论城镇房屋拆迁被拆迁人的利益的保护Word格式文档下载.docx

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目录

摘要II

AbstractIV

引言1

城镇房屋拆迁的分析2

1.1城镇房屋拆迁的含义1

1.2城镇房屋拆迁的特征1

1.3城镇房屋拆迁法律关系的当事人2

1.3.1拆迁人2

1.3.2被拆迁人2

1.3.3房屋承租人2

1.3.4拆迁管理部门3

1.4城镇房屋拆迁中各主体之间的经济利益关系3

2.我国现阶段城镇房屋拆迁存在的主要问题4

2.1强制拆迁中被拆迁人的利益受到损害4

2.2被拆迁人利益的保护缺乏有效的救济途径4

2.3拆迁人在拆迁中监管不严行为不规范5

2.4房屋拆迁补偿制度缺陷6

3.被拆迁人合法利益受侵害原因分析7

3.1强制拆迁使被拆迁人的自我保护不足7

3.2地方政府角色错位7

3.3假借公共利益之名损害被拆迁人的利益9

4.被拆迁人的利益保护的对策建议10

4.1限制强制拆迁行为，完善拆迁法律法规10

4.2完善拆迁程序，加强利益救济制度10

4.3建立健全合理拆迁补偿价格评估制度11

结语12

参考文献13

致谢语14

诚信承诺书15

摘要

目前，随着我国经济的迅速发展和城镇建设步伐的加快，城镇房屋拆迁数量急剧增加，由此引发的矛盾也不断增多，其突出的矛盾是拆迁效率、拆迁正义、拆迁补偿安置协议的公正性问题，而在房屋拆迁工作过程中被拆迁人的合法利益因此受到侵害导致这一现象在于我国房屋拆迁制度存在缺陷对被拆迁人的补偿制度还不够完善，政府角色错位等方面问题，为了有效地保护被拆迁人的合法利益不受损害。

我国必须完善城镇房屋拆迁相关的法律法规和房屋拆迁相关程序问题，明确城镇房屋拆迁中主体之间的权利和义务，通过建立健全相关方面的行政权力监督体制,对行政机关的行政管理权行使实现有效的监督，其保证行政机关在对城镇房屋拆迁过程中能够依法合理行政。

通过对城镇房屋拆迁中被拆迁人的利益保护存在的现状及房屋拆迁法律制度中存在的缺陷等问题从而不断完善拆迁法律制度、补偿制度进一步探究城镇房屋拆迁中被拆迁人的利益保护的有效路径。

关键词：

城镇房屋拆迁；

拆迁补偿安置协议；

被拆迁人的利益保护

Onthebenefitprotectionofdismantleesintheurbanhousingdemolition

Abstract

Atpresent,withChina'

srapideconomicdevelopmentandurbanconstructiontospeedupthepace,thenumberofurbanhousingdemolitionincreasesrapidly,thecontradictionarisingthereforehavecontinuedtoincrease,itsoutstandingcontradictionisfairness,justice,efficiencyofremovalofdemolitioncompensationandresettlementagreement,thedemolitionworkprocessbyremovingpeople'

slegitimateintereststhereforeinfringedthecauseofthisphenomenonisthatChina'

shousingdemolitionsystemhassomedefectsofthedemolitionofthecompensationsystemisnotperfect,thegovernmentroledislocationandotherissues,inordertoeffectivelyprotectthelegitimateinterestsofthedemolitionisnotcompromised.ThelawsandregulationsandthehousedemolitionprocedurestoimprovetheproblemofurbanhousingdemolitionrelatedtoChina,betweenthemainbodyofurbanhousingdemolitionintherightsandobligations,throughtheestablishmentofasoundandrelatedaspectsoftheadministrativepowersupervisionsystem,realizetheeffectivesupervisionoftheadministrativeauthority,theadministrativeorganinaccordancewiththelawtoensurereasonabletotheprocessofurbanhousingdemolitionadministrative.Basedontheexistingurbanhousingdemolitionintheinterestsofthepeoplepresentprotectionsituationandhousingunitsinthelegalsystemdefectsandotherissuessoastocontinuouslyimprovethelegalsystem,removalcompensationsystemtofurtherexplorethedemolitionofurbanhousingdemolitionoftheeffectiveprotectionoftheinterestsofthepath.

Keywords:

urbanhousingdemolition;

demolitioncompensationandresettlement

agreement;

protectedtheinterestsofthepeople

引言

随着我国城镇化经济的不断加速发展，为了改变城区落后存在不合理的局面，进一步的改善人民的生活和工作环境，从而城镇房屋拆迁问题也随着城镇化的发展进行而展开改造，由此许多社会问题也暴露出来，拆迁中拆迁人损害被拆迁人的利益事件时有发生，拆迁纠纷不断，房屋拆迁问题引起了全社会的高度关注，其要关注在整个城镇房屋拆迁过程中，导致被拆迁人的利益受到损害存在原因房屋拆迁相关程序不完善、拆迁法律制度不合法、政府职能角色错位、对被拆迁人拆迁补偿的不到位与不合理、被拆迁人参与拆迁决策的不足等等因素使得被拆迁人在拆迁中处于弱势群体地位，自我保护利益不足，从而导致被拆迁人利益的极大受损害，因此使被拆迁人与政府之间的矛盾逐渐尖锐，由此引发一系列的群体事件问题，严重影响了社会稳定，所以为了保护被拆迁人的利益在一定意义上完善我国法律制度加强城镇房屋拆迁相关程序，变革政府拆迁管理理念，平衡拆迁当事人的利益关系，完善城镇房屋拆迁安置补偿制度，完善政府在拆迁中的地位和角色。

本文通过分析城镇房屋拆迁中被拆迁人的利益受到侵害的原因及利益保护现状存在的问题从而探究被拆迁人的利益保护的有效对策建议。

1.城镇房屋拆迁的分析

1.1城镇房屋拆迁的含义

根据2001年的《城市房屋拆迁管理条例》城镇房屋拆迁是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件在取得拆迁许可的情况下依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置并对其所受损失予以补偿的一系列活动。

1.2城镇房屋拆迁的特征

城镇房屋拆迁具有如下法律特点：

第一是房屋拆迁是实现土地集约化经营的一种行为。

随着时间的推移和经济的发展，城市建设城区范围内的原有房地产日渐老化，所以，城市建设旧区的改造和重建就在所难免，在现代城市因受到土地资源的限制城市建设只能通过提高土地利用的集约程度来实现。

房屋拆迁的目的就在于获取拆迁范围内的土地并对其进行再开发从而实现土地的集约化经济。

第二是房屋拆迁的行为是在房地产管理部门监管下依法定程序进行的行为。

房屋拆迁关系虽然混合了行政关系和民事关系，但是拆迁法律关系的基础是拆迁人、被拆迁人、拆迁单位三者之间的民事法律关系，主管部门对拆迁的管理基于这些民事行为而发生的是对民事行为的干预和规制。

主要是为了保护当事人的利益不受侵害，房屋拆迁行为还必须严格按照法定程序进行，其目的是确定拆迁计划和方案，获得拆迁许可证、发布拆迁公告、签订拆迁协议、确定拆迁方式、实施拆迁。

第三是房屋拆迁是行政和民事相交叉的法律行为。

房屋拆迁是一个复杂的社会问题，需要政府的参与和管理才能保证拆迁的顺利进行，其房屋拆迁在某些方面体现了政府的公权力干预，一方面是拆迁许可的申请和颁发的行政裁决、行政强制拆迁等问题，然而在行政机关与拆迁当事人之间形成行政法律关系。

另一方面，对于房屋拆迁的安置形式、补偿金额等问题，一般是由被拆迁人和拆迁人通过平等协商的方式予以解决，这些问题属于平等民事主体之间的民事法律行为。

1.3城镇房屋拆迁法律关系的当事人

1.3.1拆迁人

根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，而且是依法取得拆迁资格的单位，不能是个人。

1.3.2被拆迁人

根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条第3款的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，在一般情形下房屋的所有人是指登记薄和房屋权属证书上记载的人。

但是在下列情形下房屋所有人应该按照下列标准确定：

（1）新建、翻建、扩建或者改建房屋在办理产权登记之前因某种原因未能及时办理产权登记的应当以经过规划部门批准的申请人为房屋的产权人；

（2）因析产导致房屋产权不明确的应当以当事人各方就析产达成的书面协议为准，未能达成协议的，应以生效的法院调解书、判决书为准；

（3）因原产权人死亡而发生继承时，应当以产权过户登记为准；

（4）因房屋买卖导致产权变动时，应当以产权过户登记为准。

1.3.3房屋承租人

房屋承租人是与被拆迁人订有房屋租赁合同的房屋使用人。

按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定房屋承租人不属于被拆迁人，但是拆迁也涉及房屋承租人的利益在租赁关系没有解除且房屋所有人不能对房屋承租人进行安置的情况下拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人一起签订拆迁补偿安置协议，并对房屋承租人进行安置。

1.3.4拆迁管理部门

依照《城市房屋拆迁管理条例》第5条规定，国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监管管理，县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监管管理。

县级以上地方人民政府有关部门应当互相配合保证房屋拆迁管理工作顺利进行。

县级以上人民政府土地管理部门依照法律、行政法规的规定负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

1.4城镇房屋拆迁中各主体之间的经济利益关系

根据《城市房屋拆迁管理条例》第16条第1款的规定:

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

《城市房屋拆迁管理条例》第17条第1款还规定了:

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

对其房屋拆迁补偿以及安置问题本来是被拆迁人与拆迁人之间的民事行为，而《城市房屋拆迁管理条例》这两条规定却赋予了人民政府有关部门对此民事行为进行裁决的权利，从而剥夺了被拆迁人进行选择的权利，针对被拆迁房屋进行强制拆迁的不合理行为，导致了被拆迁人的居住权、财产权的经济利益受到侵害，进而导致政府管理部门的公权力与被拆迁人的私权利之间发生冲突，严重会有暴力行为的发生，由此会引发一系列的社会问题。

2.我国现阶段城镇房屋拆迁存在的主要问题

2.1强制拆迁中被拆迁人的利益受到损害

现阶段，我国在房屋拆迁方面，尤其是房屋强制拆迁方面存在的问题很多，在拆迁过程中与拆迁相关的政府行政机关可以依法强行拆除被拆迁人合法拥有的私有房屋，并且还认为自己批准拆迁和裁决强制拆迁都是在依法行使职权，然而被拆迁人不但不能在政府审批过程中陈述自己的意见，而且被拆迁人只有在政府已经给开发商颁发房屋拆迁许可证并看到拆迁公告之时才明白自己成了被拆迁人并应在搬迁期限之内搬迁，如果达不成协议或者是在规定的期限之内拒绝搬迁等待被拆迁人的就是强制拆迁。

若在被拆迁人不服行政裁决提起行政诉讼时，只要开发商为被拆迁人提供了房屋补偿或者是周转房、安置，不管被拆迁人是否接受，对被拆迁人的补偿是否合理，诉讼期间不停止拆迁执行。

这些都体现了被拆迁人与拆迁人之间的利益在法律保护上的不平等，从而使被拆迁人的利益得不到合理的保护，处于弱势群体的地位。

2.2被拆迁人利益的保护缺乏有效的救济途径

从目前被拆迁人的利益保护现状来看缺乏有效的救济途径：

第一,在现有诉讼、仲裁规定方面上表现为不公正，然而对于有关的城市房屋拆迁方面的法律法规上存在着一些现象问题即是房屋拆迁过程中涉及到的强制执行、起诉、申请仲裁方面的相关规定，都是以被拆迁人的违约违规行为为前提条件的，在这一前提条件下行使权利的主体是拆迁人。

进一步的说若拆迁人有相关的违反规定、违约的行为存在，被拆迁人怎样维权方面上，在统一法规过程中无同等权利的规定。

第二,房屋拆迁在裁决制度方面存在异化。

在这制度方面虽然建设部通过《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》来规范房屋拆迁裁决，保证正确行使行政权力，但是这方面效果并不是那么的明显。

在现阶段房屋拆迁裁决制度不但为被拆迁人所指责，而且被一些学术界所广泛的质疑，引起这些原因：

一方面是行政机关在房屋拆迁裁决中并没有保持中立的态度，而是偏袒于拆迁人，从而所作出的裁决结果通常对拆迁人是有利的；

另一方面是拆迁裁决前置使被拆迁人的利益救济途径变窄了。

在拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿安置协议达不成的情形下，从而行政裁决就可以成为唯一的争议解决的方式，若被拆迁人对作出的裁决结果不服而提起的行政诉讼，从而司法机关只能审查行政机关所作出的房屋拆迁裁决制度上是否具有合法性，而不会处理拆迁人与被拆迁人之间无法达成的拆迁补偿安置协议的争议。

其具有财产权利意义上的拆迁补偿争议上没有人探问。

第三,从法律的规定上作为被拆迁人权益维护手段的行政诉讼而在现实实践过程中由此面临着各种法律的困扰以及现实环境方面因素的制约，从而使得在解决城镇房屋拆迁纠纷案件的过程中处于窘迫的境地情况，房屋拆迁纠纷大部分案件都以维持行政裁决而告终，其他的案件多以通过动员撤诉或者通过诉前和解来解决，撤销行政裁决的比例比较低，所以被拆迁人如果想要通过行政诉讼途径来维权保护自己的合法利益是非常艰难的。

2.3拆迁人在拆迁中监管不严行为不规范

拆迁人在拆迁中监管不严行为不规范的表现：

首先，一些地方拆迁管理部门的工作人员工作方法比较的简单，拆迁行为不规范，在这些方面拆迁主管机关不是宣传政府方面的政策、做深入细致的思想工作，而是进一步的对被拆迁人言行实施粗暴的行为，以强制措施相威胁被拆迁人。

其次，一些地方拆迁管理部门对目前当地的拆迁市场的研究方面不深入，从而在拆迁过程中导致监管不严的现象，对房屋拆迁过程中的违规行为查处不力，一些少数的执法人员在拆迁中对法律法规的理解不到位，执法人员的水平不高，一些个别的工作人员在拆迁过程中目无国法，执法违法，而与当事人恶意串通，使得守法者受损、违规者受益的行为。

再次，一些少数拆迁管理部门的角色错位，直接组织参与房屋项目拆迁工作，从而利用拆迁管理的权力胁迫被拆迁人签订不平等的协议。

最后，在房屋拆迁过程中一些执法人员素质不高,从而导致滥用强制拆迁手段，实施暴力拆迁现象不断发生。

以上这些行为最根本的原因是拆迁人在拆迁中监管不严行为不规范从而严重的损害了被拆迁人的合法利益。

2.4房屋拆迁补偿制度缺陷

目前在房屋拆迁过程中房屋拆迁补偿制度是否合理直接的关系着房屋拆迁双方之间的利益，对于被拆迁人的利益而言，被拆迁人在拆迁过程中希望得到更多拆迁补偿，拆迁补偿的多少在很大程度上直接影响着被拆迁人以后的生活质量和生活水平。

现阶段我国城镇房屋拆迁过程中一些拆迁纠纷是由于双方之间就房屋拆迁补偿协议难以达成一致引起的，对于我国现行法律法规对拆迁补偿制度的规定存在缺陷：

第一是房屋拆迁补偿方式、补偿的范围、补偿标准的缺陷。

补偿方式上目前实行的房屋拆迁补偿的方式有两种即货币补偿和实物补偿。

无论采取何种方式，在实践中究竟如何选择，是否实行两种补偿方式相结合的方式却没有具体的规定，被拆迁人是否可以自行选择货币补偿和实物补偿方式来满足被拆迁人的利益，这些都是由于法律规定的缺陷导致补偿方式不明确；

拆迁补偿范围上基本上对被拆迁人财产权方面的补偿只限于对直接损失进行补偿，按照国务院房屋拆迁管理条例和各地城市房屋拆迁管理条例的规定,房屋拆迁补偿的范围是被拆除房屋及其附属物，而事实上,被拆迁人在取得房屋所有权的同时已经支付了相应的土地使用费用了,然而在被拆迁人的房屋被拆迁之后,之前支付了的相应土地使用的费用却未完全纳入补偿范围即是土地使用权没有完全补偿，这一点说明对被拆迁人的补偿范围比较窄，从而损害了被拆迁人的利益；

补偿标准上对补偿标准的计算是有缺陷的其主要是对评估结果和评估机构缺乏控制，对于房屋拆迁评估是否公正合理直接关系到被拆迁人的利益，又因为现行的法律法规对拆迁机构的评估缺乏监督力度，所以引起一些评估机构忠于委托人并且根据委托人意思出具评估报告从而造成房屋拆迁补偿中所确定的标准往往低于市场价，明显违背了公平原则，损害了被拆迁人的利益。

第二，法律规定方面的缺陷。

根据我国对城镇房屋拆迁补偿在法律规定方面，《城市房屋拆迁评估指导意见》、《房地产估价规范》这属于部门规章；

国务院颁布的房屋拆迁条例属于行政法规，在方面上可以看出级别显然较低，这对于很多房屋拆迁居住显然是存在不足的，而针对农村集体土地征地过程中的房屋补偿的规定则由各地人民政府，所以造成对各地拆迁补偿方面的不统一的现象发生。

3.被拆迁人合法利益受侵害原因分析

3.1强制拆迁使被拆迁人的自我保护不足

从目前拆迁立法的规定来看，强制拆迁的适用范围是比较广的构成要件比较简单，不管是处于什么性质的拆迁只要被拆迁人没有正当的理由不予搬迁，似乎就可以采取强制搬迁甚至在诉讼期间也不停止房屋拆迁，这样的强制拆迁立法背后的逻辑是既然有了协议就应当履行，被拆迁人不履行就可以强制执行，整个过程中强制拆迁表面看是被拆迁人不履行协议，但是从深层次根源讲强制拆迁是所有拆迁环节发展的必然结果是所有拆迁环节矛盾的最后凝结，可以看出目前的强制拆迁程序整个的理念是维护拆迁人的利益，强调拆迁速度和工程效率，从而被拆迁人的利益得不到合理的保护，协议也未必是被拆迁人的自愿达成的结果。

导致这一切事实上的发生主要原因，首先是实施强制拆迁的主体混乱，权限制划分不清，法院和检察院也成了拆迁主力军，与被拆迁人有关系的事业单位及其职工也承担强制拆迁义务；

其次是实施房屋强制拆迁前，开发商未向公证机关办理证据保全；

再次是开发商与被拆迁人未签订补偿协议、未经法律程序获得拆迁许可证或不经裁决就强制拆迁；

最后是执行强制拆迁忽略了听证程序，却暗箱操作，强制拆迁手段恶劣。

因此在整个城镇房屋拆迁中，由于被拆迁人个体分散性和经济实力处于相当的弱小，从而使之相对应的开发商和政府来说处于弱势的地位。

被拆迁人慑于政府公权力和开发商的经济优势地位而当在自己的合法利益受到损害时，却没有采取有效的保护措施维护自己的利益，这些原因正是导致被拆迁人自我保护不足，为拆迁人侵害被拆迁人的利益建立了基础。

3.2地方政府角色错位

地方政府角色错位主要表现：

首先，由于各地政府角色的定位错误，在行政执法中滥用行政权力进行房屋拆迁，而一些执法人员在拆迁过程中知法犯法，这种行为严重损害了被拆迁人的利益，根据《城市房屋拆迁管理条例》在我国的城镇房屋拆迁过程中政府不管是从城镇规划到制定关于本地拆迁的规范性文件、从具体实施拆迁到纠纷发生后的裁决、从发放拆迁许可到协议安置补偿制度，这些方面都扮演着重要的角色，其行政权力覆盖了房屋拆迁的整个过程，而在拆迁中的角色应当为监督者、拆迁的管理者和被拆迁人利益的保护者。

其次，政府作为补偿裁决者和拆迁补偿主体的角色错位。

拆迁补偿主体的角色错位是来源于拆迁主体角色的错位，因为政府是代表国家收回土地使用权，所以政府就应该对被拆迁人所造成的损失进行补偿。

按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定可知承担补偿责任的是取得房屋拆迁许可证的单位而不是政府，把政府置身于城镇房屋补偿之外，从而出现了拆迁过程中补偿主体的错位。

《城市房屋拆迁管理条例》第16条还规定：

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门进行裁决。

建设部发布的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第3条规定：

市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。

这些规定出现了一些问题即是在许多征地拆迁过程中，政府实际就是拆迁人利益的代表者，因在拆迁补偿问题上拆迁人与被拆迁人发生了纠纷，再由政府的城市房屋拆迁管理部门进行裁决，这就难以做到公平公正的原则。

再次，政府作为拆迁主体的角色错位。

政府作为拆迁的主体却出现了错位的现象：

拆迁主体一方是取得房屋拆迁许可证的单位即是拆迁人，而另一方是被拆迁房屋的所有人即是被拆迁人。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定，申请领取拆迁人申请房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件方面的资料。

这条规定将本应当由国家独有的，把收回土地使用权的权力，让给了拆迁人，导致这种拆迁主体角色错误设置的结果是由于政府赋予了拆迁人剥夺被拆迁人财产的权力，使得被拆迁人不得不向拆迁人交出产权的义务，可以看出拆迁人不管采取何种强制措施都是在行使自己的权力，从而使被拆迁人处于弱势的地位不管被拆迁人采取任何维护自己的权利都是拒绝履行义务。

由此可见，政府作为拆迁主体角色的错位为拆迁纠纷建立了基础。

最后，政府作为强制拆迁执行者的角色错位。

按照法理来讲，拆迁活动中的拆迁人和被拆迁人之间是一种民事法律关系，即使双方已达成协议而被拆迁人无正当理由拒迁，也只能由双方当事人通过民事争议解决途径来解决或申请仲裁或者申请人民法院裁判，但不能由政府部门直接对公民的私有财产强制执行拆除，也不应由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

而《城市房屋拆迁管理条例》第17条却规定：

这就赋予了政府强制拆迁的权力。

所以在城镇征地和拆迁过程中出现了政府以暴力的方式强行拆迁的现象发生，使政府作为公共利益代表者的身份受到了质疑，激化了社会矛盾，带来了严重的社会问题，也削弱了政府的公信力。

3.3假借公共利益之名损害被拆迁人的利益

目前公共利益已经成为城镇房屋