司对二手房交易业务的办理十分专业,,买卖双方可以省去好多的麻烦。

为复杂的二手房交易过程。

委托中介公司后为买卖能够站在公正的立场上,,中介公司所起的居间担保作用,更重要的是保证双方的利益不受损害。

双方的交易安全起着十分重要的保证作用,由此看来，中介公司在二手房交易过程中的作用不言而喻。

二手房交易存在的问题及原因分析第三章

3.1供需矛盾日益增强土地供土地是不可再生的稀缺资源，加上国家严格保护耕地，大家都知道，因此形应数量受到严格控制，房产市场不能根据市场的需求信息自动调节数量，居民财成产品市场化与要素非市场化之间的不对称。

近几年随着经济快速增长，我国“人多地少”的基本另一方面，富越来越多，导致了购房需求的持续上涨；

只要我国经济持续保持较快的因此，国情决定了住房供应不可能无限制的增加。

使得供给数量与房产需就会引起供需缺口不断加大，房价持续上涨，增长势头，求的矛盾形成恶性循环。

其次随着我国城市首先我国人口基数大密度高，供求关系本身就极为紧张。

导致大量农村务工人员涌入城市，化进程加快，以及中小城镇人口向城市集聚，7/19

人口从偏最后是人们对高物质文化的需求和传统观念的影响，居住需求量增加。

远地区（如新疆，内蒙古，甘肃）向沿海内地城市流动，导致特定区域内人口密集。

然而城市区域有限，开发周期较长，土地的稀缺性凸显无疑，因此必会引起供需矛盾的增强，从而带来一波房价高涨。

把资金投入了建设大面积住开发商为了获取更多的利润，土地成本的增加，使得大量高档住宅由于居民买导致房产供应结构不合理，房、别墅等高档住宅，不起而闲置，形成房产供应紧张的局面。

近几年，随着经济适用房面积的增加，左右。

经济适用房是国家对开发商其增幅有所加大，但比重还是很小，仅有5%但是其绝对量依然偏低，进行补贴，由开发商按政府指导价格销售给低收入群体，对于收只有保障极少部分的居民的低收入者拥有购买经济适用房的权利。

这样，入不高，但又无权购买经济适用房的，另外一部分人就成了城市的“夹心层”，也无法享用经这一部分人由于收入不高而无法购买高档次或成本过高的商品房，济适用房，因此形成大量高档住宅闲置，而一部分人因买不起房而租房住。

保障性住房是指政也加剧了这种矛盾。

我国的保障性住房建设又相对滞后，一般由限定价格或租金的住房，府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、现如今保障性住房的突出问题经济适用住房和政策性租赁住房构成。

廉租住房、由于暗箱操在经济适用房的认购过程，首先是未保障到需保障的中低收入家庭，真正的中低收入家庭却没一些非中低收入家庭却拥有了经济适用房，作等方式，他们不懂使用网有拿到经济适用房。

而且真正的低收入人群大多不会发出声音，络，微博，投诉等措施，并且经济适用房对于他们而言，还是很贵，根本无力支其次是经济适用房只是保障了本市住房困难付，所以也就难以得到经济适用房。

最后相保障范围狭小。

而广大的非本市的住房困难的人群就没有考虑，的家庭，由于收益不高更尤其是对于廉租房的建设，对于商品房保障性住房还极为稀少，是了然无迹，而廉租房才正是当下社会中低收入人群的最佳选择。

3.2中介市场存在的问题

另外，中介市场存在的一些问题也不容忽视,近些年，二手房市场迅猛发展，部分中介公司为了牟取利润盲目扩大规模，增加业务量。

由此暴露出中介公司自身的问题一些亟须自身改善的问题,具体体现在：

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（一）中介公司的信用信誉度低。

由于受资金、人才、管理、理念等诸多因欺诈现象依公正市场氛围的意识,,一些中介公司缺乏营造公平、公开、素的影响比如参与炒房、吃差价、制造虚假信息，骗取看房费等。

这虽然只是个然存在,但造成的影响却很恶劣。

较为突出的是欺诈行为，其中存在的主要欺诈,别现象行为有：

获取佣隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，一、以包销的名义，金以外的报酬。

所发布的广告所发的名片、二、有些房产中介不申领营业执照就开展业务，宣传都是虚假信息。

三、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

四、房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

中介公司只有诚信经营、,客户才会主动到中介机构进行交易才能赢得客户的信任,取信于民、服务于民,提供准确中介公司应提高操作的透明度,,中介公司也才能获得生存和发展。

为此走诚信立业之路。

市场行情及真实的房产交易信息,对机构的资质从业资格准入门槛较低。

房地产中介市场准入门槛低，

（二）形成了未备案的小型房地产中介机构和专业能力管理和人员的资质管理不严格，退出成本低导欠缺的从业人员较多的局面，不利于政府部门的备案和监督管理。

随着房地产市场发影响行业发展。

致房地产中介企业进出市场频繁，竞争无序，有人甚至将某些很多中介公司没有达到要求。

房地产中介公司发展过快,展迅猛一部电话”。

许多中介++一台电脑中介形象地描述为“一间房子+一张桌子直接人员流动频繁,公司的房产经纪人素质良莠不齐,大学生培训几天入职多数，非法牟,甚至利用客户对二手房交易规则的不熟悉,欺诈客户导致服务水平低下,利。

（三）存在大量黑中介。

当前对房地产中介企业的管理还存在一定的漏洞得以生存和发展。

部分黑中介利用管理的漏洞和部分客户贪图收费低廉的心理,用户遭遇黑中介而蒙受巨大损失地区黑中介的数目达到了令人触目惊心的程度。

的案例屡见不鲜。

《中国房地产经（四）法律法规不健全。

虽然已经有《房地产管理办法》、但这些法律法规责任不清，纪执业细则》等法律法规对房地产中介市场进行规范。

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管理部门便会因缺乏法律依据或依立法滞后，可操作性不强，行业解释不清楚。

据不足，无法有效整治违规行为。

一些房地产中介企业不仅采取由于政府监管不力，（五）行业间恶性竞争。

给回扣等抢夺同还采取低价拉拢、无照无资质经营、出租资质证书等违规操作，由于价格的制定没行业恶性竞争还表现在资产评估不一。

行客户的不正当行为。

影响行业发展。

有统一标准，行业间竞争恶劣，严重干扰市场秩序,经营规模小，,房地产中介机构问题多。

房地产中介机构大多注册资本少（六）未经登记从事业务抗风险能力差。

房地产中介机构无照经营、整体业务能力低，一些中介机构甚至利用虚假机构收费标准不一，名目多且乱，等现象发生较多，信息或“霸王合同”赚取差价。

从业人员获得执业资格的不多，缺乏定期培训和技术指导，导致从业人员专业技能缺乏，服务质量差，职业道德水平低。

3.3其它问题第一，外资的注入对中国房价有着不小的影响。

伴随着我国经济的人民币升值后，海外资金不断投向我国的房地产市场。

不断增长和人民币的升值，可以赚取人民币升值后的利差的同时又不可能在房地产海外资金投资于房地产，另外，使得房价更是居高不下。

上大赚一把，与此同时加剧了房地产市场的风险，使得中国这两个大城市成为外资年的上海世博会，年的北京奥运会和20102008今年进入我国房地产投资领据我国统计局的统计数据，投向我国房地产的首选。

域的外商和外资已从过去的单纯投资一线的沿海和中心城市的房地产发展策略，并且外资的房地产投资领域也从过去较开始向二线的新兴城市和内陆城市转移，外资的投入使得房价处于持为单一的住宅和办公楼扩大至商业，物流业等行业。

续高热状态，继续上涨

首先房地产开发商的资金在宽松的信贷体系下，第二，宽松的信贷政策。

在房地资金周转良好，使不少大型开发商捂盘惜售。

紧张情况很快得到了缓解，当开发商有了信贷买房者是价格的被动接受者，产市场，开发商是主动定价者，资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。

其次，是广大购房者贷款更为有利，资金紧张情况也有所好转，对住房的需求也更为强烈。

在宽松的信贷政策下，受益者看似包括银行，开发商，购房者。

其实不然，在剧烈的竞争环境下房价必将被推向上涨，最后还是由购房者买单。

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第三，投机性买房。

我国投机、投资性购房需求旺盛。

由于我国投资渠道较少，闲置资金无从保值，而股票投资，实业投资面临的困难较多，风险较大，投资者更看好房地产。

从历史经验和国际投资性购房需求会严重威胁房地产业的健康发展。

投机、而房地产业发展则需要一个稳投资性购房需求稳定性都比较差，比较看，投机、严重扰乱市投资性购房通过迅速推高或降低房价，定可持续的市场环境。

投机、场环境，对房地产业健康可持续发展危害极大。

土地财政已经成为了各地方政府基础设施建设资地方政府财政问题。

第四，使而是每年收一点每年卖一点，金的重要来源，政府买卖土地并不是成批卖出，而开发商赚取的利抬高土地价格，因此“地王”频繁出现。

土地供给保持稀缺，润就是土地改良后与改良前的差价。

地方政府是土地价格大幅上涨的最大受益者。

据国务院发展研究中心的一份调在很多地方，第二财政早已超过第一财政。

土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算研报告显示，在一些地方，以上。

在“土地财60%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的内收入的40%就是政府运用行政权力把集体这些地方政府最核心的做法是土地整理，政”上，所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。

第五，泡沫化严重，空置率高。

由于供求关系失衡以及投机性买房旺盛，我国房地产泡沫化程度较高。

土地价格、房价虚涨，房屋空置率高，2012年我国的空置房高达381.2万套，与1320.5万套房屋总量相比，占比居然高达28.86%，而且出租房屋数量远远低于空置房，也显示出因房租回报率过低，大部分房东并未打算通过租房赚钱，而是将希望寄托在房价上涨方面。

如此高空置率的房地产市场明显不是由真实居住需求所能支撑的，其中隐藏着非常大的泡沫成分，随时都有可能破裂掉。

3.4存在问题的原因分析

随着二手房交易市场的快速发展，二手房交易过程中不可避免地也出现一些问题。

比如手续繁杂、交