黄土情饮食文化休闲中心建设项目可行性研究报告文档格式.docx
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（2）项目开发是改善投资环境，带动全县三大产业发展需要。
xx县旅游业“十一五”规划以xx县现有旅游资源为依托，实施精品战略与可持续发展，加大旅游投入，调整产品结构，使旅游资源创造出更高的经济效益、社会效益和环境效益，把旅游业建设成为全县国民经济一个新的增长点和主导产业，把xx县发展成为延安地区一流、省内有一定知名度的县级旅游目的地。
“十一五”期间，xx县政府将旅游产业定为xx县第三产业的支柱，以多种形式开发红色、绿色旅游资源。
旅游业的蓬勃发展，三大产业的结构调整形势都展示了某旅游业的发展时机已到，并将进入高速发展时期。
本项目的建成，必将为扩大某的知名度，增加财政收入，进一步改善投资环境，带动全县三大产业的发展起到强有力的推动作用。
（3）项目建设有利于进一步丰富居民的文化娱乐生活。
文化是城市的灵魂，创新的源泉。
社会文明程度的提高，有赖于文化产业的发展。
娱乐业的发展。
为打造特色文化产业，营造良好的配套环境。
xx县xx黄土情饮食文化休闲中心秉承“健康、时尚、安全”的服务经营理念，获得了周过广大市民的喜爱。
饮食文化休闲是一个贴心的娱乐场所，人们在工作之余欢唱一番，无疑是一种畅快的放松减压方式。
在尽情歌唱欢乐的过程中让他们享受到健康、安全、热情、周到的服务，缓解来自工作和生活中的压力，释放埋藏已久的激情，从而进一步丰富居民的文化娱乐生活。
1.2项目建设的可行性
1、xx县经过九十年代后期和二十一世纪初的石油工业的快速发展，已具有良好的政治环境和经济实力，发展足迹早已向农村深度挺进，对广大村镇的开发和建设是大势所趋，也是发展的必然。
2、随着xx经济的良好发展，其经济实力日益增强，人民生活水平得到了很大的提高。
xx市民已不再只满足物质生活上的富足，更多的人需要高质量的生活，向往去放松休闲、贴近自然、感受自然。
怡神潭生态旅游度假村所拥有的自然资源和即将打造的特色游乐项目正好切合了都市人的这种需求。
1.3项目拟建地点
项目建设地位于xx县东武沟北下队，距xx县高级中学约3公里，与筹建中的延吴高速公里入口相对，303省道从其右侧通过，交通便利，地理环境优越。
1.4项目预期目标
本项目总投资594.11万元，xx县xx黄土情饮食文化休闲中心拥有豪华套房，商务套房，标准房40间，配套建设配套休闲娱乐设施等，项目建成后年接待旅客2万多人，利润总额135.18万元。
1.5主要技术经济指标
单位：
万元
序号
项目名称
数据
1
项目总投资
594.11
其中计算注册资本的总投资
571.95
1.1
建设投资
562.46
1.2
建设期利息
1.3
流动资金
31.65
其中铺底流动资金
9.49
2
资金筹措
2.1
项目资本金
其中注册资本
571.96
2.2
项目债务资金
其中与注册资本匹配资金
2.3
其他资金
3
年均营业收入
357.6
4
年均总成本费用
167.65
5
年均营业税金及附加
10.93
6
年均增值税
7
年均息税前利润（EBIT）
179.01
8
年均利润总额
9
年均所得税
43.83
10
年均净利润
135.18
11
总投资收益率（%）
30.13
12
投资利税率（%）
31.97
13
项目资本金净利润率（%）
22.75
14
贷款偿还期
15
平均利息备付率（%）
16
平均偿债备付率（%）
17
项目投资税前指标
财务内部收益率（%）
27.98
财务净现值（I=12%）
609.71
全部投资回收期（年）
5.23
18
项目投资税后指标
22.83
385.01
5.88
19
资本金内部收益率（%）
23.13
20
盈亏平衡点
生产能力利用率（%）
25.42
销售价格（%）
46.93
1.6问题与建议
（1）项目区的基础设施薄弱、落后也会对项目的开展产生了一系列的影响；
（2）项目运营期市场促销,营销宣传如开展不当,游客量难以提高,直接影响到项目的经济效益,制约了项目自身的发展；
（3）建议项目运营可利用西部大开发的"
天时"
xx县丰富的旅游资源的"
地利"
以及县政府大力发展旅游产业的"
人和"
进行xx县xx黄土情饮食文化休闲中心的基础设施建设,既促进项目区的自身发展,又符合国家的产业政策,符合西部大开发战略,符合xx县旅游文化带的规划,又促进当地社会,经济,文化的发展,丰富群众文化活,
具有良好的经济效益和社会效益。
第二章市场预测
2.1国内市场发展趋势
当前我国旅游业正处于大众化发展阶段。
这是一个基本判断，判断依据主要依靠外生需求转向内生需求驱动。
一个不争的事实，旅游成为国民重要的生活方式。
这些年来，无论是穷的还是富裕的，低端旅游还是高端旅游，均成为了广大国民重要的生活方式。
2010年中国的人均出游率为1.43次，其中城镇居民消费旅游占10%。
国民旅游市场已成为规模极大、基础极大、潜力巨大的市场。
2010年国内旅游收入突破1万亿元，国内旅游人次19亿人次，总体来看市场上表现为稳步增长的态势。
从总体上来讲，从国民上来讲，作为市场主体低消费也是旅游市场的重要特征。
在这个阶段旅游市场呈现以观光和休闲度假为主的增长的态势。
2010年，人均消费为535.4元，农村居民消费是295元，从1993年到2010年间人均旅游消费增幅30%。
旅游业的另一个特征是外延式发展，数量增长，规模扩大，业内外普遍认为旅游业的发展方式粗放，产业结构布局也不尽合理，结构性供求失衡矛盾突出，旅游产品单一，景区建设品位不高，旅游资源开发很滞后，尤其是产业配合式的发展方式存在严重的不足。
虽然旅游业存在着一些问题，但是旅游业仍然会进入一个发展黄金期。
旅游业将进入一个发展黄金期有这么几点依据：
第一，从国内环境看，国家经济结构调整，转变增长方式力度不断加大。
同时为了扩大内需，随着调整经济结构的方略，加快服务业发展的政策逐步落实，也为国家旅游业的发展创造了良好的发展环境；
第二，随着我国社会经济发展进入大众化消费的阶段，旅游消费应该是成为大众消费重要载体；
第三，支撑旅游业发展的配套硬件条件已具备，尤其是高速交通网络的发展使得公共服务体系更加完善，带薪休假制度逐步地落实，社会保障日益健全，这些为发展为大众旅游条件提供了非常坚实的基础；
第四，政治环境，国务院出台加快发展旅游业意见，明确提出了旅游业作为一个定位。
但是定位应该说要培育成为国民经济战略性支柱产业和现代服务业，这个政策环境是有利的。
从国内来看，预测2011年国内旅游市场仍将保持全面稳定增长的态势。
第一，国内旅游人数将达到21.5亿人次，同比增长13%，从国际环境看，世界经济在经历了金融危机之后渴望温和回升，这些应该说给旅游发展创造提供了机遇。
游资预测，2011年旅游业有望保持、持续增长。
第二，旅游业将进入创新改革期，因为第一社会经济转型必将在旅游业整体变革，因为旅游业发展是伴随着社会的发展而发展的。
我国处于一个转型期，国务院一再强调，社会发展方式，产业结构发生重大变革，当前主要依靠投资出口拉动经济方式主要依靠消费经济协调拉动生产方式，旅游在消费中的地位更加突出。
低能耗、低污染的绿色旅游将出现。
第三，同质化效应。
第四，当前旅游业发展的新的特点，使旅游产业融合必将大大促进旅游产业新格局，这几年来旅游文化、体育、工业、农业、金融等等行业交叉发展已经形成一批旅游业发展新的态势，这也是旅游业在转型期中间必然走的。
第五，旅游变化和新的变革必然促进新的商业模式。
旅游业将进入转型升级的关键期，国民经济结构转型升级必将推动旅游产业转型升级，旅游产业必将随着跟全局大局一样进入转型周期，“十二五”期间旅游在发展战略上更加注重统筹国内国际两种资源，在发展目标上更加注重发挥旅游产业综合布局，在发展方式上更加注重走内涵式的发展道路。
以后旅游业更加注重内涵式的发展，更加注重市场，注重市场配置资源的作用。
各个地区，各个行业或者旅游业各个旅行社、酒店、景区，他们更加注重市场在发展中的基础性的作用。
在要素投入上更多依靠资本和技术推进产业发展，在发展道路上更加注重城乡统筹的发展，从而推动旅游业更好更快的发展。
2.2xx县旅游发展趋势
（1）主题细分越玩越专
最近，某世界知名营销研究公司调查表明，大多数人对旅游体验中所期望的依次是：
学习、成长、自由、愉悦、好玩。
目前xx的旅游正处于“观光休闲游”到“主题游”过渡的阶段，主题游更适合二次前往目的地的游客，更贴合人们在体验中对“学习、成长”的渴望。
其实早在几年前，延安就走在全国前面，最早关注红色旅游，只是近几年旅行社之间白热化的价格战，让大家把更多的关注放在了价格上面，反而忽视了线路的内涵。
目前国内的主题旅游大部分是在传统线路上穿插一两个主题，而在旅游发展成熟的国家，主题旅游市场已经非常细化，除了综合性的旅行社，还有许多专业旅行社。
如生态休闲旅游、农家乐游等。
（2）深度旅游开始兴起
大家对度假这个词听着并不陌生，但实际上，目前我国旅游市场仍然是以观光旅游为主，度假旅游作为一种高端的旅游方式只是被高收入人群所呼唤。
2006年我国的度假市场将首先在广东启动。
“上车睡觉，下车拍照”的鸭子团正在被旅游的先行者唾弃。
驴友的自助旅游是一种方式；
而优游一族的度假、充电则是另一种方式。
找个地方住几天，修复被都市化生活创伤了的身心，可以干点什么，也可以什么也不干，行程自由，对地点选择则十分讲究。
同时，深度旅游的概念会引领市场。
旅行者要求的不仅仅是观光，而是体验、居留，游客市场将越来越细分。
深度旅游和度假旅游市场的兴起，会对传统景点带来冲击，促使部分传统景点面临经营困难的问题。
（3）农业休闲旅游倍受青睐。
今年“五一”黄金周期间，xx20余家“农家乐”游人络绎不绝，生意空前火爆，xx县信息台每日都会接到各种询问“农家乐”情况的咨询电话。
据统计，在xx，“农家乐”接待游客总量均超过了1.5万人次，营业收入均超过了40万元。
整个“五一”黄金周期间，xx县各“农家乐”接待游客总量超过1.2万人次，经营收入总额约150万元，其中营业收入超过10万元的有10家。
xx“农家乐”不仅收获了一个名副其实的“黄金周”，也实现了社会效益的大丰收，为建设社会主义新农村做出了积极贡献。
（4）红色旅游再创佳绩。
今年xx县继续抢抓国家大力发展红色旅游的机遇，进一步加大对红色旅游的资金投入和市场营销力度，红色旅游仍是“五一”黄金周期间的一大亮点。
以刘xx烈士陵园、xx保卫战等为代表的一批红色经典旅游区（点）成为人们出游的首选地。
它不仅是团队旅游行程安排中的主要景点之一，还逐渐成为了自驾游、自助游客青睐的目的地。
尽管“五一”期间游客量大增，但由于各红色旅游区（点）节前准备充分、工作到位、活动精彩纷呈、服务周到细致，营造了优美舒适的游览环境，因而整个黄金周期间市场秩序井然，受到游客的一致好评。
2.3市场定位
1、项目的市场区域定位
根据以上的市场分析，我们得知目前整个旅游市场的发展趋势为：
整个市场趋势已经由观光旅游转向休闲旅游，目前陕西省的休闲旅游正如日中天，竞争十分激烈。
而沿海地区已由休闲旅游逐步向主题旅游发展，整个市场趋势也逐步向主体旅游靠近。
根据目前xx县的市场情况及项目地的实际情况，我们可确定xx县xx黄土情饮食文化休闲中心的功能设定是以休闲娱乐为主，饮食为辅。
发展设定是由休闲旅游向主题旅游发展，形成一个完善的旅游度假功能区，满足各阶层的需要。
2、项目的目标客户群体定位
根据项目的地理位置可知，项目主要面对的是xx县、吴起县等的客户群体。
根据项目的规划和功能的设定，项目的目标客户群体细分主要分以下几个部分：
（1）高消费群体
主要指的社会层次较高的消费群体，年收入在10万元以上。
该类客户消费层次较高，由于平时工作比较辛苦，因此也追求较高层次的消费享受。
（2）中等消费群体
主要指月收入在2000—5000元左右的客户群体，该类客户群体，拥有较稳定的工作环境和收入，其中大部分还拥有自家车，一般都会选择携带全家或者好友自驾旅行。
（3）年轻消费群体
由于该项目拥有的贩量式KTV将会吸引大量追求个性飞扬的年轻消费者。
虽然这部分客户收入并不高，但是其消费能力也不可小瞧，同时他们也是项目宣传造势的最好媒介。
第三章建设规模和主要建设内容
3.1建设规模
本项目总投资594.11万元，xx县xx黄土情饮食文化休闲中心拥有豪华套房，商务套房，标准房40间，配套建设餐饮中心及休闲娱乐设施等，项目建成后年接待旅客2万多人，利润总额135.18万元。
3.2建设内容
本项目主要由一栋2层主楼建筑和一栋2层辅楼组成，其中主楼和辅楼连成一整体，总建筑面积2070.36平方米。
3.3功能分布
（2）一层：
布置酒店大堂、酒店购物中心、厨房、细加工车间、粗加工车间、采购房、库房、冷库及其他用房。
（3）二层：
布置酒店大包间、小包间、客房。
（4）环保设施：
污水处理设施；
废气及油烟治理设施；
固体废弃物收集处理设施；
防燥音设施。
（5）室外工程：
给、排水管网；
供电线网；
热力管网；
消防设施、消防水池、消防供水管网；
道路；
绿化；
入口广场。
第四章场址选择
4.1建设地址
项目建设地位于xx县保安镇东武沟北下队，距xx县高级中学约3公里，303省道绕边而过，这里无工矿企业，环境状况良好，厂址处于上风段，地下水丰富，水质优良，厂址上没有建筑物，无需拆迁征地，不存在安置问题。
4.2场址建设条件
4.2.1地形、地貌条件
xx县地处陕北黄土高原梁峁丘陵沟壑区，境内沟壑纵横，梁峁密布，山大坡陡，河谷深切，地广人稀，自然资源较为丰富，年平均日照2332小时，年平均太阳辐射总量114.3千卡/平方厘米，年平均气温7.8℃，年无霜平均142天左右，年降雨量平均524.5毫米，属温带大陆性气候。
4.2.2工程地质条件
工程段地处华北陆台地、鄂尔多斯台地以及陕北台地向斜的中南部，新生界以下地层总体为轴面走向NNW，倾向NW，倾角1-4度的单斜构造。
岩层受构造变动作用微弱，形变不明显，地壳稳定，地层平缓，构造形迹简单，无大的褶皱和断裂。
根据工程地质钻探揭露，堤防范围内地基主要由①第四纪全新世人工填土（Q4ml）②第四纪全新世河流冲填土（Q4al）③第四纪全新世河流冲积圆砾（Q4al）④延长群瓦堡组中生界三叠纪砂质泥岩（T）组成。
根据《中国地震动参数区划图（BG18306-2001）》,该区地震动峰值为0.05g,地震反映特征周期为0.35g。
该区地震基本强烈为Ⅵ度，属较稳定区。
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2008），休闲文化中心区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分级第二组，相应的地震特征周期为0.45s。
拟建项目所有建筑物均按此进行抗震设防。
4.2.3气候条件
气候属温带半干旱气候区，具有冬季寒冷、夏季干燥，温差悬殊，四季明显的特征。
极端最高气温39.7℃
极端最低气温－25.4℃；
最热月平均气温22.9℃
最冷月平均气温－6.4℃
年平均降水量550mm
年最大降水量871.2mm
雨季起讫时间7～9月
年平均蒸发量1585.9mm
年最大蒸发量1793.5mm
最大瞬时风速33.5m/s
最大积雪厚度17cm
土壤最大冻结深度100cm
4.2.4交通运输条件
xx县位于延安西北部，省道303线由南向北穿境而过，全县现有省道67公里，县乡道路246公里，乡村油路1300公里，砂石路520公里，土路503公里，形成了一张如脉如纳的公路网。
2007年，全县公路总里程达2636公里，机动车辆2300多辆，实现了乡乡通油路的目标。
4.2.5环境保护条件
项目建设区域无污染企业，目前该区域空气环境质量良好，基本符合纯净水生产企业环境空气质量要求。
4.2.6公共设施条件
（1）供电
10KV高压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装800KVA变压器2台，以满足本项目用电需要。
（2）供水
本项目用水在项目区内打水井1口，水质优，水量能满足本项目需要。
（3）排水
场区内辅设排水管网，实行雨污分流，雨水直接排入附近的无名小溪，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。
（4）供热
本项目利用电蒸气锅炉加热洗浴用水。
利用燃煤锅炉供暖。
第五章建筑方案
5.1建筑设计指导思想与原则
（1）以“农村特色餐饮、陕北特色小吃、乡村电影放映、住宿为一体的黄土风情休闲中心”为设计目的，营造一个现代“黄土风情”休闲娱乐场所；
（2）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级休闲娱乐场所；
（3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的；
（4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点；
（5）以“夹溪筑屋”为择地特点，以环境为基础，以景观为导向，以水为背景，强调“水”与居民生活活动的融合，将娱乐中心与环境、景观、水溪融为一体；
（6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的xx文化环境；
（7）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对整个建筑空间的组织，建筑周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的休闲娱乐中心氛围；
（8）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。
5.2项目总体规划方案
5.2.1总平面布置和功能要求
（1）入口广场区：
入口广场区位于本项目场区的南端，南临303省道。
占地560平方米，娱乐中心后退道路红线40m，可减少建筑对山体环境及道路的影响。
广场既作为娱乐中心人流的集散空间，又结合娱乐中心入口牌坊、门厅、停车位、绿地，可形成娱乐中心的入口广场景观，铺地采用仿石地砖。
（2）休闲娱乐中心区：
由主楼和辅楼组成，主楼和辅楼连成一整体，总建筑面积2070.36平方米，布置在场区的中部，并沿山坳中的西侧向北依次排列。
（3）一层：
（4）二层：
5.2.2道路、绿化
1、本项目场区的东侧为主干道，主要道路宽度6m，次要道路宽4m。
2、全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的40%。
3、本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。
4、场区的东侧为主干道，作为车流通道，场区的西侧小道为次干道，作为消防及人流通道。
5.2.3出入口
本项目设有两个出入口，布置在场区东北端和西南，主出入口布置在娱乐中心东南方，作为游客及车辆大门。
次出入口布置娱乐中心西南侧，作为消防及工作人员出入口。
5.3建筑方案
5.3.1建筑方案描述
（1）建筑艺术与风格
建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。
从当地特有的建筑中提取典型的建筑语汇和符号。
在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度中创造一种基本的建筑意象。
整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。
努力把建筑风格与当地文化结合起来。
创造一种真正富有感染力的建筑形象。
设计的娱乐中心外观整体性和美感很强，墙线错落有致，粉墙青瓦，鳞次栉比，色彩典雅大方。
在装饰方面，采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂，楹柱等，使整个建筑精美如诗。
融古雅、简洁、富丽为一体，使建筑保持独有艺术风采。
（2）建筑特征与结构
本项目有2座单体建筑，通过连廊组成一整体。
主楼：
框架结构，二层建筑。
辅楼：
建筑装饰：
整个建筑铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，一层地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕
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