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6、《城市用地分类与规划建设用地标准》
第二章现状概况
一、区位分析
温岭市是浙江省台州市所辖的县级市，地处浙江东南沿海，长三角地区的南翼，三面临海，东濒东海，南连玉环，西邻乐清及乐清湾，北面与台州市的黄岩区、路桥区相邻。
与周边杭州、宁波、温州车程在3—4小时之内，并有规划连接到国家整体铁路网络体系之中的甬台温铁路站点通过，以及国家规划的沿海大通道，从而与周边城市，甚至长三角的联系得到大大加强。
二、基地概况及其周边环境
基地处于温岭现有城区的北部、横峰镇的南部,东西侧为城市工业组团。
基地内有少量现状保留建筑，有部分未经规划的村民点用地。
基地南东西三面为山体所环绕，周边有楼旗尖、凰山、百丈岩、下保山等山体环抱，且有数条绿轴从山体延伸出来进入规划区块，将自然生态导入其中。
基地内部水网发达，河道纵横，从而形成了山环水抱、九龙汇聚的良好山水条件。
规划将充分利用良好的山水优势，遵循人与自然和谐共处的原则。
三、现状用地分析
现状建设用地可分为三类，村民点用地、村留地用地，其他已批规划用地，其包含有规划小区、中小学以及公共设施。
村民点地块用地和村留地地块用地，其产权属于村民集体；
其他已批规划用地，亦已经产生了相关的法律效应。
因此新城规划要在现状用地条件的基础上考虑合理的使用土地，调整现状用地与规划之间的矛盾。
四、现状道路分析
基地范围内西环路作为城市中的联系干道，已得到提前建设，实现了基地与城市其他组团的联系。
中心大道以北部分还未有建设，以南部分主要路网则已经按照总体规划形成骨架，为城市的开发提供了良好的条件。
道路的建设基本上贯彻了依托现有城区、加强城市组团之间的联系、分期发展的原则。
但在道路断面的设计上，现有断面则存在需要调整的地方，可先控制用地，待远期进行断面改造。
五、现状水系分析
基地内部水网纵横，总体规划确定的九龙汇田园风光带内更是水乡泽国。
水网纵横的现状为城市建设打造江南水乡风光提供良好的自然条件，规划应积极开发利用，同时规划内的水系对于防洪排涝具有巨大作用，应该积极保留。
同时水也作为一种淡水资源，对于解决城市的用水问题在将来也将发挥巨大的作用。
基地内水质，北部靠近横峰镇因鞋业制造而有一定程度的污染，其余水质较好。
对于污染水域，要尽快治理，其他的则要积极保护，发挥水系良好的生态、社会经济效益。
六、用地综合评价
根据地形条件评价分析、基准地价分析、景观与环境评价三类分析评价结果，本次规划对城市用地评价范围内的土地进行综合分类：
1．适宜修建用地：
为50年一遇洪水位以上，坡度小于8%，没有冲沟，开发建设在III级基准地价以上的土地。
优先使用，鼓励发展用地。
2．有条件适宜修建用地：
为工程地质条件在II至III类用地范围内，河网面积率小于30%，并且其开发、建设对周围景观和环境冲突不大，开发建设时地价不低于IV级基准地价一半的土地，规划作为有条件开发用地。
3．不宜修建用地：
河网面积率在30%以上，非主次航道和泄洪河道及其两侧10~50米之间，开发建设时不及IV级基准地价一半的土地，规划作为控制发展用地。
4．不可修建用地：
为自然山体或风景名胜区，规划不可作为开发建设用地。
基地内部以有条件适宜修建用地、不宜修建用地为主，规划的建设量应主要分布在有条件适宜修建用地上，不宜修建用地建议进行小规模的建设。
第三章规划定位、城市职能及规模
一、规划定位
温岭市的空间布局结构，以太平、大溪、泽国大三角地区为基础，连接新河，形成一横一纵“金十字”型，贯连四个城镇片区的城市组合发展空间。
本规划区块是大三角地区的核心区之一，衔接温岭现有市区与泽国、大溪等城市组团，主要职能以行政办公、商业金融、居住娱乐为主，兼有教育、旅游等职能，是集市域政治、经济、文化为一体的功能完善的综合性片区，是温岭大三角及扩展地区组合城市的综合性中心区。
二、城市职能
随着城市的发展和城市化水平的不断提高，越来越多的人口会集中到城市中来，特别是中心城区，规划要满足人们的居住功能需求。
同时随着人们生活水平的提高，以及作为组团城市的中心,必然要求有相关的公共设施，如医疗中心等公共服务设施。
除以上功能，中心区要着重加强金融商贸、旅游休闲、文化艺术等方面的功能。
本次规划将结合城市总体规划，通过对以九龙汇为形态中心的中心城区山水资源与人居功能的巧妙整合与设计，以自然为依托，并开发其潜在价值。
充分考虑到自然与人的和谐共生，有效地整合城市交通组织、精确地发挥地块的功能优势、积极地树立城市的崭新面貌、自信地展现温岭昂扬的时代精神，从而推动整个城市更健康、更和谐地向前迈进。
三、城市规模
规划到2020年城市建设用地约为12.27km2，人口规模预测约为12.27万人，人均建设用地取100m2/人。
第四章规划编制的指导原则
一、可持续发展原则
充分尊重城市现状生态格局，保持九龙汇作为城市绿肺、风道，城市滞洪区的功能。
同时整理基地内大的水系与周边山水连成整体，形成一个完整的生态系统。
现代的城市建设，不可避免地会危及自然生态环境。
如何在尊重自然的基础上更恰当地进行设计和建设是我们始终关心的问题。
二、SMARTGROWTH（精明增长）
此理念最早在美国提出,针对的是私人小汽车的大量发展导致的城市低密度蔓延和空间缺乏人性尺度的问题,强调公共交通特别是轨道交通的导向性开发，强调土地的混合利用，减少盲目扩张。
温岭市需要利用好轨道交通作为个人小汽车拥有量的一个控制因素，积极引导城市走以交通（轨道交通）为导向的发展模式，城市精明增长。
“以交通为导向的”集约式城市发展模式的益处：
增加城市开发密度，以支持可行的公共交通及其他对环境友好的交通模式；
减少出行需要和对私家车的需求；
减少城市建设和交通基础设施用地的需要；
促进公共领域的高质量设计；
减少能源消耗和空气污染；
通过加强交通客源，提供土地和物业开发机会；
减少交通建设的风险。
三、九龙汇沿湖空间公共化原则
九龙汇景观生态区位最优，其周边地块应有一定的公共功能，供市民及游客使用，尽量避免沿湖布置大量居住及其他不引发公共活动的功能。
第五章土地综合利用规划
一、规划原则
（一）以实现可持续发展为目标，对片区内的土地利用进行综合控制与引导，将城市布局结构与片区土地利用的自然生态规划相互交融，保证城市空间结构的通透性，促进自然生态环境综合效益的发挥。
（二）城市建设用地增长方式为“以交通为导向”的集约型发展，重点建设核心区、文化中心、城市绿肺等大型公共空间，以此带动城市用地的开发建设。
（三）对城市不可建设用地进行严格控制，在不破坏生态环境的前提下，保护性利用部分土地，为市民提供多样化的休闲空间和设施，并使城市生态达到良性循环。
二、土地利用规划
在本次分区规划中将规划区土地划分为水域、城市可建设用地二大类，对各大类用地划定用地范围并制定严格的控制和保护政策。
水域是指规划保留的河流、水面。
为了保证城市的防洪排涝功能，规划后的水域面积将不小于现状水域面积，规划水域面积3.19平方公里。
城市可建设用地是指用于城市开发建设的土地，本次规划中的可建设用地共12.27平方公里。
城市开发模式为“集约型”发展，紧凑建设，防止城市的无序蔓延。
政府应重点建设服务于城市的各类公共设施，完善城市功能，从而带动城市的发展。
充分保护并合理利用自然生态环境，严格控制开发密度，全面提升区内土地价值和环境品质。
城市用地汇总表:
类别名称
面积（公顷）
占总用地比例（%）
总用地
1545.87
100.00%
城市建设用地
1226.5
79.34%
水域和其它用地
319.37
20.66%
第六章规划结构与功能分区
一、规划结构
本次规划以九龙汇田园风光带为城市绿肺与生态轴线，以中华北路、万昌北路作为连接城市其他组成部分的发展轴和公共功能轴，商业商务核心区与文化艺术中心作为城市发展核心，从而行成了“一带、双轴、三心”的城市结构。
九龙汇田园风光带将充分利用现状自然生态条件，打造集生态、休闲、旅游、文化等功能为一体的城市田园风光带。
中华北路、万昌北路作为连接城市南北各组成部分的发展轴和公共功能轴。
利用其良好的交通优势，聚集公共功能，引导周边地块的发展。
商业商务核心区、文化艺术中心与行政中心则为市民提供了不同风貌的城市大型公共活动空间，通过自身的建设带动周边地块的发展。
二、功能分区
（一）金融商贸区
温岭市的经济发展支柱主要为工业经济，随着经济增长以及与台州、甚至长三角城市联系的加强，金融商贸会得到进一步的发展，第三产业在经济中的比重将逐步扩大，因此城市中心区设置了商业商务核心区块以满足城市未来的经济发展。
核心区西侧主要汇集商务办公、金融保险等功能，城市标志性的超高层办公建筑群设置在此，展现温岭现代化风貌。
东侧则聚集大量商业休闲娱乐设施、高档酒店，结合直达九龙湖的步行廊道的设计，为市民、游客提供一个舒适的购物休闲娱乐环境。
其中渭川村民点的规划采用商住形式的设计。
（二）旅游休闲区
进入新世纪后，我国已跨入休闲时代，而温岭是具有山水园林特色的一座城市，周边旅游休闲景观资源丰富，作为城市绿肺的九龙汇田园风光带更使旅游休闲功能具有强大的发展基础。
结合城市功能区的设置，本次规划将九龙汇田园风光带、市文化艺术中心、商业核心区的都市旅游功能进行整合，充分体现现代化都市的山水特色，发展休闲旅游产业。
（三）文化艺术中心
随着人们生活水平的提高和知识经济时代的到来，科学文化会越来越走进人们的生活之中，结合九龙汇风光带，我们在中心大道北侧设置了市级文化艺术中心，布置青少年宫、科技馆、文化馆、图书馆、会展中心等设施。
整个中心采用低密度的建设方式，使各功能建筑分散布局于自然山水之间，建筑之间有便捷的广场与道路相连，建筑设计力求有机的与自然相结合。
用地中心的科技馆为中心标志性景观建筑，是横湖北路北向的景观终点，而横湖北路则通过加宽的景观绿轴使文化艺术中心与商业商务核心区形成对景，强化了两大功能区之间的联系，为市民创造了一个完全开放的都市活动空间，与九龙汇风光带的自然之景形成呼应与对比。
两大城市开放空间之间通过自然水系与生态廊道相衔接，强化了城市中心区的公共功能。
沿九龙汇风光带布置文化活动广场，使得人们的活动拥有良好的生态环境。
同时加强与规划轻轨站点之间的联系，使文化艺术活动中心具有良好的可达性。
（四）居住生活区
根据道路与自然山水的划分，本次共规划了8个居住社区，分散于整个城市之间，与其他功能区有机的融合在一起。
各居住组团因其与城市功能组团之间的关系不同，其规模不同；
同时在居住方式上也有差异，如靠近中心的居住组团，居住多采取商住形式。
新的住区设计将结合本地特点，坚持生态与地域原则，注重山水的运用，创造富有江南山水特色的居住环境。
未来的市民将生活在设施完善、交通便捷、自然生态的优美环境之中。
第七章土地利用规划
一、居住用地规划：
现状规划区内主要的居住用地为村民点用地与少量的已规划的居住区。
本次规划的居住用地分为8个居住社区，较为平均的分散在城市之中，居住区的设计将结合各自特点，建设富有江南山水特色的居住环境，中小学等社区服务设施相应配套。
规划居住用地433.33公顷，占总建设用地35.33%，人均居住用地35.33平方米。
二、公共设施用地规划：
现状规划区内公共设施匮乏，并且缺乏统一的规划，无法适应未来城市的发展需要。
根据该片区所处的区位、规模和条件，规划公共设施划分为市级，区级和居住区级。
行政办公用地面积为64.57公顷，其主要分布于行政中心及万昌北路和中华北路两办公聚集地。
商业金融业用地面积为89.43公顷。
菜市场采用的标准为每1—2万人设一处，服务半径为300—500米，每处用地面积1500—3000平方米。
文化娱乐用地面积为21.01公顷。
市级文化设施集中在文化艺术活动中心，与九龙汇北公园协调设计和建设，在文化中心规划建设新闻中心、文化馆、展览馆、图书馆等各一处。
文化活动站和老年人活动站结合小区绿地设置，每0.7—1.5万人设一处，每处建筑面积300平方米左右。
医院采用标准为4.0床/千人，在新区新建市级综合医院、中医院以及防疫中心各一处，医院用地为16.5公顷，中医院用地为4.92公顷，防疫中心用地为1.25公顷。
公共设施用地200.22公顷，占总建设用地16.32%，人均公共设施用地16.32平方米。
三、道路广场用地规划：
现状基地范围内西环路作为城市中的联系干道，已得到提前建设，实现了基地与城市其他组团的联系。
中心大道以北部分还未有建设，以南部分主要路网则已经按照总体规划形成骨架。
广场用地较为缺乏。
规划中完善了原有的交通体系，调整了部分道路断面，主、次、支路按国标分级设置，保持合理的路网密度。
设置了城市广场、社会停车场多处。
规划道路广场用地284.96公顷，占总建设用地23.23%，人均道路交通用地23.23平方米。
四、绿化用地规划：
规划形成点线面结合网络状绿地系统。
公园和街头绿地按高标准服务半径和服务面积要求设置；
主要水系两侧均设带状绿地。
沿主要城市快速路、主干路和主要组团之间设防护绿地。
规划绿地294.74公顷，占总建设用地24.03%，人均绿地24.03平方米。
五、用地平衡表
温岭市区的现状人均建设用地指标为83.9平方米。
依据GBJ137-90中现有城市的规划人均建设用地指标的规定，新建城市的规划人均建设用地指标宜在第Ⅲ级内确定，既人均90.1平方米-105平方米。
本规划选用人均建设用地指标为100平方米。
城市建设用地平衡表：
用地性质
F1
F2
用地代号
比例（%）
人均指标
（平方米/人）
1
居住用地
R
433.33
35.33
其中
一类居住用地
R1
16.13
1.32
二类居住用地
R2
417.2
34.01
2
公共设施用地
C
200.22
16.33
行政办公用地
C1
64.57
5.27
商业金融业用地
C2
89.43
7.29
文化娱乐用地
C3
21.01
1.71
医疗卫生用地
C5
16.5
1.35
其他公共设施用地
C9
8.71
0.71
3
道路广场用地
S
284.82
23.22
道路用地
S1
262.27
21.38
广场用地
S2
18.95
1.55
社会停车场库用地
S3
3.6
0.29
4
市政公用设施用地
U
13.4
1.09
供应设施用地
U1
1.23
0.10
交通设施用地
U2
6.01
0.49
邮电设施用地
U3
0.72
0.06
环境卫生设施用地
U4
2.71
0.22
其它市政设施用地
U9
0.83
0.07
5
绿地
G
294.74
24.03
公共绿地
G1
283.83
23.14
生产防护绿地
G2
10.91
0.89
6
总计
100
第八章居住用地规划
随着温岭市城市经济的不断发展和新的中心区的建设，大量原温岭老城区的居住人口和外来商务人员将会进入新区中，如不加以控制，势必使本片区再次出现人口密集、用地紧张的局面。
本次规划人均居住用地35.33平方米，在规划期内将本片区人口控制在12.27万人。
本次规划居住发展目标为：
以实现居住与就业就近平衡为目标，合理安排居住用地布局。
现有居住用地结合配套设施规划和旧村改造进行，形成相对集中，有相当规模的配套齐全，环境优美的居住小区。
居住区建设应以完善公共配套设施和提升居住环境为主，突出“以人为本”的规划设计思想，完善各项公共设施和市政公用设施的配套，充分考虑人与环境的协调，建设绿色生态型的生活环境。
规划中的一类居住用地主要分布在靠近九龙汇风光带周围，借用良好的自然风光，创造高品位的居住社区，其他居住用地均为二类居住用地。
现状的村民点用地基础设施缺乏，配套设施不完善，环境较差，应在规划实施中逐步改造，完善配套设施，改善生活环境。
对于尚未开发的居住用地在规划实施中应严格控制土地的开发强度，注重配套设施与环境的建设，注重居民的生活感受，打造具有江南特色的山水社区。
第九章公共设施规划
现状用地内各类公共设施较少，规划的公共设施将按照市级——区级——居住区三级划分，根据规划区内各片区的性质、特点和规模构成等分别确定各项公共设施。
一、行政办公设施规划：
现有行政中心条件较好，为避免重复建设造成浪费，暂不在规划区内设置新的行政中心，在用地北侧预留部分用地作为公共设施备用地，使行政办公设施规划具有较大的弹性。
二、商业金融设施规划：
商业金融业用地包括商业用地、金融保险业用地、贸易咨询用地、服务业用地、旅馆业用地和市场用地。
规划在九龙湖西侧设置了市级商业商务核心区，作为未来温岭市的商贸金融中心。
万昌北路的商业设施将逐步完善并发展为区级商业服务设施。
居住区级商业设施主要布置在各级组团中心，沿生活性道路设置。
三、文化娱乐设施规划：
规划在中心大道北侧设置了市级文化艺术中心，布置青少年宫、科技馆、文化馆、图书馆、会展中心等设施。
整个中心采用低密度的建设方式，结合市民广场的设计，为市民提供丰富的文化娱乐活动。
大剧院设置在九龙湖公园内，使部分文化娱乐用地靠近商业金融业用地布置，与之共同构成购物、休闲、娱乐等综合性多功能中心，将文化娱乐、商业金融等活动融合在一起，同时也充分利用了九龙湖公园的自然景观。
大剧院的设置将商业核心区与九龙湖公园整合在一起，实现功能的互补。
九龙汇风光带内结合自然环境布置了少量的文化娱乐设施，丰富了九龙汇风光带内的活动，提高了风光带的趣味性，增加了风光带内的活力。
居住小区建设文化活动站、以及老年人活动室，以满足广大市民的文化娱乐生活需要。
四、医疗卫生设施规划：
规划区内新增了医疗中心、中医院与疾控中心各一个，同时居住区内应设置社区卫生服务中心以满足市民看病就医的需要。
五、体育设施规划：
规划区内不设置市一级体育中心。
规划结合九龙汇风光带的设计设置市民运动休闲场地。
居住区规划时应结合居住区级和小区级居民活动场地安排小型活动场地。
规划要求节假日时，居住组团内中小学内的体育场地要对外开放，满足附近居民就近进行体育锻炼活动的需要。
六、教育设施规划：
配合人口增多和新的居住区开发，规划根据各片区人口规模设置了4所中学和7所小学，以保证中、小学生的就学率和就近上学。
第一十章道路交通规划
一、规划目标
规划区内部分道路已修建完毕，主要的道路骨架已基本形成。
本次道路交通规划的目的是与城市总体规划相适应，并充分考虑到今后城市规模的扩展、交通结构的变化和快速交通的进一步发展的前提下，理顺道路系统、强化干道骨架、完善二级网络，打通支路微循环，建立等级功能明确、布局合理、快速通畅的城市道路网。
协调城市道路系统规划与城市用地规划的关系，改进区内土地的开发条件，以道路建设带动城市建设的发展。
同时充分考虑市域交通、市区交通、片区组团交通网络的完整性和系统性，解决好区内交通和本区对外交通之间的关系。
二、对外交通
城区的对外交通功能主要由用地两侧的东西环路承担，中华北路、万昌北路及中心大道也可承担部分过境交通。
万昌北路与中心大道的交叉口西北侧设置了温岭长途客运站。
三、交通结构：
“三横三纵”
城市道路交通网络由快速路、主干道、次干道及支路构成。
东、西环路为城市快速路，城市道路系统呈现“三横三纵”的结构。
次干道与支路形成内部交通网络，并在核心区加密支路，缓解其交通压力。
同时规划区内设置2个地下轻轨站点，缓解城市交通压力以及有效控制城市交通量的增长。
从城市未来的空间分布分看，将轻轨线路选线于中华北路比选择万昌北路更为合适，万昌北路沿线用地狭窄，且大部分用地已建或已批，难于结合轨道交通站点形成城市商业商务核心区。
故本次方案将轻轨选线于中华北路上，在规划范围内设置南北两个站点，分别位于商业商务核心区与北部居住组团内，考虑到中华北路的景观性要求，方案把线路和站点放于地下。
核心区是人流车流较为密集的区域，轻轨站点的设置将有效的缓解核心区的内部交通压力。
北部居住组团内的轻轨站点将有
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