物业承接查验方案及流程Word下载.docx
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职责:
负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。
3、财务接管小组
财务部;
项目财务主管;
财务资料的交接。
(二)、接管验收前的准备
1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。
2、派出先头技术人员前往物业现场摸底,制定好接管验收计划。
3、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。
(三)、接管验收容
一、资料的接管验收
A、物业产权资料;
1、项目开发批准报告;
2、规划许可证;
3、投资许可证;
4、土地使用合同;
5、建筑开工许可证;
6、用地红线图。
B、综合竣工验收资料:
1、竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);
2、建设工程竣工验收证书;
3、建设消防验收合格证;
4、公共配套设施综合验收合格书;
5、供水合同;
6、供电协议书、许可证;
7、供气协议书、许可证;
8、有线电视合格证;
9、通信设施合格证;
10、施工设计资料:
11、地质报告书;
12、全套设计图纸;
13、图纸会审记录;
14、设计变更通知单;
15、工程预决算报告书;
16、重要的施工会议纪要;
17、隐蔽工程验收记录;
18、沉降观测记录;
19、其他可能会影响将来管理的原始记录。
20、机电设备资料:
21、机电设备出厂合格证;
22、机电使用说明书(要求中文);
23、机电设备安装、调试报告;
24、设备保修卡、保修协议。
C、业主资料:
1、已购房的业户、位置、面积、联系等;
2、已购房业户的付款情况或付款方式;
3、其他相关资料。
二、房屋主体接管验收
1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。
(见附件)
2、验收方法为观感验收法和使用验收法。
(四)、工程接管验收流程
1、资料的接管验收(附表)
按写字楼产权和技术资料交接单进行交接,确认签字。
2、房屋本体现状接管验收(附表)
按房屋本体现状验收标准进行接管验收,确认签字,接管钥匙。
把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。
3、机电设备的接管验收(附表)
按照机电设备的接管验收标准进行接管验收,确认签字。
4、对接管验收遗留问题进行登记(附表)
对所有不合格项目分类整理,登记,存档。
5、把接管验收遗留问题提交给开发商,在规定时间进行整改(附表)
将所有不合格项目分类整理出的资料提交给开发商,整改后再进行接管验收,确认签字。
(五)、接管验收遗留问题的处理
1、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认;
2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。
对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同开发商联系补充。
3、对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题要求发展商在两周解决;
重大问题要求发展商在一个月解决。
4、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备案。
5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
物业接管验收程序
一、工作程序
(1)开发商拟定《移交接管工作进度计划》,成立移交小组,任命专职移交并送达接管验收《通知书》,由物业公司备案;
(2)物业公司的“验收小组”,按《物业接管资料的移交》核对所接收的资料,在15日签发验收回复函并约定验收时间,对其提供的建筑、设备、配件清册,逐项清查验收;
(3)物业公司验收小组同移交人对房屋质量使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收;
(4)对未按设计要求配套到位,和不能正常运转的设备(包括水、电、暖等),物业提出整改意见,由开发商负责落实,直至合格;
(5)对验收中发现的质量问题,验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核;
(6)对单元物件无明显不符和检验标准要求的房屋,由管理处接收钥匙。
(7)业主入住时,由业主对其进行全面细致的质量检查。
对发现的质量问题由管理处整改后报告开发商,由其限令施工队逐项返修,经管理处或业主验收后清项;
(8)在保修期,在使用过程中由业主或管理人员发现的,由于建筑施工或产品制造上的缺陷,报告开发商查验证实后,由其责令施工队更换或返修。
二、承接查验验收小组框架图
各小组职责
∙总负责人负责与配合贵司具体办理与发展商的接管手续,并负责组织项目的正式接管。
∙工程经理、各专业主管负责对设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书、设备和建材的试验报告书、设备运行记录等技术检验资料进行验收。
∙验收小组各专业主管按移交设备清单的要求,对清单上的设备,按规格型号、容量及设计求进行验收、验收及正式接管,并对设备的安装数量、安装位置进行竣工验收。
∙验收小组各专业小组对物业按运行系统进行验收、验收及正式接管。
∙验收小组文件小组负责对承接查验文件进行整理、汇总,并最终汇集成为一份接管验收报告呈报予贵司,作为本项目的原始资料数据备存。
三、物业承接查验流程图
二、注意事项
(1)接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切合作,才能顺利完成。
(2)应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收;
(3)物业公司应首先站在业主的立场上,对将要交付使用的物业进行严格的验收,以维护广大业主的合法权益,同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收;
(4)验收中出现的问题应明确记录在案,督促开发商(或指定的施工单位)维修、改进;
(5)移交工作应办理书面移交手续,物业公司接收的只是管理权。
附件一物业接管验收标准及方法
一、梁柱、板主体
1.按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;
2.无钢筋外露。
二、顶棚
1.抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮;
2.无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
三、墙面
1.抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍;
2.块料(如瓷砖)面层:
(1)粘贴牢固,无缺棱掉角;
(2)面层裂纹、损伤、色泽一致;
(3)对缝砂浆、饱满、线条须直;
(4)外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象。
四、地(楼)面
1.毛地面:
平整、无裂纹。
A.粘贴牢固,无缺棱掉角;
B.面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝线条须直;
C.对缝砂浆饱满,线条须直。
3.水泥砂浆面层:
抹灰平整,压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。
4.卫生间、厨房和前后阳台地面:
A.用小桶、塑料胶管向地面冲倒水,观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水。
B.第二天到楼下检查楼面无渗漏。
五、门窗
1.开启自如,手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,无晃动和裂缝出现;
目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形。
2.从室轻摇晃门锁与门连接牢固,开启灵活。
3.木门油漆均匀,观察门缝线条均匀,不掉角,无变形。
4.单指轻击玻璃安装牢固,无轻微晃动现象,玻璃胶缝密实,玻璃面层无裂缝,无损伤和刮花痕迹。
5.电子对讲门:
A.开启灵活,通话器完好无损,通话清楚;
B.不锈钢门无刮花痕。
6.防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。
7.窗台泛水正常,无向室倒流缺陷。
六、楼梯、扶手
1.混凝土结构的楼梯:
裂缝,面层剥落,钢筋无外露。
2.钢木结构的楼梯:
A.用力轻摇晃动,无弯曲。
B.钢筋锈蚀,无弯曲。
C.木块表面无龟裂,油漆脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手。
七、插座
1.电器插座,单指轻击,检查盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙面;
盖板无损坏,符合安全要求。
试电笔检查,每个插座电源接通是否正常。
2.天线插座,单指轻击,盖板安装牢固,盖板无损坏(收视效果由业主入住后检查)。
3.插座,只进行外观验收,单指轻击,盖板安装牢固,盖板无损坏。
八、接线盒
1.单指轻击,盖板安装牢固,目视盖板损坏;
2.用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布安全缠包线头。
九、开关
1.安装牢固,目视盖板损坏;
2.开关灵活,开启接触效果良好。
十、照明灯具
1、用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃,与楼面紧贴,零配件齐全,灯罩完好无损。
2、打开所有灯具,检查电源接通是否正常.灯具发光是否正常。
3.产品合格,使用寿命达到要求,室公共照明灯全部接通。
连续工作3天,统计有多少自然损坏的。
十一、供水系统
1.安装牢固摇晃,打开每栋的供水总阀门(注意关闭室的水阀),管道完好无损,无渗漏水、无锈迹;
2.管道接头无渗水;
3.水龙头(花洒和水阀):
打开水阀,流水畅通,接头无漏水。
十二、排污管道(含塑料管)
1.安装牢固,外观完好无损,配件齐全;
2.从楼上的各排水口注水,楼下目视管道接口密实无渗水,楼上排水畅通无阻。
十三、地漏
地滤的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。
十四、卫生洁具
1.安装牢固,配件齐全,完好无损,面层无污迹和刮花痕迹;
2.灌水后排水口接口密实,无渗水,接水软管无锈迹;
3.便器:
水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通。
十五、室配电箱
1.安装牢固,配件齐全,试验操作一次空气开关等控制是否正常。
2.开关符合型号规定。
3.导线与设计相符,布线规。
4.目视配电箱盖无损坏,操作一次开关灵活。
十六、其他
1、各种吊件及挂钩挂钩。
用软线等套住挂钩用力拉时,安装牢固,无摇晃,目视钢筋挂钩表面裂纹,弯处无裂缝。
2.水表、电表和煤气表。
安装牢固,无摇晃,打开室水阀看表读数运转是否正常,目视外观完好无损伤,镜面玻璃无损伤。
十七、机电设备的接管验收
1、机电设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、安装符合规;
有运行准运证;
机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。
2、变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。
3、消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损伤,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。
4、给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。
附件二:
产权和技术资料交接单
物业地址:
开发商
资料名称
数量
移交
日期
接收人
备注
产
权
资
料
1.项目批准文件
2.建设用地批准文件
3.建筑执照
4.拆迁文件
5.市房地产权证(复印件)
6.民建使用许可证
7.民建使用说明书
8.市新建民建质量保证书
9.业主档案(按单元)
技
术
1.竣工工程项目一览表
2.各类设备清单(随机资料、合格证、操作维护说明书、备品备件)例如:
水泵、监控设备、电子对讲门等
3.竣工图{总平面、各类房型平面、建筑(包含地面地下)、结构、装饰、设备、管线、附属工程及隐蔽管线的全套图纸}
4.绿化设计施工图及绿化植物种类清单
5.地质勘察报告
6.工程合同及开工报告
7.工程竣工验收证书(报告)
8.用电批准文件
9.工程预决算
10.图纸会审记录
11.工程设计变更通知及技术核定单位,包括质量事故处理记录
12.隐蔽工程验收记录
13.土建施工记录
14.设备安装调试记录
15.建筑物各项指标的测试记录、沉降观察记录
16.工程质量事故和处理记录
17.钢材、水泥等主要材料的质量保证书
18.新材料、构配件的鉴定合格证书
19.砂浆、混凝土试块试压报告
20.供水、管道煤气的试压报告
21.供水、供电、监控、消防及其他各类设备的检验合格证
22.第一次水池清洗、检验报告
23.其它重要技术决定和文件
附件三:
资料接管验收遗留问题登记表
问题简述
施工单位:
开发单位:
物业公司:
附件四:
资料接管验收遗留问题整改表
整改容
整改结果
施工单位:
附件五:
写字楼机电设备/设施移交单
NO.
设备名称:
型号/规格:
数量:
安装地点:
安装时间:
单价:
供货商名称:
供货商联系人:
供货商联系
安装单位名称:
安装单位联系人:
安装单位联系
设备保修年限
设备使用寿命/运行年限:
采购合同中是否有随设备奉送备品/备件:
设备外观描述:
设备运行功能状况描述:
采购合同/安装合同复印件是否齐全:
其它问题:
移交方签字:
接受方签字:
移交日期:
接收日期:
说明:
接受方在接受该设备/设施后,仅对该设备/设施进行日常运作及日常/定期维护保养,不代表对该设备/设施拥有所有权。
附件六:
接管验收机电设施/设备遗留问题登记表
设施、设备名称
位置
遗留问题简述
附件七:
接管验收机电设施/设备遗留问题整改表
附件八:
写字楼房屋本体现状接管验收单
编号
位置/
地点
现状描述
土建
设施
照明
给排水
门窗
安防
通讯、网络、有线电视
水、电、煤(表)
其它
附件九:
写字楼房屋本体接管验收问题登记表
存在问题简述
土建设施
附件十:
写字楼房屋本体接管验收整改表
栋号年月日
位置/地点