北京二手房市场年终总结分析报告26p文档格式.docx
《北京二手房市场年终总结分析报告26p文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京二手房市场年终总结分析报告26p文档格式.docx（23页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
二手房成交在年超过商品房的原因总结：
在年出现二手房成交量远超商品房成交量可以说不是偶然出现，这是由市场众多因素综合导致的结果：
美联物业市场研究部总监认为主要原因有：
一是商品房总价高于二手房近一半。
类如份商品房均价保持在左右，而二手房在元平米，成交平均面积更是以对平米。
平均总价差距更是万对比万，巨大的差距使得目前商品房市场与二手房市场的需求类型明显脱节。
刚性需求或者是首次置业需求更多集中在二手房市场。
而只有投资需求中的高端才有能力在年的市场到商品房市场置业。
二是商品房供应的问题，商品房供应的数量以及供应的区域分布都使得二手房占据了市场的主体。
据美联物业市场研究部统计数据显示：
在今年前北京成交的二手房中为城八区房源。
而商品房在今年的供应量因为受到年土地成交锐减的影响，供应量相对比较少，而且开发商明显没有预料到今年出现的成交高峰出现。
开盘的房源环外也占据了以上。
现在二手房可选择性越来越高，但是商品房因为年地块供应集中于环外区域，这样使商品房的区位弱势比二手房越来越大。
三是二手房系列税收政策的优惠。
今年全年实施的营业税优惠新政，使得年全年以为营业税停滞交易的二手房汹涌上市。
这也使得手房明显成交市场热点。
（一）年二手房市场表现
、年北京二手房交易量分析
年北京二手房市场成交量走势分析
从年单的成交量来看，北京二手房在年开始全部成交突破万套，达到了以前从未有过的高度。
特别是因为号文造成的集中成交使得成交量创造了前的记录，而更是创造了有史以来北京单成交的记录，突破万套，达到了套，而将可能继续打破这一纪录。
（从各的具体成交情况可以将年划分为几个时间段）
：
年初市场处于观望期，虽然一系列优惠政策已经实施，但是因为年开始的市场观望使得大量的需求对市场的走势存在疑惑，再加上本来就属于年初成交淡季使得市场明显的依然维持一个比较低的成交量，但是明显的已经有成交上涨了趋势。
刚性需求大量入市，市场出现明显的因为优惠政策的存在而导致的前期刚性需求大量入市，成交量连续突破万套，房价开始收复年出现的下跌，市场交易火热。
而因为商品房市场开发商对市场的预判，导致开发的房源数量少，大量的需求变现在二手房市场。
地王潮开始出现，市场明显的出现，地王区域二手房成交量及成交价格上涨迅速，市场成交量继续回升，维持在套左右。
均价更是均上涨超过
二手房市场在年底第一次迎来重磅政策号文使得需要贷款的客户将需要多支付大量的税费，这一政策使得份市场明显的出现了几种成交的情况，二手房市场首次出现了价格下调的情况。
但成交量则突破了套。
第一次天长假使得很多已经有观望情绪的需求有了观望的理由，而且前期已经踏空行情，成交量明显的下滑，仅相当于楼市暴涨的起点份的成交量。
但是因为临近年底，去年开始实施的支撑全年发展的一系列楼市新政策的到期，取消的可能使市场出现成交放量。
对优惠政策取消出现恐慌性购房潮。
市场成交量历史来首次突破万套。
成交均价飞涨幅度超过。
成交量环比上涨。
对政策的担忧失去理性，市场成交量继续突破历史，有房就能卖，标价就能成交的绝对卖方市场首次出现了北京二手房市场。
年北京二手房市场成交均价走势分析
均价上涨有望突破
年北京房价上涨是疯狂的一年，年底价格对比元累计涨幅已经超过。
达元平米。
而这一价格上涨趋势在还将继续，全年价格上涨幅度有望达到
美联物业市场研究部总监张大伟认为出现价格飞涨及成交量飞涨的原因主要有几点：
首先：
需求层面：
年经济低迷，楼市深受其害，大量需求被抑制，年释放。
其次：
国际经济层面：
国际经济陷入深度危机，看好中国经济，大量国际资本开始流入价值洼地中国内地，而中国经济发展的三驾马车只剩下拉动内需.
第三：
国内经济层面：
年国家万亿的大手笔投资，很大一部分用在了基础设施建设，提高了城市综合配套，流动性增强，人民币升值，在投资管道狭小、国内本就短缺的金融衍生品又在经济危机不被看好的情况，货币更多地流向楼市。
第四：
行业政策层面：
政府在年年初就开始陆续出台一系列松地根、松银根的政策和手段，有效地刺激投资热情，撬动需求释放：
外令解禁、商品住宅资本金比例大松绑、房贷七折优惠、二套房贷政策放宽、二手房税费下调等。
第五：
北京市场层面：
作为首都，人口红利比其它城市明显很多，奥运之后，城市配套更加完善，横式形象和地位也再度提高，关注度相应上升。
置业人群也变得更加多元.
“恐慌性”需求
房价恐慌、成交恐慌、贷款恐慌在年的北京二手房市场又出现了一个专有名词：
“恐慌性需求”这部分需求在及的市场成交高峰中已经占到了整个需求的％左右。
不问价格、地段，为了购房而购房。
美联物业市场研究部将这部分脱离需求能力，贷款比率畸高的购房群体定义为恐慌性购房需求。
恐慌性需求与刚性需求和投资性需求有所不同，它介于两者之间，恐慌性需求极易受到外界影响，房价一旦停止上涨必然带动恐慌性需求大量减少，而刚性需求则是无论市场怎么变化，只要是在自身可实现的范围之内，都要在短期内完成置业，投资性需求更是为了从理财角度出发，利用房产保值升值，需求越积极房价越是上涨，越是对这部分客户有利。
恐慌性需求支撑了北京二手房市场在年的爆发，而这种爆发明显是建立在宽松的金融及交易政策下的，因为对去年底开始实施的折商业贷款优惠利率取消的担忧使得大量的刚性需求开始突击购房，市场明显出现前所未有的恐慌潮。
需求量暴涨，在单新增需求已经突破大关，而房源新增据房地产交易管理网数据显示仅套。
供需比达到了：
，供需比悬殊化越来越大。
Ø
郊区置业大势所趋
随着城区的房价普遍接近每平米和大量二手商品房源的释放，年郊区二手房成交继续上升。
郊区如通州、昌平和大兴地区配套设施完成迅速，区域规划得力，交通状况逐步得到改善，区域内大量新楼盘项目释放出的优质二手次新房房源，其综合优势已经大大吸引了一批置业需求群体，再加上年商品房供应量的下降，一大批新房需求客户转移到了二手次新房上面来，所以，带动了郊区二手房市场的繁荣局面。
房主毁约跳涨
从进入年一开始，北京市的二手房价格就打破了年市场调整期，房价上涨飞速。
在个城区中，城八区较通州、昌平和大兴等郊区来说，房价涨幅略低，五环外郊区房价快速与城区缩小差距，上涨幅度远远超过了％的平均线。
大量的房主随意向高调价，成交价高于挂牌价成了市场的惯例。
单套房源成交时间平均仅天左右，比年缩短了近一半。
“号文件”黑白合同无所遁形
《京银监通号文件的相关问题》文件，强调，“各银行在进行存量房贷款审批时，必须以北京市存量房屋买卖合同（以下简称‘网签合同’）作为审批的必要依据。
这一政策出台，号当天：
为了赶上“末班车”，中介公司的经纪人这两天带着客户扎堆面签贷款合同。
这也使得中介公司的过户、面签中心都出现了人头攒动的景象。
交易管理网号的网签量达套，号达套。
均超过前一天套近一倍。
创造了有网签来的历史记录。
这一政策的出台使得伴随着北京二手房市场的黑白合同基本被取缔，但是在一定程度上带来了买方交易成本的增加。
以上后购房者加入啃老族，啃老置业、啃老投资成市场热点
据美联物业市场部调查数据显示：
在针对后置业的人群分析中有一半左右的人购房依然需要父母或者亲戚朋友的帮助：
目前后啃老的主要可以分为两类：
啃老置业：
这一类基本是出生在年年的人群，占后成交比例大约为左右。
这部分大部分为首次置业人群，岁左右，虽然有一定的积蓄但是因为对房源的需求要比后人群要高，大部分需要购买居以上的中等以上房源，这类房源的总价基本在万以上。
需要的首付就达到了万以上。
而供更是高达以上。
按照夫妻双方工作年以内的北京上班族一般收入来说，首付款万基本都有万甚至以上需要啃老。
另外这类人群基本为晚婚人群，不光房产，结婚的投入也很大，所以啃老的比例达到了以上，仅左右的高收入可以自己置业。
啃老投资：
这类消费者基本集中在出生在年年的人群。
这部分消费者在目前来看是购买了最强的消费人群。
而且大部分已经在楼市低谷的年前置业。
而且当时大部分购买的是首次购房，购买的大部分为居及以下房源。
这样随着年龄的增加，父母的退休、小孩的成长。
对房屋面积及社区环境的要求都比较高。
二、年北京二手房市场成交数据分析
（一）年北京二手房交易面积比重分析
美联物业市场研究部数据显示年二手房交易中，平米以下的房源成交比例下半年一直维持上升的趋势，截至已经占市场总成交的。
平米的房屋是成交的主流户型，全年看来成交比重一直维持在以上。
而平米以上的成交则明显的出现了上升，虽然在出现微调，但是全年看，从年初的左右上升到了以上。
郊区房价涨势惊人，京城低价房难觅
年初时，单价万元元以下房屋占总成交的左右，年末此类房屋骤减到。
年初时均价万元以下房屋多分布于丰台、大兴、房山、通州、昌平等郊区。
由于城内居住成本过高，导致大量人群选择到近郊置业，形成了居住郊区化的局面。
随着各条线路的通行、郊区交通状况的改善、社区建设的健全、各项配套设施的齐备。
更加吸引了大量需求进入，推动房价直线上涨，郊区房价以比城内更高的涨幅上涨。
年末时，即便是在郊区也难以找到低价房屋。
（二）年北京城区二手房付款方式比重分析
利率降低
以商业贷款万，期限年，等额本息为例，如果执行倍的优惠利率，降息前供为元，降息后供为元，每节省多达元，总利息能减少近万元。
而经过今年以来的次降息，同样一笔贷款执行优惠利率，供将从去年末的元降至元，每可节省元，总利息能减少逾万元。
相比而言，同样一笔住房公积金贷款，降息后供为元，与商贷优惠利率仅差元。
通货膨胀预期：
据国家统计局最新公布的数据，目前还处于通缩阶段。
但是房子是防通胀的优选投资品，目前的高档楼盘已经出现了大量的产业投资者。
通胀远未到来，但是关于买房防通胀的说法已经在社会上流传开来，甚至逐渐成为购房者买房的理由。
拥有房产的同时能够防通胀也成为高档楼盘热销的一个重要因素。
二手房市场也成了部分小业主保值的投资首选。
刚性需求应对高房价购买力有限
据美联物业市场研究部调查显示本次成交高峰期中，的购买者为初次置业的刚性需求，这部分需求中购买力有限，以上选择了贷款。
这也是今年上半年贷款比例上升迅速的一个重要原因。
在北京的二手房市场贷款比例最高的需求为刚性需求，其次为投资需求，而改善性需求的贷款需求比例最低。
改善性需求基本为卖旧买新，所以净投入比较少，但目前的市场中改善性需求因为高房价的影响并没有入市，这也将导致如此高的成交量维持成为困难。
（三）年北京二手房购房人群年龄结构分析
后人群成京城二手房购买主力
近几年，二手房凭借其地段优越、品质优良、性价比高等优势受到越来越多购房者的关注。
特别是在今年新商品房锐减，而且上市的少数也是天价。
二手房购买人群不断增多的同时，其消费群体的年龄层次也在发生着变化，年轻人占的比例越来越多。
在成交数据及价格数据背后是购买人群的巨大变化：
据香港上市公司北京美联物业市场部调查数据显示：
年北京二手房购买人群中，后比例均为近年来最低，仅为。
后购房比例比年平均下降幅度超。
针对这一数据的持续下滑美联物业市场部总监张大伟表示：
出现这样的市场情况主要是由房价短期内暴涨导致。
房价使后啃老也无法置业：
从价格来说目前的北京二手房均价突破历史记录达到，单套房屋总价已经达万。
按照目前一般二手房三成首付再加上税费等，需要近万。
剩余的贷款年供也超过每元。
按照现在的后收入来说夫妻双方最少需要收入过万才能维持正常生活。
后的小家庭可以说在双方父母及自己，三家的努力下现在购房也比较吃力。
上半年的恐慌已经使后大量入市。
从需求来说，开始的连续过万的成交量已经使积压的大量刚性需求入市，而刚性需求大部分由后组成。
现在的市场可以说投机和投资已经占主流。
成二手房被外地人买走
据美联物业市场研究部统计数据显示，年北京的二手房购买人群中，外地人购买的比例占整个市场的，第一次超过了成。
这标志着北京这个国际化大都市越来越包容。
在朝阳、海淀等传统城八区，外地人购买二手房占总量的％左右；
而在丰台、通州、昌平、大兴等地区，这一趋势尤其明显，外地人购买比例超过了。
三、年北京热点区域二手房成交状况变动分析
（一）年北京各片区二手房成交均价分析
（二）年北京二手房市场热点区域变动分析
朝阳区首次超过海淀区一倍以上，郊区成交比例上涨迅速。
美联物业市场研究部数据显示：
朝阳区占到了年全市成交量的近成，比例与年相比微涨。
主要原因有几点：
：
是号线，朝阳路等交通改善给朝阳区带来的交通利好。
是：
朝阳区内房源供应中高中低房源比较平均，次新房比例与老公房相当，很多刚性需求替代性选择比较容易。
朝青、劲松、和平里国展区分列朝阳区的前三成交热点区域，为这两个区域房产市场提供基础设施的升级，给逐步成熟的区域商业提供了更大的发展空间，区域的宜居特性越发明显。
上半年的朝阳区变动最大的是劲松区域，交易量环比逆市上涨％，交易量排名上升到第位。
这主要是因为交通改善周边区域房产需求联动导致的。
下半年朝阳区则因为东扩的影响，明显的成交重心东移，全市的成交量重心也逐渐转移到朝阳区。
朝阳区第一次超过海淀区一倍以上
海淀区所在比例有大幅度下降主要原因是区域内前期投资比较多，很多楼盘的投资比例超过，而且海淀区内房价及总价明显比较高，单套房的总价比海淀区平均高以上。
海淀的很多区域均价已经突破万以上。
老四城区的交易量比重比去年继续下降，其中东城区微涨，宣武区和西城区、崇文下降比例略多。
主要原因为区域内房源供应越来越高端，所以在成交比例杀个减少在所难免。
郊区如通州、昌平和大兴地区配套设施完成迅速，区域规划得力，交通状况逐步得到改善，区域内大量新楼盘项目释放出的优质二手次新房房源，其综合优势已经大大吸引了一批置业需求群体，而且这些区域因为总价优势使得在房价飞涨的现状，大部分需求的购买力只能在郊区置业。
朝青板块领涨北京楼市，后市投资价值依然存在
上市公司北京美联物业华纺易城（论坛新闻视频）分行及天鹅湾（论坛新闻）分行的工作人员向记者介绍说，朝青区域虽然一直是朝阳区二手房交易的热点，但是也从来没有今年这么火热，“从开始，这一区域可以说是领涨北京二手房市场，基本保持着成交价格每超过左右的上涨幅度。
”据了解，该区域累计价格已经从元平米上涨到元平米，上涨幅度高达，涨幅居全北京之首。
、国美第一城（论坛新闻）（论坛新闻）单价元，单价元，涨幅
、兴隆家园（论坛新闻）单价元，单价元，涨幅
、华纺易城单价元单价元，涨幅
最近几年以来，这两个区域的一手楼盘持续开发也为此地区带来了充足的房源，给想在东部板块置业的人群更多选择。
随着东扩的落实，“朝青”可以说是真正的“居住后花园”。
作为“商业、居住相配套”的新区，其区域内的交通配套完善工作也在日益完善。
目前，白领占据在燕莎商圈和国贸商圈的居住主力地位，而且本区域最大的利好号线还未开通，所以本区域的上涨空间依然存在。
而且区位优势也使得本区域的二手房保值能力非常强，后市的投资价值依然存在。
在上旬本区域的成交量是全北京唯一一个基本维持平均水平的区域，区域内的成交依然火热，而且价格甚至还在的小幅上涨。
预计本区域的楼市在号线开通前依然将维持上涨的趋势，但上涨幅度则因为目前价格已达高位，幅度有限大约还有的上涨空间。
百子湾地区受地王及东扩双重利好已透支，价格继续上涨可能小。
本区域的次新房较多，年内房源占到该区域可交易房产的％以上。
而且百子湾地区北接，经济优势与配套完善是本地区的最大优势，此外，毗邻北京工业大学、首都图书馆、潘家园古玩市场又给该区域增添了独特的人文优势。
中央电视台及北京电视台东迁后，百子湾地区已经带来了大量的高收入人群。
据北京美联物业市场部分析显示这一区域的房价在今年来也由上涨到了，上涨幅度达，成交量对比去年也有左右的上涨。
、大成国际单价元，单价元，涨幅
、苹果社区（论坛新闻）单价元单价元，涨幅
、后现代城（论坛新闻）单价元，单价元，涨幅
北京美联物业市场部总监张大伟认为本地区目前二手房的交易主力是总价在万之间，面积在平米左右的两居室户型，但是即使这种户型总价较高，交易量也依旧成绩不俗。
区域内的需求档次比较高，大部分能够接受目前的高价，广渠路地王等在、的给本区域带来的跳价影响导致这一区域虽然利好依旧，价格继续上涨的可能则不大。
但是在年底前部分之前的获利房源回吐及年营业税优惠到期的房源上市，将促使房源存在放量的可能，所以本区域成交继续上涨的可能很大。
本区域的短期利好已经透支，据美联物业市场部分析认为本区域虽然在上旬成交量依然比较多，但是大部分集中在平米以下及平米以上的房源，而这一区间的房源大部分属于投资性需求，而且从开始的地王热炒短期给区域的价格就推高了以上。
但是美联物业市场部专家预计随这明年地王项目的开发，本区域的中长期市场依然看好，预计还能有的涨幅。
但是专家建议消费者尽量少购买本区域的平米以上大户型，因为总价的愿意继续上涨的空间不大。
朝阳公园区域，四环率先突破万均价区域，量价均有还有再涨空间
朝阳公园周围地区是外籍人士居住比较集中的区域，坐拥京东最大一片绿地公园，环境优美，适合投资高档房产出租。
周边银行,超市,商场,菜市场,公交车站,医院,邮局等全的生活非常方便。
毗邻、燕莎、丽都商圈，周边有华联、太平洋百货和华堂等大型超市，购物方便，交通方便，娱乐场所集中，商务环境非常浓厚。
朝阳公园地区近年来房价飞涨，多半靠的是地利之势。
从二手房交易市场看：
价格之高已令普通消费者难以承受。
平均价格已经超过元平米，是环周围第一个突破均价玩的区域，甚至超过了北四环周围的均价。
这一价格比今年上涨了。
而且成交量上涨也接近。
本区域目前的需求大部分为外籍及金领等高收入人群。
地段的稀缺性使本区域的楼市和其他区域特点不同，高端需求在北京一直不缺乏。
即使在年朝阳公园区域的房价也比较坚挺，所以美联物业认为本区的量价均有继续上涨的空间。
朝阳公园周围这一地区的二手商品房大多为甲宅。
可以说是利用公园景致最好的北京公园房产，品质较高，从居住来说非常合适，而且交通等生活配合很便利。
美联物业建议消费者如果购买房产更重视居住舒适性的话，可以考虑本区域。
据美联物业东区豪宅部介绍：
本区域的豪宅市场在国庆期间依然看房量非常多，很多外地的购房团，甚至港澳客户都对这一区域情有独钟。
环境最好的豪宅，地段都是不可复杂的。
成交量一直保持平稳上涨。
而且随着区域内近年开发的商品房进入手房市场的增加，这一地区的成交量还将有上涨的空间，而且以为本区域的需求大部分都属于高端，对房源本身的要求更高，而对价格则敏感性稍底，本区域价格还有的上涨空间。
方庄：
将成为南城首个突破万均价区域
方庄地处南二环与南三环之间，由、支线、、等多条公交线路构成的交通网络，四通八达。
地铁五号线更明显的提升了方庄的交通环境，方庄地区的交通因之更加顺畅，也便于居民的出行。
方庄地区的社区规划及物业管理良好，小区内绿化面积很大并且有定期的卫生保洁。
方庄的餐馆较多，拥有著名的饮食一条街，汇集了各地各式的美味佳肴，其周边的设施配套也很完善，如：
东方医院、大型的仓储超市家乐福超市、银行、邮局等，居住十分方便。
方庄的小区开发始于世纪年代初，据美联物业市场部数据显示：
目前这一区域的二手房主要分两类：
一类是以方城园、方群园、方星园等年代初建设的小区，这类房源目前的均价在左右.成交的主力户型集中在平米的居以及平米左右的三居。
主要购买者而首次置业者居多。
这部分房源占市场成交的左右。
另外左右的房源由时代芳群、芳兴苑为代表，蒲方路附近的二手房以及比较新的鑫兆雅园、顶秀欣园、政馨家园、政华家园、方南家园、等楼盘越来越为市场需求所追捧，目前的均价已经达.紫芳园等项目已经有部分项目突破万均价。
目前区域内的均价已经达到元，比年初上涨幅度达到了。
从目前的市场需求方面看，近几年，北京开始对南城内旧居民区进行拆迁改造，规模加大且速度加快。
而拆迁后的一部分居民由于方庄地理位置优越，交通便利，大部分的二手房社区规划比较成熟、配套设施齐全、价格低廉等原因而涌向这里，所以方庄地区的二手房受到拆迁户的欢迎，成为南部的热点地区。
同时方庄地区的二手商品房与央产房相比品质较高，户型优越且较为时尚，这为方庄地区二手房市场的趋向成熟打下了坚实的基础。
预计本区域很可能成为南城除崇文宣武外最早突破万的区域。
上涨幅度最大小区：
：
时代芳群目前均价元比年初均价元上涨幅度达到
方庄号目前均价元比年初均价元上涨幅度达到
紫芳园目前均价元比年初均价元上涨幅度达到
马家堡、角门：
南城今年升值幅度最大的区域
南四环周围的二手房市场比较火热，马家堡地区交通便利，二手房也自然成为热点房源，尤其是地铁四号线周围。
马家堡、角门一带目前二手房平均价格已攀升至元平方米，这一价格已经比年初的元上涨幅度达到。
马家堡地区二手房市场可谓新、旧房源各占“半壁江山”。
马家堡西路东侧集中了大量建于上世纪年代的老社区，西侧层出不穷的次新房又为该地区二手房市场注入一股新鲜血液，比如星河城一，二期，城南嘉园，草桥欣园，名都家苑等，不论是小户型，大户型还是复式结构满足了不同的消费需求。
本地区二手房价格基本在元平米平米之间，这在丰台区应该能属于最高的价格。
且成交量逐递增,而且马家堡一带的环境持续改善，商业配套已经是南城比较好的区域，号线交通的改善将给这一区域带来更多的消费人群，后市的发展明显向好。
美联物业市场部根据本区域类似的北四环地段均价已经突破预计，本区域的价格还有的上涨可能。
枫南世嘉目前均价元比年初均价元上涨幅度达到
名都家苑目前均价元比年初均价元上涨幅度达到
马家堡东里目前均价元比年初均价元上涨幅度达到
旧宫、亦庄：
年内上涨幅度虽不大，但交通利好使得区域升值空间很大
亦庄开发区近年来一直是楼市的热点，紧邻津京塘高速的地理位置使居民在避开城市的拥挤之余又可满足出行便利的要求，所以这一区域别墅及高档楼盘较多。
但也不乏低价位的精巧户型来满足地铁竣工后其他客户群的需求。
正在建设的地铁号线的延长线将从宋家庄一直通到亦庄经济开发区内，国贸坐开发区专线到亦庄也只需十几分钟，这都无疑给亦庄的可持续发展提供了良好的契机，区域内楼盘的价格
升级会员 