华瀚国际购房投资测评报告Word文档格式.docx
《华瀚国际购房投资测评报告Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华瀚国际购房投资测评报告Word文档格式.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
户型集中于160-280平米大户型，南北通透全明空间，经典户型设计，使用率高，且采用国际的精装标准及现代化的技术装备，尽显高品质的服务功能和高尚的居住生活。
园林环境:
项目构建“山地+水体”的园林体系，引入中西先进的园林设计手法，也充分的将建筑与山水相融，营造优越的山水园林环境。
⏹风险提示：
新政实施抑制了投资性及改善性需求，高端住宅成交缩量明显，如政策持续影响，不排除项目价格松动的可能。
此外，区域内多为2000年后开发项目，未来二手房供应充足，由于项目总价偏高，变现能力相对弱于普通住宅。
一、项目基本情况3
1.1基本指标3
1.2区域环境3
二、测评技术报告4
2.1市场比较法测评项目价格4
2.1.1可比案例选择4
2.1.2比较因素条件说明4
2.1.3编制比较因素条件指数标准5
2.1.4价格计算7
2.2收益法测评项目价格7
2.2.1净收益每年不变模式测算8
2.2.2典型投资者收益模式测算8
2.3项目测评价格确定8
2.4项目主力户型测评9
2.4.1户型基本情况9
2.4.2主力户型分析10
2.4.3主力户型测评结果11
2.5项目核心价值测评12
2.6.1地理位置12
2.6.2产品设计12
2.6.3企业背景12
2.6.4核心价值测评结果12
2.6测评结果确定13
一、项目基本情况
1.1基本指标
表：
华瀚国际基本指标说明
项目名称
华瀚国际
物业类型
住宅
开发企业
华瀚投资集团有限公司
预售许可证
京房售证字（2007）380号
地理位置
行政区
朝阳
方位
东
典型板块
CBD南延
环线
四五环间
具体位置
项目紧临朝阳南磨房东四环窑洼湖公园（劲松桥往东），位于京沈高速与东四环交界东北角
物业规模
占地面积
（万㎡）
2.78
建筑面积
9.36
绿化率
34%
总套数
470
容积率
3.35
建筑单体
数量、层数
四期4栋21-25层板楼，470套。
A座25层,2个单元,1梯2户或者1梯3户，B、C为25层板楼，D座1、4单元21层,2、3单元14层
户型
使用率
82%
装修情况
交房状态
精装修
装修标准
-
1.2区域环境
华瀚国际区域环境说明
区域主要交通干道
近邻地铁7号紫南家园站、位于京沈高速与东四环交界东北角；
公交：
9路、11路、28路、37路、57路、938路、974路、976路、801路、810路、728路、405路、421路、503路、683路、205路、668路、402路等大望路下车。
地铁：
1号线、2号线、八通线、地铁10号线大望路站。
商业网点
新光天地、国贸商城、新世界彩旋百货、百盛、美罗城、红星美凯龙、燕莎奥特莱斯、东都影城、万达影城、洋华堂、法宝、家乐福、百安居、京客隆、天客隆、乐购、沃尔玛
金融机构
工商银行、建设银行、农业银行、广东发展银行、民生银行、北京银行、华夏银行、招商银行、申银万国证券、兴业银行、中信银行
医疗机构
朝阳医院、光华医院航空中心医院第二门诊部、双井医院、北京建国医院、朝阳第二医院、光华医院、北京轻工医院、国际女子医院、五洲女子医院、恒安中医院、双井医院、瑞尔齿科、同仁医院、保益康大药房、养生堂药店、普华门诊
教育机构
首都经贸大学、中央工艺美院、北京工业大学、陈经纶中学、广渠门中学、第五十中、劲松二中、劲松四中、北工大附中、芳草地小学、大望路中学、大郊亭小学、陈经纶小学、大望路小学、垂杨柳中心小学、三小、四小、劲松一小、四小、乐成国际学校、春宇幼儿园、北汽双语教学指定幼儿园、金色摇篮幼儿园
邮局
现代城邮政局
周边公共建筑、设施
窑洼湖公园、北京欢乐谷
二、测评技术报告
2.1市场比较法测评项目价格
2.1.1可比案例选择
通过调查分析，并结合项目自身情况，我们从中国房地产指数系统样本中选取了3个与华瀚国际条件类似的项目作为可比案例，具体选择原则及对比条件如下：
1、与项目同属一个区域
2、用途相同
3、项目全部正常交易
2.1.2比较因素条件说明
华瀚国际与可比案例比较因素条件详见下表：
比较因素条件说明表
测评对象及对比案例
比较因素
测评对象
对比案例A
对比案例B
对比案例C
万科蓝山
珠江帝景
北京华侨城
销售均价
（元/平方米）
38440
38013
22812
26450
交易日期
2010年5月
2010年6月
交易情况
正常
尾盘
区
域
因
素
区位
四环外
四环内
三四环之间
四五环之间
距区域中心距离
3.5公里
3公里
800米
道路通达度
临主干路
（临东四环）
（西大望路、广渠路）
（临东四环、京沈高速）
区域繁华度
较高
距公交地铁距离
200米
1公里
100米
住宅聚集度
一般
周边环境
较好
区域配套
完善
特殊资源
窑洼湖公园
—
欢乐谷游乐场
个
别
土地用途
土地使用年限
66年
67年
63年
64年
建筑形态
高层板楼
小高层板楼
高层、小高层板楼
建筑结构
钢混结构
2.63
2.07
2.34
30%
39%
32%
毛坯
社区配套
较完善
162-165平米
167平米
120平米
2室1厅1卫
138平米
78%
81%
主朝向
南北
电梯配置
1梯2户
1梯3户
1梯1户
2梯3户
车位配比
1:
1.2
0.98
1
社区智能化
好
（可视门禁、家庭安防、周界防越、电子巡更、车管系统）
（可视门禁、安防监控）
（高档子母门，IC双制式密码锁）
（可视门禁、安防监控、室内求助装置、红外报警）
环保节能
（地采暖、系统窗、立面开洞）
入住时间
2008.11
2011.12
2008.6
2011.5
较好（华瀚）
好（万科）
好（合生创展）
好（华侨城）
施工单位
田华集团四公司
韩江建筑
物业管理
森茂物业二级资质
万科物业一级资质
珠江世纪
华侨城物业
2.1.3编制比较因素条件指数标准
1、比较因素指数
1）交易时间：
按同质项目月度价格变化幅度，对交易日期进行修正；
2）交易情况：
是否为正常、公平、公开的交易，以测评对象为100，对比项目尾盘销售修正2%；
2、区域因素修正指数
1）区位，以测评对象为100，每相差1条环线修正1%；
2）距区域中心距离，以测评对象为100，每相差1公里修正1%，该项修正以3%为限；
3）道路通达，分临主干路、次干路、支路、街巷4个等级，以测评对象为100，每相差1级修正1%；
4）区域繁华度，分高、较高、一般、较低4个等级，以测评对象为100，每相差1个等级修正1%；
5）距公交地铁距离，分<
200米，200-500米，>
500米3个等级，每相差1级修正1%；
6）住宅聚集度，分高、较高、一般、较低4个等级，以测评对象为100，每相差1个等级，相应修正1%；
7）周边环境，分好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，每相差1个等级修正1%；
8）区域配套，分完善、较完善、一般、有待完善、不完善5个等级，每相差1级修正1%；
9）特殊资源，以测评对象为100，每增加1项特殊资源修正1%，该项修正以3%为限。
3、个别因素修正指标
1）土地用途，测评对象与比较案例均为住宅用途，故此项不做修正；
2）土地使用年限，以测评对象土地使用年限为100，每减少3年修正0.5%，该项修正以2%为限；
3）建筑形态，分板楼、板塔结合、塔楼3个等级，以测评对象为100，每相差1级修正1%；
4）建筑结构，分钢结构、钢混结构2个等级，测评对象与比较案例均为钢混结构，因此不做修正；
5）容积率，以测评对象为100，每增加0.5修正1%；
6）绿化率，以测评对象为100，每增加5%修正1%；
7）装修情况，户内分为毛坯房、简单装修、精装修3个等级，测评对象为精装修，以测评对象为100，毛坯房与简单装修修正1%，简单装修与精装修修正1%；
8）社区配套，分完善、较完善、一般、有待完善、不完善5个等级，每相差1级修正1%；
9）主力户型，通常大户型平均单价比小户型低，以测评对象为100，主力户型每相差30平方米修正1%；
10）使用率，高层塔楼的使用率通常在72%－75%，高层板楼的使用率是78%－80%，多层住宅的使用率是85%左右，测评对象与比较案例的使用率均处于这一范围内，不做修正；
11）主朝向，分南北通透、东南（南）、西南、北4个等级，以测评对象为100，每相差1个等级修正1%；
12）电梯配置，以测评对象为100，每部电梯的平均使用户数每增加1户修正1%；
13）车位配比，按高、较高、一般、较低、低5个等级，以测评对象为100，相差1个等级修正1%；
14）社区智能化，根据社区在社区智能化方面的应用（如可视对讲、门禁、社区网络、车库安保系统等），分为好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，相差1个等级修正1%；
15）环保节能，根据社区在环保节能技术方面的应用（如生活垃圾分类收集处置、分池供水、双层通风玻璃等），分为好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，相差1个等级修正1%；
16）入住时间，销售价格随工程进度递增，现房价值高于期房，以测评对象为100，每相差1年修正1%。
17）开发企业，从开发企业知名度及美誉度进行评价，分为好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，相差1级修正2%；
18）施工单位，按施工单位的信用等级进行评价，分别好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，相差1级修正1%；
19）物业管理，按物业管理公司等级资质进行评价，分为一级、二级、三级、无资质4个等级，以测评对象为100，相差1级修正1%。
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表如下：
比较因素条件指数表
测评对象及对比案例
100
101
98
102
距公交地铁站距离
99
97
96
104
2.1.4价格计算
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。
经过计算，三个可比案例的比准价格分别为：
36606、2810031776元/平方米，取三个比准价格的算术平均值作为市场比较法求取项目楼面单价，为：
楼面单价=（36606+28100+31776）/3=32166（元/平方米）
2.2收益法测评项目价格
根据当前房地产市场现状，住宅租赁市场受市场交易的影响而不断发生变化，长期、稳定的收益难以形成。
对于目前投资者来说，关注的是所持有物业在整个投资期内的投资回报，而不仅仅只是当前租赁的收益。
当租金收益远高于房地产市场交易价格或预期价格变化所产生的收益时，投资者会选择置业投资，每年获取高额、稳定的收益；
当现实房地产价格增速较快或预期价格水平会有较大幅度提升（如近几年快速拉升的住宅房地产价格），交易收益远高于于租金收益，投资者则会选择先持有，等待房地产市场价格上涨后再行出售，因此在运用收益法测评项目市场价值时，将分别运用两种方式进行测算。
一是采用通常做法，按在整个收益期内，净收益每年不变的模式测算项目价值；
二是考虑当前房地产市场另一种是典型投资模式下的收益模式测算。
2.2.1净收益每年不变模式测算
根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，结合项目自身情况，确定主力户型（164平方米、3室2厅2卫）租金水平为6500元/月，空置率按正常水平取5%，每年按12个月计算，同时考虑个人出租房屋可能发生的税费、维修保养费等不可预见费，将房屋年运营费用比率确定为8%，则：
1、年有效毛收入=6500*12*（1－5%）=74100元
2、年运营费用=74100*8%=5928元
3、年净运营收益=74100-5928=68172元
4、项目价值测算
项目2006年取得土地使用证，交房时间为2011年底，故可取得收益年限为64年，由于房地产具有不可移动性特征,且会受经济发展周期影响，存在一定风险，因此在选取房地产还原利率时取中国人民银行2008年12月23日公布一年期存款利息率2.25%，并结合房地产投资风险情况，综合考虑确定房地产还原利率4%，则：
项目总价=74100/4%×
[1－1/（1＋4%）^64]=1,565,812元
项目单价=1,565,812/164=9,548元/平方米
2.2.2典型投资者收益模式测算
通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。
与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定报酬率为7%，计算该项目市场价值，并求复合报酬率。
（假设5年之后房地产市场价格上涨50%）
典型投资者收益模式测算
年份
2
3
4
5
潜在毛收入
74100
空置和收租损5%
3705
有效毛收入
70395
运营费用8%
5632
净运营收入
64763
期末转售净收3%
根据预测，5年后房价上涨50%，转售税费3%
9,226,640
各期净现金流
64,763
9,291,403
各期NPV（7%）
60,526
56,567
52,866
49,407
6,805,444
房地产总价V
￥6,550,089
单价
￥41,497
通过测算，项目收益价格为41497元/平米（明显高于项目当前价格），这表明项目具备一定的长期投资价值，尤其是权益资产存在较大的升值空间，适于长期投资，在获得稳定现金回报的同时，获取资产的升值收益。
2.3项目测评价格确定
本次测评运用了市场比较法、收益法两种方法分别从不同角度测算测评对象的房地产价格，每种方法测算结果差异较大。
根据本次测评目的，经综合考虑，由于北京房地产交易市场基本稳定，市场比较法能反映出该项目的市场价格，故取其权重为1；
另外，当前住宅房地产市场租金回报率较低，假设每年净收益不变模式测算的项目价格不能较准确地从房地产收益的角度反映出该项目的房地产价值水平，故取其权重为0，而典型投资者收益流模式测算能反映出该项目的市场价值，故取其权重为1；
则最终测评对象的房地产评估单价为：
项目楼面单价=（32166*1+11445*0+41497*1）/2=36831（元/平方米）
项目最新价格约为40000元/平方米，与测评价格相比高出8.6%，根据测评体系，该项指标得分为：
【0分】
2.4项目主力户型测评
2.4.1户型基本情况
北京房地产交易管理网显示，截止2010年6月30日华瀚国际共批准1个预售许可证，为京房售证字（2007）380号，根据预售许可证统计，项目主力户型如下：
华瀚国际主力户型基本情况
164.75平米
图：
164.75平米三室两厅两卫户型
三室两厅两卫
约630万
主力户型特点
Ø
客厅：
四米宽客厅，南北通透，方正明亮，与南向阳台连为一体，景观视野舒畅。
卧室：
卧室安排错落有致，主卧独立卫浴间，景观飘窗衔接人与园林，充分与自然相融。
餐厅：
功能分隔独立，设置景观阳台，增强采光效果，尽享品质生活。
门厅：
大户玄关，功能与格调兼备。
厨房：
厨房空间宽畅，且设置功能阳台，洗切炒布置合理，使用方便。
2.4.2主力户型分析
1、北京160㎡以上户型分析
据中国指数研究院、中国房地产指数系统北京典型指数办公室监测数据显示，北京160平米以上住宅月度新增供应波动较大，2009年全年，全市累计供应总量为10455套，占全市供应总量的12.54%。
2010年1-6月，全市累计供应总量为3779套，占全市供应总量的11.02%，比重略有下滑。
从成交量来看，2009年全市160平米以上住宅累计成交15856套，占全市成交总量的12.87%。
2010年1-6月，累计成交3568套，成交比重为11.17%，成交比重有所下滑，主要原因是由于宏观调控政策抑制了改善性需求，大户型住宅成交出现明显下滑。
从月度销供比来看，2009年以来，160平米以上大户型销供比基本维持在1以上，仅2010年5月受新政影响，市场成交量大幅下滑，导致销供比下降至0.23，而6月新增供应量加速下滑，160平米以上大户型销供比达到0.52。
与160平米以下住宅对比看出，160平米以上住宅市场需求相对较好，销供比略高于160平米以下住宅市场，其中2009年160平米以上住宅销供比为1.52（同期160平米以下销供比为1.47），2010年1-6月160平米以上销供比0.89（同期160平米以下住宅销供比为0.88）。
2、160平米以上可比项目去化率分析
通过对比北京部分160平米以上住宅项目去化率指标可以看出，华瀚国际的去化速度与北京华侨城相近，整体水平较低。
2.4.3主力户型测评结果
1）从全市160平米以上住宅供求关系看，2009年至今160平米以上户型销供比略高于160平米以下，表明市场对该类产品需求较为旺盛。
华瀚国际户型基本上在160平方米以上，市场定位精准，主要面向于城市高端购房群体。
2）通过与同质项目去化率对比，华瀚国际项目去化速度较低，可以看出，华瀚国际市场接受度明显低于其他同质项目。
3）华瀚国际主力户型为164平米三室两厅两卫，套总价约为680万元，适合经济实力强的购房者。
根据以上对华瀚国际主力户型的分析结果，确定项目在指标测评得分为：
【1分】
2.5项目核心价值测评
2.6.1地理位置
华瀚国际位于东四环窑洼湖公园旁，四方桥东北角，与CBD核心距离仅3.5公里，项目南接京沈高速，西邻东四环主干道，东与紫南家园相邻，紧临地铁7号化工路站，周边10多条公交线路纵横交错，地段稀缺，且周边生活配套设施完善。
2.6.2产品设计
华瀚国际由4栋地标性现代建组成，方正大气，呈“品”字形态的错落格局。
项目有160-280平米多种户型，国际经典户型设计，南北通
升级会员 