第三届中国养老产业与养老地产高端论坛实录Word文档下载推荐.docx
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在前两届会上，我们共同探讨了我国老龄化给地产带来的机遇和挑战、老年人的需求、养老地产的开发模式等，得到了大家的热情支持，两次论坛总参会人数超过一千人。
在第一届，第二届论坛上，我们从较为广泛的范围和相对宏观的层面对养老地产进行了探讨，随着养老地产的深入发展，大家遇到了更多的实际问题，如拿地方式、融资渠道、经营模式、规划设计形式以及后经营管理等方面的问题。
因此，我们论坛组织探讨的内容也需要更加的深入，更加的具体。
今天我们邀请了许多在养老行业有着丰富经验的领导和专家，以及已经做了许多开发尝试，取得了很好成果的企业代表与大家共同来分享他们积累的宝贵经验，也希望在座的各位前来参加的代表们在会后为论坛提出更多的宝贵意见，将来在下一个论坛中将会加入市场最需要的这些内容。
下面请允许我首先介绍一下今天来参会的嘉宾，为了节省时间，我将用集体介绍的方式，介绍完毕以后，大家一起鼓掌欢迎。
今天的主讲嘉宾，即第二天参加项目点评的嘉宾主要有：
中国房地产业协会副会长朱中一先生；
北京师范大学壹基金公益研究院院长、民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀先生；
中国房地产报社总经理单大伟先生；
日本株式会社生活服务系统董事长村山宏治先生；
阳子企业管理咨询（上海）有限公司总裁鞠川阳子女士；
北京清华城市规划院清城华筑建筑分院陈首春副院长；
北京太阳城集团董事局主席，今天的东道主朱凤泊先生；
怡海集团董事长王琳达女士；
北京乐成老年事业投资有限公司投资总经理高峻松先生；
北京乐成老年事业投资有限公司质控培训部总监赵良羚女士；
台湾老年机构福利协会理事长陈敏雄先生,副理事长陈立基先生；
美国生活品质集团主席傅旻女士；
北京市汇晨老年公寓董事长马剑先生；
十三陵温馨老年公寓院长宋玉梅女士；
北京赛阳国际工程项目管理总经理赵晓征女士；
还有许多参会的重要嘉宾，限于时间关系，不再一一介绍了，在这里，让我们用热烈的掌声对前来参加会议的嘉宾表示欢迎。
今天来参会的还有来自金融投资、地产开发、策划设计、运营管理机构等方面的朋友，还有部分行业协会的朋友，在这里我们也欢迎大家的到来。
本次会议独家房地产的合作网站为搜狐焦点网，合作媒体还有搜房网、和讯网房产、星空地产网、网易、第一旅游网等网站，到会的还有养老杂志、老年杂志等媒体。
特别强调的是今天我看到在座的还有非常多的参加的嘉宾，昨天大雨很多飞机不能飞到北京，直到今天凌晨三四点钟很多参会嘉宾才赶到，在这里我表示非常感谢；
此次会议由清华大学建筑学院和中国房地产报主办，由清华大学建筑学院住宅与社区研究所、优博集团及中国之家具体承办，由清华城市规划设计研究院、清城华筑建筑设计研究院、中国之家低碳发展联盟共同协办。
本次会议由北京太阳城特别支持与协办。
会议由清华大学建筑学院提供学术指导，确定会议议题及议程，并负责邀请专家学者。
由中国房地产报具体负责会议的各项会务、组织工作。
此次会议共有两天，分为三个板块：
第一天位嘉宾主讲人，我们共邀请了9位主讲嘉宾，分上下午演讲。
上午的演讲内容侧重于政策等宏观方面，下午则安排了具体操作等微观层面的内容。
第二天上午为养老项目实际案例专家点评会，会议安排了两个目前正准备开发的养老地产项目，先由开发商自行讲解，然后由我们邀请多位点评专家从投资、策划、规划、建筑设计、运营管理、可能性等角度对这两个项目进行点评和提出建议。
第二天的下午有两个活动方案：
第一个活动方案是：
参观养老院。
会议为大家联系了北京太阳城、北京汇晨老年公寓和十三陵温馨老年公寓三个养老社区，供大家自由选择参观，具体参观方式明天我们会进行专门说明；
第二个活动房价是：
一部分不去参观的朋友可以继续留在会场与专家讨论项目开发中遇到的实际问题，会场将分成土地金融、开发建设及运营管理三个会场，到时大家可以自由交谈。
有项目资料的朋友，请准备好，一边倒时可以与专家交流。
今天的会议十分感谢中国房地产报的同仁们，特别感谢总经理助理康静女士带领的团队为这次会议的成功召开进行了好几个月的努力，下面有请中国房地产报总经理单大伟先生致词。
【单大伟】：
尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家上午好。
看到这么多来自国内外的专家、学者、研究机构，以及房地产上下游企业的代表参加第三届中国养老产业与养老地产高端论坛，作为中国房地产报的代表，我感到由衷的欣慰和高兴。
过去的一年，我们的国家成为全球第二大的经济体，各行各业面临千载难逢的历史机遇，同时，也在经济、政治、社会、自然等方面面临多重不确定性，房地产行业更是如此，中央政府一再提高对房地产泡沫的警示分贝，整个行业正在做更艰难的战略选择，重新连接商业成功与社会进步，从一个看似危机四伏，动荡不安的世界中吸取力量，塑造一个更加繁荣稳定更可持续的行业。
新的变化在于如今的房地产行业正在经历由住宅、商业等常规领域的广度向更为细分和专业化的市场全面的转变。
养老地产正是房地产行业重塑自身价值的代表性尝试，中国的老龄化社会似乎在最近几年突然到来，人口快速老龄化、老年人口高龄化、老年人家庭空巢化，部分老人失能化等四化叠加的养老、医疗、照料、服务、精神慰籍等越来越突出，目前机构养老不到1%，而发达国家则达到57%。
据预计，中国的老龄人口中大约有6%—8%的人需要到养老机构养老，现有的老龄人口为1.59亿，也就是说需要900万—1200万张床位，现在全国养老机构的床位加在一起也只有173万张，这个市场的缺口是极其巨大的，未来我们去哪里养老，这是一个包括我们在座的每一个人需要思考和探索的问题。
不过，正如硬币有正反两面一样，我们很快看到床位巨大的缺口，养老产业链条的缺失的潜台词就是养老产业市场巨大，如果能把国外先进的养老产业专业化的操作模式与中国庞大的市场和具体的国情结合起来，我们将会打造出一个无比巨大的新型产业。
当然，如果仅仅以商业的视角探讨养老这一命题，必定难以承载颐养天年，传承孝道的使命。
如何在商业操作和解决社会问题中找到平衡点，在中国整体未富先老的国情上找到应对老龄化社会的正确路径，让我国的养老产业与养老地产在兴起之初就尽可能走在正确的发展道路上，这是由中国房地产报与清华大学建筑学院联合主办的中国养老与养老地产高端论坛一直在着力努力探讨的一个方向。
在前两届论坛梳理和分享养老产业，尤其是养老地产行业的产业链组成，以及养老地产项目开发的必要环节之后，第三届论坛则从项目的实例切入，深入剖析项目前期的市场调研与项目的策划，直至项目后期运营费用的计算，探讨养老地产之城市运营的意义，如何让养老地产能够真正的落地等等方面的一些话题。
我们欣喜的看到，养老产业和养老地产来自政策层面的利好消息正在逐渐的丛出不穷。
几天前，在全国城镇居民社会养老保险试点工作部署，暨新型农村社会养老保险的经验交流会上，我们的总理温家宝先生承诺，本届政府在任期内将基本实现城镇居民社会养老保险制度和新型农村养老保险制度的全覆盖，原计划2020年实现全覆盖的新农保将提前至2012年完全覆盖。
几千年来中国人老有所养的欲望在可预见的未来几年就能逐步成为现实。
正如政府对养老产业的关心和鼓励，我们今天对于养老事业所有的关注和任何努力，在养老问题上释放的善意和人情的温暖，不仅仅是在挖掘一个朝阳产业的潜在需求，使之变成商业利益，从某种程度上讲，我们对养老产业的关注和努力，反映出我们这个社会和国家对待历史的一个态度。
大家所从事的是一件功德无量的事业。
最后希望今天的论坛能够为整个行业的良性发展起到促进的作用，为养老地产在中国的发展提供理念的普及，观念和的分享，以及提供解决的一些方案。
在这里，我要向论坛的联合主办单位，清华大学建筑学院、清城华筑建设设计研究院、北京太阳城集团等单位表示衷心的感谢。
也对各位专家的辛苦付出表示崇高的敬意，最后预祝大会圆满成功。
谢谢大家。
周燕珉：
谢谢单总慷慨激昂的致辞，再次感谢单总率领的团队的辛勤工作。
下面进入大会的报告阶段，首先有请北京师范大学壹基金公益研究院院长，民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀先生，我们请王院长为我们解读最新的养老政策，他今天的讲演题目是“规划“十二五”社会养老—国家养老服务体系建设解析”，下面有请王院长。
北京师范大学壹基金公益研究院院长，
民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀
【王振耀】：
很高兴又一次和大家交流养老这个话题。
今天在我发言之前，其实我得到一个很好的消息，我特别激动，那就是马总，我原来在中央电视台我们做节目的时候，我和他有一个约会，我说你的床位如果过了50%，住的人员，你就一定到民政部去，我们一定给你做很好的公开宣传，当然大家知道后来我离开了民政部，但是今天早晨他告诉我他的床位，他的房间整个利用已经过了90%了。
他接着还要做什么呢？
还要做另外的两个小的准备再进一步扩张。
他采取的是另一条模式，并不是会员制，就是服务，并且我认为做的是高端的服务。
我听完非常高兴，我问是不是全国像民营的，做这样的模式的，有这么高的床位的利用，是不是第一家，过90%了，我觉得这其实是一个信号，其实马总你展示的，我觉得是全国可能养老产业和养老事业发展的一个风向标，不仅是汇晨，汇晨原来很多挑战，他也做了很多实验，最终的结果是看老年人用不用。
所以，以汇晨为例，我们国家现在大家注意到了没有？
从去年到现在，我们整个中国养老产业，养老事业正在静悄悄的进入了一个历史性的转折点。
我今天和大家谈这样几个问题，谈谈政策转型，谈谈如何定位社会养老，再谈谈规划中的三百万张床位，最后谈谈中央和地方的责任，包括政策的机遇，以及我们面临的挑战。
大家都想知道现在养老服务的基本形势，刚刚民政部发布的《2010年社会服务发展统计报告》，这个数据说全国城乡各类老年福利机构是39904个，比上年增加233个，这233个基本上都属于城市养老的，大家看一看，这200多家增量主要发生在城市，床位也过了300万张了，比上年增加了接近30万张，增长了9.0%，年末收养老年人240多万，比上年增长了6.6%。
报告也给我们显示，2010年继续推进养老服务体系建设的试点工作，我在民政部的时候就一直在做，现在部里继续推进，已经在七个省开始建立，这大概是一个老年床位的分布图，分布的重点还是在沿海。
当然，很有意思的是沿海也不均衡，福建，广东，包括广西，像四川这一带，像湖北、湖南、湖北，反而床位的分布量大一些。
中国在规划“十二五”的时候，面临的形势是什么？
面临的形势郑秉文教授谈了一个观点，我认为他发的声音是最强的，他算的数据，他说第五次人普查的时候，60岁以上的人口是1.3亿，六普是1.776亿，十年净增4450万。
他算了什么数呢？
他说这个数据恰恰是总人口净增的数量，我们知道我们计算总人口净增七千多，他了一个数据4440万。
郑教授的观点，尽管数据推算可能郑教授有他独到的见解，但他的结论是全世界的人都来关注中国人口结构的变化。
十年来，中国净增的4440万人口都是60岁以上的老人。
我们的人口尽管说总量增了不少，但净增我们是在快速进入老年化，这个快速是比全世界任何一个国家都快。
未来五年，现在大家也在做预测，这是许多专家的意见，未来五年的挑战是什么？
60岁以上的老年人口要过两亿，差不多2.16亿，约占总人口的16.7，年均净增800万，超过新增人口数量。
也就是说超过我们新增的，我们一年是增不了800万人的。
80岁以上的高龄老年人预测也是很可怕的，我们过去没有做过预测，这个预测过2400万，约占老年人口的11%，大家知道80岁以上的人大部分人是要与我们的养老机构发生联系，他认为年均净增一百万，增速超过人口老龄化的速度。
65岁以上的空巢老人他们认为约5100万，约占老年人口中的25%。
所以，“十二五”期间，我们要规划“十二五”的时候，“十二五”期间有一个非常重要的特征，就是人口老龄化加速的发展期。
新华社的这个预测是认为老龄化、高龄化、空巢化要加速发展。
大家都知道，我们要解读政策，也就是今年的2月11号，民政部正式发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划，这个“十二五”规划，我的评价是这是中国政府养老行政行为的重大转型，这是国家第一个养老服务体系的国家行政规划，这就意味着中国的社会的养老服务将要得到较大的推动，这个政策解读，我作为一个老司长我是知道的，从过去制定的是中国老龄事业发展“十一五”规划，以及以前的几个五年规划，你注意这都叫老龄事业，民政部的工作机制也不是民政部福利司制定，行政司不制定，一般是老龄委来制定，老龄委是协调机构。
现在“十二五”专门出来了一个社会养老服务体系，注意不是老龄事业，要比老龄事业更具体，具体到就叫社会养老服务体系，并且做的“十二五”规划，应该说这是政策结构的重大转型。
我们做行政的都知道，只有进入国家的行政规划，才可以组织实施，才能进入行政程序，配置行政资源。
所以，我认为这个规划的发布，包括征求意见的发布，就标志着中国社会养老服务体系建设正式拉开序幕，我们舆论界批评的养老服务体系起步十年，依然起步的阶段开始结束。
这是一个非常大的转折点。
第二个问题，如何定位社会养老，社会养老已经纳入到政府工作体系里了，怎么办？
我认为这是你发布这个规划就意味着我们这个政府开始注意到要组织从家庭赡养到社会养老这样一个重大的转型，政府要开始承担起社会养老服务的这样一个责任。
从指导思想上，这次起草的时候，我觉得现在向社会传递的信息，我们还没有很好的接轨。
我觉得有几个提法大家要注意。
大家要注意指导思想上两个提法，将来一定要有重大的政策变动，哪个变动？
一个提法是基本建立起人口老龄化进程相适应，第二是与经济社会发展水平相协调，这个相适应，相协调过去不敢想，这是一个高难度的要求，在“十二五”你把指导思想纳入到这里面就意味着要大力发展养老服务业。
同时大家注意静悄悄的变化，过去民政部的提法前面这几句话没动，以居家养老为基础，社区为依托，但是这次说“机构为支撑”，原来我们都说机构为补充，现在大家看机构不再提“补充”，而是提“支撑”，强调了机构建设的重要性。
这是一个非常重大的变化。
我在当司长的时候，就一直在呼吁，现在看来已经落入到征求意见稿。
并且在现在看基本原则，这是我们机构发展，养老地产业发展，注意政府的东侧动向，基本原则是什么？
我用红字标的，以长期照料、护理康复和社区日间照料为重点，分类完善不同养老服务设施的功能，有限解决好需求最迫切的孤老优辅对象，“三无”老人、“五保”及失能、半失能老年人的照料和护理问题。
基本原则就是从最为需要的人群和领域开始，国家政策的重点是护理和照料，我认为这是符合实际的。
为什么不能从其他，从旅游开始？
国家的责任不应该从那个领域，而应该从护理、照料，从最为需要的人群和领域开始。
第三，这次论坛讨论的事情有金融的定位，三百万张床位意味着什么？
规划里说到床位的规划，说到数量，如果我们仅仅说三百万张床位，你初算，随着我们物价、通货膨胀，可能每张床位综合性的投入需要十万，那就是三千亿，如果是平均五万呢？
也是1500亿。
所以，如果每张床位需要两个人，总体需要500万人。
大家看看建设目标，这次在规划里写的非常清楚，到2015年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位，可持续发展的社会养老服务体系。
这次规划的非常有具体数，千名老人拥有养老床位达到30个，直接新增养老服务就业岗位500万个，这是非常具体的数字。
俱佳养老和社区服务养老网络基本健全。
我当司长的时候，一直推算我们真正需要的养老服务员，养老护理员，专兼的和兼职的没有一千万是不够的，“十二五”规划出来500万，建设任务现在也是说的非常具体。
“十二五”期间增加日间照料床位和机构养老床位三百万张，实现养老床位总数翻到六百万，并且改造现在30%的床位，使之达到建设标准。
投资重点在哪里？
大家看六普的中国老年人口分省数据，我们做了综合性的分析和整理，大家注意，我分析了一下，12个省养老形势相当严峻，我比较了一下，一方面有一个基数过千万，再一个老年人60岁以上的人过了14%，哪几个省呢？
河北六十岁以上的过一千万，辽宁15%，上海、江苏14%，16%，安徽16%，山东14%，河南老年人人口1285万，湖南也过一千万，超过湖北几百万，广东过了一千万，重庆、四川、贵州都是老年人口过了14%，其实最高的重庆居然老年人口达到18.68%，大家往前面看一看，全国老龄化程度最高的是重庆，第二高的可能属于江苏或者是四川、江苏，如果数据这样分析的话，其实这些养老的挑战在各个省是非常不一样的。
这是我们工作团队做的一些数据分析，大家可以看一看床位和机构的情况。
所以，“十二五”期间建设任务很重。
规划里怎么划分中央地方社会的三大责任，我看这个规划重在西部，成为一个新的政策重点。
中央政府的投入战略与西部地区发展将会产生积极的影响。
规划里这样说，社会养老服务体系建设以地方投入为主，鼓励社会捐资，中央给予适度补助，做到九个字，保基本，广覆盖和持续。
中央的资金投入主要是根据年度投资预算和建设需求情况来安排，重点这次也说得非常清楚。
东部不超过30%，中部不超过50%，西部不超过总投资的70%。
当然，对于财政困难的老少边穷地区，恐怕还要有一些特殊的政策。
另外，彩票公益金也要积极的支持发展社会养老服务业，这是财政杠杆对于养老产业发展的进一步促进。
有哪些开放和机遇呢？
政策的开放和机遇这是我讲的第五个问题。
首先规划引用了中央提出来的最体要求，总体要求是什么？
就是我用红颜色标识出来的发展多层次的社会化养老服务，加大对公益性养老服务设施建设与经营的支持，引导社会资金投入社会养老服务领域，并且加强养老护理职业教育，发展面向老年人的家政、护理康复等服务，这是中央的总体要求。
第一个机遇是资金机遇，要加大资金投入，建立长效机制。
到底怎么建，中央和地方的投入将会达到多少亿呢？
我算了算，不会少于一千亿，会多吗？
多多少？
我们测算了吗？
第二，管理提升的机遇，现在规划写到建立制度标准，确保规范运营，将来的规范化，民政部也好，国家也好，整个要出台完善养老服务的相关服务标准，设施标准和管理规范，同时要提出来，创新体制机制，强化专业管理。
第三，土地税费的优惠机遇，规划里写的很清楚，这是一个原则，肯定要这样规划。
还有人力资源的机遇，规划提出加快人才培养，提升服务质量，其中里面说到加强养老护理的职业教育，同时要探索建立在养老服务业中引入专业社会工作人才的机制，我想这是一个人力资源的机遇也到来了。
最后还有一个科技服务的机遇，科技服务就是要运用现代科技进步成果，提高科学管理水平，大家看规划里列了不少，我觉得这都是一些政策性的机遇，也是未来“十二五”发展的一个基本大的政策框架。
最后我想谈的是挑战有多大。
第六，社会养老服务体系建设的基本挑战，我提了两个问题，需求与供应的差距到底有多大，有多大的政策空间？
我们养老服务业有多大的发展空间。
主要矛盾，我的判断，现在我们的养老产业其实存在着供不应求的现象，大家算一算，目前我们常常说1899万80岁以上的高龄老人，他的基本生活保障与护理问题还没有得到很好的解决。
到了2015年，如果超过2400万，有多少人需要长期照料护理的呢？
未来的600万张床位可以满足要求吗？
所以，我非常同意刚才单总说的，应该再想到问题的复杂性，我们是独生子女政策实行了三十年，几代人，他导致的畸形人口结构可能使老年人的压力更为巨大，老年人可能将来需要长期照料的，比原来我们想象的，比现在发达国家发展中出现的数据比可能是要大一些。
我们现在六百万张床位是按3%的标准规划的，但实际需求我非常同意很多人的测算，可能是5%—8%。
另外，500万养老护理人员从哪里来？
每年需要上百万的护理人员的增长趋势，我昨天晚上查了查，2010年，去年的普遍本专科毕业生575万，成人本专科毕业生197万，这里面没有养老护理员，只有护士，两个加起来不到800万，里面如何进入，有一个结构性的一百万的养老护理员的位置，这样一个结构呢？
这是一个非常大的挑战。
政府规划的挑战，我觉得也面临着一些很大的问题。
一个是规划的内部结构问题，社区与机构如何划分比例，区域布局如何确定，社会如何进入，哪些机构最为缺乏。
再一个养老服务仅仅是床位和人员护理吗？
他有很多中间环节，比如老年玩具、康复器具、心理咨询服务等等。
因此，规划的具体化还是一个非常大的挑战。
对我们社会来说，对我们今天参会的关注养老产业的各位同行来说，大家如何进行市场规划呢？
我提出了五个问题，社会与政府之间如何形成积极互动的模式呢？
政府把这个口开了，我们怎么进入？
我们计算过哪些方面供不应求吗？
每个机构和公司能够提供哪种需求呢？
再一个，如何加工养老产品的供应，有没有系统发达的咨询机构，以及利用咨询机构的公司呢？
我觉得整体上我们的养老产业发展，我认为我们的社会进行的个案的探索比较多，个案的成功也比较多，但整体上我认为我们的社会还是没有做好准备，面临着如此巨大的发展空间，我们需要的是整体行动。
社会养老产业发展如何选择，我认为是需要大家进行理性的计算。
谢谢。
刚才王院长从政策的角度分析了“十二五”期间政府的养老规划和建设目标，王院长的研究是非常深入的，我们也经常看到王院长给我们一些数据，刚才指出的都是最新更新的一些数据，做了非常精彩的讲演，我们再次表示感谢。
“十二五”以来，住建部，房地产业协会的领导都十分重视老年地产的发展方向，目前中国房地产业协会副会长朱中一先生正在组织成立老年住区委员会，以联合社会各界力量共同推动解决养老居住问题。
下面，我们有请朱中一会长为大家讲解一下当前养老地产的发展状况，以及成立中国房地产业协会老年住区委员会的计划和进展情况，有请朱会长。
中国房地产业协会副会长朱中一
【朱中一】：
各位专家，各位嘉宾，房地产界的各位同仁，上午好，刚才清华大学的周教授，中国房地产报的单总对这次论坛的目的意义做了说明，北京师范大学壹基金公益研究院的王振耀院长有关养老的汇报非常清晰，我本人听了很受启发。
从宏观政策方面，刚才王司长讲了，单总和周教授也讲了，有关实际操作方面的情况，有好多专家，包括日本的嘉宾也要介绍。
所以，我主要想讲一下我们从协会的角度对养老地产怎么
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